Юридические свойства закладной

Оглавление

Введение

1. Закладная как вещное право

1.1 Общая характеристика вещных прав

1.2 Характеристика закладной как субъективного гражданского права

2. Закладная как ценная бумага

2.1 Понятие закладной как ценной бумаги

2.2 Место закладной в системе ценных бумаг

Заключение

Библиография

Приложение

Введение

"Залог залога -

это залог права залога".

(Д.И. Мейер)

Ипотечное кредитование -- один из самых проверенных и надежных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в сферу недвижимости и улучшения жилищных условий граждан, позволяющих сделать жилье более доступным населению, учитывать интересы всех участников данных правоотношений.

"Существует два основных взгляда на ипотеку. Первый и наиболее распространенный можно условно назвать "потребительским". В рамках этого упрощенного взгляда все представления об ипотеке укладываются и исчерпываются отношениями между ссудозаемщиком и ипотечным банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита. Второй взгляд, "профессиональный", рассматривает ипотеку не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и самовоспроизводимой подсистемы финансового рынка". Одной из наиболее важных особенностей этой системы считается закладная.

Неправильное оформление закладных постоянно тормозит их оборот и весь механизм ипотечного жилищного кредитования. Очень часто жилые помещения по ипотечному кредитованию приобретают люди, которые не всегда обладают правовыми знаниями, в то время как даже юристы не могут разобраться во всех законодательных коллизиях. Поэтому-то я и выбрал тему данной курсовой работы для того, чтобы разобраться во всех возможных нюансах, непосредственно связанных с закладной, а также с ее оформлением и составлением. Я задался целью изучить юридические свойства закладной, выявить все ее отличия и сходства по отношению к другим ценным бумагам. Кроме того, проблема предоставления ипотечного кредитования - весьма актуальная тема на сегодняшний день.

Работа основана на анализе норм статей Гражданского кодекса РФ, законов РФ, в частности Федерального закона № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее по тексту - "Закон об ипотеке"), и иных правовых актов РФ, а также постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ.

Для достижения вышепоставленной цели необходимо изучить следующие вопросы и решить следующие задачи:

-исследовать систему законодательства, регламентирующего гражданско-правовой режим закладной;

-сформулировать понятие закладной и определить ее место как ценной бумаги в гражданско-правовом институте ценных бумаг;

-выявить особенности содержания права, предоставляемого закладной.

• 1. Закладная как вещное право

Имущественные права, предоставляемые ценными бумагами, могут быть обязательственными и вещными. Большинство ценных бумаг закрепляют обязательственные права. Вещные права закреплены в товарораспорядительных ценных бумагах, к числу которых следует отнести складские свидетельства, закладную, коносамент. При этом названные ценные бумаги воплощают в себе, наряду с вещными правами, также и обязательственные права. Бумаг, которые удостоверяли бы только вещные права, в российском законодательстве не существует.

Следует подчеркнуть, что каждая ценная бумага предоставляет определенную совокупность прав, которые в комплексе и определяют ее содержание. Эта совокупность прав, по общему правилу, должна быть неделимой.

Известно, что основным признаком, присущим ценным бумагам, является то, что ценные бумаги удостоверяют субъективные гражданские права. Еще Г.Ф. Шершеневич отмечал: "очевидно, бумага приобретает ценное значение не сама по себе, а потому, что в ней заключается воплощение права". И для того, чтобы раскрыть данный вопрос, необходимо разобраться с содержанием закладной, то есть собственно с правомочиями, основаниями возникновения и прекращения этих правомочий, а также с субъектами и объектами гражданских правоотношений, связанных с осуществлением прав на закладную.

Следует разграничивать объект и предмета гражданского правоотношения: объект - это всегда действия, и в случае залога (данные действия перечислены в п.1 ст. 307 ГК РФ)- это действия должника, обязанного, например, передать имущество, выполнить работу, оплатить денежную сумму уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия. Предметом же обыкновенно выступают материальные блага, вещи.

Итак, проанализировав главу III Закона "Об ипотеке", можно выявить следующее:

предметом ипотеки (залога недвижимого имущества) могут выступать:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Наоборот, составление закладной не допускается, если ее предметом является:

? предприятие как имущественный комплекс;

? право аренды имущества;

? а также если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. Следует отметить, что земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие настоящего Федерального закона, а с недавнего времени и леса, были исключены из данного перечня, и потому могут являться предметами ипотеки.

Субъектами же ипотеки являются залогодержатель, он же кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, который имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Для реализации своих прав владелец закладной должен предъявлять ее тому обязанному лицу, в отношении которого осуществляется соответствующее право по его требованию, если только она не была передана в депозит нотариуса при ее залоге. При исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью залогодержатель должен передать закладную залогодателю. Если обязательство исполняется по частям, залогодержатель обязан обеспечить должнику возможность сделать на закладной отметку о выполнении части обязательства.

Залог недвижимого имущества (ипотека) занимает особое место среди видов залога в связи со спецификой своего предмета - недвижимости. Недвижимость обладает очень высокой ликвидностью и в этой связи позволяет кредитору быть вполне уверенным в том, что в случае неисполнения должником своего обязательства заложенное недвижимое имущество, скорее всего, будет пользоваться спросом и, следовательно, будет продано для цели удовлетворения требований кредитора. Также кредитор может быть более или менее уверен в том, что стоимость недвижимого имущества, с момента заключения договора об ипотеке и до момента обращения взыскания на такое недвижимое имущество, не уменьшится, или, во всяком случае, значительно не уменьшится, и, следовательно, кредитор сможет получить то удовлетворение, на которое он рассчитывал при заключении договора залога недвижимости в обеспечение своего требования к должнику.

В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке.

Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено Законом об ипотеке.

Таким образом, держатель закладной находится в более благоприятных условиях по сравнению с кредитором, исполнение обязательств перед которым не обеспечено должником. В результате условия получения кредита для должников, обязательства которых обеспечены ипотекой с выдачей закладной, более благоприятны, чем для заемщиков, права которых не обеспечены ипотекой. Необходимо отметить, что ипотека в основном обеспечивает исполнение именно кредитных обязательств.

Пункт 2 ст. 13 Закона об ипотеке определяет закладную как именную ценную бумагу, удостоверяющую следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления доказательств существования этого обязательства;

право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

На взгляд В.А. Белова, закладную в соответствии с содержанием удостоверенного ею права следует относить к товарораспорядительным ценным бумагам. Это должно означать, что закладная воплощает в себе право на получение имущества и возможное распоряжение им путем распоряжения самим документом. Однако в ходе анализа (в первую очередь ст.49 Закона об ипотеке) становится очевидным, что "при залоге закладной залогодержатель закладной не приобретает никаких прав на заложенную вещь, так как объектом залога будет сама закладная и только она".

На основании сказанного можно предположить, что судьба права на вещь не следует судьбе документа, как это происходит в случае с товарораспорядительными документами. В этой же связи сошлемся на п.2 ст.13 Закона об ипотеке, в котором указано, что закладная удостоверяет право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, без предоставления других доказательств существования этого обязательства. Соответственно передача закладной другому лицу, в том числе и при неисполнении обеспеченного ею обязательства, означает передачу прав по закладной, т. е. указанного права на получение исполнения по денежному обязательству и права залога (ст.48 Закона об ипотеке). По общему правилу исполнение прекращает обязательство (ст.408 ГК РФ), что ведет к прекращению и дополнительного обязательства, каковым, безусловно, является ипотека. Особенность ипотеки в данном случае состоит в том, что существует необходимость погашения регистрационной записи об ипотеке (ст.25 Закона об ипотеке). При этом, как предполагает О. Ломидзе, в период с момента прекращения ипотеки и до момента аннулирования закладной ее владелец будет иметь легальную возможность передать ее третьему лицу путем учинения на ней соответствующей передаточной записи.

Страницы: 1, 2, 3