|
p align="left">Коэффициент Ж/Д= (3) Ж = ежемесячные расходы заёмщика по приобретённому имуществу (включая платежи по страхованию, налогам на имущество и др.),$ Д = сумма ежемесячных совокупных доходов (чистый доход), $ Коэффициент О2/Д= (4) О2 = Общая сумма обязательных ежемесячных платежей заёмщика, $ Д = Сумма ежемесячных совокупных доходов (чистый доход), $ Перечень доходов и расходов, учитываемых при расчёте платёжеспособности заёмщика, представлен в табл. 2 При расчёте платёжеспособности заёмщика учитывается только часть дохода от арендной платы, что видно из табл. 3. Кроме того, если чистый доход от аренды (найма) составляет более 50% от чистого совокупного дохода заёмщика и в сумме превышает $500 в месяц, то для включения его в совокупный доход заёмщика необходимо соблюдать следующие формальности: 1) уровень дохода, получаемый от сдачи жилья в аренду объекта недвижимости, должен пройти независимую оценку лицензированным оценщиком, и в случае, если оценку лицензированным оценщиком, и в случае, если оценочное значение арендного дохода окажется менее документально подтверждённого, для всех последующих расчетов андеррайтеру следует руководствоваться оценочным значением. 2) заёмщику надлежит осуществить страхование: l от риска, повреждения объекта недвижимости, сдаваемого в аренду на сумму не ниже размера кредита, увеличенного на 10%; l своей гражданской ответственности как собственника сдаваемой в аренду недвижимости. 3) предоставить справку из Единого государственного реестра прав об отсутствии обременения сдаваемого в аренду объекта недвижимости. Таблица 2 Доходы и расходы, учитываемые при расчёте платёжеспособности заёмщика Годовые платежи делятся на 12 и учитываются как ежемесячные. Могут накапливаться на депозитном счёте. |
| Название показателя | Что в себя включает | | П | Ежемесячный платёж по жилищному ипотечному кредиту | Платёж в счёт погашения основного долга и уплаты процентов | | Ж | Общий ежемесячный платёж по жилищному ипотечному кредиту | П; платёж по налогу на приобретаемое имущество; ежемесячный платёж по страхованию жизни и трудоспособности заёмщика; ежемесячный платёж по страхованию недвижимого имущества, находящегося в залоге; ежемесячный платёж по страхованию утраты права собственности владельца квартиры; платёж за услуги по техническому обслуживанию (регулярные обязательные взносы, связанные с эксплуатацией жилого помещения (оплата, газо-, ремонтом, уборкой и т.п.); другие расходы по приобретаемому жилью, если они носят регулярный характер | | О | | Платежи по имеющимся кредитам; обязательные платежи; алименты уплачиваемые; ежемесячные существующие расходы заёмщика, связанные с имеющимся в собственности заёмщика жильём (налоги на имущество, страхование недвижимого имущества, платежи за техническое обслуживание, другие возможные регулярные сборы и выплаты, связанные с эксплуатацией жилья); ежемесячные (или пересчитанные в расчёте на месяц) расходы по выплате подоходных налогов, а также налоговых и страховых платежей, связанных с наличием другого движимого и недвижимого имущества; аренда жилья; регулярные платежи, связанные с поддержанием жизнедеятельности заёмщика и его семьи (питание, образование, медицинское обслуживание); расходы, связанные с отдыхом, развлечением, дорогостоящим хобби; другие постоянные и обязательные расходы заёмщика, проводимые ежемесячно либо с другой периодичностью в течение года | | Д | Общий доход заёмщика | Заработная плата по основному месту работы, включая среднегодовой доход за сверхурочную работу и премии; доход от работы неполный рабочий день и не по основному месту работы; доход в виде дивидендов по облигациям, акциям, от участия в иных (не акционерных) хозяйственных обществах; доход в виде процентов по вкладам и в виде постоянных стабильных страховых выплат; пенсионные выплаты и стипендии; алименты и пособия на детей; государственные субсидии; чистый доход в виде арендной платы | | |
Таблица 3. |
| Чистый доход от аренды (найма) составляет не более 50% от чистого совокупного дохода заёмщика | Чистый доход от аренды (найма) составляет более 50% от чистого совокупного дохода заёмщика | | Доля чистого арендного дохода, учитываемая при оценке платёжеспособности | 75% | 50% | | |
2. Уровень кредитоспособности потенциального заёмщика На основе изучения кредитной истории заёмщика определяется, насколько клиент банка является ответственным при выполнении принятых обязательств, а также устанавливаются сумма неуплаченного на данный момент остатка долга, срок и размер ежемесячных платежей в счёт его погашения. 3. Достаточность собственных денежных средств, которыми располагает потенциальный заёмщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья. Банк определяет основные требования к финансовым возможностям заёмщика. Сумма первоначального взноса при покупке жилья, как правило, должна составлять не менее 30% цены жилья. Кроме того, заёмщик должен обладать достаточной суммой собственных средств для покрытия расходов по кредитной сделке и покупке жилья, которые включают в себя: l комиссионные риелторской фирме (если необходимо); l плата за оценку стоимости предмета залога (квартиры); l сбор за предоставление необходимых справок на приобретаемую недвижимость (в том числе об отсутствии залога) (КМЖ) (Бюро технической инвентаризации, Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, московская областная регистрационная палата); l сбор за нотариальное удостоверение договора ипотеки (если банк потребует); l сбор за государственную регистрацию договора ипотеки квартиры; -страховые сборы; -банковский сбор за подачу заявления в кредит; -плата за открытие ссудного счета; -плата за выдачу кредита наличными; -другие расходы. Банк также оценивает источники средств. Приемлемыми источниками являются: - сбережения заемщика; -собственные средства заемщика, получаемые им от продажи принадлежащего ему имущества. Продажа должна быть произведена до получения кредита; -подарки от членов семьи с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата; -подарки и гранты некоммерческих организаций с письменным подтверждением того, что по ним не будет потребована оплата; -подарки или гранты от работодателя, сделанные в рамках программы помощи сотрудникам, которые не должны быть возвращены или подлежат возврату после того, как будут исполнены обязательства по первой ипотеке. 4.Уровень обеспечения кредита До принятия решения о возможности предоставления кредита на приобретение определенной квартиры банк должен убедиться, что приобретаемое за счет кредитных средств жилое помещение соответствует требованиям по обеспечению кредита. Максимальный размер кредита, который может быть выдан заемщику исходя из стоимости предоставляемого обеспечения, определяется коэффициентом К3 (соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества). Коэффициент К3= (5) Данный коэффициент, как правило, составляет 70-80 % оценочной стоимости или продажной цены приобретаемого имущества в зависимости от того, какая величина меньше. Но может доходить и до 95 %. Кроме стоимости недвижимого имущества банк проверяет: Таблица 4. Основные компенсирующие факторы и факторы риска, влияющие на принятие решения о предоставлении кредита |
Компенсирующие факторы | Факторы риска | | Большой размер первоначального взноса Подтвержденная способность выделить значительную часть дохода на жилищные расходы Перспективность и стабильность занимаемой должности, сферы деятельности, бизнеса Возраст заемщика, профессия, уровень образования и квалификация, перспектива увеличения заработной платы и продвижения по службе Большие активы заемщика (имущество, ценные бумаги и пр.) Подтвержденная способность к накоплению денежных средств Отсутствие задолженности по ранее взятым кредитам | Отсутствие стабильности в трудоустройстве (частая смена работы без увеличения дохода) Соотношение величины обязательств в доходах заемщика превышают установленные банком критерии Неблагоприятная кредитная история заемщика Риски, связанные с характеристиками залогового имущества и соотношением его оценочной стоимости и суммой кредита Специфика профессионального риска заемщика Риск потери трудоспособности Возраст заемщика | | |
Только при выполнении всех условий может быть принято решение о предоставлении ипотечного кредита. При решении вопроса о предоставлении ипотечного кредита во внимание принимаются так называемые компенсирующие факторы и факторы риска, основные из которых представлены в таблице 5.5. Компенсирующие факторы в целом носят субъективный характер и, следовательно, не подвергаются точной количественной оценке. Перед банком стоит задача установить: является ли компенсирующий фактор или комбинация компенсирующих факторов достаточно весомыми, чтобы скомпенсировать определенные аспекты заявления на ипотечный кредит. Эксперт по андеррайтингу должен документировать свои рекомендации кредитному комитету по одобрению или отказу в выдаче ипотечного жилищного кредита. При положительном решении рассчитывается максимально допустимая сумма кредита. Сумма кредита = где n- число платежных периодов (месяцев при ежемесячном погашении); i- Процентная ставка за соответствующий период (в месяц); П- максимально допустимая сумма ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту, включающего платежи по основному долгу и процентов. Четвертый этап Кредитный комитет изучает кредитное дело потенциального клиента, заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, выносит решение: кредит выдать, выдать при условии, отказать. Пятый этап Заключение кредитной сделки включает в себя три основных момента. Заключение кредитного договора о договора залога. Государственная регистрация договора залога. Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки. В Санкт- Петербурге это Городское бюро регистрации Санкт-Петербурга. Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. День совершения данной регистрационной записи считается датой государственной регистрации ипотеки. Заключение договора страхования. Комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать: · Договор страхования (полис) жизни и потери трудоспособности заемщика (личное страхование заемщика). · Договор страхования (полис) риска утраты и повреждения квартиры - предмета залога (имущественное страхование). · Договор страхования (полис) права собственности владельца квартиры - предмета залога (имущественное страхование). Шестой этап. Этап обслуживания ипотечного кредита. В течение кредитного периода кредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств, а также имеет право контролировать состояние недвижимого имущества, служащего обеспечением по кредиту. Обслуживание ипотечного кредита банком включает в себя: l Сбор ежемесячных платежей по кредиту и страховке (списание со счета, вычет из зарплаты, платеж наличными); l Составление графика ежемесячных платежей для заемщика (на весь срок кредита, ежегодно, при изменении условий); l Ведение отчетности по выданным кредитам (остаток основного долга, погашение основного долга и процентов); l Оформление долгосрочных платежей в погашение кредита (полный или частичный досрочный платеж, пересчет графика, штраф); l Создание резерва по кредитам (1-2 группа риска); l работа с проблемными кредитами (переговоры, добровольная продажа имущества и погашение кредита, взыскание непогашенного в срок остатка долга). Таким образом, операции в области ипотечного кредита требуют от персонала банка высокой квалификации, специальных знаний. Поэтому для успешной деятельности в области ипотечного жилочного кредитования в банках создаются соответствующие структурные подразделения, проводится постоянное повышение квалификации работников банка. Седьмой этап Закрытие кредитной сделки - заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется, и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки, следовательно, ипотека прекращается, о чем делается запись в Государственном реестре России. Если заемщик и залогодатель не выполняют условий кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней), на расходы по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик. Заключение Макроэкономические условия, сложившиеся в России в результате финансового кризиса 1998 года, еще более усиливают важность развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельных инициатив коммерческих банков или регионов, а как целостной системы при непосредственном воздействии государства. На основе настоящей Концепции могут быть приняты региональные программы жилищного кредитования. Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно, государства, заинтересованного в общем экономическом росте. Литература 1) Грудцына Л.Ю, Козлова М.Н. Ипотека. Кредит. Комментарии жилищного законодательства. - М.: Изд-во Эксмо, 2006. - 368с. 2) Довдиенко. И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: - М.: ЮНИТИ - ДАНА, 2005.-464с. 3) Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие.- СПБ.: Питер, 2005 - 280с. 4) Филиппова Е.С. Жилищное право: Учебник для вузов. - "Юстицинформ", 2007 г. - 179с.
Страницы: 1, 2
| 
