Каталог Рефератов - Договор аренды зданий и сооружений: понятие, структура, действие

	Информационно-образоательный портал
	Рефераты, курсовые, дипломы, научные работы,



МЕНЮ\|

поиск

Договор аренды зданий и сооружений: понятие, структура, действие

рендатором может быть любой субъект гражданского права, обладающий дееспособностью, в том числе физическое лицо, юридическое лицо, государство и муниципальные образования.

Юридическое лицо, арендовавшее жилой дом или жилые помещения, которые могут быть ему предоставлены во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (п. 2 ст. 671 ГК РФ) не вправе использовать их, допустим, под канцелярские нужды, в качестве офисных помещений, а обязано предоставить по назначению исключительно гражданам под жилье, заключив с ними договор коммерческого найма [14, с. 25]. Арендный договор, объект которого жилой дом, не реконструированный в установленном порядке в нежилой для использования в нежилых целях, после ввода в действие ГК РФ является ничтожным по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ (постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. №6/8 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Управление государственной и муниципальной собственностью связано с определением того, кто является арендодателем и с учетом этого имеет свои особенности. Арендодателем находящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений и нежилых помещений, не закрепленных за другими юридическими лицами на вещном праве выступает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, находящееся в ведении Министерства экономического развития Российской Федерации.

Порядок использования находящихся в федеральной собственности административных зданий и служебных помещений, предназначенных для размещения федеральных органов государственной власти, государственных учреждений, унитарных предприятий, установлен федеральными законами, указами Президента РФ и актами Правительства РФ. Это, прежде всего ГК РФ (ст. 295, 297, 298) и Федеральный закон от 14.11.2002 №161-ФЗ (ред. от 01.12.2007) «О государственных и унитарных предприятиях» [4].

Унитарные предприятия не вправе сдавать в аренду закрепленные за ними здания и сооружения без согласия собственника (его уполномоченного) государственного или муниципального предприятия, в качестве которого относительно федерального имущества выступает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

Если здания и сооружения относятся к государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, то действует порядок передачи этих объектов недвижимости в аренду, установленный ГК РФ: субъекты РФ и муниципальные образования уполномочивают соответствующие структуры по управлению собственностью давать согласие на передачу в аренду либо выступать в качестве арендодателя.

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом осуществляет непосредственно или через свои территориальные органы контроль за управлением, использованием по назначению и сохранностью этих объектов федерального имущества, переданных в аренду, и при выявлении нарушений принимает законные меры для их устранения.

Бюджетное учреждение не вправе передавать в аренду недвижимость, закрепленную за ним на праве оперативного управления. Если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

Автономное учреждение без согласия учредителя не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним учредителем или приобретенными автономным учреждением за счет средств, выделенных ему учредителем на приобретение этого имущества. Остальным имуществом, в том числе недвижимым, автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом. Это значит, что если автономное учреждение само, на заработанные средства приобретет здание, то оно может свободно им пользоваться и распоряжаться (продавать, сдавать в аренду, в залог). Стоит подчеркнуть, что в случае сдачи в аренду с согласия учредителя недвижимого имущества, закрепленных за автономным учреждением учредителем или приобретенных за счет средств выделенных ему на это учредителем, финансовое обеспечение содержания такого имущества учредителем не осуществляется.

Согласно постановлению Правительства РФ от 5 января 1998 г. №3 «О порядке закрепления и использования, находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений» Федеральное агентство по управлению государственным имуществом всегда передает в аренду находящиеся в федеральной собственности административные здания, нежилые помещения и сооружения, если на этот счет имеются поручения Президента РФ или Правительства РФ.

У негосударственных юридических лиц таких проблем с управлением зданиями (сооружениями), как правило, нет. Однако у акционерных обществ вопросы управления собственным имуществом связаны с так называемыми крупными сделками (гл. X Федерального закона от 26.12.1995 №208-ФЗ (ред. от 03.06.2009) «Об акционерных обществах» [7]), их одобрением Советом директоров (наблюдательным советом) общества и общим собранием акционеров. Аренда здания и сооружения в основном не связана с приобретением или отчуждением либо с возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость, которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов акционерного общества. Но в договоре может быть предусмотрена аренда с выкупом арендованного имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Кроме того, уставом общества могут быть установлены также иные случаи, при которых на совершаемые обществом сделки распространяется порядок одобрения крупных сделок (ст. 78 Федерального закона от 26.12.1995 №208-ФЗ (ред. 03.06.2009) «Об акционерных обществах»). В их числе можно назвать сделку по аренде недвижимости (без права ее выкупа) как наиболее крупную сделку.

Заключению арендодателем договора должно предшествовать четкое определение его имущественных прав на сдаваемое в наем имущество. В Едином государственном реестре прав фиксируются право собственности и иные вещные права (право хозяйственного ведения, право оперативного управления) на каждый объект недвижимости арендодателя, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности гражданина и реквизиты юридического лица, адрес правообладателя, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.

Согласно ст. 651 ГК РФ письменная форма для договора аренды зданий и сооружений является обязательной. В противном случае несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Однако простой письменной формы, для заключения договора аренды зданий (сооружений) в большинстве случаев недостаточно. В соответствии с п. 2. ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Государственная регистрация права аренды недвижимого имущества регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закона о государственной регистрации). Как отмечается в абзаце первом статьи 2 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

С момента принятие Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на практике возникало множество споров о порядке и особенностях регистрации тех или иных объектов. Так, например, о том нужно ли регистрировать договора аренды нежилых помещений (именно нежилых помещений) срок действия которых составлял менее года.

Вопрос был решен в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. №53, в соответствии с которым, государственной регистрации подлежат договоры аренды нежилых помещений, заключенные на срок более одного года, и к таким договорам применяются правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

В настоящее время при разъясни споров на практике применяется «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», направленный информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. №59.

На практике, в подавляющем большинстве случаев сразу же после подписания долгосрочного договора арендатор въезжает в помещение и начинает вносить арендную плату. Дата, с которой начинается отсчет срока договора аренды, как правило, всегда предшествует дате регистрации самого договора. Что на самом деле является существенной ошибкой, так как значение государственной регистрации играет роль и при определении срока заключения и истечения договора аренды зданий (сооружений).

Срок действия договора аренды нежилых помещений начинает течь не с момента передачи имущества в пользование, а с даты регистрации договора.

На практике может оказаться вообще так, что арендатор вносит плату и пользуется зданием (сооружением) уже, скажем, два-три месяца, а в регистрации договора отказывают. Причиной такого отказа может быть, например, отсутствие прав собственника у арендодателя на здание (сооружение).

Обозначенные правила в полной мере распространятся и на договор субаренды зданий (сооружений), который по действующему законодательству также подлежит государственной регистрации.

В судебной практике возникают случаи, когда законность заключения договора аренды зданий и сооружений оспаривается ввиду особой правовой охраны объекта договора аренды.

Рассмотрим пример из судебной практики.

Межрегиональное объединение «Федерация профессиональных союзов Санкт-Петербурга и Ленинградской области» (далее - Объединение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ЗАО «Пятый Элемент» о признании договора аренды от 30.06.05 №513 и дополнительного соглашения к нему от 01.02.06 недействительными [11].

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Хозяйственное управление комплекса «Дворец Труда» (далее - Управление).

По мнению подателя жалобы, при заключении договора сторонами не соблюдено требование, предусмотренное статьей 55 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ (ред. от 17.12.2009) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»[5], ввиду отсутствия сведений об объекте культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия, и отсутствия самого реестра.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 30.06.05 Управление (арендодатель) и Общество (субарендатор) заключили договор №513 аренды объекта нежилого фонда, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить субарендатору, за плату, во временное владение и пользование (субаренду) часть нежилого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пл. Труда, д. 4, лит. Пунктом 2.1.9 договора предусмотрено, что арендодатель обязуется предоставить субарендатору охранное обязательство на объект для возможности выполнения субарендатором своих обязательств по договору.

Объединение, Управление и Общество 01.02.06 заключили дополнительное соглашение к договору от 30.06.05 №513, в соответствии с которым обязательства арендодателя по названному договору переходят от Управления к Объединению, изменена ставка арендной платы, срок действия договора аренды установлен 9 лет с момента заключения соглашения, согласована смета ремонтных работ, уточнен порядок проведения ремонтных работ, внесены иные условия.

Объединение, ссылаясь на несоответствие договора аренды и дополнительного соглашения к нему требованиям, предусмотренным статьей 55 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ (ред. от 17.12.2009) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», а также требованиям охранного обязательства, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, сослался на отсутствие в материалах дела документов, содержащих сведения о спорном объекте культурного наследия и подлежащие внесению в реестр. Арбитражный суд указал на то, что требования, предусмотренные статьей 55 названного Закона, не нарушены сторонами при заключении договора.

Апелляционный суд, отменяя решение и признавая договор аренды и дополнительное соглашение к нему недействительными, указал на то, что оспариваемые сделки противоречат законодательству об охране и использовании памятников истории и культуры.

В соответствии со статьей 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Согласно пункту 1 статьи 55 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ (ред. от 17.12.2009) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными ГК РФ для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований настоящего Федерального закона.

Пунктом 2 статьи 55 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ (ред. от 17.12.2009) «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» установлено обязательное включение в договор аренды объекта культурного наследия включенных в реестр сведений об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с названным Федеральным законом, независимо от формы собственности данного объекта.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9

© 2003-2013
Рефераты бесплатно, курсовые, рефераты биология, большая бибилиотека рефератов, дипломы, научные работы, рефераты право, рефераты, рефераты скачать, рефераты литература, курсовые работы, реферат, доклады, рефераты медицина, рефераты на тему, сочинения, реферат бесплатно, рефераты авиация, рефераты психология, рефераты математика, рефераты кулинария, рефераты логистика, рефераты анатомия, рефераты маркетинг, рефераты релиния, рефераты социология, рефераты менеджемент.