Лица, вселившиеся в жилое помещение в качестве членов семьи нанимателя, приобретают равное с остальными членами семьи право пользования жилым помещением, если при вселении между этими лицами, нанимателем и проживающими с ним членами семьи не было иного соглашения о порядке пользования жильем.

Если указанные лица были вселены без согласия членов семьи нанимателя, то они не приобретают право пользования жилым помещением.

Право на сохранение жилища за временно отсутствующими лицами. Согласно ст. 71 Жилищного кодекса при временном отсутствии нанимателя и членов его семьи в жилых помещениях государственного и общественного жилищного фонда за ними сохраняется жилое помещение в течение 6 месяцев. Жилое помещение может сохраниться за временно отсутствующими и в течение более длительных сроков.

В ЖК названы случаи, когда жилое помещение сохраняется за временно отсутствующими свыше б месяцев:

1) призыв на срочную военную службу либо направление на альтернативную (невоенную) службу, а также призыв офицеров из запаса на действительную военную службу на срок до трех лет -- в течение всего периода прохождения военной службы; пребывания на действительной военной службе в качестве прапорщиков, мичманов и военнослужащих сверхсрочной службы -- в течение первых пяти лет пребывания на военной службе;

временный выезд из постоянного места жительства по условиям и характеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыскательских партий, экспедиций и т.п.) либо в связи с учебой (учащиеся, студенты, аспиранты, стажеры и т.п.) -- в течение всего времени выполнения этой работы или учебы;

помещение детей на воспитание в детское учреждение, к родственникам, опекуну или попечителю -- в течение всего времени их пребывания, если в жилом помещении остались проживать другие члены семьи;

выезд в связи с выполнением обязанностей опекуна (попечителя) -- в течение всего времени выполнения этих обязанностей;

устройство нетрудоспособных лиц, в том числе детей-инвалидов в дом-интернат и другое учреждение социальной помощи -- в течение всего времени пребывания в них;

выезд для лечения в лечебно-профилактическом учреждении -- в течение всего времени пребывания в нем;

заключение под стражу или осуждение к лишению свободы -- в течение всего времени пребывания под стражей или отбывания наказания, если в жилье остались проживать другие члены семьи.

Признание лица утратившим право пользования жильем вследствие отсутствия сверх установленных сроков производится в судебном порядке по иску наймодателя, нанимателя и членов его семьи.

Если наниматель или члены его семьи отсутствовали в жилых помещениях государственного и общественного жилищного фонда по уважительным причинам свыше б месяцев, то срок по заявлению отсутствующего может быть продлен наймодателем, а в случае спора -- судом. Следовательно, отсутствие лица сверх установленных сроков не влечет автоматического признания его утратившим право пользования. Если его отсутствие вызывалось уважительными причинами, он не может быть признан утратившим право пользования жильем. В законе не разъясняется, какие причины следует считать уважительными. Этот вопрос решает суд с учетом конкретных обстоятельств. В судебной практике уважительными причинами признаются нахождение лица в командировке, в другом населенном пункте в связи с необходимостью ухода за больным родственником или плохим состоянием здоровья и нуждаемостью в уходе, конфликтные отношения с членами семьи, неправомерное поведение других членов семьи, мешающих пользоваться жильем и т.п.

Отдельный случай сохранения жилья за временно отсутствующими лицами в случае получения охранного свидетельства (брони) -- бронирование жилища. Оно может осуществляться при направлении на работу за границу -- на все время пребывания за границей, при выезде на работу в районы Крайнего Севера и приравненные к ним местности. Бронирование регулируется Правилами бронирования жилых помещений в Украинской ССР, утвержденными Постановлением Совета Министров УССР от 09.09.85 г. № 342.

Право на обмен жилища. Обмен жилыми помещениями государственного и общественного жилищного фонда регулируется Жилищным кодексом и Правилами обмена жилыми помещениями в Украинской ССР, утвержденными Постановлением Совета Министров УССР от 31.01.86 г. № 31.

Наниматель жилого помещения вправе произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом ЖСК, в том числе с проживающими в другом населенном пункте, при наличии письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи.

Обмен в домах предприятий, учреждений, организаций допускается только с их согласия.

Жилищным кодексом допускается так называемый «принудительный обмен»: если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах).

Принуждение к обмену в данном случае не преследует каких-либо карательных, компенсационных или воспитательных целей, ведь оно не связано с нарушением правил пользования жильем, а направлено, как правило, на ликвидацию обстановки невозможности совместного проживания членов семьи в одном жилом помещении ввиду сложившихся неприязненных взаимоотношений между ними, при отсутствии виновных действий одного из них. Поэтому в таких случаях суды должны учитывать заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в жилом помещении.

Отдельным случаем обмена является так называемый «внутрисемейный обмен»: наниматель или член его семьи вправе произвести обмен приходящейся на его долю жилой площади, в том числе смежной комнаты или части комнаты, с нанимателем другого помещения, при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи оставшихся проживать в этом помещении.

Обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным в судебном порядке как по общим, так и по специальным основаниям.

Общими основаниями являются сформулированные в гражданском законодательстве основания признания недействительными гражданско-правовых сделок. В судебной практике иногда предъявляются иски о признании обмена жилыми помещениями недействительным как совершенного вследствие заблуждения, имеющего существенное значение. В сделке по обмену жилыми помещениями судебная практика признает имеющим существенное значение заблуждение относительно размера жилой площади или ее качественного состояния. Это незнание или неправильное представление о таких недостатках жилого помещения, которые в момент совершения обмена не могли быть выявлены, были позднее обнаружены и неустранимы путем ремонта, что объективно создает невозможность проживания в квартире, делает ее не соответствующей санитарным требованиям. Не является основанием для признания обмена недействительным наличие в обмениваемом помещении незначительных и легко устранимых дефектов.

Наряду с общими основаниями обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным и по специальным основаниям вследствие нарушения специальных запретов или необходимых условий, установленных в жилищном законодательстве для совершения обмена жилыми помещениями, которые предусмотрены в ст.86 ЖК Украины.

В случае признания обмена жилыми помещениями недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые помещения (ст.88 ЖК). Если обмен признан недействительным вследствие неправомерного поведения одной из сторон, то наряду с переселением в ранее занимаемое жилое помещение виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (стоимость перевозки вещей, расходы по переезду, ремонту помещения и т.п.) по правилам гражданского законодательства.

Право сдавать жилище в поднаем. Согласно ст.823 ГК по договору поднайма жилища наниматель с согласия наймодателя передает на определенный срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем. Договор поднайма жилища является возмездным. Размер платы за пользование жилищем устанавливается договором поднайма. Срок договора поднайма не может превышать срока договора найма жилища. При досрочном прекращении договора найма жилища одновременно с ним прекращается договор поднайма. К договору поднайма не применяется положение о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

В соответствии с Жилищным кодексом наниматель жилого помещения государственного или общественного жилищного фона вправе сдавать жилое помещение в поднаем. Для этого необходимо согласие проживающих совместно с ним членов семьи и наймодателя. При этом наниматель вправе сдать в поднаем часть жилого помещения, а при временном выезде -- все помещение, Жилое помещение по усмотрению нанимателя сдается в поднаем без указания срока либо на определенный срок, в том числе и на период сохранения этого помещения за временно отсутствующим нанимателем.

Договор поднайма заключается в письменной форме с последующей регистрацией в жилищной-эксплуатационной организации.

Сдача жилого помещения в поднаем не допускается, если: 1) в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, который будет приходиться на каждого проживающего в этом помещении, окажется меньше установленного для предоставления жилых помещений; 2) в качестве поднанимателя жилого помещения или члена его семьи в квартиру, в которой проживают два и более нанимателя, вселяется лицо, страдающее тяжелой формой хронического заболевания, в связи с чем не может проживать в такой квартире.

Сдача жилого помещения в поднаем с нарушением установленных в законодательстве требований влечет недействительность договора поднайма. В этом случае граждане, незаконно поселившиеся в жилом помещении, обязаны немедленно освободить его, а при отказе -- подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Если договор поднайма заключен на определенный срок, то по его истечении поднаниматель не вправе требовать возобновления договора и по требованию нанимателя обязан освободить занимаемое помещение. В случае совершения поднанимателем виновных нарушений жилищного законодательства, указанных в ст.97 ЖК, договор поднайма может быть расторгнут досрочно.

При заключении договора поднайма без указания срока наниматель обязан письменно предупредить поднанимателя о прекращении договора за три месяца.

Одним из нередко используемых нанимателем жилищных прав является право на вселение временных жильцов. Согласно ст.818 ГК наниматель и лица, постоянно проживающие совместно с ним, по их взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя могут разрешить временное проживание в помещении другого лица (лиц) без взыскания платы за пользование жилищем (временных жильцов). Временные жильцы не имеют самостоятельного права пользования жилищем. Временные жильцы должны освободить жилище по истечении согласованного с ними срока проживания или не позднее семи дней со дня предъявления им нанимателем или наймодателем требования об освобождении помещения.

В соответствии со ст.98 ЖК наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут по взаимному согласию разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении других лиц без взимания платы за пользование помещением (временных жильцов).

Как временные жильцы, так и поднаниматели самостоятельного права на занимаемое помещение не приобретают независимо от продолжительности проживания в нем. Поэтому в случае прекращения договора поднайма или предъявления нанимателем требования о выселении временных жильцов, а также прекращения договора найма, поднаниматель и члены его семьи, а также временные жильцы обязаны немедленно освободить занимаемое жилье. В случае отказа они подлежат выселению без предоставления другого жилья в судебном порядке.

3. Изменение и расторжение договора найма жилища

Изменения договора найма жилища могут требовать обе стороны -- наймодатель и наниматель. По общему правилу, изменение договора допускается только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя, но в Жилищном кодексе установлены отдельные исключения.

В частности, при производстве капитального ремонта жилого дома государственного или общественного жилищного фонда, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, независимо от его согласия, наймодатель вправе требовать изменения договора и обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помещение.

В тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное помещение до начала капитального ремонта. Если жилое помещение существенно уменьшится, то другое помещение должно быть предоставлено по требованию нанимателя (ст. 102 ЖК).

Одним из случаев изменения договора найма жилого помещения является так называемый «раздел жилья»: совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать, с согласия остальных проживающих совместно с ним членов семьи, заключения с ним отдельного договора найма, если выделяемое помещение является изолированным и по размеру соответствует жилой площади, приходящейся на долю лица, требующего раздела (ст. 104 ЖК).

Ст.824 ГК регламентирует замену нанимателя в договоре найма жилища. По требованию нанимателя и других лиц, постоянно проживающих совместно с ним, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилища может быть заменен одним из совершеннолетних лиц, постоянно проживающих совместно с нанимателем. В случае смерти нанимателя или выбытия его из жилища нанимателями могут стать все другие совершеннолетние лица, постоянно проживавшие с прежним нанимателем, или, по согласованию с наймодателем, одно или несколько из этих лиц. В этом случае договор найма жилища остается действующим на прежних условиях.

Изменение договора найма жилого помещения, именуемое переоформлением договора, состоит в признании по ранее заключенному договору найма нанимателем совершеннолетнего члена семьи вместо прежнего нанимателя по его требованию с согласия нанимателя и остальных проживающих с ним членов семьи.

Расторжение договора найма жилища. Выселение. Расторжение договора найма жилища возможно согласно Гражданскому кодексу Украины в одностороннем порядке по требованию как нанимателя жилища, так и наймодателя.

Принципиальное отличие такого расторжения по инициативе нанимателя от расторжения по инициативе наймодателя состоит в том, что если наниматель жилища' имеет право с согласия других лиц, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца, то по требованию наймодателя он может быть расторгнут в случаях, предусмотренных ГК, в судебном порядке.

Согласно ч.2 ст.825 ГК договор найма жилища может быть расторгнут по решению суда по требованию наймодателя в случае:

невнесения нанимателем платы за жилище за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме более двух раз;

разрушения или повреждения жилища нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более одного года для восстановления жилища. Если в течение срока, определенного судом, наниматель не устранит допущенных нарушений, суд по повторному иску наймодателя постановляет решение о расторжении договора найма жилища. По просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения не более чем на один год;

при необходимости использования жилища для проживания самого наймодателя и членов его семьи. Это основание касается только расторжения договора наима части дома, квартиры, комнаты (части комнаты). При этом наймодатель должен предупредить нанимателя о расторжении договора не позднее чем за два месяца;

4) использования жилища нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает, не по назначению или систематического нарушения прав и интересов соседей. Этому должно предшествовать предупреждение наймодателя нанимателю о необходимости устранения этих нарушений.

При расторжении договора найма жилища наниматель и другие лица, проживавшие в помещении, подлежат выселению из жилища на основании решения суда, без предоставления им другого жилища.

Согласно Жилищному кодексу Украины расторжение договора найма жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи возможно в любое время без предварительного предупреждения наймодателя.

В случае выбытия нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другой населенный пункт или в другое жилое помещение в том же населенном пункте, договор найма считается расторгнутым со дня выбытия (ст. 107 ЖК).

По требованию наймодателя договор может быть расторгнут лишь в случаях, предусмотренных законом.

По общему правилу, выселение из занимаемого жилого помещения производится в судебном порядке, за исключением выселения лиц, самоуправно занявших жилые помещения или проживающих в домах, грозящих обвалом, когда выселение допускается в административном порядке с санкции прокурора.

Гражданам, которых выселяют из жилых помещений, одновременно предоставляется другое постоянное жилое помещение, за исключением выселения граждан при обращении взыскания на жилые помещения, которые были приобретены ими за счет кредита (займа) банка или другого лица, возврат которого обеспечен ипотекой соответствующего жилого помещения. Жилое помещение, которое предоставляется выселяемому, должно быть указано в решении суда или постановлении прокурора.

Обращение взыскания на переданное в ипотеку жилое помещение является основанием для выселения всех граждан, которые живут в нем, за исключениями, установленными законом. После принятия кредитором решения об обращении взыскания на переданное в ипотеку жилое помещение все граждане, которые живут в нем, обязаны по письменному требованию кредитора или нового собственника этого жилого помещения добровольно освободить его в течение одного месяца со дня получения этого требования. Если граждане не освобождают жилое помещение в установленный или иной согласованный сторонами срок добровольно, их принудительное выселение осуществляется на основании решения суда.

Выселение граждан при обращении взыскания на жилые помещения, которые были приобретены ими за счет кредита (займа) банка либо другого лица, возврат которого обеспечен ипотекой соответствующего жилого помещения, является основанием для предоставления этим гражданам жилья для временного проживания в соответствии со ст.1322 ЖК. Отсутствие жилых помещений из фондов для временного проживания или отказ в их предоставлении по основаниям, установленным ст.1322 ЖК, не влечет прекращения выселения гражданина из жилого помещения, являющегося предметом ипотеки.

Жилищный кодекс различает выселение из жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения и с предоставлением другого жилого помещения.

Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения производится, если:

дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

дом (жилое помещение) грозит обвалом;

дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой.

Офицеры, прапорщики, мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы и приравненные к ним лица, уволенные с военной службы в отставку или запас, а также проживающие с ними лица могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 110 ЖК).

Закон устанавливает требования к предоставляемому помещению. Оно должно находиться в черте данного населенного пункта и соответствовать всем требованиям, предъявляемым к помещениям при их предоставлении. Гражданам, занимавшим отдельную квартиру, должна быть предоставлена отдельная квартира. Если наниматель занимал более одной комнаты, ему предоставляется помещение, состоящее из того же числа комнат. По размеру жилое помещение должно быть не менее того, которое занимал наниматель, однако в пределах нормы жилой площади. При выселении из жилого помещения, меньшего по размеру, чем это предусмотрено для предоставления, выселяемому предоставляется жилье в соответствии с установленным размером.

С предоставлением другого жилого помещения (без указания благоустроенного) могут быть выселены:

работники (вместе с проживающими с ними лицами), прекратившие трудовые отношения с предприятиями, организациями важнейших отраслей народного хозяйства, в связи с увольнением по собственному желанию без уважительных причин, или за нарушение трудовой дисциплины, или за совершение преступления;

граждане, получившие жилые помещения в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию;

граждане, лишенные родительских прав, если они проживают совместно с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.

Требования к предоставляемому жилому помещению в этих случаях ниже, чем к благоустроенному жилому помещению -- оно должно находиться в черте данного населенного пункта и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

В случаях ликвидации детского дома семейного типа родители-воспитатели должны освободить предоставленное им жилое помещение, а в случае отказа -- подлежат выселению с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения. При устранении родителей-воспитателей от дальнейшего воспитания детей они могут быть выселены из занимаемого жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения.

Согласно Жилищному кодексу выселение из жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда без предоставления другого жилья допускается за:

систематическое разрушение и порчу жилья;

систематическое использование жилья не по назначению;

систематическое нарушение правил общежития, создающее невозможность совместного проживания в одном доме или квартире.

Необходимыми условиями выселения без предоставления другого жилого помещения являются систематичность нарушений и безрезультатность применения мер предупреждения и общественного воздействия.

Страницы: 1, 2