Контрольная работа: Земельно-правовые сделки
Введение
Одним из
главнейших источников процветания любого государства является принадлежащие ему
земельные ресурсы. От того, в чьих руках находится земля, для чего и как она
используется, в конечном счёте зависят благополучие каждого члена общества,
социальный прогресс, развитие экономики и экологическое равновесие. Это
предопределяет необходимость совмещать два понятия: с одной стороны,
принадлежность земельных ресурсов всему обществу, с другой стороны, частная
собственность на землю, закрепленную за конкретным хозяином.
В статье 9 Конституции Российской Федерации закреплено, что земля и
другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как
основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории[1].
Из этого следует, что конституционно-правовые нормы объекту «земля» отдают
основополагающее значение в социальных, экономических, политических и правовых
отношениях.
Начиная с 1990 г. в Российской Федерации проводится реформа в сфере
земельных правоотношений, коренным образом изменившая земельный строй,
существовавший ранее. Одним из основных направлений обновления действующего
законодательства стало разграничение государственной собственности на землю, в
результате чего возникла собственность Российской Федерации, субъектов
Федерации и муниципальных образований на земли и земельные участки, а также
приватизация земель, повлекшая за собой формирование широкого круга частных
собственников на данный объект. Земельные участки приобрели статус объекта
гражданских прав – недвижимого имущества и таким образом были вовлечены в
гражданский оборот[2].
Перемены, произошедшие в российском обществе, развитие рыночной экономики
в государстве, вовлечение земли в гражданский оборот потребовали изменений в сфере
правового регулирования отношений, связанных с земельными участками. Принятие в
2001 г. Земельного кодекса Российской Федерации повлекло за собой бурное
развитие гражданских правоотношений в области земельного законодательства. В
настоящее время земельный участок – это объект не только земельных, но и
гражданских правоотношений, одновременно и объект гражданских прав, и объект
недвижимости особого рода вследствие того, что является частью окружающей
природной среды. Специфические особенности объекта, безусловно, должны
учитываться при правовом регулировании отношений, возникающих по поводу земли
вообще, и земельного участка, в частности.
Государственное управление земельными ресурсами является важнейшим
институтом земельного права, который включает в себя ведение земельного
кадастра, планирование использования земель и контроль за ним, землеустройство
и государственное наблюдение за охраной земель.
Современное российское законодательство земельные участки и все, что с
ними связано, относит к недвижимости. Тем не менее, как считают многие
российские специалисты по земельному праву, правила обмена земельной
собственностью не могут полностью совпадать с нормами гражданского
законодательства, провозглашающими “неприкосновенность собственности, свободу
договора, недопустимость произвольного вмешательства в частные дела”.
1. Земельно-правовые сделки, влекущие за собой смену
собственника земельного участка
Согласно земельному законодательству РФ к числу сделок, влекущих за собой
смену собственника земельного участка, можно отнести:
- сделки купли-продажи земельных участков, земельных долей;
- обмена земельных участков и земельных долей;
- приватизация земли;
- дарения земельного участка;
- наследование земельных участков и земельных долей.
- передача земельного участка, а также земельной доли в качестве вклада в
уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ в качестве
пая в производственные и потребительские кооперативы[3].
Сделки с землей регулируются нормами ЗК, ГК РФ федеральных законов, с
учетом особенностей, установленных законодательством о недрах, об охране
окружающей среды, водным, лесным и иным специальным законодательством.
Согласно ст.52 Земельного Кодекса РФ
отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в
порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом ограничений
оборотоспособности земельных участков, предусмотренных статьей 27 ЗК РФ[4].
При совершении сделок с землей самовольное изменение целевого назначения
земельных участков не допускается. Это можно сделать только в порядке, установленном
законодательством. Совершение сделки с земельным участком возможно только при
отсутствии земельного спора о принадлежности данного земельного участка.
Не допускаются сделки с земельным участком, если они приводят к нарушению
агротехнических, градостроительных, экологических, санитарных, противопожарных
и иных специальных требований (норм, правил и нормативов) или к невозможности
соблюдения целевого назначения земельного участка и условий его разрешенного
использования.
По договору купли-продажи продавец земельного участка обязуется в
установленном законом порядке передать земельный участок в собственность
покупателю, а покупатель обязуется в установленной законом форме принять этот
участок и оплатить за него определенную сделкой денежную сумму. При этом
расходы, возникающие при оформлении земельно-правовой сделки купли-продажи,
стороны распределяют между собой по взаимной договоренности (ст. 549 ГК РФ).
При продаже земельного участка стороны не вправе изменять целевое
назначение его, за исключением случаев, предусмотренных законом, а поэтому
покупатель может использовать купленный земельный участок только в соответствии
с теми целями, которые закреплены в документе, определяющем правовой режим
этого участка.
Земельно-правовые сделки купли-продажи земельных участков осуществляются
двумя основными путями: путем свободной продажи и путем продажи земли через
конкурсные или аукционные торги. Процедура аукционно-конкурсной продажи
земельных участков значительно жестче процедуры свободной продажи земельных
участков, поскольку если нарушения первой являются основанием к признанию
торгов недействительными, то нарушения второй признать таковыми основаниями
практически невозможно.
Поскольку земля является недвижимостью, то, как правило, продажа
земельного участка осуществляется совместно с продажей построенных на нем
строений, сооружений, коммуникаций и других недвижимых объектов, сделки с
которыми урегулированы общими нормами гражданского права. В силу этого
процедура продажи земельных участков с находящимися на них, к примеру, жилыми
домами включает в себя одновременную процедуру оформления и имущественной, и
земельно-правовой сделок.
Основным признаком, отличающим земельно-правовые сделки купли-продажи
земельного участка от схожих сделок мены земельного участка, является
использование в качестве платежа за участок денежных сумм, а не имущества или
иных объектов (ст. 567–571 ГК РФ).
Мена земельного участка как земельно-правовая сделка может выражаться в
двух основных формах: в виде обмена земельными участками и обмена земельного
участка на какое-либо имущество.
В обоих случаях стороны данной земельно-правовой сделки выступают
одновременно в двух ролях: в качестве продавцов передаваемых в обмен земельных
участков и иного имущества и в качестве покупателей получаемых на обмен
объектов.
Обмен земельными участками между субъектами земельно-правовой сделки
может иметь следующие варианты:
а) обмен равнозначный, т.е. обмениваются земельные участки одинаковой
площади, качества, стоимости и т.п.;
б) обмен неравнозначный, т.е. обмениваются земельные участки разной
площади и стоимости. В таком случае происходит смешанная земельно-правовая и
имущественная сделка, при которой одна из обменивающихся сторон, меняющая
меньший по площади и низший по ценности земельный участок на больший по площади
и высший по ценности и качеству, доплачивает другой стороне компенсацию,
денежную или имущественную. Данная сделка имеет двойственную природу и
оформляется по двум направлениям: переоформляются права собственности на
обмениваемые земельные участки, и заключается отдельный договор на компенсацию
имуществом или деньгами стороне, предоставившей к обмену более ценный земельный
участок.
Приватизация земель – сделка, в результате которой происходят отчуждение
государственной или муниципальной собственности и ее передача в частную
собственность граждан и юридических лиц. В результате приватизации меняется
форма собственности – государственной или муниципальной на частную.
Объектами приватизации могут быть только те земельные участки, которые не
изъяты из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК, другими законами и подзаконными
актами.
К настоящему моменту сложилось несколько способов приобретения прав на
земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной
собственности. В зависимости от условий приватизации и целевого использования
приобретаемых земельных участков применяются следующие процедуры:
а) приватизация земель в порядке реорганизации колхозов и совхозов;
б) приобретение прав на земельные участки гражданами для целей, не
связанных со строительством;
в) приобретение права собственности на земельные участки, предоставленные
гражданам и организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования либо
пожизненного наследуемого владения;
г) приобретение прав на земельные участки, на которых расположены здания,
строения, сооружения;
д) приобретение прав на земельные участки для строительства.
Приватизация может быть платной и бесплатной[5].
Еще одной разновидностью
земельно-правовой сделки, фактически применяемой лишь к праву частной
собственности физических и юридических лиц на земельные участки, является
сделка дарения.
Дарение – действие, в результате
совершения которого одна сторона (даритель) передает или обязуется передать
безвозмездно другой стороне (одаряемому) право собственности или иное
имущественное право на земельный участок.
Понятие договора дарения содержится в
ст. 572 ГК РФ. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно
передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в
собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу
или освобождает либо обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед
собой или перед третьим лицом.
Нормы гл. 32 ГК РФ регулируют порядок
совершения договоров дарения земельных участков. Граждане и юридические лица -
собственники земельных участков имеют право дарить земельный участок или его
часть. Данное право закреплено в п. 3 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».
Дарением, согласно определению этого
договора, признается как случаи, когда даритель безвозмездно передает
имущество, так и случаи, когда он только обязуется передать его. Поэтому
договор дарения одновременно имеет характер и реального, и консенсуального
договора.
Правовая природа договора дарения
заключается в безвозмездной передаче имущества[6].
Наследование земельных участков
регулируется ст.ст. 1181, 1182 ГК РФ. Земельные участки, переданные гражданам в
собственность, пожизненное наследуемое владение, в случае их смерти переходят
по наследству к другим лицам по завещанию или закону в соответствии с
гражданским законодательством. Не допускается раздел земельного участка между
наследниками, приводящий к нарушению установленных минимальных размеров
земельных участков данного целевого назначения и разрешенного использования. В
этом случае порядок пользования земельным участком устанавливается по
согласованию сторон или в судебном порядке[7].
Среди всех возможных способов
перехода права собственности граждан на земельные участки наследование является
одним из наиболее распространенных. Более того, объектом наследования является
гораздо более широкий круг земельных участков по сравнению с другими способами
их отчуждения (например, довольно широко используемой в последнее время куплей
- продажей). Так, закон не устанавливает каких-либо запретов или ограничений в
отношении наследования участков, относящихся к землям сельскохозяйственного
назначения, а также являющихся предметом спора в судебных органах либо
находящихся под арестом или запретом (вместе с правами на такие участки к
наследнику переходят и обязанности умершего).
Если раздел земельного участка в
соответствии с требованиями, изложенными выше, невозможен, он переходит к
наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей
наследственной доли этого земельного участка. Остальным наследникам
предоставляется компенсация из состава наследства или иного имущества, в том
числе путем выплаты соответствующей денежной суммы.
В случае, когда никто из наследников
не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не
воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным
участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности
(п. 2 ст. 1182 ГК РФ)[8].
Внесение земельной доли в уставный
(складочный) фонд юридического лица является особой формой сделки,
установленной только для собственников земельных долей.
Внесение права собственности или
пользования земельной долей допускается только в том случае, если это прямо
установлено учредительным договором данной сельскохозяйственной организации.
При передаче права собственности на земельную долю сельскохозяйственная
организация как юридическое лицо приобретает право собственности, и
соответственно собственник переданной земельной доли его теряет. Право нового
собственника организации удостоверяется надлежащим образом зарегистрированным
государственным свидетельством[9].
Страницы: 1, 2, 3
|