Для решения этой чрезвычайно актуальной задачи организуется

деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов.

Вторичный рынок ипотечных кредитов.

Вторичный рынок ипотечных кредитов – сегмент ипотечного рынка, в

котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной

системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным

обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные

бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

Таким образом, вторичный рынок является связующим звеном между

инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая

аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки

(через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные

кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление

инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств

3. Перспективы развития рынка ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование существует на российском рынке банковских услуг

уже как минимум 6 лет, однако в таких незначительных объемах, что говорить

о его влиянии на ситуацию на рынке жилья не приходится. До кризиса

ипотечные кредиты выдавались многими банками, однако, на очень короткий

срок (не более 5 лет, чаще всего – на 1-3 года) и под высокие проценты (до

20% годовых в валюте). Эти условия резко потенциальных сужали круг

клиентов. В 1998 году был принят Федеральный закон "Об ипотеке (залоге

недвижимости)", нацеленный на то, чтобы сделать ипотечное кредитование

массовым. Весь мировой опыт свидетельствует, что только ипотека способна

решить жилищную проблему, увеличить оборотные средства предприятий,

расширить базу фондового рынка, вовлечь в экономический оборот деньги

населения. Однако долгожданный закон получился противоречивым и оставил

массу нерешенных вопросов. Вдобавок кризис и одно из его следствий –

высокая инфляция – вообще поставили под вопрос долгосрочное кредитование

как вид финансовых услуг. Мировая практика показывает, что ипотека может

успешно функционировать при годовой инфляции, не превышающей 25%, тогда как

в России она выше.

Содержание факторов перспективного развития ипотеки раскрыто в таблице

1.

Таблица 1.

Содержание источников, оказывающих благоприятное воздействие на

развертывание в стране ипотечного жилищного кредитования

|Источник |Факторы перспективного развития |

|Население |Разгосударствление жилого фонда (доля |

| |государственной собственности около 8%) и |

| |сосредоточение домовладений в личной |

| |собственности (около 46%), что позволит |

| |гражданам использовать доходы от продажи |

| |имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь |

| |приобретенное жилье и привлекать дополнительно |

| |ипотечные кредиты. |

| |2. Возникновение предпосылок по возрождению |

| |среднего класса (потенциал более 10%), т.е. слоя|

| |населения, имеющего высокую кредитоспособность и|

| |достаточные доходы для обслуживания и возврата |

| |ипотечных кредитов. |

| |3. Изменение структуры спроса населения на |

| |жилье, обусловленное не только требованиями и |

| |размеру жилой площади, а все больше требованиями|

| |к ее планировке и качеству, типу и |

| |местоположению здания, социальному положению |

| |соседей. |

| |Повышение подвижности населения в пределах |

| |территории страны. |

| |5. Рост понимания значимости недвижимости как |

| |объекта вложений сбережений, важного условия |

| |стабильности жизни и обеспечения старости |

|Российские |Разгосударствление строительного комплекса и |

|предприниматели |обострение конкуренции, в том числе со стороны |

| |иностранных подрядчиков. |

| |Острая заинтересованность в преодолении спада и |

| |увеличении объема жилищного строительства. |

| |Стремление к модернизации предприятий |

| |стройиндустрии и улучшению технологий |

| |строительства для обеспечения возросших |

| |потребностей покупателей жилья и обеспечения |

| |конкурентоспособности с иностранными |

| |подрядчиками и поставщиками. |

| |Понимание необходимости удешевления |

| |строительства при относительном увеличении |

| |качества для обеспечения доступности жилья и |

| |расширения масштабов жилищного строительства. |

| |5. Возникновение сети новых предпринимательских |

| |структур, обслуживающих рынок жилья (риэлтеры, |

| |оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных |

| |в увеличении покупок населением жилья на основе |

| |ипотечного кредитования |

|Банки и |Укрепление законодательной и нормативной базы |

|финансовые |ипотечного кредитования. |

|инвесторы |2. Выполнение ведущими банками (около 50) |

| |пробных пилотных проектов ипотечного |

| |кредитования и обучения специалистов ипотечному |

| |делу. |

| |3. Стимулирование со стороны государства |

| |финансирования реального сектора и |

| |инвестиционных потребностей населения. |

| |4. Активизация государства и местных органов |

| |власти в поддержке ипотечного кредитования |

| |граждан. |

| |5. Сокращение сферы спекулятивного вложения |

| |капитала. |

| |6. Ограниченность объектов инвестирования для |

| |финансовых инвесторов в условиях нестабильности |

| |фондового рынка. |

| |7. Повышение привлекательности в условиях |

| |финансового кризиса ипотечного кредитования и |

| |операций по привлечению сбережений населения. |

| |8. Рост конкуренции среди кредитных организаций.|

| | |

| |9. Создание структур вторичного рынка ипотечных |

| |кредитов |

|Органы |1. Создание новой возможности решения жилищной |

|государственной |проблемы. |

|и местной власти|Расширение среднего класса, проведение |

| |мероприятий по росту занятости населения и |

| |связанное с этим повышение социальной |

| |стабильности в обществе. |

| |Оживление деловой активности на рынке жилья, в |

| |строительном и связанных с ним других секторах |

| |народного хозяйства. |

| |4. Рост налоговых поступлений и расширение |

| |финансовой базы для обеспечения социальным |

| |жильем населения с низким уровнем доходов. |

| |5. Выполнение градостроительных планов |

Подобное сочетание интересов, представленное в табл. 1., создает

необходимые качественные и количественные предпосылки для решения жилищной

проблемы в РФ на базе развития ипотечного кредитования.

На начальном этапе работы по ипотечному кредитованию возможны два

варианта предоставления ипотечных кредитов (табл. 2).

Таблица 2.

Варианты

|Первый |Второй |

|Сначала заемщик обращается в|Сначала заемщик находит подходящее |

|банк, который определяет, на|ему жилье, затем обращается в банк |

|какую сумму кредита он может|за получением кредита на его |

|рассчитывать, после чего |приобретение. Заемщик обращается к |

|заемщик выбирает подходящую |продавцу жилья и выбирает |

|ему квартиру в пределах |подходящее жилье из предлагаемого |

|суммы оговоренного с банком |продавцами (комитетом |

|кредита. |муниципального жилья, риэлтерами, |

|Заемщик обращается к |другими гражданами и юридическими |

|кредитору (банку) за |лицами). |

|получением кредита. Банк |Продавец подписывает с заемщиком |

|проверяет кредитоспособность|соглашение о резервировании данной |

|заемщика, следуя стандартам |квартиры на обусловленный сторонами|

|ипотечного агентства (ИА), и|срок (данное соглашение является |

|принимает решение, какую |предварительным договором |

|сумму кредита он готов |купли-продажи). |

|выдать данному заемщику. |Заемщик обращается к кредитору |

|Банк выписывает заемщику |(далее кредитор будет обозначаться |

|ипотечный сертификат на |как банк) за получением ипотечного |

|сумму выдаваемого кредита |кредита на приобретение выбранного |

|плюс расчетный первый взнос |им жилья, приложив к требуемому |

|заемщика в размере 30% от |пакету документов предвари тельный |

|стоимости квартиры. Заемщик |договор купли-продажи. Банк |

|обращается к продавцу жилья |проверяет кредитоспособность |

|и выбирает подходящую |заемщика. При этом он может |

|квартиру с учетом имеющегося|руководствоваться стандартами ИА. |

|у него ипотечного |Обязательным условием ипотечного |

|сертификата. Продавец и |кредитования является страхование |

|заемщик подписывают |закладываемого недвижимого |

|предварительный договор |имущества. Необходимость |

|купли-продажи, |страхования жизни, трудоспособности|

|предусматривающий |заемщика определяется банком в |

|резервирование данного жилья|соответствии со стандартами ИА |

|на обусловленный сторонами |(например, одним из таких |

|срок. |стандартов может быть возраст |

| |заемщика, наличие семьи и т.д.) |

Независимо от варианта, реализуемого в конкретной ситуации, ипотечный

кредит предоставляется в соответствии с установленной процедурой, которая

еще не получила типового оформления.

Общие подходы по порядку предоставления кредита заемщику служат базой

для создания большого количества вариантов получения заемщиком ипотечного

кредита. Их наличие и выбор в конкретном случае связаны:

– с положением заемщика в обществе;

- местом работы и стабильностью его предприятия;

- наличием или отсутствием у него достаточных для внесения авансового

платежа средств;

– возможностью и необходимостью продажи имеющейся у него квартиры, а

также характером процесса, связанного с такой продажей.

Поэтому концепция предусматривает разработку участниками ипотечного

рынка различных технологий, позволяющих реализовать все возможные варианты

действий, удобные как для заемщиков, так и для кредиторов и других

участников ипотечного рынка (табл. 3.).

Для нашей страны наиболее подходит приобщение к "расширенной открытой

модели" ипотеки. Это двухуровневая система ипотеки, когда сначала банк

выдает кредит (первый уровень), а потом продает его инвесторам, которые

привлекают под этот кредит деньги (второй уровень), хорошо подходит для

России.

Таблица 3.

Технологии ипотечного кредитования

Страницы: 1, 2, 3