Правонаступництво є однією з підстав замі-ни кредитора у зобов'язанні (див. коментар до ст. 512 ЦК). Відповідно до ст. 514 ЦК до ново-го кредитора переходять права первісного кредитора у зобов'язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або за-коном. У разі зміни власника житла, передано-го у найм на підставі договорів про відчуждення житла, інших цивільно-правових підставах, до нового власника переходять права та обов'яз-ки наймодавця. Правами наймодавця є право вимагати від наймача виконання його обов'яз-ків, передбачених ст. ст. 815, 819, 820 ЦК та (або) інших обов'язків, установлених у договорі. До обов'язків наймодавця належать: передача на-ймачеві житла придатного для постійного про-живання у ньому, здійснення капітального ре-монту, якщо інше не встановлене договором, ви-конання вимог ст. 822 ЦК про переважні права наймача та дотримання прав наймача, передба-чених законом або договором. Правило, вста-новлене ч. 2 ст. 770 ЦК про те, що сторони мо-жуть встановити у договорі найму, що у разі від-чуження наймодавцем речі договір найму припиняється, не поширюється на правовідно-сини правонаступництва у разі зміни власника житла, переданого у найм. Ст. 814 ЦК є імпера-тивною нормою, обов'язковість її положень для сторін випливає зі змісту та із суті відносин між

сторонам відповідно до вимог ч. З ст. б ЦК. Т| норма має обов'язкову силу для учасників* говору. Вказана правова норма спрямована захист житлових прав наймача. Припинення договору має своїм наслідком виселення наймача з житла. Тому, коли сторони встановлють, у договорі найму, що у разі відчуження найманцем житла договір найму припиняєте таке положення договору може бути визнаної дійсним на підставі ст.ст. 203 ч. і ст. 215 І Слід також враховувати, що можливе припинення права власності на нерухоме майно (жит вий будинок) у зв'язку з викупом земельної ділянки, на якій воно розміщене, і житлові будинку (див. коментар до ст.ст. 350 і 351 І Викуп у такому порядку не припиняє дію договору найму житла.

1.4 Форма і предмет договору найму житла

Стаття 811, передбачає, що до-говір найму житла як правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Ст. 811 ЦК вста-новлює письмову форму договору найму житла. Вимоги до письмової форми правочину перелі-чені в ст. 207 ЦК. Недодержання сторонами письмової форми договору найму житла не має наслідком його недійсність. У даному випадку законом не встановлено, що недодержання сто-ронами письмової форми договору найму жит-ла має наслідком його недійсність. Тому факт укладання такого договору і заперечення одні-єю зі сторін факту вчинення цього правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та ін. Рішення суду в таких випадках не може ґрунтуватися на показаннях свідків (див. коментар до ст. 218 ЦК).

Якщо особа вважає себе наймачем після укладання договору найму житла, а власник житла оспорює факт учинення цього договору і не передає житло в користування, то вона вправі звернутися до власника житла з позо-вом про примусове виконання обов'язку в натурі, тобто про зобов'язання відповідача пе-редати житло в користування. У випадку оспо-рювання факту вчинення цього договору і вчи-нення перешкод у користуванні житлом з боку власника житла, особа, яка вселилася в приміщення, може звернутися до власника житла з позовом про визнання права користування житлом і зобов'язання відповідача припинити чинити (усунути) перешкоди у здійсненні права користування майном. У таких справах підлягає доведенню факт укладання договору найму. Допустимими доказами цього факту і заперечень проти нього можуть бути письмові а прирівнені до них докази. Показання свідків у даному випадку не вважаються допустимими доказами.

Стаття, 812 що коментується, розглядає предмет договору найму житла, якими можуть бути помешкання. До видів помешкання Кодекс відносить, зокрема квартиру або її частину, житловий будинок або його частину. Ці об'єкти належать до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), з визначеними індивіду-альними ознаками і є неспоживними. Квартира або її частина, житловий будинок або його частина можуть бути речами подільними і неподільними. (див. коментарі до ст.ст. 183-- >85 ЦК).

* Поняття житла, житлового будинку та квартири як об'єктів права власності дається г статтях 29, 379, 380, 382 ЦК. Виходячи зі змісту ч. 1 ст. 812 ЦК перелік помешкань, які можуть бути предметом договору найму житла, не ; вичерпаним. Очевидно, що законодавець мав на увазі інші будівлі, споруди і приміщення дачний або садовий будинок, які придатні для постійного проживання та належать наймодавцю на праві приватної власності і зареєстровані як нерухомість. Ст. 29 ЦК визначає поняття місця проживання фізичної особи, називаючи крім житлового будинку і квартири ще й гуртожиток, готель, тощо). Тому виникає питання, яке має практичне значення, про можливість 5ути предметом договору найму житла поме-шкань в гуртожитках, готелях. На нашу думку, такі помешкання можуть бути предметом до-говору найму житла, якщо вони відповідають вимогам придатності для постійного проживан-ня, належать власникам на праві приватної власності і передаються у найм саме за умова-ми цього договору. Виходячи з того, що у від-повідності до ч. 1 ст. 810 ЦК наймодавцем може бути лише власник житла, норми договору най-му житла прямо не поширюються на житлові

будинки, інше нерухоме майно, яке визнане са-мочинним будівництвом, тому що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, крім випадків, передбачених ч. З і 5 ст. 376 ЦК (див. коментар до ст. 376 ЦК).

Частина 2 статті, що коментується, визначає єдину вимогу до предмета договору найму жит-ла. Мова йде про придатність помешкання до постійного проживання у ньому (див. коментарі до ст. ст. 379, 380 і 382 ЦК). Вимоги щодо ін-ших якісних характеристик помешкання сто-рони можуть встановити в договорі. Порядок обстеження стану житлових будинків з метою встановлення їх відповідності санітарним і тех-нічним вимогам і визнання житлових будин-ків і житлових приміщень непридатними для проживання визначені постановою Ради Міні-стрів УРСР від 26 квітня 1984 р. № 189. Дію цієї постанови в субсидіарному порядку мож-на застосовувати до приватного житла. Якщо після укладання договору найму житла буде встановлена непридатність помешкання до по-стійного проживання у ньому, сторони за взаєм-ною згодою можуть розірвати договір або за по-зовом наймача такий договір може бути визна-ний судом недійсним на підставі ст. 229 або ст. 230 ЦК.

Частина 3 ст. 812 ЦК встановлює, що най-мач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок. Це правило спирається на положення ст. 186 ЦК про спільне призначен-ня головної речі і її належності. До майна, що обслуговує будинок, відносяться приміщення загального користування або допоміжні примі-щення багатоквартирного будинку -- примі-щення, призначені для забезпечення експлуата-ції будинку та побутового обслуговування мешканців будинку: під'їзд, сходові клітки, ве-стибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні кори-дори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, а також механічне, електричне, сантех-нічне та інше обладнання за межами або всередені квартири, будинку, тощо (див. коментарі до ст. 382 ЦК і ст. 1 Закону України «Про об'єд-нання співвласників багатоквартирного будин-ку» від 29 листопада 2001 р.).

Право користування вказаним майном у наймачів квартир і власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку є рі-вним.

2 ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН ДОГОВОРУ НАЙМУ ЖИТЛА

2.1 . Обов'язки наймача житла.

1. Наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані.

2. Наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця.

3. Наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за житло. Наймач зобов'язаний постійно вносити плату за комунальні послуги якщо інше не встановлено договором наймом.

У ст.815надається перелік основних обов'язків наймача. По-перше, наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому. Такий обов'язок поширюється не тільки на наймача, а й на інших осі які проживають разом з наймачем, та осіб, право проживання яких похідне від прав наймач Йдеться про тимчасових мешканців, пі, наймачів. Перелічені особи не мають права використовувати житло для промислового виробництва, підприємницької діяльності тощо. І положення вказує на цільовий характер договору найму житла (про цільове використані житла див. коментар до ст. 383 ЦК) По-друге наймач зобов'язаний забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. Під забезпеченням збереження житла і підтримуванням його в належному стані елі розуміти виконання наймачем покладених н нього обов'язків щодо здійснення капітального або поточного ремонту, бережне ставлення д санітарно-технічного й іншого обладнання, д об'єктів благоустрою, додержання правил пожежної безпеки тощо. Таке дбайливе ставлення від наймача вимагається і відносно май на, що обслуговує будинок.

Відповідно до ч. 2 статі, що коментується наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця. Чинне житлове законодавство надає праві наймачеві і власнику житла на переобладнан-ня і перепланування житлового будинку або квартири, (ст. 100 і 152 ЖК). Уявляється, що терміни перевлаштування і переобладнання є синонімами. Перевлаштування -- це ремонтно-будівельні роботи в житлових будинках і квар-тирах спрямовані на обладнання житла кому-нальними зручностями (газом, ванною кімнатою тощо) і на переобладнання приміщень будинку або квартири. Наприклад, розширення житло-вої площі за рахунок підсобної, зміна призна-чень підсобних приміщень, перенос дверей, ві-кон та ін. Реконструкція індивідуальних жит-лових будинків -- комплекс будівельних робіт та організаційно-технічних заходів, унаслідок яких змінюється архітектурно-планувальні та технічні показники житлових будинків (Наказ Міністерства аграрної політики України і На-каз Міністерства фінансів України № 113/198 від 25 квітня 2001 р. (зареєстровано в Міністер-стві юстиції 16 травня 2001 р. № 420/5611) Провадження наймачем перевлаштування та реконструкції житла неможливе без згоди наймодавця. Відмова в наданні такої згоди може бути оскаржена до суду. Разом з тим, що зако-нодавець пов'язує виникнення вказаного пра-ва у наймача тільки: після отримання згоди власника. Законом не передбачена форма для надання такої згоди. За своєю правовою при-родою така згода належить до юридичного фак-ту. Тому така згода може бути надана як в письмовій, так і в усній формі.

Частина 3 статті, що коментується, зобов'я-зує наймача своєчасно вносити плату за житло. Під своєчасним внесенням плати слід розумі-ти виконання умов договору найму щодо стро-ку внесення плати (див. коментар до ст. 820 ЦК). Окрім того, наймач зобов'язаний самостій-но вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлене договором найму. До ко-мунальних послуг належать послуги водо-, теп-ло-, газопостачаня, послуги водовідведення, елек-троенергія, вивезення побутового сміття та ін. З 1 липня 2003 р. набуває чинності Закон «Про реструктуризацію заборгованості з квартирної плати, плати за житлово-комунальні послуги, спожиті газ та електроенергію» від 20 лютого 2003 р., який визначає послуги, що належать до комунальних.

Стаття,819 передбачає, що сто-рони у договорі найму житла можуть встано-вити, на кого з них покладається обов'язок щодо здійснення поточного ремонту житла. Якщо ця обставина не встановлена договором, то вважа-ється, що наймач зобов'язаний здійснювати поточний ремонт житла. До поняття поточно-го ремонту житла належать роботи з підтриман-ня в належному стані складових житла: фар-бування підлоги, вікон, дверей тощо, ремонт або заміна електрообладнання, сантехнічних прила-дів та інші роботи.

Стаття, 816, встановлює одну із суттєвих умов договору найму житла. Наймач зобов'язаний вказати у договорі найму житла осіб, які проживатимуть разом із ним. Закон не передбачає, щоб до складу цих осіб входили тільки дружина, діти, інші близькі родичі і не обмежує кількісний склад цих осіб. Тому з на-ймачем за його бажанням можуть проживати різні особи. Суттєвість цієї умови має кілька практичних значень. Залежно від кількості, віку та інших характеристик осіб, з якими має на-мір проживати разом наймач, наймодавець вправі відмовитися від укладання такого дого-вору. Якщо ці обставини наймач приховає від наймодавця, за позовом останнього, на нашу думку, суд може визнати договір найму недійс-ним на підставі ч. 1 ст. 203 ЦК або суд може висилити цих осіб без надання іншого житла. Друге значення цієї норми в тому, що особи, які проживатимуть разом із наймачем набувають рівних з ним прав та обов'язків щодо користу-вання житлом. Фактично вони стають учасни-ками договору і наділяються відповідними пра-вами та обов'язками відносно наймодавця і на-ймача. Така правова конструкція свідчить про поширення на осіб, які проживатимуть разом із наймачем, вимог щодо особи самого наймача, які випливають зі змісту ст. 813 ЦК. Третє зна-чення закріплене в ч. 2 цієї статті і полягає в тому, що наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору осо-бами, які проживають разом з ним (про відпо-відальність за порушення умов договору, тобто про правові наслідки порушення зобов'язання див. коментар до ст. 611 ЦК). Стосовно догово-ру найму житла відповідальність наймача за дії вказаних осіб може бути у вигляді достроково-го розірвання договору і виселення. Виходячи з рівності прав і обов'язків наймача і осіб, з яки-ми має намір проживати разом наймач, вказані правові наслідки поширюються і на названих осіб. Вони і наймач стають солідарними борж-никами. У зв'язку з цим виникає питання про необхідність підписання договору особами, які проживатимуть разом із наймачем або про надання ними згоди на проживання на таких умовах в іншій формі. ЦК не передбачає обов'я-зкової участі в укладанні договору найму жит-ла, в якій-небудь формі осіб, які проживатимуть разом із наймачем. Підставами виникнення прав і обов'язків для таких осіб є договір най-му житла і вимоги відповідних статей гл. 59

Страницы: 1, 2, 3