Несмотря на различия, свойственные правовым формам договоров отчуждения жилых помещений, все они при нотариальном оформлении имеют много общего, поэтому значительно удобнее в основу изложения нотариальной функции положить договор купли-продажи как наиболее распространенный вид договора; при рассмотрении договора мены выявить особенности его оформления.

В соответствии со ст. 56 Основ законодательства о нотариате место удостоверения договора купли-продажи "приватизированного" жилого помещения определяется по месту нахождения указанного жилого помещения. Место нахождения указанного жилого помещения определяется адресом. Адрес определяется в свою очередь указанием на город, село, иной населенный пункт, наименованием улицы, номера дома, квартиры. Все эти сведения, безусловно, должны содержаться в правоустанавливающем документе.

В нотариальной практике при удостоверении договора купли-продажи "приватизированного жилья" в качестве правоустанавливающих документов чаще фигурируют либо сам договор, либо регистрационное удостоверение, выданное бюро технической инвентаризации администрации города на основании договора о передаче квартиры в собственность См. М.Сазонова. Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости. // "Российская юстиция", 2000, N 4, С. 33..

Кроме правоустанавливающего документа, при удостоверении договора купли-продажи приватизированного жилого помещения необходимо представить справку на продажу бюро технической инвентаризации соответствующей администрации. Эта справка должна содержать сведения о собственнике и местоположении квартиры, о размере (общей и жилой площади), подробную характеристику квартиры, подсобных помещений, инвентаризационную оценку.

При совершении сделок, направленных на отчуждение имущества несовершеннолетних, требуется согласие органов опеки и попечительства.

Так, Старостина с двумя несовершеннолетними детьми - одиннадцатилетним Андреем и восьмилетним Алексеем занимала двухкомнатную квартиру. В январе 1993 г. эту квартиру она приватизировала, в марте того же года продала Кукушкиной, а в июле 1993 г. умерла.

Прокурор Первомайской межрайонной прокуратуры г. Москвы обратился в суд в интересах несовершеннолетних детей Старостиной с заявлением о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, ссылаясь на то, что в нарушение требований Семейного кодекса РФ органы опеки и попечительства на заключение сделки согласия не давали.

Решением Измайловского межмуниципального народного суда г. Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам московского городского суда) заявленные требования удовлетворены; договор купли-продажи квартиры, признан недействительным, Кукушкина обязана передать законному представителю несовершеннолетних Старостиных Андрея и Алексея - опекуну Приказчикову - квартиру, а Приказчиков - вернуть Кукушкиной 5288 руб.

Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте, внесенном в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ, поставил вопрос об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое разбирательство по мотиву неполного исследования обстоятельств дела.

Судебная коллегия 6 января 1995 г. протест удовлетворила частично по следующим основаниям.

Как видно из дел, Старостина заключила сделку купли-продажи квартиры с Кукушкиной вопреки требованиям Семейного кодекса без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей Старостиной.

В связи с этим суд обоснованно, руководствуясь ГК РФ, пришел к выводу, что сделка не соответствует требованиям закона, и правильно постановил решение о признании ее недействительной, приведя стороны в первоначальное положение.

Вместе с тем, решая вопрос о возврате Кукушкиной уплаченной ею по договору суммы 5288 руб., суд не учел, что на день рассмотрения дела эта сумма в связи с инфляцией значительно обесценилась и поэтому следовало применить к ней индексацию.

С учетом изложенного решение суда в части взыскания с Приказчикова в пользу Кукушкиной 5288 руб. нельзя признать законным, и поэтому в этой части оно подлежит отмене с направлением на новое судебное рассмотрение См.: Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1995. § 6. С. 3..

Поэтому родители или иные лица, действующие в качестве опекунов, должны представить нотариусу разрешение органов опеки и попечительства, которыми являются соответствующие отделы администраций районов города, в сельской местности - непосредственно администрация. Практика выдачи таких разрешений как администрацией, так и отделами (народного образования, здравоохранения) правомерна.

Между тем несовершеннолетние, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей жилой собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен и усыновителями несовершеннолетних только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

В связи с этим при нотариальном оформлении договора купли-продажи приватизированного жилья, если в правоустанавливающем документе содержится информация о наличии детей, нотариус обязательно требует согласия органов опеки и попечительства на отчуждение приватизированной квартиры См. М.Сазонова. Нотариат обеспечивает стабильность оборота недвижимости. // "Российская юстиция", 2000, N 4. С. 38..

Рассмотрим другой пример. Прокурор обратился в суд с заявлением в интересах несовершеннолетних Н-ко к Д. о признании недействительными обмена жилой площади, обменного ордера, договора купли-продажи квартиры и к С. о признании договора на передачу квартиры в собственность недействительным, выселении, признании права на жилую площадь за несовершеннолетними. Судом первой инстанции эти требования удовлетворены: упомянутые договоры признаны недействительными, за несовершеннолетними признано право на спорную жилую площадь.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, оставила решение суда первой инстанции без изменения. В кассационном определении указала следующее: родители несовершеннолетних были лишены родительских прав.

Несовершеннолетние Н-ко находились в детских учреждениях. Их родители обменяли занимаемую ими двухкомнатную квартиру на однокомнатную, нанимателем которой был Д.

С., прописанная в связи с регистрацией брака с Д. в двухкомнатной квартире, приватизировала ее на свое имя. Однокомнатная квартира была продана родителями несовершеннолетних прежнему нанимателю, т.е. Д.

При вынесении решения суд на основании исследования документов, объяснений сторон, показаний свидетелей установил, что дети имеют право на жилую площадь, на которой проживали с родителями до помещения их в детские учреждения, последующие действия с жилой площадью производились без учета их интересов и без привлечения к решению этого вопроса органов опеки и попечительства, что повлекло нарушение прав несовершеннолетних.

Согласно Семейному кодексу РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок от имени подопечного, выходящих за пределы бытовых.

В частности, предварительное разрешение органов опеки и попечительства требуется для заключения договоров. Подлежащих нотариальному удостоверению, отказа от принадлежащих подопечному прав, совершения раздела имущества. Обмена жилых помещений и др. Правила этой статьи распространяются и на сделки, заключаемые родителями (усыновителями) в качестве опекунов (попечителей) своих несовершеннолетних детей.

Исходя из установленных по делу обстоятельств. Суд первой инстанции обоснованно признал, что сделка по обмену квартиры и последующие действия с жилой площадью не могут считаться действительными См.: Бюллетень Верховного Суда РФ. 1995. № 10. С. 12-13..

Потребность в жилье граждане могут удовлетворить объединившись в ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) и ЖК (жилищные кооперативы). ЖСК образуются для строительства жилых домов и их последующей эксплуатации, а ЖК - для приобретения новых или капитально отремонтированных домов и их последующей эксплуатации. ЖСК (ЖК) являются потребительскими кооперативами, имеют статус юридического лица, относятся к некоммерческим организациям Гражданский кодекс РФ, Ч-I, 1994г. ст.116 и действуют на основании уставов, принятых общим собранием граждан и зарегистрированных соответствующим органом местной администрации.

Вступление в ЖСК (ЖК) не создает для члена (пайщика) права собственности на получение им квартиры до тех пор, пока он не выплатит пай полностью. Собственником жилого дома и переданных кооперативу денежных средств является кооператив как юридическое лицо. Пайщику, пока он еще не выплатил пай полностью, принадлежит лишь право пользования предоставленной ему квартирой и право требовать выплаты пая в случае выхода из кооператива и освобождения квартиры.

Жилое помещение в ЖСК (ЖК) предоставляется пайщикам и проживающим с ними членам семей, но в отличии от договора найма жилого помещения член семьи пайщика не обладает самостоятельным правом на квартиру См. Жилищное законодательство: комментарий / Под ред. В.Б. Исакова - М.: «Юрист» 1999, С. 70-78.. С утратой права членства в кооперативе пайщик и его семья утрачивают и права пользования кооперативным жилым помещением. Исключением из этого правила является сокращение права пользования квартирой в случае смерти пайщика при условии вступления одного или нескольких наследников в члены ЖСК (ЖК).

Кооперативная квартира переходит в частную собственность не в порядке приватизации, а в силу указаний Закона о собственности в РСФСР (ст.13). члену в ЖСК (ЖК), полностью внесшему пай за квартиру, выдается справка за подписями председателя и главного бухгалтера ЖСК (ЖК) о том, что он полностью выплатил свой пай, и на основании такой справки в регистрационном отделе производится соответствующая запись и выдается свидетельство о праве собственности на жилище. После проведения регистрации вместе со свидетельством о праве собственности на жилище выдается один экземпляр справки ЖСК (ЖК) со штампом, указывающим на дат и номер регистрации, заверенный печатью Комитета Муниципального жилья.

Важно, что регистрация права собственности в этом случае имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Право собственности на кооперативную квартиру возникает независимо от роста регистрации, а потому отсутствие регистрации не препятствует пользованию квартирой, а также переходу ее к наследникам в случае смерти собственника. Но если собственник намерен квартиру продать, то при оформлении договора потребуется справка с отметкой о регистрации См. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость. // Российская юстиция, 1998, № 6. С. 42..

Интересен вопрос о расчетах между ЖСК и его членами при переходе права собственности на квартиру, пай за которую выплачен полностью и которая является собственностью граждан вследствие ее покупки другими лицами.

Продавая квартиру, член ЖСК получает ее стоимость от покупателя. Ясно, что он не вправе требовать от ЖСК еще и возврата суммы внесенного паевого взноса. Последний существует лишь постольку, поскольку квартира остается в собственности ЖСК. Переход права собственности на нее к члену кооператива влечет прекращения обязательства ЖСК возвращать указанному лицу паевой взнос, отражающий стоимости квартиры. Этого пая теперь нет. Обязательственного правоотношения между ЖСК и его членом возникающего из имущественного участия пайщика в создании кооперативной собственности, также больше не существует Это материализовалось в вещное право (право собственности) члена ЖСК на квартиру Денежный эквивалент первого взноса - это стоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика См. Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества. // Российская юстиция, 1999, № 12. С. 34..

Таким образом происходит частичный раздел имущества кооператива. Большая часть (квартиры) переходит в собственность пайщиков. Денежные же обязательства между ЖСК и его членами, соответствующие стоимости выбывших из состава кооперативного имущества, погашаются. Действительно нет ни каких оснований считать, что член ЖСК должен дважды получать стоимость продаваемой квартиры: сначала от покупателя, а затем от кооператива. Иное толкование приведёт к тому, что покупателю, фактически уплатившему продавцу полную стоимость квартиры придется оплатить ещё раз внося в ЖСК паевой взнос Кстати, случаи неправильного понимания этого вопроса уже встречаются на практике11 См. Жилищное законодательство: комментарий / Под ред. В.Б. Исакова - М.: «Юрист» 1999. С. 126.

Так, А., выезжая на постоянное жительство за границу, продал Б квартиру в кооперативном доме. Договор удостоверили в нотариальном порядке, покупная цена была уплачена. Затем А. обратился в ЖСК с просьбой вернуть ему паевой взнос за квартиру в связи с выходом из кооператива. ЖСК, не зная о том, что квартира продана, возвратил А. его взнос, полагая, что сможет распорядится освободившейся жилплощадью.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8