|
p align="left">С переходом к рыночной экономике основная ставка сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась за счет не общественных фондов потребления, а собственных средств граждан. Государство должно поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права граждан на жилище (ст. 40 Конституции РФ). В то же время провозглашается, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов. Кроме того, поставлена задача создать рынок жилья, преодолеть отрицательные последствия уравнительного распределения жилья. С этой целью была проведена приватизация жилых помещений, т.е. бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. В настоящее время приватизировано более 60% государственного и муниципального жилья. В стране реализуется несколько программ жилищного строительства, основной из них является государственная целевая Программа "Жилище" 1993 г., которая предусматривала довести объемы жилищного строительства и ввода жилья в эксплуатацию к 1995 г. до 50 - 56 млн. кв. м САПП РФ. - 1993. - № 28. - Ст. 2593.. Однако она не была полностью выполнена, срок ее реализации продлен до 2001 г. 29 марта 1996 г. Президент РФ принял Указ "О новом этапе реализации государственной целевой Программы "Жилище" СЗ РФ. - 1996. - № 14. - Ст. 1431., в котором поставлены следующие задачи: обеспечить возможность улучшения жилищных условий для семей со скромным и средним достатком путем внедрения в практику долгосрочных жилищных кредитов на приемлемых условиях, предоставления субсидий на строительство и приобретение жилья, оказания помощи в развитии индивидуального жилищного строительства и других мер государственной поддержки граждан, нуждающихся в жилье; увеличить объемы и повысить качество жилищного строительства; расширить права органов исполнительной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления в улучшении жилищных условий граждан, в проведении жилищной реформы и др. Решение жилищной проблемы в России осложняется необходимостью обеспечить жильем граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей. С целью рационального регулирования потоков граждан, выезжающих из этих мест, 10 июля 1995 г. принята Федеральная программа "Строительство на территории Российской Федерации жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей" СЗ РФ. - 1995. - № 30. - Ст. 2936., в которой предусмотрены два этапа решения этой проблемы, а также определены основные источники финансирования жилищного строительства: средства из федерального и муниципального бюджетов, из бюджета субъектов Федерации северных территорий, личные средства северян, льготные кредиты, безвозмездные субсидии и др. Принятие Жилищного кодекса РФ ознаменовало новый этап развития жилищных отношений в России. Большинство норм ЖК РСФСР 1983 г. уже давно устарело и не соответствовало стихийно развивающимся в русле рыночных преобразований жилищным отношениям. Реальность требовала соответствующего законодательного закрепления. В Послании Президента РФ В.В. Путина Федеральному Собранию РФ 2004 г. проблема качества и доступности жилья поставлена на первое место среди других социально-экономических задач, затрагивающих, как подчеркнул Президент РФ, "практически каждого гражданина, каждую российскую семью". В настоящее время приняты четыре составляющих оценки развития страны: реальные доходы граждан, обеспеченность жильем, уровень образования и здравоохранения. Два первых показателя непосредственно связаны с проблемой доступности жилья. Проблема повышения обеспеченности граждан жильем делится на две взаимосвязанные задачи: а) повышение объемов и качества жилищного строительства, т.е. увеличение предложения на рынке жилья; б) повышение возможностей граждан по приобретению жилья, т.е. увеличение платежеспособного спроса на рынке жилья. Для существенного увеличения объемов и качества жилищного строительства, формирования рынка доступного жилья необходимо снять существующие организационные, административные и нормативные правовые ограничения. Новая редакция Градостроительного кодекса РФ СЗ РФ. - 2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 16. наряду с Земельным кодексом РФ СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147. и другими федеральными законами должна обеспечить комплексность и взаимосогласованность норм, регулирующих деятельность по территориальному планированию, подготовке и реализации инвестиционных проектов в сфере жилищного и иного строительства, снять препятствия по инвестированию в недвижимость и жилищное строительство, урегулировать деятельность в этой сфере государства, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц, сформировать правила землепользования с целью застройки на территории муниципального образования. Более полутора десятков законопроектов направлены на снятие ряда существующих ограничений и развитие системы ипотечного жилищного кредитования и привлечение инвестиций в жилищное строительство, уменьшение транзакционных издержек, в том числе за счет отмены нотариального удостоверения договора ипотеки (сегодня - 1,5% от суммы сделки), формирование кредитных историй и системы страхования ипотечных кредитных рисков. 1.2 Понятие и соотношение гражданско-правового и жилищно правового режимов удовлетворения жилищных потребностей граждан«Правовой режим - это особый порядок правового регулирования, который выражается в определенном сочетании юридических средств и создает желаемое социальное состояние и конкретную степень благоприятности или неблагоприятности для удовлетворения интересов субъектов». Комаров С.А., Малько А.В. Теория государства и права: учебно-методическое пособие. - М., Норма. 2001. - С. 389. Он специфическим образом регламентирует конкретную область общественных отношений.Правовые режимы отличаются друг от друга, прежде всего, предметом регулирования, методами воздействия на этот предмет, принципами.Что же касается отношений по удовлетворению жилищных потребностей граждан, то их регулирование носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания жилищного и гражданского законодательства.В этой связи важное теоретическое и практическое значение имеет выяснения вопроса о том, что такое «жилищные отношения» как предмет регулирования. В юридической литературе по этому вопросу были высказаны разные мнения.Жилищные отношения - это отношения, связанные с удовлетворением потребности в жилье, либо отношения, которые складываются в процессе удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей, При этом некоторые считали, что жилищные отношения - это отношения по предоставлению гражданам жилищ и права пользования жилыми помещениями. Было высказано также мнение, что жилищные законы регулируют как собственно жилищные, так и примыкающие к ним в реальной действительности иные имущественные отношения, не являющиеся жилищными. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. - М., Норма-Инфра-М. 2001. - С.4.В настоящее время бесспорен тот факт, что жилищное право является самостоятельной, отличной от гражданского, отраслью права. Следовательно, гражданско-правовой и жилищно-правовой режимы не идентичны и поэтому понятие «жилищные отношения» нельзя применять для характеристики гражданско-правового режима удовлетворения жилищных потребностей граждан.В этой связи следует заметить, что под действие жилищного законодательства подпадают не все отношения, обеспечивающие удовлетворение постоянной потребности в жилье. Так, право собственности гражданина на жилище призвано обеспечить удовлетворение этой потребности Корнилова Н.В. Жилое помещение: понятие, признаки и виды // Жилищное право. - 2007. - № 3. - С. 18.. Однако поскольку удовлетворение потребности самого собственника в жилье не выходит за пределы правоотношения собственности, указанное отношение регулируется не жилищным, а гражданским законодательством.К жилищным отношениям не могут быть отнесены отношения, возникающие в процессе строительства домов (ст.2 ЖК). Они должны квалифицироваться как подрядные (строительный подряд) и регулироваться нормами гражданского права. Однако в жилищно-правовые акты иногда включаются нормы, регулирующие отношения по строительству (например, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политике» Ведомости СНД и ВС РФ. - 1993. - № 3. - Ст. 99. в понятие «жилищная сфера» включал и строительство жилища). Такая позиция представляется неоправданной с точки зрения структуры законодательного материала, особенностей гражданского и жилищного законодательства. И не убедительна позиция отдельных ученых, поддерживающих объединение жилищных и строительно-подрядных норм. Так, П.И. Седугин считает, что строительные отношения «обычно выступают в качестве предпосылки возникновения жилищных отношений и поэтому между ними трудно провести четкую грань; они образуют жилищные отношения в широком смысле». Седугин П.И. Указ. соч.- С.4.Обоснованно считается, что область жилищного законодательства включает нормы и правила административно-распорядительного и технического характера. Это и отличает жилищно-правовой режим и гражданско-правовой. Основанием для четкого определения характера регулируемых отношений следует считать п.1 ст.2 ГК РФ. Указанные в ней черты в полной мере определяют, что гражданско-правовые отношения в принципе лишены властно-распорядительного момента. Это можно отнести и к праву собственности, и к сделкам с жильем (даже разрешение органов опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, нельзя рассматривать как чисто административный контроль, т.к. в результате заключения сделки наступают правовые последствия).Согласно п.3 ст.2 ГК РФ к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено. Прямая отсылка к жилищному законодательству приведена в п.3 ст. 672 ГК РФ, при этом отдается приоритет жилищному законодательству. Из этого следует, что договорные отношения подвержены двойному регулированию - со стороны ГК и со стороны ЖК, что нельзя признать удачным решением с позиции юридической техники (экономия нормативного материала).Субсидиарное применение норм ГК к жилищным отношениям не только не исключается, но и признано оправданным и подтверждено практикой судов. Этот пример позволяет заключить, что в жилищных отношениях может существовать частноправовое начало, закрепленное в нормах ГК. Цивилисты также указывают на наличие принципа равенства участников жилищных отношений, но в несколько иных случаях (например, при пользовании жилыми помещениями).Следует отметить, что гражданское законодательство регулирует отношения, связанные с жилыми помещениями лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения собственности, вещные отношения в жилищной сфере - это области, регулируемые гражданским правом.Важно также то, что Конституция РФ (ст.71) предусматривает, что гражданское законодательство относится к исключительному ведению РФ в лице органов государственной власти, тогда как жилищное законодательство отнесено к предмету совместного ведения РФ и субъектов (ст.72). Кроме того, вопросы, касающиеся реализации права на жилище, являются и частью вопросов местного самоуправления. Из этого следует, что вопросы гражданского права, связанные с жилыми помещениями (в частности, право собственности и сделки) должны быть полностью урегулированы нормами гражданского права федерального уровня.Таким образом, гражданско-правовой и жилищно-правовой режимы тесно взаимосвязаны, т.к. оба создают условия для удовлетворения потребности граждан в жилье. Вместе с тем между ними имеются существенные различия, заключающиеся, прежде всего, в характере регулируемых отношений, складывающихся при реализации конституционного права на жилище. Гражданско-правовой режим удовлетворения жилищных потребностей граждан определяется наличием принципа равенства режима для всех субъектов, диспозитивным методом регулирования, экономическим, собственническим характером регулируемых отношений; это по сути условия реализации права собственности или иного правомочия на жилое помещение в рамках гражданского законодательства. Жилищно-правовой режим характеризуется административно-распорядительным методом регулирования, отсутствием частной инициативы, пользовательским характером жилищных отношений.1.3 Гражданско-правовые способы защиты прав добросовестных приобретателей жильяКак известно, в соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита нарушенных гражданских прав, в частности защита права собственности, осуществляется судом перечисленными в ее содержании способами, которые не являются исчерпывающими.Добросовестный приобретатель защищен от виндикационного и реституционного исков. Однако как показало изучение проблемы сам в полной мере не может использовать все способы гражданско-правовой защиты приобретенной недвижимости. Таким образом, главная проблема защиты права собственности добросовестного приобретателя состоит в том, чтобы применяемые средства защиты были оптимально пригодны и соразмерны. При их рассмотрении выявлено только несколько это: признание права, обжалование действий и решений государственных органов, самозащита.Вопрос об иных (не указанных в законе) способах защиты добросовестного приобретателя также является противоречивым. Ссылка на добросовестное приобретение является мерой обороны, мерой пассивной (ответной). В связи с этим встает вопрос о возможностях активной защиты (путем предъявления каких-либо исков) своих прав добросовестным приобретателем. Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что ссылка на добрую совесть, в настоящий момент (до внесения соответствующих изменений в законодательство) возможна лишь в качестве возражения на требования по виндикационному иску и иску о применении последствий недействительности сделки.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12
|
