При возмездной передаче имущества в соответствии с ГК передача недвижимости получателем ренты и принятие ее плательщиком осуществляются по подписываемому сторонами акту или иному документу о передаче, согласованному сторонами. Представляется, что для более четкого урегулирования взаимоотношений между сторонами и во избежание трудноразрешимых ситуации данное правило должно применяться и к безвозмездной передаче имущества, поскольку указанный документ подтверждает качество передаваемой недвижимости. Необходимость в таком документе вызвана еще и тем, что взаимоотношения между сторонами носят длительный характер, а на плательщике ренты в силу закона лежит обязанность сохранить принадлежащее ему имущество.

Необходимо также отметить, что заключение договора пожизненного содержания с иждивением является одним из оснований приобретения права собственности на недвижимость. Закон не содержит каких-либо ограничений в отношении объектов, передаваемых под выплату ренты, и стороны вправе заключить договор по поводу любого имущества, относящегося к недвижимости. Однако на сегодняшний день значительное число договоров заключается по поводу жилых помещений домов, квартир. Это объясняется отсутствием у большинства граждан, нуждающихся в содержании, иного недвижимого имущества, принадлежащего им на праве собственности.

Поскольку ГК не содержит никаких ограничений, возможно заключение договора в отношении не только объекта как единого целого, но и его части, например, одной из комнат.

Заключая договор пожизненного содержания с иждивением, плательщик ренты приобретает вещь с обременением - рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату.

Важно отметить, что при заключении договора пожизненного содержания с иждивением сторонам следует очень внимательно относиться к формированию его условий, поскольку ГК не только не регулирует детально, но в определенных случаях даже не дает ориентиров для урегулирования взаимоотношений сторон.

2.2 Субъектный состав договора

Субъектный состав договора ренты довольно сложен, что обосновывается сущностью договора, его социальной направленностью, предметом договора, правами и обязанностями сторон, а также, что особенно характерно, наличием разновидностей договора ренты.

Сторонами договора ренты являются:

1) получатель ренты (рентный кредитор) - лицо, передающее свое имущество в собственность другого лица с целью получения от последнего в течение длительного периода времени дохода (ренты);

2) плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу в течение длительного времени доход (ренту) [15, с. 429].

Но в гражданском законодательстве установлены ограничения по субъектам применительно к отдельным видам (подвидам) договора ренты. При этом все подобные ограничения относятся только к одной стороне - получателю ренты [7, с. 61].

Следует упомянуть, что согласно Закону Республики Беларусь от 20 июля 2006 г. №160-З, сторона, которую ранее именовали «получатель ренты», приобрела новое название: «лицо (лица), получающее пожизненное содержание с иждивением». Но данная новелла законодательства касается только договора пожизненного содержания с иждивением, а именно п.п.1,2 ст. 576 ГК.

Получателями ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением в силу самой сущности этого договора могут быть только граждане (получателями же постоянной ренты могут быть граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности). Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты: пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан [1, ст. 567 ГК].

Несмотря на то, что действующее законодательство не устанавливает каких-либо требований к получателю ренты ни по возрасту, ни по состоянию здоровья, на практике в подавляющем большинстве случаев договор пожизненного содержания с иждивением заключается только с гражданами-пенсионерами. При этом в основном в качестве получателей ренты выступают не все пенсионеры, а преимущественно одинокие малоимущие граждане преклонного возраста либо пожилые семейные пары.

Плательщиками ренты (рентными должниками) могут быть любые граждане и юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении имущества, предлагаемого получателем ренты, и способные выполнить требования, предъявляемые законом к содержанию договора ренты и обеспечению ее выплаты. Такая способность является свойством фактического порядка и определяется в период заключения договора с конкретным субъектом. Вместе с тем эта способность может определяться и юридическими критериями (например, в случаях, когда уставом юридического лица запрещена возможность заключения договоров ренты).

По мнению З.И. Цыбуленко, плательщиком ренты имеют право выступать лица, у которых имеется заинтересованность в необходимости приобретения имущества у получателя ренты и имеются экономические возможности обязываться по такого рода договорам [19, с. 13].

Принципиальная особенность субъектного состава договора пожизненного содержания с иждивением состоит, прежде всего, в определении периода его действия. Таковым является время жизни получателя ренты, причем данная рента устанавливается исключительно на период жизни гражданина [7, с. 65].

Срок выплаты платежей по данному договору может обуславливаться как периодом жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, так и периодом жизни другого указанного им гражданина. В силу этого договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, является ничтожным (п. 3 ст. 567 ГК). Более того, обязанность выплаты ренты прекращается в связи со смертью ее получателя и не может быть передана по наследству. Таким образом, право на получение ренты тесно связано с личностью получателя ренты.

В отличие от постоянной ренты, право на которую может быть передано в порядке, установленном ГК, право на получение пожизненной ренты не переходит к другому лицу.

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве получения ренты считаются равными. Сополучателями ренты на практике могут выступать супруги, родители, дети, другие члены семьи и т.п. Правило о равенстве долей, предусмотренное п. 2 ст. 567 ГК, не является императивным, поскольку договором могут быть определены и иные критерии определения размеров долей.

Законом не определено число возможных получателей ренты. Более того, нет ограничений даже по степени родства, что может привести к обстоятельствам, ухудшающим положение плательщика ренты, поскольку выплата ренты может длиться гораздо дольше возможной жизни самого плательщика. Иными словами, она может стать пожизненной и для плательщика тоже.

Таким образом, в данном случае проявляется алеаторный (рисковый) характер ренты, который требует тщательной подготовки при заключении данного договора, поскольку исключить момент неопределенности практически невозможно, возможно лишь постараться в наибольшей степени себя обезопасить.

Анализ особенностей субъектного состава договора пожизненного содержания с иждивением позволяет говорить о необходимости конкретизации в законодательстве состава лиц, которые могут выступать сторонами договора ренты, дополнив § 1 гл. 33 ГК статьей следующего содержания:

1. Плательщиком ренты может выступать любое физическое лицо независимо от возраста и состояния здоровья, а также любое юридическое лицо, как коммерческое, так и некоммерческое.

2. Получателем ренты может выступать любое физическое лицо независимо от возраста и состояния здоровья, если иное не установлено договором ренты [7, с. 66].

2.3 Содержание договора пожизненного содержания с иждивением

Анализ практики заключения договора пожизненного содержания с иждивением свидетельствует о том, что еще не выработаны единые подходы к разрешению вопросов, возникающих в связи с определением содержания данного договора. Объясняется это тем, что в законодательстве на сегодняшний день рентные обязательства не урегулированы должным образом [17, с. 76].

Вне зависимости от вида договора ренты основной обязанностью плательщика ренты является обязанность выплачивать рентные платежи.

В отличие от постоянной ренты пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением предназначены для обеспечения потребностей граждан, и поэтому нормы, регулирующие обязанности плательщика, чаще всего носят императивный характер.

В договоре пожизненного содержания с иждивением обязанности плательщика ренты выражаются в предоставлении получателю ренты обеспечения в натуре. Оно может включать в себя обеспечение потребности получателя в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья, то и уход за ним, а также оплату ритуальных услуг. Этот список не является исчерпывающим. Договором могут быть предусмотрены и другие виды oбecпечения.

Исследование нотариальной практики показало, что, как правило, по договору пожизненного содержания с иждивением обеспечение получателя ренты жилищем осуществляется путем сохранения за ним права пожизненного безвозмездного проживания в отчуждаемой квартире.

Кроме того, на плательщике лежит дополнительная обязанность - принимать необходимые меры для предотвращения уменьшения стоимости имущества, переданного по договору, в период предоставления пожизненного содержания [1, ст. 575 ГК]. Данная обязанность предусмотрена законом в целях обеспечения интересов получателя ренты, так как ему предоставлено право потребовать возврата недвижимого имущества, в случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств.

Важной обязанностью плательщика является обеспечение потребностей получателя ренты в питании, одежде, а также при необходимости уходе за ним. Как правило, стороны лишь в общих чертах оговаривают эти условия, вследствие чего имеется вероятность возникновения судебных споров. На наш взгляд, во избежание конфликтных ситуаций необходимо как можно более подробно отражать в договоре все условия содержания: оговаривать количество посещений, примерный ассортимент покупаемых продуктов, количество уборок [17, с. 77].

Составление подобного договора, по нашему мнению, зависит не только от желания сторон, но и от компетентности и добросовестности нотариуса. Последний может помочь сторонам заключить полный договор и отразить в нем все необходимые условия либо может просто вписать фамилии сторон в имеющийся образец договора, в котором права и обязанности субъектов будут отражены лишь в общих чертах.

Для сравнения уместно привести выдержки из двух договоров пожизненного содержания. Один и них составлен и заверен нотариусом г. Санкт-Петербурга, а другой взят из практики нотариальной конторы г. Минска.

Образец первый: «п. 4 Объем содержания с иждивением.

4.2. Оказание различных услуг бытового характера включает в себя:

а) генеральную уборку квартиры не реже одного раза в квартал;

б) еженедельную влажную уборку;

в) стирку белья по мере необходимости;

г) смену постельного белья не реже одного раза в три недели.

Подпункты «б», «в», «г» пункта 4.2 настоящего договора рентоплательщик выполняет в случае невозможности ведения домашнего хозяйства рентополучателем по состоянию здоровья.

4.3. Обеспечение продуктами питания включает в себя: приобретение продуктов с доставкой их на дом и приготовление пищи в случаях невозможности рентополучателем осуществлять это самостоятельно.

4.4. Обеспечение услугами медицинского характера включает в себя: приобретение медикаментозных препаратов согласно выписанным рецептам; вызов врача, неотложной помощи в случаях необходимости; госпитализация; надомный уход в случаях невозможности получателем по состоянию здоровья самостоятельно обслуживать себя.

4.5. Обеспечение ритуальных услуг включает в себя расходы, связанные с захоронением (кремацией) рентополучателя.

Образец второй: «п. 2 Пожизненное содержание с иждивением включает обеспечение питанием, одеждой, уходом, необходимой помощью и сохранение в бесплатном пользовании гражданки М. всей квартиры» [17, с. 77 - 78].

Страницы: 1, 2, 3, 4