Институт договора ренты

Введение

Глава 33 Гражданского Кодекса РФ посвящена регулированию относительно нового для отечественного гражданского права явления - ренты и пожизненного содержания с иждивением. В настоящее время это самостоятельный институт гражданского права, не являющийся разновидностью традиционных институтов.

Рента (нем. Rente, фр. rente от лат. reddita - отданная) как экономическая категория означает всякий регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателей предпринимательской деятельности.

Различные правоотношения по выплате и получению ренты могут возникать на основе юридических фактов как внедоговорного, так и договорного характера. Для большинства законодательных систем главным юридическим фактом, порождающим право на ренту, является договор ренты.

«Договор ренты известен со средних веков. В литературе указываются две причины появления договора ренты в европейском законодательстве. В качестве первой причины, приведшей к появлению ренты (рентной аренды), известный французский цивилист Л.Ж. Морандьер называл недостаток наличных денег. Он писал, что "собственник, желавший продать свое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить ему вечную ренту, чем такого, который бы согласился уплатить капитальную сумму, ибо изобилия наличных денег не было". Другую причину появления ренты Л.Ж. Морандьер видел в том, что "церковь, так же как и светское законодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились как ростовщические". По его мнению, "это был стеснительный запрет, и люди изощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором об установлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал на себя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, а неопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту» Гатин А.М. Гражданское право: учебное пособие / А.М. Гатин.- М.: Издательско- торговая корпорация «Дашков и К», 2007. С. - 251.

.

Договорный институт ренты, закрепленный нормами гл. 33 ГК, является новым для российского гражданского законодательства. Этот институт отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя был известен российской науке гражданского права. Известный российский цивилист К.П. Победоносцев писал, что "наше законодательство не имеет особого разряда для договора ренты и не упоминает о нем. Однако, по общему правилу 1528 и 1530 ст. Зак. Гр., возможно и у нас заключение подобного договора..." .

Незадолго до Октябрьской революции имела место попытка законодательного закрепления института договора ренты. В проекте кн. V Гражданского уложения, внесенном 14 октября 1913 г. в Государственную Думу, гл. XIX именовалась "Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание". Интересно отметить, что в проекте Гражданского уложения давались определения договора о пожизненном доходе (ренте) (ст. 1100) и его разновидности - договора о пожизненном содержании, а понятие постоянной ренты, известное современному российскому законодательству, отсутствовало.

«В ГК РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка, не допускавших вообще никакого ростовщичества. Вместе с тем уже в годы нэпа стали многочисленными случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Такие договоры неоднократно рассматривались судами. Ориентация судов при этом легко угадывается из разъяснения отдела НКЮ N 1103 от 12 октября 1923 г., в котором относительно передачи жилых строений под предоставление иждивения продавцу покупателем говорилось, что либо эта сделка притворна и прикрывает фактическое дарение, либо она явно невыгодна для одной из сторон и заставляет подозревать ростовщический элемент. Включение в цену продаваемого дома обязательства покупателя содержать (кормить) продавца до смерти последнего или предоставление ему на тот же неопределенный срок бесплатно помещения, во-первых, лишает элемент цены какой бы то ни было точности и определенности и с этой стороны может считаться противоречащим ст. 180 ГК РСФСР 1922 г., во-вторых, вносит в гражданско-правовую сферу совершенно несвойственный ей элемент социального обеспечения. Вместе с тем Верховный Суд РСФСР констатировал, что, исходя из бытовых экономических условий переживаемого периода, судам приходится в отдельных случаях признавать такие сделки, в частности в деревне, действительными, поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом Чаусская О.А. Гражданское право: учебник / О.А. Чаусская. - М.: Издательско- торговая корпорация «Дашков и К», 2007. - С.-87..

В годы Великой Отечественной войны и после нее в условиях обнищания значительной части населения судебная практика вновь столкнулась с необходимостью решения споров, возникших из договоров по отчуждению жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Иная, отличная от существовавшей во времена НЭПа, социально-экономическая ситуация побуждала многих ученых искать теоретическое обоснование для признания указанных договоров действительными. «Их аргументы концентрированно выражались в следующем:

а) в гражданском законодательстве РСФСР нет исчерпывающего перечня всех видов договоров, и отсутствие в ГК РСФСР упоминания о том или ином договоре не означает его недействительности;

б) договор продажи жилого строения под условием бесплатного пожизненного содержания - это тип безымянного возмездного договора: в нем есть и цена в виде натурального эквивалента» Чаусская О.А. Гражданское право: учебник / О.А. Чаусская. - М.: Издательско- торговая корпорация «Дашков и К», 2007. - С. - 93..

«Усилия ученых не пропали даром. С учетом их мнения, а также объективно сложившихся общественных потребностей при принятии ГК РСФСР 1964 г. была допущена возможность рентных отношений, правда в весьма ограниченной сфере. Закрепляя в ст. 253 - 254 данного Кодекса нормы о договоре купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, советский законодатель не поступился идеологическими принципами и разрешил такие отношения только для случаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданами другим гражданам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержанию нетрудоспособного» Чаусская О.А. Гражданское право: учебник / О.А. Чаусская. - М.: Издательско- торговая корпорация «Дашков и К», 2007. - С. - 105..

.

Переход России к рыночным отношениям предопределил появление в новейшем гражданском законодательстве института договора ренты.

Цель моей курсовой работы - подробное изучение понятия договора ренты, видов договора ренты.

Глава I Рента и пожизненное содержание с иждивением

§ 1. Пунктом 1 статьи 583 ГК РФ закреплено легальное определение договора ренты, представляющего собой соглашение, по которому получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Из данного определения следует, что договор ренты является реальным, односторонне обязывающим, возмездным.

Реальным договор ренты является в силу того, что получатель ренты в соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ передает (а не обязуется передать) плательщику ренты в собственность имущество. Без передачи получателем ренты в собственность плательщика ренты имущества договор не будет считаться заключенным. Соответственно, права и обязанности по любому договору ренты могут возникнуть лишь при сложном юридическом составе, во всяком случае включающем следующие элементы: согласование сторонами существенных условий в едином документе, нотариальное удостоверение договора, передачу получателем ренты имущества в собственность плательщика ренты. Если под выплату ренты при заключении договора передается недвижимое имущество, то дополнительно требуется также государственная регистрация договора. Лишь одновременное наличие перечисленных условий приводит к признанию договора ренты заключенным и возникновению прав и обязанностей сторон. Сами же перечисленные действия, совершаемые в процессе заключения договора, подчиняются принципу свободы договора, и их совершение зависит лишь от воли каждой стороны.

Примечательно, что имущество при заключении договора ренты передается именно в собственность плательщика ренты. Последний приобретает право собственности на основании общей нормы п. 2 ст. 218 ГК РФ и специальной нормы, закрепленной в п. 1 ст. 583 ГК РФ. При этом момент перехода права собственности определяется по правилам ст. 223 ГК РФ. В частности, право собственности на движимое имущество возникает у плательщика ренты, по общему правилу с момента передачи имущества. На недвижимое имущество такое право возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Односторонне обязывающий характер состоит в том, что после заключения договора ренты обязанной стороной будет лишь плательщик ренты. Содержанием его обязанности является периодическая выплата получателю ренты определенной денежной суммы либо предоставление средств на его содержание в иной форме. У получателя ренты обязанности по договору ренты отсутствуют. Его действия по передаче имущества в собственность плательщика ренты основаны на принципе свободы договора и совершаются в процессе заключения реального договора ренты.

Классификацию видов ренты, закрепляет пункт 2 статьи 583 ГК РФ, представленную постоянной рентой, по которой плательщик ренты обязуется выплачивать ренту бессрочно, и пожизненной рентой, содержащей обязанность выплаты ренты в течение срока жизни получателя ренты. Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина с иждивением.

§ 2 Статья 584 ГК РФ устанавливает требования к форме любого договора ренты: он подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В настоящее время в редчайших случаях законодательством закрепляется необходимость нотариального удостоверения договора. Следует помнить, что такое требование может быть предусмотрено исключительно федеральным законом или соглашением сторон.

Нотариальное удостоверение договоров ренты осуществляется в соответствии с нормами главы 10 «Основ законодательства РФ о нотариате» (ст. ст. 53 - 56). При этом имеется ряд особенностей.

Нотариальные действия в России вправе совершать не только нотариусы, но и должностные лица органов исполнительной власти, уполномоченные на совершение этих действий при отсутствии в соответствующем населенном пункте нотариуса. Статья 37 Основ содержит перечень нотариальных действий, на совершение которых уполномочены такие должностные лица. Из категории нотариальных действий удостоверение сделок они вправе совершать лишь удостоверение односторонних сделок (завещаний и доверенностей). Потому следует сделать однозначный вывод о том, что на территории Российской Федерации удостоверять договоры ренты вправе лишь нотариусы.

Проект договора может быть составлен как сторонами сделки, так и самим нотариусом. В первом случае нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. Как правило, действуя в соответствии со ст. 15 Основ, нотариус сам составляет проекты договоров ренты.

Договоры ренты имущества, подлежащие регистрации, могут быть удостоверены лишь при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое имущество.

Важное значение для действительности договора имеет место совершения нотариального действия. Договоры ренты, в которых под выплату ренты отчуждается движимое имущество, могут быть удостоверены любым нотариусом. Удостоверение договоров ренты, при заключении которых под выплату ренты передается недвижимое имущество, напротив, производится лишь по месту нахождения такого имущества. Кроме того, нотариус должен проверить при этом документы, необходимые для совершения сделок в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

С момента удостоверения нотариусом договор ренты, не предусматривающий отчуждения недвижимого имущества под выплату ренты, считается заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Соответственно, отсутствие нотариального удостоверения должно влечь признание договора незаключенным. Но пункт 1 ст. 165 ГК РФ называет такие договоры недействительными (ничтожными).

Если же договор предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, то он подлежит также обязательной государственной регистрации. Таким образом, должен быть соблюден алгоритм: нотариальное удостоверение договора, а затем его государственная регистрация. Такой договор будет считаться заключенным именно с момента его регистрации в органах Федеральной регистрационной службы.

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов

Осуществляется государственная регистрация в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Методическими рекомендациями по регистрации.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7