С прекращением рентного обязательства в случае смерти получателя ренты право собственности полностью восстанавливается в своем объеме, и в этом проявляется «упругость» права собственности. «Под давлением законных или договорных ограничений оно сжимается, но принимает снова прежнюю форму, как только устраняются препятствия». Исходя из того, что заключение договора пожизненного содержания с иждивением является основанием для приобретения права собственности на недвижимость, движимое имущество умершего получателя ренты, находящееся в жилом помещении, где проживал последний, наследуется в установленном законом порядке.

Особо хочется обратить внимание на то, что у сторон договора возникают налоговые права и обязанности. Так получатель ренты становиться плательщиком подоходного налога в размере 13%, а плательщик ренты имеет право на имущественный налоговый вычет.

Таким образом, договор пожизненного содержания с иждивением, как разновидности договора ренты, относится к реальным, односторонне обязывающим и возмездным. Особым требованием к сторонам договора пожизненного содержания с иждивением является то, что получателем ренты могут быть только граждане, а плательщиком ренты - любой субъект гражданско-правовых отношений. Допускается множественность лиц, как на стороне получателя ренты, так и на стороне плательщика ренты. А также договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению и считается заключенным с момента его государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы. Предметом договора пожизненного содержания с иждивением является только недвижимое имущество. В договоре могут быть подробно описаны следующие условия: обеспечение потребности в жилище, питании, одежде, а также уход за получателем ренты, предусмотрена оплата плательщиком ренты стоимости ритуальных услуг. Императивным является требование обязательного указания стоимости всего объема содержания с иждивением, при этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Предусмотрена замена пожизненного содержания предоставляемого в натуре выплатой периодическими платежами в деньгах. Отчуждать или обременять каким-либо способом такое имущество можно только с согласия получателя ренты.

2. Прекращение договора пожизненного содержания с иждивением

Изменение и расторжение договора пожизненного содержания с иждивением возможны по общему правилу: по обоюдному добровольному волеизъявлению - соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут только по решению суда.

Порядок прекращения договора пожизненного содержания с иждивением является одной из его отличительных особенностей. Рентное обязательство, возникшее из любого договора пожизненной ренты согласно п.1 ст. 605 ГК РФ прекращается смертью получателя ренты. В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания См. постановление Президиума Верховного Суда РФ от 10.01.2001 г.//БВС РФ 2001. № 7.С.11.

Именно нормы ст. 605 ГК РФ применяют суды при расторжении заключенных до вступления в силу Части второй ГК РФ (до 01.03.1996 г.) договоров купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. Обязательства пожизненного содержания являются длящимися; поэтому и сегодня в практике довольно часто встречаются споры, вытекающие из заключенных до 1 марта 1996 г. договоров купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. Не вызывает критики изложенная позиция Президиума Верховного Суда РФ в силу следующих обстоятельств. В соответствии с п. 2 ст. 422 ГК РФ «если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров» См. ст. 5 и 8 Федерального закона от 26.01.1996 г.в ред. ФЗ от 26.11.2001 г. «О введении в действие части второй ГК РФ»..

Досрочное расторжение договора пожизненного содержания с иждивением в соответствии с п. 2 ст. 605 ГК РФ возможно только по инициативе получателя ренты и при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств. Законодатель устанавливает два возможных варианта правового урегулирования взаимоотношений между сторонами, предоставляя право выбора получателю ренты. Согласно первому варианту, получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания. Это означает, что расторжение договора вследствие ненадлежащего исполнения обязанности является основанием для возникновения права собственности. При этом неясно, что является правоустанавливающим документом, необходимым для регистрации перехода прав на недвижимое имущество в тех случаях, когда получателем ренты является третье лицо, имущество им приобретается впервые, и речь идет не о возврате, а о первоначальном приобретении права собственности См. Леонова Г.Б. «Договор пожизненного содержания с иждивением» // «Законодательство», 1999. N 9. С.20..

В соответствии со вторым вариантом получатель ренты вправе потребовать выплаты ему выкупной цены на условиях, указанных в ст. 594 ГК РФ. Выкуп производится по цене, указанной в договоре. Выкупная цена может определяться как стоимость недвижимости на момент заключения договора либо на дату его расторжения. При отсутствии в договоре условия о выкупной цене определение ее размера зависит от того, возмездно или безвозмездно было передано имущество. Если имущество было передано за плату, выкупная цена соответствует годовой сумме подлежащей выплате ренты. Поскольку в подавляющем большинстве договоров пожизненного содержания с иждивением условие о выкупной цене отсутствует, эта цена должна определяться с учетом стоимости объема содержания в месяц, т. е. не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, если иной размер денежной оценки ежемесячного содержания не установлен договором.

Независимо от того, какой вариант выберет получатель ренты, в отношении плательщика ренты действует общее правило, облеченное в императивную форму: плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (это конкретизированная применительно к рассматриваемому договору формула: «стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора» - с.4 ст. 453 ГК РФ).

К сожалению, на сегодняшний день в подавляющем большинстве договоров не упоминается о наличии у получателя ренты права залога, а это значит, что к взаимоотношениям сторон нельзя применить нормы Закона об ипотеке. Указанное обстоятельство вызвано отсутствием должного регулирования этого вопроса в ГК РФ.

Гражданский кодекс РФ не дает прямого ответа на вопрос о том, является ли случайная гибель или случайное повреждение недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, основанием для прекращения обязанности плательщика. В пункте 2 ст. 601 ГК РФ содержится отсылочная норма, согласно которой к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами о договоре пожизненного содержания с иждивением, а в соответствии со ст. 600 ГК РФ случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором.

В практике иногда встречаются случаи применения к договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением общих норм о прекращении обязательств, в частности прекращение обязательства новацией (ст. 414 ГК РФ). Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация). Таким образом, место прекратившего обязательства занимает новое. Непременное требование к новации - сохранение субъектного состава обязательства (в первоначальном и вновь возникшем обязательстве выступают тот же кредитор и тот же должник). Применительно к договору пожизненной ренты или к договору пожизненного содержания с иждивением, по которым передаваемым по договору было недвижимое имущество, это выглядит как договор между покупателем квартиры, принадлежащей плательщику ренты, плательщиком ренты, приобретающим другую квартиру, продавцом этой квартиры и получателем ренты. Плательщик ренты продает свою квартиру, одновременно приобретая другую. Обременение в виде залога снимается с продаваемой квартиры и возлагается на приобретаемую квартиру. Обязательства плательщика ренты в части предоставления первоначально приобретенной квартиры для проживания получателя ренты прекращаются, заменяясь на такие же обязательства, но в отношении приобретаемой квартиры. Договор заключается с согласия получателя ренты.

Интересна точка зрения о возможности прекращения обязательства плательщика ренты путем прощения долга получателем ренты (ст. 415 ГК РФ). Прощение долга не предполагает встречного удовлетворения. Прощение долга выражается в форме освобождения кредитором должника от имущественной обязанности. В результате прощение долга становится одним из видов дарения. В этой связи оно должно быть основано на соглашении сторон и подчиняться ограничениям и запретам, установленным для договора дарения. В практике этот вид прекращения обязательства по договорам пожизненного содержания с иждивением применения еще не нашел.

Ст. 413 ГК РФ устанавливает прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице. Такая ситуация реальна, когда умирает плательщик ренты и его наследником является получатель ренты.

Таким образом, помимо прекращения рентного обязательства смертью получателя ренты существует еще несколько вариантов досрочного расторжения договора пожизненного содержания с иждивением: по инициативе получателя ренты и при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств с возвратом недвижимого имущества или выплаты получателю ренты выкупной цены недвижимого имущества; прекращение обязательства новацией; прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице и как вариант путем прощения долга получателем ренты.

3. Проблемы, возникающие при прекращении договора пожизненного содержания с иждивением

К коллизионным вопросам, касающимся предмета обсуждения, можно отнести вопрос о возможности дарения недвижимого имущества, принадлежащего дарителю на основании договора пожизненного содержания с иждивением. В соответствии со ст. 604 ГК РФ плательщик ренты вправе с предварительного согласия получателя ренты отчуждать недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания. Согласно п. 1 ст. 586 ГК РФ рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на приобретателя имущества. В соответствии с ГК РФ договор дарения является безвозмездным и не допускает встречного удовлетворения от одаряемого. Обязательство по предоставлению содержания с иждивением можно рассматривать как встречное. Согласно же п. 1 ст. 572 ГК РФ в этом случае договор не может признаваться дарением.

Следующей из проблем практического применения норм ст. 605 ГК РФ является определение возможности преемства прав, предоставленных этой статьей, наследниками получателя ренты.

Судебная практика квалифицирует требование получателя ренты о возврате недвижимого имущества ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств требованием о расторжении договора. Если такое требование было первоначально заявлено получателем ренты, а затем поддержано после его смерти наследником, то лишь в таких правоотношениях по возврату недвижимости правопреемство является допустимым См. постановление Президиума Верховного Суда РФ от 10.01.2001 г. // БВС РФ. 2001 г. № 7. С. 11..

Еще более проблематичным является вопрос о последствиях умышленного лишения жизни получателя ренты плательщиком ренты (так как в отдельных случаях плательщик ренты заинтересован в скорейшем прекращении договора и обременения права собственности). Действующим законодательством этот казус не урегулирован, в связи с чем возможно поставить вопрос о применении п. 2 ст. 6 ГК РФ, согласно которому «при невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости». Смеем высказать точку зрения, что право требования возврата имущества может возникнуть у наследников в порядке правопреемства, хотя это требование и не может быть заявлено самим получателем в связи со смертью по вине плательщика, т.е. по причине, не зависящей от воли получателя ренты.

Таким образом, из множества проблемных вопросов можно выделить два: возможность дарения недвижимого имущества, принадлежащего дарителю на основании договора пожизненного содержания с иждивением и преемственность прав наследниками получателя ренты.

Заключение

Тема договора пожизненного содержания с иждивением представляет собой новеллу российского гражданского права, имеющую ряд принципиальных отличий от смежных правовых явлений, а также является одной из самых сложных гражданско-правовых конструкций.

В нашей работе мы провели общий анализ договора пожизненного содержания с иждивением, выяснили его особенности, субъектный состав, форму и предмет. А именно, договор пожизненного содержания с иждивением, как разновидности договора ренты, относится к реальным, односторонне обязывающим и возмездным. Особым требованием к сторонам договора пожизненного содержания с иждивением является то, что получателем ренты могут быть только граждане, а плательщиком ренты - любой субъект гражданско-правовых отношений. Допускается множественность лиц, как на стороне получателя ренты, так и на стороне плательщика ренты. Договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению и считается заключенным с момента его государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы. Предметом договора пожизненного содержания с иждивением является только недвижимое имущество. В договоре могут быть подробно описаны следующие условия: обеспечение потребности в жилище, питании, одежде, а также уход за получателем ренты, предусмотрена оплата плательщиком ренты стоимости ритуальных услуг. Императивным является требование обязательного указания стоимости всего объема содержания с иждивением, при этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. Предусмотрена замена пожизненного содержания предоставляемого в натуре выплатой периодическими платежами в деньгах. Отчуждать или обременять каким-либо способом такое имущество можно только с согласия получателя ренты.

А также, рассмотрели варианты прекращения договора пожизненного содержания с иждивением и проблемы связанные с этим. Так, помимо прекращения рентного обязательства смертью получателя ренты, существует: досрочное расторжение договора пожизненного содержания с иждивением по инициативе получателя ренты и при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств, с возвратом недвижимого имущества или выплаты получателю ренты выкупной цены недвижимого имущества; прекращение обязательства новацией; прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице и вариант прощения долга получателем ренты.

Из множества проблемных вопросов связанных с прекращением договора пожизненного содержания с иждивением мы рассмотрели два: возможность дарения недвижимого имущества, принадлежащего дарителю на основании договора пожизненного содержания с иждивением и преемственность прав наследниками получателя ренты.

В заключение хотелось бы отметить, что также особого внимания заслуживает следующий вопрос. В Гражданском кодексе РФ не установлено запрета для оформления договора пожизненного содержания с иждивением через представителей. Вместе с тем, по нашему мнению, заключение подобных договоров по доверенности, как со стороны плательщика ренты, так и со стороны ее получателя, вряд ли допустимо. Смысл представительства состоит в том, что представитель сам совершает юридические действия от имени представляемого, при этом проявляет свою волю, которая признается волей самого лица представляемого.

Поэтому вполне обосновано, что в соответствии с п. 4 ст. 182 ГК РФ не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично. Очевидно, что договор пожизненного содержания с иждивением относится к таким сделкам, поскольку помимо оказания получателю ренты бытовых услуг основан также на доверительном характере отношений между его участниками, на уважительном отношении их друг к другу, учете психологических особенностей друг друга.

Договор предполагает тесную связь плательщика ренты и ее получателя. Кроме того, при заключении договоров по доверенности плательщик ренты может быть незнаком с получателем ренты. В этом случае трудно говорить и о максимальной конкретизации условий договора, даже если доверенность достаточно подробно определяет содержание будущего договора. Нотариальная и судебная практика показывают, что наиболее распространенным основанием расторжения подобных договоров являются возникшие между сторонами в процессе исполнения договора конфликты по поводу количества и качества предоставляемого получателю ренты содержания с иждивением.

На основании вышеизложенного мы приходим к мысли о необходимости внести в гл.33 ГК РФ запрет на заключение договора пожизненного содержания с иждивением через представителя по доверенности.

Остается надеяться, что во избежание возникновения соответствующих споров законодатель устранит существующие пробелы и противоречия.

Список литературы

1. Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1996. - № 5.

2. Федеральный Закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30.

3. Федеральный закон от 24.06.2008 г. № 91-ФЗ «О внесении изменения в статью 1 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» (принят ГД ФС РФ 11.06.2008) // «Российская газета» № 138, 28.06.2008.

4. Федеральный закон от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями от 9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля 2004 г.). // «Российская газета» от 22 июля 1998 г.

5. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 10.01.2001 г. // БВС РФ. 2001 г. № 7.

6. Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 г. № 132-О // Вестник Конституционного Суда РФ. 2002. № 1.

7. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2001 г. (по гражданским делам); утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 26.12.2001 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2002. № 4.

8. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. 5-й завод. -- М.: «Статут», 2003.- 800 с. 9. Гражданское право. Том 2. Учебник. Издание второе, переработанное и дополненное./Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.- М.: «Проспект» 1999.-- 720 с.

10. Ем В.С. Договор ренты // «Законодательство». М. - 1998. N 5.

11. Красавчиков О.А., Яковлев В.Ф., Якушев В.С. Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юрид.лит., 1975.- 880 с.

12. Мамаев А. Противоречивость конструкции договора ренты // Российская юстиция. - М.; Юрид. лит., 1999. № 9. 320 с.

13. Методические рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации: утв.приказом Минюста России от 15.03.2000 г. № 91 // Бюллетень Министерства Юстиции РФ. 2000. № 4.

14. Танага А.Н. Рента и пожизненное содержание с иждивением. Комментарий к главе 33 Гражданского кодекса Российской Федерации (постатейный). - М.: ЗАО Юстицинформ, 2006. - 120 с.

15. Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. - М., 1996. - 704 с.

16. Яргина Е.А. Договор ренты // Актуальные проблемы гражданского права: Сборник статей. - М.; Статут, 2002. Вып. 5.

Страницы: 1, 2, 3, 4