на тему рефераты Информационно-образоательный портал
Рефераты, курсовые, дипломы, научные работы,
на тему рефераты
на тему рефераты
МЕНЮ|
на тему рефераты
поиск
Обмен жилых помещений

Обмен жилых помещений

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ ОБМЕНА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ПОНЯТИЕ ОБЪЕКТА ОБМЕНА

1.1 История регулирования обмены жилых помещений

1.2 Понятие жилого помещения

ГЛАВА 2. ПОНЯТИЕ ОБМЕНА И ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ ОБМЕНЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

2.1 Обмен жилыми помещениями

2.2 Отличие обмена от замены жилых помещений

2.3 Соотношение обмена и мены жилых помещений

ГЛАВА 3. ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ ОБМЕНЕ

3.1 Защита права собственника на жилую недвижимость в российском законодательстве

3.2 Защита прав граждан при признании обмена недействительным

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Обмен жилыми помещениями сделка широко распространенная в советские времена. Но и в постсоветское время обмен жилыми помещениями не утратил своей актуальности. Особого вида отношения по поводу обмена такими объектами гражданских прав, как жилые помещения урегулированы нормами российского жилищного права.

Обмен жилых помещений - достаточно сложный институт жилищного права, тесно связанный с другими его институтами. Например, можно рассматривать его как один из элементов субъективного права нанимателя жилого помещения - его право на обмен. Его можно трактовать и как один из случаев изменения жилищного правоотношения найма жилого помещения или даже его прекращения. Обмен нельзя полностью подвести ни под один из этих случаев. Представляется правильным трактовать обмен жилых помещений как достаточно обособленный институт жилищного права.

Кроме удовлетворения интересов сторон договора, обмены жилых помещений имеют большое социальное значение, так как определенным образом влияют на снижение спроса на жилье. При возможности свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, часто могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть города (что, кроме всего прочего, снижает затраты органов местного самоуправления, поскольку, например, в связи с приближением к месту работы ослабляет нагрузку на дотируемый общественный транспорт), выехать в другой населенный пункт и т.д. и т.п. При этом, как верно отмечается в литературе, для обмена не требуется указывать причину, испрашивать у кого-либо разрешения, так как при этом гражданин реализует не привилегию, а субъективное правомочие на распоряжение жилым помещением в пределах, установленных законом.

Актуальность темы данной дипломной работы состоит в том, что подавляющее большинство людей сталкивается с вопросами правоотношений как обмен жилых помещений. При этом его следует отграничивать от мены жилыми помещениями. Поэтому важно знать законодательное регулирование этих вопросов.

Степень научной разработанности проблемы. Проблемам обмена жилых помещений занимались такие авторы как С.С. Алексеев, Г.Н. Амфитеатров, И.Л. Брауде, Ю.Г. Басин, О.В. Батова, Е.С. Гетман, Б.М. Гонгало, С.П. Гришаев, Н.В. Грошева, Л.Ю. Грудцына, Б.К. Комаров, Т.Н. Конякина, В.П. Крашенинников, С.Н. Левенсон, Е.А. Максимкина, И.Б. Марткович, П.И. Седугин, М.Ю. Тихомиров, В.Ф. Чигир и другие. Происходят изменения в законодательстве которые требуют внимания к данной проблеме.

В настоящее время тема обмена жилыми помещениями недостаточно разработана в научной литературе, а ведь в недалеком прошлом многие известные юристы и научные работники посвящали свои труды именно этой сделке с недвижимостью.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу охраны жилищных прав граждан при совершении обмена жилых помещений, занимаемых на основании договора социального найма.

Предметом исследования в работе стали нормы российского законодательства, регулирующие обмен жилых помещений, а также защиту прав граждане при совершении обмена.

Целью исследования является рассмотрение обмена жилыми помещениями как института жилищного права и особенностей защиты прав граждан при совершении данного вида сделок.

Задачами исследования являются:

· рассмотрение вопросов истории развития понятия обмена жилыми помещениями;

· рассмотрение обмена как жилищного правоотношения;

· рассмотрение понятие жилого помещения как предмета договора обмена;

· скорректировать понятие обмена по жилищному законодательству;

· определение отличия обмена от замены и мены как сходных понятий;

· показать права граждан при обмене жилыми помещениями и выявить проблемы защиты этих прав;

· сделать соответствующие выводы и предложения по исследуемой теме.

Методы исследования. Проведенное исследование опирается на диалектический метод научного познания явлений окружающей действительности, отражающий взаимосвязь теории и практики. Обоснование положений, выводов и рекомендаций, содержащихся в дипломной работе, осуществлено путем комплексного применения следующих методов социально-правового исследования: историко-правового, статистического и логико-юридического.

По структуре работа состоит из введения трех глав, объединяющих в себя семь параграфов, заключения, библиографического списка.

ГЛАВА 1. ИСТОРИЯ ОБМЕНА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ПОНЯТИЕ ОБЪЕКТА ОБМЕНА

1.1 История регулирования обмены жилых помещений

За нанимателем в доме государственного и муниципального и общественного жилищного фонда законодательством в известных пределах закреплено право распоряжения занимаемым им жилым помещением. Одной из важнейших форм реализации этого права в целях лучшего удовлетворения потребностей в жилье является обмен жилой площадью. Такой обмен известен в законодательстве достаточно давно. Как известно, первые законодательные акты, положившие начало формированию этой правовой категории, относятся к началу 20-х гг. Постановление Президиума Моссовета "Об улучшении жилищного дела в Москве" от 28 июля 1924 г. впервые в истории советского права урегулировало складывающиеся отношения по обмену жилыми помещениями. На более высоком уровне регламентация обмена жилыми помещениями была осуществлена в Постановлении ЦИК и СНК СССР от 4 января 1928 г. "О жилищной политике" СЗ СССР. - 1928. - № 6. - Ст. 49. и в других постановлениях.

Следует отметить, что с момента возникновения советского государства регулированию жилищных отношений на всех стадиях - от возникновения до прекращения - был присущ императивный характер, что объяснялось, прежде всего, спецификой объекта данных правоотношений - жилого помещения, не являвшегося предметом свободного оборота. Дефицит жилья, общая тенденция к регулированию общественных отношений преимущественно административными методами не могли не сказаться на том, что и обмен жилыми помещениями сформировался в усложненную юридическую конструкцию.

Обмену жилыми помещениями в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда была посвящена ст. 67 ЖК РСФСР 1983 г. Согласно ей наниматель жилого помещения с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, мог произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающими в другом населенном пункте.

При этом ЖК РСФСР дополнительно указывал, что "обмен жилыми помещениями производится со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения..." (ч. 2 ст. 67 ЖК). Эта формула выражала наиболее распространенную в доктрине позицию о характере обмена, в силу которой он рассматривался как одновременная уступка требования и перевод долга Аскназий С.И. Советское жилищное право. [Текст] - М., Юридическая литература. 1940. - С. 135; Амфитеатров Г.Н. Права на жилые строения и пользование жилыми помещениями. [Текст] - М., Юрлитиздат. 1948. - С. 50; Нечецкий М.А. Очерки советского жилищного права. [Текст] - Саратов., Изд-во Юридического ун-та. 1958. - С. 150; Чигир В.Ф. Жилищное право. - Минск., 1986. - С. 139..

Наряду с этой точкой зрения существовала и другая, расценивавшая обмен как новацию договора, вследствие чего "прежнее договорное обязательство, где участвовал наниматель А., перестает существовать, и возникает новое обязательство, в котором участвует Б. Эта перемена лиц в обязательстве является фактором, новирующим договор" Ландкоф С.Н., Лисниченко Т.Н., Фельдман А.М. Жилищное и жилищно-строительное законодательство. [Текст] - Киев., 1971. - С. 236..

Спорность указанных положений, однако, подтверждал анализ некоторых ранее действовавших нормативных актов. Так, еще до распада СССР, в соответствии с п. 12 Правил обмена жилыми помещениями в Латвийской Республике обмен жилыми помещениями не допускался, если за меняющимся нанимателем числилась задолженность по квартирной плате или по платежам за коммунальные услуги. Правила обмена Эстонии и Таджикистана предусматривали, что до погашения соответствующей задолженности заявление об обмене не подлежало рассмотрению.

Если исходить из того, что обмен помещениями - это перевод долга, следовало бы признать, что к наймодателю переходит право взыскания соответствующей суммы с нового нанимателя.

Как отмечал И.Б. Марткович, "если выбывший по обмену из жилого помещения наниматель не произвел необходимого ремонта его, то эта обязанность переходит к нанимателю, занявшему помещение, а наймодатель сохраняет соответствующее право требования и к этому последнему" Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. [Текст] - М., Юридическая литература. 1990. - С. 210..

Продолжая свою мысль, автор, рассматривающий обмен как изменение жилищного правоотношения, указывал, что иная квалификация привела бы к тому, что наймодатель был бы обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Указанное же состояние предполагает полную пригодность имущества для его использования. Следовательно, жилое помещение должно быть отремонтировано наймодателем, который вправе был требовать производства ремонта от выбывшего нанимателя, но не имеет этого права по отношению к новому нанимателю.

Однако следует признать, что это высказывание не совсем следовало требованиям закона. Часть 2 ст. 142 ЖК РСФСР предусматривала, что наниматели жилых помещений должны производить за свой счет текущий ремонт жилых помещений, а при освобождении помещения - сдать его в надлежащем состоянии.

Поскольку ЖК РСФСР не указывал на то, что должно пониматься под "освобождением" жилого помещения, вполне допустимо предположить, что этим термином охватываются все случаи выезда нанимателя с занимаемой площади - как при расторжении договора найма, так и при обмене имеющегося жилья.

Кроме того, если согласиться с тем, что обмен жилыми помещениями - это изменение жилищного правоотношения, то договор поднайма, заключенный на обмениваемое помещение, оставался бы в силе и по отношению к въезжающему в порядке обмена субъекту.

В защиту этого предположения можно встретить высказывания и в юридической литературе. Так, И.П. Прокопченко полагал, что поднаниматели, проживающие в обмениваемом помещении, могут быть выселены только по истечении срока действия договора поднайма Прокопченко И.П. Жилищное и жилищно-строительное законодательство: Справочное пособие. [Текст] - М., Юридическая литература. 1986. - С. 213..

ЖК РСФСР (ст. 80) содержал общее положение, согласно которому с прекращением договора найма жилого помещения одновременно прекращается и договор поднайма. Прямого упоминания о том, что такое прекращение договора может иметь место, в частности, в результате обмена жилыми помещениями, в ЖК не содержалось, однако оно было бы целесообразным.

Дополнительным аргументом против того, чтобы рассматривать обмен жилых помещений как уступку требования и перевод долга, можно считать и следующее.

В процессе существования жилищного правоотношения у гражданина может возникнуть такой комплекс правомочий, передача которого в результате обмена просто невозможна.

Так, по ЖК РСФСР наниматель жилого помещения мог обладать целым рядом прав, которые у въезжающего по обмену лица отсутствовали. К их числу относились, например, право на дополнительную жилую площадь, право на льготную оплату квартиры и коммунальных услуг, право на бронирование жилого помещения, на его замену по состоянию здоровья и т.п. Указанные права неотделимы от личности, неразрывно с ней связаны, поэтому их "передача" в смысле ст. 391 ГК РФ была исключена Потяркин Д. Замена жилого помещения [Текст] // Законность. - 2007. - № 7. - С. 20..

Вместе с тем и перевод долга, и уступка требования допускаются в том случае, когда содержание обязательства и при новом должнике и при новом кредиторе остается в неизменности. В то же время очевидно, что обладание нанимателем, въезжающим по обмену, иным комплексом прав и обязанностей ведет к заключению иного по содержанию договора по сравнению с ранее существовавшим.

В этой связи правильно отмечалось, что "по договору обмена взаимно передаются не права и обязанности по договорам найма, а сами помещения. Права и обязанности возникают из новых договоров найма жилого помещения, заключаемых на полученные жилые помещения на основании договора обмена, и они могут быть совсем иными по сравнению с прежними, т.к... зависят от правового положения нового нанимателя и членов его семьи (заработной платы, права на дополнительную жилую площадь и т.п.) и от размера жилого помещения, полученного в порядке обмена" Лаасик Э.Я., Сепп Х.В. О Жилищном кодексе Эстонской ССР [Текст] // Советское право. - 1983. - № 4. - С. 64..

Действительно, для сторон, вступающих в договор обмена жилыми помещениями, интерес представляют в первую очередь сами объекты обмена - их размер, местонахождение и т.п. Следовательно, объектом складывающихся правоотношений выступают не права и обязанности сторон, а та конкретная жилая площадь, которую они решили обменять. Кроме того, как отмечалось в литературе, вопрос о том, переходят ли по договорам обмена и в каком объеме права и обязанности нанимателей, ими практически не обсуждается и в документах, оформляющих обмен, не фиксируется Никитюк П.С. Жилищное право. [Текст] - Кишинев., 1985. - С. 117..

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12


© 2003-2013
Рефераты бесплатно, курсовые, рефераты биология, большая бибилиотека рефератов, дипломы, научные работы, рефераты право, рефераты, рефераты скачать, рефераты литература, курсовые работы, реферат, доклады, рефераты медицина, рефераты на тему, сочинения, реферат бесплатно, рефераты авиация, рефераты психология, рефераты математика, рефераты кулинария, рефераты логистика, рефераты анатомия, рефераты маркетинг, рефераты релиния, рефераты социология, рефераты менеджемент.