Б) долгосрочный наем - на срок от одного до пяти лет.

Если стороны срок действия договора коммерческого найма не определили, то договор считается заключенным на пять лет.

В целях гарантии жилищных прав нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, ГК предусматривает преимущественное право нанимателя перед другими лицами на заключение договора коммерческого найма на новый срок (ст. 684 ГК).

Права и обязанности сторон в договоре коммерческого найма жилого помещения определяются соглашением сторон, а также нормами ГК. Стать собственником жилого помещения, полученного в пользование по договору коммерческого найма, наниматель может путем его выкупа у собственника.

Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма предусмотрены ГК (ст. 687). Причем по требованию наймодателя данный договор может быть расторгнут только в судебном порядке. В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, постоянно с ним проживающие, выселяются из жилого помещения, без предоставления другого жилого помещения (ст. 688 ГК). Более подробно предмет, срок, цена договора и др. мы рассмотрели во второй главе работы.

В Москве помещения по договору коммерческого найма предоставлялись очередникам г. Москвы имеющим доход на каждого члена семьи не менее 5000 руб. в месяц Закон г. Москвы от 23 января 2002 г. № 2 «О приоритетах предоставления в пользовании или приобретения в собственность с помощью города жилых помещений в 2002 - 2003 годах», Гарант, ст. 3 п. 3, включая детей, нетрудоспособных членов семьи и иждивенцев. Жилое помещение нельзя поменять, продать, завещать. При улучшении материального положения можно заключить договор коммерческого найма на большую площадь. Квартплата и услуги оплачиваются полностью без всяких льгот, а при отсутствии денег у нанимателя, как уже было сказано выше, наниматель и его семья выселяются в принудительном порядке без предоставления жилого помещения, то есть на улицу. И здесь уже не помогут словосочетания: «коренной москвич», «долгожитель г. Москвы», «ветеран труда» и т.д.

В приложении 1 я привожу образец примерного договора коммерческого найма жилого помещения (прил. №1 к Положению о порядке и условиях найма жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г. Москвы Долгополов М.И. и др., Указ. соч. стр. 298).

Социальный найм жилого помещения

Понятие жилищного фонда социального использования дается в ст. 12 Основ федеральной жилищной политики Долгополов М.И. и др., Указ. соч. стр. 70. Данный фонд предназначен прежде всего для социально слабо защищенных категорий граждан, а также тех граждан, которым право получить жилье по договору социального найма предоставлено законом. Договор социального найма жилого помещения - это соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади, либо сохраняет за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики Долгополов М.И. и др., Указ. соч. стр. 64). Из приведенного определения договора социального найма жилого помещения следует, что по данному договору проживают в настоящее время и те, кто еще до вступления в силу второй части ГК (т.е. до 1 января 196 г.) пользовались жилыми помещениями по договору найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов независимо от площади жилого помещения.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются бесплатно гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и относящихся к кругу лиц, имеющих право в соответствии с законодательством Российской Федерации получить жилье в государственном или муниципальном фонде социального использования. В п. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации установлено, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленным законом нормами. В ст. 9 Закона о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации1 перечислены лица, за которыми сохраняется право получить жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фондов на условиях договора найма без оплаты их строительной стоимости: инвалиды великой Отечественной Войны и приравненные к ним в установленном порядке лица, инвалиды труда, инвалиды с детства, ветераны войны, семьи погибших при исполнении государственных обязанностей, семьи с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Законодательством Российской Федерации право на получение жилых помещений по договору социального найма может быть предоставлено и другим категориям граждан. В настоящее время к ним относятся военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел, судьи и прокурорские работники, граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, Герои Российской Федерации, Герои Советского Союза и полные кавалеры ордена Славы, а также некоторые другие категории граждан Долгополов М.И. и др., Указ. соч. стр. 364, многие их которых одновременно имеют право и на жилищные льготы разного характера.

Необходимые условия для получения жилья по договору социального найма является нуждаемость гражданина в улучшении жилищных условий. Основания признания гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий предусмотрены ЖК (ст. 29). Примерными правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335 (с последующими изменениями и дополнениями О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы. 9 января 1997 г. № 5 - ФЗ, с 3 РФ. 1997. № 3 ст. 349

), а также жилищным законодательством субъектов Российской Федерации. К основаниям признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий относятся следующие обстоятельства:

1. обеспечить жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, установленного законодательным (нормативным) актом соответствующего субъекта Российской Федерации (так называемая учетная норма). Например, в Москве нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане и члены их семей, проживающие В жилых помещениях размеры ниже установленной нормы площади на одного человека: менее 10 кв. метров общей площади для отдельных квартир и 15 кв. метров общей площади коммунальных квартир и квартир, расположенных в домах гостиничного типа;

2. проживание в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям (непригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренным жилищным законодательством);

3. проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелым формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно;

4. проживание в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений;

5. проживание в общежитиях;

6. проживание в течение длительного времени на условиях договора поднайма в домах государственного, муниципального жилищных фондов либо найма в домах жилищно-строительных кооперативов или найма в частном жилищном фонде (лиц, не имеющих другой жилой площади);

7. иные основания, предусмотренные законодательством Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Для отдельных категорий граждан федеральным законодательством или законодательством субъектов Российской Федерации установлены специальные (льготные) основания признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий. Так, например, в дополнение к вышеназванным основаниям для отдельных категорий военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы, и граждан, уволенных с военной службы в запас или в отставку, установлены следующие основания признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий:

А) наличие жилой площади на одного члена семьи ниже предела социальной нормы общей площади жилого помещения, устанавливаемого законодательством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

Б)наличие жилой площади в закрытых и обособленных военных городках Правила учета военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы, и граждан, уволенных с военной службы в запас или отставку и службы в органах внутренних дел, нуждающихся в получении жилых помещений или улучшении жилищных условий в избранном постоянном месте жительства. Постановление правительства РФ от 6 сентября 1998 г. № 1054 п. 7

Долгополов М.И. и др. Указ соч. стр. 690.

Порядок и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, исходя из требований федерального законодательства, определятся органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствующих нормативных актах.

При этом, в качестве необходимых предпосылок возникновения жилищных правоотношений по договору социального найма, выделяются: нуждаемость гражданина в улучшении жилищных условий; постоянное проживание в данном населенном пункте; размер доходов на одного человека или отнесение законом гражданина к числу лиц, имеющих право на бесплатное получение жилья. Согласно ст. 30 ЖК учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, могут быть приняты на учет и по месту работы совместным решением администрации и профсоюзного комитета организации, если организация имеет жилищный фонд, ведет жилищное строительство или принимает деловое участие в жилищном строительстве, а по желанию граждан - одновременно еще и по месту жительства.

Обязательным условием для принятия гражданина на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и получении жилого помещения по договору социального найма является его постоянное проживание в данном населенном пункте (ст. 28 ЖК) с регистрацией по месту жительства. Причем законодательством субъектов Российской Федерации определяется и необходимый для постановки на учет срок постоянного проживания гражданина ( в Москве, например, этот срок составляет 10 лет) . В отношении ряда категорий граждан наличие этого условия является необязательным (военнослужащие, граждане, уволенные с военной службы, судьи, прокурорские работники и др.).

Право состоять на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий сохраняется за гражданами до получения жилого помещения, за исключением случает, предусмотренных законодательством.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очереди, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки ан получение жилых помещений (ст. 33 ЖК). Для некоторых категорий граждан законодательством предусмотрено первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений. Такие лица включаются в отдельные списки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий (ст.36-37 ЖК). Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в бессрочное пользование, как правило, в виде отдельной квартиры на семью в соответствии с установленной нормой.

Минимальный размер предоставления жилых помещений по договору социального найма устанавливается субъектами Российской Федерации в зависимости от доступного уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов. При этом субъекты Российской Федерации должны исходить из положений ст. 11 Основ федеральной жилищной политики, согласно которым минимальный размер предоставления жилых помещений эквивалентен социальной норме площади жилья. Социальная норма площади жилья - это размер площади жилья, приходящийся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики Долгополов М.И. и др. Указ. соч. стр. 64). Федеральный стандарт социальной нормы площади жилья устанавливается в размере 33 кв. метров общей площади - для одиноких граждан, 42 кв. метра - на семью из двух человек и 18 кв. метров - на одного члена семьи из трех и более человек О Федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг. Пост. Правительства РФ от 26 мая 1997 г. № 621 п. 1, Долгополов М.И. и др. Указ. соч. стр. 505

.

Так, норма предоставления жилья по договору социального найма (социальная) в г. Москве составляет 18 кв. метров общей площади на одного человека. В зависимости от конструктивных особенностей предоставляемого жилья допускаются предоставления жилой площади свыше социальной нормы из расчета: на семью из одного человека - 33 кв. метра общей площади, а на семью из двух человек - 42 кв. метра общей площади. Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно отвечать ряду обязательных требований: А) быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12