Оскільки законом визначено, що договір купівлі-продажу житла підлягає нотаріальному посвідченню, то при вчиненні нотаріальних дій нотаріус зобов'язаний встановити особу громадянина та його представника, що звернулися за вчиненням нотаріальних дій, при цьому з'ясовується дієздатнісь осіб. Установлення особи здійснюється за паспортом або іншими документами, які унеможливлюють будь-які сумніви щодо особи громадянина (паспорт громадянина України, паспорт громадянина України для виїзду за кордон, дипломатичний чи службовий паспорт, посвідчення особи моряка, посвідка на проживання особи, яка мешкає в Україні, але не є громадянином України та ін.).

Зміст, порядок укладання та форма договору купівлі-продажу житла

Відповідно до статті 628 ЦК України Цивільний кодекс України від. 16.01.2003 року (набрав чинності з 01.01.2004 року) із змінами, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Як істотні умови договорів, предметом яких є нерухомість, ЦК України встановлює два -- предмет і ціну. Як зазначалося вище, предметом договору купівлі-продажу житла виступає житловий будинок (його частина), квартира (її частина), частка майна (будинку, квартири) у праві спільної часткової (сумісної) власності, котедж (дача), які продавець має намір продати, а покупець придбати.

За загальним правилом, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. Якщо ціна у договорі не встановлена і не може бути визначена виходячи з його умов, вона визначається виходячи із звичайних цін, що склалися на аналогічні товари, роботи або послуги на момент укладення договору.

Однак, така умова договору купівлі-продажу житлового приміщення, як ціна, значно відрізняється від загальних положень про договори. По-перше, положення про те, що виконання договору, у якому не визначена ціна, повинно бути оплачене за ціною, звичайно стягнутою при подібних обставинах за аналогічні товари, не підлягає застосуванню до договорів продажу житлових приміщень, як і взагалі до договорів продажу нерухомості. Тут буде діяти інше правило: при відсутності в договорі погодженого сторонами в письмовій формі умови про ціну нерухомості, договір про її продаж визнається неукладеним.

По-друге, ціна на житловий будинок, що знаходиться на земельній ділянці, повинна включати і ціну переданої з цим об'єктом частини земельної ділянки чи права на неї, якщо інше не передбачено законом чи договором. У випадках, якщо відбувається одночасне відчуження житлового будинку і земельної ділянки, сторони в договорі можуть указати ціну кожного об'єкта окремо. У випадках, коли ціна житлового приміщення в договорі продажу встановлена за одиницю її площі чи іншого показника її розміру, загальна ціна такого житлового приміщення, що підлягає сплаті, визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна. Ціна на житлове приміщення, що продається, в більшості випадків встановлюється за домовленістю сторін. В договорі купівлі-продажу жилого приміщення як правило вказується вартість цього житлового приміщення за ставкою БТІ або на підставі експертної оцінки Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 року № 2658-ІІІ, яка в більшості випадків нижче його дійсної вартості. Бувають випадки, коли дійсна ціна, за якою продається житлове приміщення, не вказується у договорі, а залишається лише інвентаризаційна ціна. Це робиться для того, щоб зменшити розмір сплати податків1 та державного мита2.

Ще однією істотною умовою договору продажу житлового будинку (його частини) чи квартири, є наявність переліку осіб, що проживають у відчужуваному житлі, які зберігають право користування відповідним житловим приміщенням після його придбання покупцем, додатково визначається перелік таких осіб із вказуванням їхніх прав користування житловим приміщенням, що продається. При недотриманні цієї вимоги договір вважається неукладеним.

Практично це означає, що при відчуженні власником належного йому житла без згоди членів його родини, що спільно проживають з ним, вони продовжують користуватися колишнім приміщенням на законній підставі, і новому набувачу (чи іншому власнику) не вдасться припинити їхнє право. Перелік таких осіб встановлюється на підставі довідки житлово-експлуатаційної організації (довідки об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - якщо квартира приватизована) або паспортного столу за місцем перебування відчужуваного житлового приміщення, і в договорі повинне бути посилання на реквізити цієї довідки. У довідці вказується:

- для приватизованих житлових приміщень - хто проживав у житловому приміщенні на момент приватизації і хто проживає в даний час;

- для житлових приміщень, придбаних іншим способом - хто проживає в даний час.

Ці відомості необхідно знати для того, щоб визначити - хто, крім власника, вправі претендувати на користування житловим приміщенням.

При відчуженні кімнати в комунальній квартирі згоди сусідів на продаж кімнати не потрібно, оскільки така квартира вже розділена між мешканцями в натурі, і правила про загальну часткову власність на такі квартири не поширюються. Вони користуються лише переважним правом придбання цієї кімнати.

При укладенні договору в першу чергу повинні бути максимально захищені інтереси покупця. Для цього бажано і навіть необхідно ознайомитися з правовстановлюючими документами, що підтверджують право власності на житлове приміщення. Такими документами можуть бути: нотаріально посвідчені договори купівлі-продажу, довічного утримання, дарування, міни; свідоцтво про придбання житлового будинку (частини будинку) з прилюдних торгів, свідоцтво про право приватної власності, яке видається відповідним органом (при приватизації житла), свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя, інші правовстановлюючі документи. За такими документами покупець в змозі пересвідчиться, кому належить житлове приміщення.

У судовій практиці, пов'язаної з відчуженням житлових приміщень, найбільша кількість спорів виникає при продажу частки житлового приміщення (квартири, житлового будинку). Громадянин, що продає свою частку в загальній власності на житлове приміщення, у першу чергу повинен запропонувати викупити її своїм співвласникам, і тільки у випадку їх відмови придбати зазначену частку за ціну і на умовах, названих власником, можливий продаж цієї частки іншим особам. Це питання досить чітко визначене Цивільним кодексом України. Згідно із ст. 362 ЦК Цивільний кодекс України від. 16.01.2003 року (набрав чинності з 01.01.2004 року) із змінами, у разі продажу частки у праві спільної часткової власності продавець частки зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.

При цьому, співвласник у праві спільної часткової власності має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів. Якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.

Продавець частки у праві спільної часткової власності має право продати свою частку іншій особі лише тоді, коли інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця від дня отримання ними повідомлення.

Факт відмови співвласників житлового приміщення від придбання відчужуваної частки в загальній власності на житлове приміщення, або підтвердження того, що власник, що відчужує свою частку в загальній власності, сповістив про продаж і ціну договору інших учасників загальної часткової власності, повинен бути відображений у тексті договору.

Правила привілейованої купівлі частки майна в спільній сумісній власності не стосуються укладення договорів дарування, міни, довічного утримання, відчуження частини майна, виділеної за згодою співвласників або за рішенням суду, а також у разі продажу частини будинку з прилюдних торгів.

Продаж житлового приміщення, що належить власникам на праві спільної сумісної власності, може здійснюватися за згодою всіх співвласників. Слід мати на увазі, що майно, нажите подружжям за час шлюбу, належить йому на праві спільної сумісної власності. Кожен з подружжя має рівні права володіння, користування і розпорядження. Навіть, якщо в правовстановлюючому документі власником виступає один з подружжя, а це майно придбане ним за час шлюбу, то при укладенні угоди про відчуження спільного майна подружжя, що потребує обов'язкового нотаріального посвідчення, слід отримати письмову згоду другого з подружжя, яка також має бути нотаріально засвідчена. Ці положення не стосуються майна, що належало кожному з подружжя до одруження, а також отриманого ними під час шлюбу в дар або в порядку успадкування. Таке майно є власністю кожного з них, якою вони самостійно розпоряджаються.

У тому разі, коли співвласником житлового приміщення є неповнолітні діти або громадяни, визнані судом недієздатними чи обмежено дієздатними, угоди від їхнього імені вчиняють батьки, усиновителі або опікуни за наявності дозволу органів опіки і піклування. Такими угодами, зокрема є договори, що потребують нотаріального посвідчення і спеціальної реєстрації: відмова від належних підопічному майнових прав, поділ майна, поділ або обмін житлової площі тощо. При цьому слід мати на увазі, що закон забороняє опікунам і піклувальникам здійснювати дарування від імені підопічного.

Покупець також має право дізнатися чи не накладено заборону або арешт на відчуження житлового приміщення. Як уже зазначалося, інформація про накладені заборони і арешти міститься в Єдиному реєстрі заборон на відчуження об'єктів нерухомого майна. Довідки про відсутність заборон та арештів на відчуження об'єктів нерухомого майна видаються на запит нотаріуса щодо нерухомого майна, яке є предметом угоди, що подано для засвідчення.

Заборони на відчуження накладаються нотаріусом чи посадовою особою відповідних Рад у населених пунктах, де немає нотаріусів при посвідченні договору довічного утримання, договору про заставу, в інших випадках, передбачених законом.

Арешти на відчуження нерухомого майна накладаються судовими і слідчими органами у випадках, передбачених законом.

За наявності заборони угоду про відчуження майна, обтяженого боргом, може бути укладено за згодою кредитора і набувача на переведення боргу на набувача.

Покупець вправі пересвідчитись в тому, що в житловому приміщенні, яке він збирається придбати, не проживають за договором найму або оренди інші громадяни, оскільки зміна власника не тягне за собою припинення договору найму чи оренди, якщо інше не передбачено такими договорами. Маються на увазі не тільки зареєстровані особи, але і ті, кому власник надав право проживати в цьому приміщенні (право житлового сервітуту), Їхнє право не припиняється з продажем будинку чи квартири, якщо власник не уклав з ними договору, де визначений термін проживання (договору наймання, оренди). Продавець зобов'язаний попередити Покупця про наявність таких осіб.

Згідно зі статтею 657 ЦК України, договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації -- з моменту державної реєстрації. Пунктом 5 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів постанова Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 р. № 671, державній реєстрації підлягають правочини, зокрема, договір купівлі-продажу, міни, земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна. Державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Державного реєстру правочинів одночасно з його нотаріальним посвідченням (пункт 6 вказаного Тимчасового положення (671-2004-п). Дата та час внесення відповідного запису до Державного реєстру правочинів вважається датою державної реєстрації правочину.

Відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», прийнятого 19 червня 1992 р., Закон Ук-раїни «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19 червня 1992 р. із змінами одержання громадянами державного житла в порядку приватизації, безоплатно чи з доплатою, оформляється Свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах приватизації і не потребує нотаріального посвідчення (п.5 ст.8).

Письмовість форми передбачає, що його зміст повинен бути закріплений у одному чи декількох документах, а також підписаний сторонами. Оскільки договір купівлі-продажу підлягає нотаріальному посвідченню, то він оформляється на спеціальному бланку (зразок та опис спеціальних бланків і захисних знаків, а також порядок їх постачання, зберігання, обліку та звітності витрачання встановлюються Міністерством юстиції України), які видаються нотаріусу. В договорі зазначаються сторони (продавець і покупець), предмет договору, ціна, на кого покладаються обов'язки по сплаті витрат, пов'язаних з укладанням договору, відповідальність сторін за договором. Недодержання письмової форми договору тягне за собою недійсність угоди.

Оскільки договір купівлі-продажу житла підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню, то такий порядок нотаріального посвідчення чітко визначений Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, який затверджений Наказом Міністерства Юстиції України від 18.06.1994 року № 18/5 з наступними змінами.

У п. 49 Інструкції зазначається, що при нотаріальному посвідченні договорів про відчуження житлового будинку, а також іншого нерухомого майна, що підлягає реєстрації, нотаріус вимагає подання документів, які підтверджують право власності на вказане майно, та, у передбачених законодавством випадках, документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують. Перелік відповідних документів, що підтверджують право власності на нерухоме майно, які необхідні нотаріусу, зокрема:

нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковий договір;

свідоцтво про право власності на об'єкти нерухомого майна;

іпотечний договір;

рішення суду;

договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав.

Цей перелік не є вичерпним, отже, можливе подання й інших документів.

Крім цього, слід узяти до уваги і вимоги ст. 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 № 1952-ІV, в якій зазначено, що підставою для державної реєстрації прав, що посвідчують виникнення, перехід, припинення речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав, є:

державний акт про право власності на земельну ділянку;

нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, довічного утримання, дарування, міни земельної ділянки або іншого нерухомого майна;

договір про приватизацію майна державних підприємств;

договір купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований на біржі в установленому порядку;

нотаріально посвідчений договір про поділ, перерозподіл, об'єднання нерухомого майна;

свідоцтво про право на спадщину;

свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя;

свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів;

свідоцтво про право власності на будівлю (частину будівлі), споруду;

рішення суду про право власності на об'єкт незавершеного будівництва;

акти прийому нерухомого майна до експлуатації;

договори про іпотеку, оренду строком більше одного року, інші визначені законом документи щодо речових прав на нерухоме майно;

рішення суду стосовно речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав, що абрали законної сили.

Підставою для державної реєстрації прав, що посвідчують виникнення, перехід, припинення речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав, зокрема, є: нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу; договір купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований на біржі в установленому порядку; свідоцтво про право власності на будівлю (частину будівлі), споруду; акти прийому нерухомого майна до експлуатації; договори про іпотеку; інші визначені законом документи щодо речових прав на нерухоме майно; рішення суду стосовно речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав, що набрали законної сили; інші акти органів державної влади або органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, прийнятих у межах повноважень, визначених законом.

Відповідальність сторін за договором купівлі-продажу житла

Із змісту поняття договору купівлі-продажу житла випливає, що продавець несе відповідальність за своєчасне передання житлового приміщення у власність покупця, а покупець несе відповідальність за своєчасну і повну оплату вартості цього житла, згідно домовленої суми. Відмова однієї із сторін виконати покладені договором обов'язки, дає право стороні, чиї права порушені, звернутися до суду за їх захистом.

Власник (покупець), який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою (продавцем), може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню. І навпаки, якщо продавець добросовісно передав житлове приміщення покупцю в такому ж стані і на тих умовах, при яких було досягнуто згоди при укладанні договору, а покупець не передав обумовлену суму, або передлав її не в повній мірі, продавець може звернутися до суду з вимогою про вчинення покупцем дій для припинення порушеного права. Крім того, сторона, чиї права порушені може також вимагати відшкодування моральної шкоди, якої їй було завдано невиконанням чи неналежним виконанням умов договору.

Недодержання встановленої форми договору купівлі-продажу та інших вимог щодо його оформлення тягне за собою наслідки, визначені загальними правилами цивільного права, якщо інше не передбачено спеціальним законом.

Договір купівлі-продажу житла може бути визнаний у судовому порядку недійсним у таких випадках:

недодержання письмової форми договору;

відмова однієї із сторін щодо нотаріального посвідчення договору та його державної реєстрації;

укладання договору стороною, яка не мала на це законних підстав (особою, яка не є власником житла, представником продавця без його згоди, неповнолітньою особою, яка має неповну цивільну дієздатність, особою, яка визнана судом недієздатною чи обмежено дієздатною);

укладення договору шляхом обману, насильства, при збігу тяжких обставин.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину (договору), а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, -- відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування Цивільний кодекс України від. 16.01.2003 року (набрав чинності з 01.01.2004 року) із змінами. Слід звернути увагу, що при визнанні договору недійсним внаслідок обману чи насильства, то винна сторона зобов'язана відшкодувати потерпілій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, що завдані у зв'язку з вчиненням цього правочину.

Якщо судом буде визнано, що покупець зобов'язаний повернути житло продавцю внаслідок визнання договору недійсним, то він вправі вимагати відшкодування витрат, понесених ним за час користування цим житлом.

Укладання договору купівлі-продажу житлового приміщення шляхом обману чи насильства переплітається з нормами Кримінального кодексу, який передбачає кримінальну відповідальність за такі злочини як шахрайство (ст. 190 КК) та вимагання (189 КК), тому винна сторона може бути притягнута в таких випадках крім, цивільно-правової і до кримінальної відповідальності.

Наприклад, одним з можливих варіантів купівлі-продажу житла шляхом обману є такий. Дійсний власник будинку (квартири) від'їжджає у відпустку чи тривале відрядження, при цьому може здати своє помешкання для проживання іншим особам. Після цього складаються підробні документи на таке помешкання, і воно продається. повернувшись додому власник виявляє, що в ньому вже живуть інші особи, які вважають себе власниками цього помешкання. Постраждалим виявиться «новий» власник, оскільки квартиру повернуть справжньому.

Іншим видом шахрайства може стати укладення договору, який в подальшому буде визнаний недійсним, з різних підстав. При визнанні договору недійсним кожна із сторін зобов'язана повернути іншій все, отримане нею за договором. Враховуючи, що в договорі купівлі-продажу як правило вказується не реальна вартість житла, а її занижена (з метою зменшення розміру сплати податку продавцем та державного мита при укладенні договору), то покупець отримає лише ту мізерну суму, яка вказана в договорі.

Висновок

Договір купівлі-продажу житла хоч і не є найрозпосюдженішим, але є одним із найважливіших серед договорів купівлі-продажу, оскільки зачіпає одне із самих основних прав людини - право на житло, передбачене ст. 47 Конституції України.

Крім того, купівля-продаж житла має свої особливості. По-перше, договір купівлі-продажу повинен бути складений у письмовій формі. По-друге - обов'язковість нотаріального посвідчення, по-третє - обов'язковість державної реєстрації угод з нерухомістю, по четверте - обов'язкове врахування інтересів всіх осіб, які мають право на дане житло.

Необхідно зауважити, що у вітчизняній системі цивільного законодавства все ще існують деякі прогалини, що регулюють відносини у житловій сфері. Наприклад, мають місце випадки, коли новий власник не може виписати попереднього власника і його сім'ю з придбаного житлового приміщення. На жаль, навіть у судовому порядку це питання не завжди може бути вирішене на користь нового власника.

Список використаної літератури

1. Конституція України від 28.06.1996 року із змінами.

2. Цивільний кодекс України від 16.01.2003 року.

3. Закон України «Про власність» від.07.02.1991 року із змінами.

4. Закон України «Про податок з доходів фізичних осіб» від 22.05.2003 року з наступними змінами.

5. Закон України «Про приватизацію державного житлового фонду», прийнятого 19 червня 1992 р. з наступними змінами.

6. Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 1 липня 2004 року.

7. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 року.

8. Декрет Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21 .01.1993 року з наступними змінами.

9. Наказ N 84/5 Мін'юсту України від 20.09.2002 р. «Про надання витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно та оформлення свідоцтв про право власності на нерухоме майно на спеціальних бланках»

10. Цивільне право України: Підручник.: У двох томах / За ред. О.В.Дзери - Т. 2.

11. Особлива частина. - К.: Юрінком Інтер, 2005.

Страницы: 1, 2