|
|
| Договор найма жилого помещения |
сли наниматель вправе проявить такую инициативу в любое время, наймодатель может требовать досрочного расторжения в соответствии со ст. 687 ГК РФ только в связи с виновным поведением нанимателя или других лиц, за действия которых он несет ответственность.Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: во-первых, невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, при краткосрочном найме - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; во-вторых, разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; в-третьих, аналогично прекращению права собственности на жилье ГК (ст.293) предусматривает расторжение договора при использовании жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей.В таких случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если же наниматель и другие граждане, за действия которых он отвечает, и после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.По договору коммерческого найма жилого помещения выселение нанимателя по инициативе наймодателя допускается только по решению суда. Судебная процедура рассмотрения жилищных споров основана на началах устности, гласности, публичности и состязательности, что способствует наиболее полному установлению истины и надлежащей защите жилищных прав нанимателей.По всем трем случаям по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора, при этом по просьбе нанимателя суд в решении вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния. В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения ГК предусматривает выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст.684).Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя возможно только в судебном порядке в случаях, установленных ЖК РФ, что соответствует конституционному положению о недопустимости произвольного лишения жилища. Перечень оснований для расторжения договора социального найма жилого помещения в Жилищном кодексе РФ определен исчерпывающим образом и расширительному толкованию не подлежит. При этом, независимо от оснований расторжения договора социального найма, неизбежным правовым последствием является выселение граждан из занимаемого жилого помещения. В свою очередь, в зависимости от оснований для расторжения договора социального найма, жилищное законодательство подразделяет случаи выселения граждан из жилого помещения с предоставлением им другого жилого помещения и выселение граждан с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения. Выселение без предоставления другого жилого помещения всегда является санкцией за неправомерное поведение. Статья 90 ЖК РФ называет единственный случай, когда граждане, договор социального найма жилого помещения с которыми расторгнут судом по требованию наймодателя, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие а именно невнесение нанимателем платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин.В соответствии с пунктом 3 статьи 60 Жилищного кодекса РФ не допускается расторжение договора социального найма жилого помещения в случае изменения оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма. Например, гражданин и члены его семьи признаны нуждающимися в жилом помещении на том основании, что они являются малоимущими и обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. На данном основании указанной семье предоставляется по договору социального найма жилое помещение. Однако спустя некоторое время они приобретают право собственности на другое жилое помещение в порядке наследования. Возможно, основания для предоставления жилого помещения по договору социального найма в данном случае были бы утрачены, если бы указанная семья приобрела право собственности на жилое помещение до момента предоставления жилого помещения по договору социального найма. Но, предоставив жилое помещение по договору социального найма, собственник не вправе требовать расторжения данного договора на основании изменения условий и оснований, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма.ЗаключениеЦель курсового исследования достигнута путём реализации поставленных задач. В результате проведённого исследования по теме "Договор найма жилого помещения" можно сделать ряд выводов:Чтобы правильно применить правовые нормы, регулирующие сделки с жилыми помещениями, необходимо сопоставить гражданское и жилищное законодательство по особенности предмета регулирования сделок с жилыми помещениями. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота.Жилищное законодательство регулирует вопросы, связанные с использованием жилищного фонда, его эксплуатацией и ряд других вопросов. С учетом вышеизложенного можно дать следующее определение договора найма жилого помещения в соответствии с требованиями норм главы 35 ГК РФ, именуемого для ясности договором коммерческого найма: "По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, именуемое "наймодатель", предоставляет в пользование другой стороне - гражданину, именуемому "наниматель", приемлемое свободное изолированное жилое помещение, не относящееся к государственному или муниципальному фонду социального использования, на срок не свыше пяти лет, за свободную плату, для проживания лично и с другими постоянно проживающими с ним гражданами".В ГК РФ наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма жилого помещения и договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма). При регулировании отношений социального найма жилого помещения нормы ЖК РФ имеют приоритет перед нормами ГК Российской Федерации, регулирующими отношения по найму жилого помещения.Договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения - это две разновидности найма жилых помещений применительно к различным видам жилищных фондов, имеющие свои особенности.Договор социального найма жилого помещения следует отличать от договора найма жилого помещения, заключаемого на коммерческих началах. Если для заключения договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда необходимыми требованиями являются постановка гражданина на учет в органах местного самоуправления на улучшение жилищных условий, выдача ордера на жилое помещение, то для заключения договора коммерческого найма жилого помещения этого не требуется.Кроме того, договор социального найма жилого помещения заключается бессрочно, в то время как договор коммерческого найма заключается на определенный срок. Для этих разновидностей договоров характерны также различия относительно размеров предоставляемой жилой площади и размеров ее оплаты. Так, по договору социального найма жилое помещение предоставляется в пользование бесплатно по установленной норме жилой площади и оплачивается по установленным ставкам квартирной платы, а в договоре коммерческого найма жилого помещения такие ограничения отсутствуют, и условия договора определяются соглашением сторон. В то же время договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения характеризуются рядом общих положений. В частности, договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения должны заключаться в письменной форме (ст. 674 ГК). При отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает наниматель, договор найма жилого помещения сохраняет силу для нового собственника (ст. 675 ГК). Установлены общие обязанности нанимателей, связанные с использованием жилого помещения: обеспечение сохранности жилья, текущий ремонт, своевременное внесение платы за помещение и др. (ст. 678, 681 ГК). Наниматели жилых помещений вправе разрешать проживание временным жильцам (ст. 680 ГК), а также сдавать жилое помещение в поднаем (ст. 685 ГК). Другие положения ГК применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено Жилищным Кодексом РФ.Библиографический список литературы1. Конституция РФ.2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. от 02.02.2006.).3. Жилищный Кодекс РФ от 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ. 4. Алексеева О. Г. Жилищное правоотношение социального найма.- Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук.- Екатеринбург, 2006.5. Гонгало Б.М. Основные начала российского жилищного законодательства (комментарий законодательства) // Нотариус. - 2005.- № 3. 6. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)./ Под ред. О.Н. Садикова - М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ", Издательский Дом "ИНФРА-М", 2004.7. Комментарий к Гражданскому Кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)./ Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. -М.: Издательство "Юрайт", 2004.8. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. - М.: Статут, 2000.9. Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения. -Воронеж, 2002.10. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. / Под ред. П. В.Крашенинникова.- М., 2005.11. Стяжкина Т.А. Сборник типовых договоров. Более 450 образцов. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Экзамен, 2002.ПриложениеДОГОВОРнайма жилого помещенияг. ______________ "__"__________ 19__ г.____________________________________________________________________, (наименование собственника жилого помещения или управомоченного лица) именуемый в дальнейшем "Наймодатель", в лице ____________________________________________________________________________________________, (должность, Ф.И.О.)действующего на основании __________________________________________, (Устава, положения)с одной стороны, и ______________________________________________, (Ф.И.О. гражданина-нанимателя)именуемый в дальнейшем "Наниматель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.1. Предмет договора и другие общие положения1.1. По настоящему договору найма Наймодатель обязуется предоставить Нанимателю во владение и пользование свободное изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания в нем за плату.1.2. По настоящему договору предоставляется следующее жилое помещение: _________________________________________________________, (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) именуемое в дальнейшем "Помещение".1.3. В соответствии с настоящим договором помимо Нанимателя в помещении будут постоянно проживать следующие граждане:
____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 1.4. Граждане, постоянно проживающие совместно с Нанимателем, имеют равные права по пользованию помещением. Отношения между Нанимателем и такими гражданами определяются законом. Ответственность перед Наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, в случае нарушения ими условий настоящего договора найма, несет Наниматель.1.5. Плата за помещение составляет _____________________________ (сумма) и вносится в следующие сроки: ___________________________.1.6. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается.1.7. Настоящий договор заключен сроком на ______ лет (не более 5 лет).2. Вселение граждан, постоянно проживающих с Нанимателем. Временные жильцы2.1. Другие граждане могут быть вселены в помещение с согласия Наймодателя, Нанимателя и граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, в качестве постоянно проживающих с Нанимателем. Несовершеннолетние дети вселяются без согласия Наймодателя. 2.2. Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением Наймодателя, вправе разрешить безвозмездное проживание в помещении временным жильцам (пользователям). Срок проживания временных жильцов - не более 6 месяцев.Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования помещением. Ответственность за действия временных жильцов перед Наймодателем несет Наниматель.3. Обязанности сторон по настоящему договору
3.1. Наймодатель обязуется:- передать Нанимателю свободное помещение в состоянии, пригодном для проживания;- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление Нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в помещении;- производить капитальный ремонт помещения;- предложить Нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить Нанимателя об отказе от продления настоящего договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года помещение в наем (если Наймодатель не выполнил этой обязанности, а Наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок).3.2. Наниматель обязуется:- использовать помещение только для проживания, обеспечивать сохранность Помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;- не вправе производить переустройство и реконструкцию помещения без согласия Наймодателя;- своевременно вносить плату за помещение;- самостоятельно вносить коммунальные платежи;- осуществлять текущий ремонт помещения.3.3. Наймодатель не вправе производить переоборудование сданного в наем помещение без согласия Нанимателя, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования сданным помещением.4. Поднаем жилого помещения4.1. Наймодатель вправе заключать договор поднайма. По договору поднайма помещения Наниматель с согласия Наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования помещением. Ответственным перед Наймодателем по договору поднайма помещения остается Наниматель.4.2. Договор поднайма помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.4.3. Договор поднайма помещения является возмездным.4.4. Срок договора поднайма помещение не может превышать срока настоящего договора.4.5. При досрочном прекращении настоящего договора одновременно с ним прекращается договор поднайма помещения.4.6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила подпункта 5.3. настоящего договора о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.5. Расторжение настоящего договора5.1. Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть настоящий договор с письменным предупреждением Наймодателя за три месяца.5.2. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию Наймодателя в случаях:- невнесения Нанимателем платы более двух раз по истечении установленного настоящим договором срока платежа;- разрушения или порчи помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.5.3. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.5.4. Если после предупреждения Нанимателя о необходимости устранения нарушения, Наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, продолжают использовать помещение не по назначению или нарушать права и интересы своих соседей, Наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма.5.5. В случае расторжения договора найма в судебном порядке Наниматель и другие граждане, проживающие в помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из помещения.6. Заключительные положения6.1. По требованию Нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия Наймодателя Наниматель в настоящем договоре может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с Нанимателем.6.2. В случае смерти Нанимателя или его выбытия из помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а Нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним Нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в помещении, становятся сонанимателями.6.3. По истечении срока настоящего договора Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма помещения на новый срок.6.4. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания, заключен в ______ экземплярах.6.5. Адреса и реквизиты сторон:Наймодатель: _______________________________________________________________________________________________________________________Наниматель: ________________________________________________паспорт: серия ______________, номер ______________, выдан ______________________________________________________________________________Подписи сторон:Наймодатель ___________________ Наниматель _________________Кpoмe caмoгo дoгoвopa нaймa нeoбxoдимы тaкжe пpилoжeния к нему (oпиcь имущecтвa, вeдoмocть учeтa oплaты, дoпoлнитeльнoe кoнфeди-циaльнoe coглaшeниe, акт cдaчи-пpиeмки).Приложение 2Приложениек договору коммерческогонайма жилого помещенияАкт передачи жилого помещенияДом № ____ , квартира № ____ , корпус № ____ по улице ________________________,округ ____________________, общей площадью _______ кв.м., жилой площадью ______кв.м.1. Год постройки _________________________________________________________ .2. Этажность дома _________________________________________________________.3. Этаж размещения квартиры (комнаты) ______________________________________.4. Планировка и благоустройство квартиры ___________________________________.5. Материал стен __________________________________________________________ .6. Физический износ _______________________________________________________.7. Инвентаризационная стоимость одного кв. метра общей площади жилого помещения на момент заключения договора коммерческого найма ____________________________ 8. Особые условия _________________________________________________________.Наниматель Наймодатель_________________________ _________________________(подпись) (подпись)
Страницы: 1, 2, 3
|
|
|
|
© 2003-2013
Рефераты бесплатно, курсовые, рефераты биология, большая бибилиотека рефератов, дипломы, научные работы, рефераты право, рефераты, рефераты скачать, рефераты литература, курсовые работы, реферат, доклады, рефераты медицина, рефераты на тему, сочинения, реферат бесплатно, рефераты авиация, рефераты психология, рефераты математика, рефераты кулинария, рефераты логистика, рефераты анатомия, рефераты маркетинг, рефераты релиния, рефераты социология, рефераты менеджемент. |
|
|
