Однако арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения стоимости улучшений. Для этого он должен доказать, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при этом были нарушены принципы добросовестности или разумности.

Все расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, а также уплата платежей по страхованию арендованного имущества возлагается на арендатора, однако договором может быть установлено иное (т. е. арендодатель может взять на себя эти расходы). Поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии в течение всего срока действия договора, включая текущий и капитальный ремонт, также обязан арендатор (ст. 661 ГК).

При передаче предприятия в аренду права и обязанности арендодателя по отношению к работникам предприятия переходят к арендатору в том же порядке, что и при реорганизации предприятия. Данные отношения регулируются не ГК, а законодательством о труде.

Установленные ГК правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются и к договору аренды предприятия (ст. 662 ГК). По общему правилу, записанному в ст. 167 ГК, при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.

В договоре аренды предприятия необходимо определить размер арендной платы и периодичность внесения арендных платежей. Одностороннее изменение условий договора не допускается. Основания досрочного расторжения договора перечислены в ГК и распространяются на все виды арендных сделок. В то же время в договоре стороны могут предусмотреть дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды предприятия. В тексте договора стороны могут также предусмотреть имущественную ответственность и штрафные санкции в отношении виновной стороны за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.

Предметом договора аренды предприятия является предприятие, вместе с хозяйственными постройками, технологией производства, оборудованием и т.д.

Договор аренды предприятия невозможно заключить не определив его содержания, предмета и формы.

2.2 Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия. Передача арендованного предприятия

Форма договора подчиняется общим правилам о форме сделок. Если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма, договор может заключаться в любой форме, которая предусмотрена для совершения сделок. Когда стороны достигли соглашения заключить договор в определенной форме, он признается заключенным после придания ему условленной формы, даже если законом для договоров данного вида такая форма и не требовалась (п.1. ст.434 ГК).

Форма сделок бывает устной и письменной. Отдельные сделки могут совершаться путём осуществления конклюдентных действий и молчания.

Конклюдентные действия - это поведение, посредством которого обнаруживается намерение лица вступить в сделку. Так, опуская в автомат деньги, лицо изъявляет волю на покупку товара, содержащегося в автомате.

Молчание может иметь правообразующую силу, если законом или соглашением сторон ему придается такое свойство. Только в этих случаях молчание свидетельствует о выражении воли субъекта породить или допустить юридические последствия. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет, и при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Устно могут совершаться любые сделки, если:

а) законом или соглашением сторон для них не установлена письменная форма;

б) они исполняются при самом их совершении (исключение составляют сделки, требующие нотариальной формы, а также сделки, для которых несоблюдение простой письменной формы влечет их недействительность);

в) сделка совершается во исполнение письменного договора и имеется соглашение сторон об устной форме исполнения (ст. 159 ГК).

Все остальные сделки совершаются в письменной форме.

Письменная форма сделки бывает простой и нотариальной. Простая письменная форма представляет собой выражение воли участников сделки путем составления документа, отражающего содержание сделки и подписанного сторонами сделки.

Необходимость соблюдения простой письменной формы сделки законом ставится в зависимость от ее субъектного состава. Так, указанную форму должны иметь:

а) все сделки юридических лиц между собой и с гражданами (ст. 161 ГК). Исключение составляют сделки, требующие нотариальной формы, а также сделки, которые могут совершаться устно;

б) сделки граждан между собой на сумму, превышающую несколько сотен тыс. рублей.

в) сделки между гражданами, письменная форма совершения которых предусмотрена законом независимо от их суммы (соглашение о неустойке, залог, поручительство, уступка требований и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в письменной форме (ст. 331,339,380,389,391,429 ГК).

Нотариальная форма, отличается от простой письменной формы тем, что на документе совершается удостоверительная надпись нотариусом.

Нотариальная форма требуется для совершения сделок в случаях, прямо предусмотренных законом, а также соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма и не требовалась (ст. 163ГК). Нотариальное удостоверение сделок осуществляется в соответствии с законом РФ «Об основах законодательства о нотариате» государственными и частными нотариусами.

Наряду с простой письменной и нотариальной формами совершения сделок, законом введена дополнительная стадия совершения некоторых сделок - государственная регистрация.

Государственная регистрация предполагает внесение информации о совершенных сделках в единый государственный реестр, открытый для заинтересованных лиц. Государственную регистрацию сделок осуществляют органы юстиции.

Требование государственной регистрации не может быть установлено соглашением сторон, т.е. стороны не вправе требовать регистрации сделки, если это не предусмотрено законом.

Несоблюдение нотариальной формы сделки либо требования о государственной регистрации всегда влечет недействительность сделки. Несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность сделки только в случаях, специально предусмотренных законом.

2.3 Содержание договора (права и обязанности сторон)

Содержание договора - это совокупность условий, на которых он заключен. По общему правилу, закрепленному в законе, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или другими нормативными актами (п.4 ст.421 ГК).

Согласно закону договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, которые установлены законом и иными правовыми актами, действующими при его заключении. В случае принятия после заключения договора закона, устанавливающего обязательные для сторон правила, иные, чем действовавшие на момент его заключения, условия заключенного договора сохраняют силу. Это правило не применяется в случаях, когда в самом законе его действие распространено на отношения, которые возникли из ранее заключенных договоров (ст. 422 ГК РФ).

Условия, на которых заключается договор, имеют разное значение и оказывают неодинаковое влияние на его заключение. Вследствие этого условия делят на существенные, обычные и случайные. Это деление имеет практическое значение для установления факта заключения договора и разработки его условий.

Отнесение условий договора к существенным зависит от указаний закона, вида договора, а также соглашения сторон.

Существенными признаются условия:

1) о предмете договора;

2) те, которые названы в законе или иных нормативных актах как существенные;

3) необходимые для конкретного договора;

4) все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1. ст.432 ГК).

Обычные условия не нуждаются в согласовании сторон. Они предусмотрены в соответствующих нормативных актах и вступают в действие в момент заключения договора. Предполагается, что если стороны заключили договор, то тем самым они согласились и с теми условиями, которые содержатся в законодательстве об этом договоре.

Случайными называются такие условия, которые изменяют либо дополняют обычные условия. Они включаются по усмотрению сторон (так, применительно к последнему примеру стороны могут договориться, что риск случайной гибели имущества будет нести арендатор, а не арендодатель).

Содержание договора может определяться типовыми договорами. Типовые договоры утверждаются в порядке, предусмотренном законом, компетентными государственными органами. Так, в п. 4 ст. 426 говорится о праве Правительства РФ издавать законы, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т. п.).

Возможность разработки типовых договоров закреплена ГК РФ. Как показано в п.4. ст. 426, в случаях, предусмотренных законом, Правительство РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.). Правительство РФ может делегировать это свое право министерства, ведомствам или поручать им разработку таких договоров.

Содержание договора может определяться и примерным договором. В отличие от типового он не является обязательным для сторон, а носит рекомендательный характер, помогает и облегчает им вырабатывать условия заключаемого ими конкретного договора. Использование примерных договоров также предусмотрено ГК.

Примерные условия могут быть изложены в форме примерного договора или иного документа, в котором они содержатся (ст.427ГК).

Обязанности арендодателя:

- производить капитальный ремонт передаваемой вещи (если иное не предусмотрено в договоре);

-предупредить арендатора о правах третьих лиц. Права арендодателя:

- требовать уплаты аренды;

- требовать от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (не более чем за два срока подряд), если иное не предусмотрено договором;

- требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату.

Обязанности арендатора:

- использовать имущество в соответствии с договором и назначением;

- своевременно вносить арендную плату;

- производить текущий ремонт; а также нести иные расходы по содержанию имущества;

- возвратить имущество в состоянии, определенном условиями договора, или в состоянии нормального износа.

Права арендатора:

- истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления имущества;

- требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;

- при обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:

а) требовать их устранения либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора;

б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

в) требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество;

- если арендодатель не произвел капитальный ремонт:

а) произвести его за счет арендодателя;

б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

Немало случаев, когда вследствие не совсем четкого изложения условий заключенных договоров бывает затруднительно установить их действительное содержание, цель, подлинный смысл или даже определить вид самого договора. Это вызывает споры между сторонами при исполнении таких договоров, в частности установлении прав и обязанностей, а также возложении ответственности за их нарушение. В подобных случаях закон наделяет судебные органы правом толкования договора, которое является новым для ГК (ст.431 ГК).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование и владение или должно во временное пользование.

По договору аренды, происходит передача имущества во владение и пользование или пользование без перехода права собственности.

Объектом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи.

Арендодателем может быть любое физическое или юридическое лицо, имеющее статус собственника, а также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Вместе с тем выделяют такие виды договора аренды, в которых, лица одной из сторон, либо обеими сторонами могут быть только су6ъекты.

Права и обязанности арендатора по договору аренды могут переходить по наследству. Арендодатель вправе отказать наследнику умершего арендатора во вступлении в договор на оставшийся срок, только если предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора.

Договором законом может быть предусмотрен выкуп арендованного имущества, т.е. переход его в собственность арендатора при внесении им обусловленной выкупной цены. К отношениям сторон по выкупу арендованного имущества применяются нормы о, купле-продаже.

Если договор истек, а арендодатель, не возражает против продолжения пользования имуществом, договор считается возобновленным на тех же условиях, но уже на неопределенный срок.

Досрочное расторжение договора

Основаниями досрочного прекращения договора по требованию арендодателя являются:

а) использование арендатором имущества не по назначению с существенным нарушением условий договора;

б) значительное ухудшение арендатором арендованного имущества;

в) невнесение арендатором арендных платежей в установленный срок два раза подряд;

г) невыполнение арендатором взятых на себя или возложенных на него обязанностей по капитальному ремонту имущества в установленный срок;

д) в иных случаях, предусмотренных договором.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения, договоpa только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок

По требованию арендатора договор может быть расторгнут при следующих обстоятельствах:

а) непредставление арендодателем имущества, предусмотренного договором, либо создание препятствий для пользования им в соответствии с его назначением;

б) выявление в имуществе недостатков, препятствующих его использованию по назначению за которое отвечает арендодатель;

в) нарушение арендодателем лежащей на нем обязанности по проведению капитального ремонта;

г) непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывается сторонами. Уклонение от подписания Такого документа рассматривается как отказ от исполнения обязанностей, предусмотренных договором, и влечет соответствующие последствия. Возврат арендованного имущества также осуществляется путем составления передаточного акта.

Арендатор не вправе производить никакие капитальные преобразования, затрагивающие несущие конструкции, перепланировку арендованного здания или сооружения, без согласия арендодателя.

Правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре всего полученного по договору имущества; с одной стороны или с обеих сторон; применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

2.5 Цена договора аренды предприятия и ее соотношение с арендной платой

Условие об арендной плате не является существенным (кроме арендной платы для договоров аренды зданий и сооружений). Если плата не определена, то применяются условия, обычно используемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может устанавливаться в виде:

а) твердой суммы платежа;

б) доли продукции, плодов, доходов, полученных в результате использования имущества арендатором;

в) передачи обусловленной договором вещи в собственность арендодателю;

г) предоставления арендатором определенных услуг;

д) возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Законом могут предусматриваться и другие минимальные сроки пересмотра ее размера.

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество. Арендодатель может потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд.

Условия, при которых арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок:

- надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному договору: использование имущества по назначению, обеспечение его сохранности своевременное внесение арендной платы и т. д.;

- готовность арендатора заключить договор на условиях, предлагаемых другими потенциальными арендаторами;

- письменное уведомление арендодателя о желании арендатора продолжить арендные отношения в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не предусмотрен, то в разумный срок.

Арендная плата взимается в соответствии, что представляет данный объект и следующие параметры:

- назначения помещения (биржевая, банковская, правоохранительная, научная деятельность, игорный бизнес, социальная защита малоимущих граждан и т. д.);

- принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры;

- степени обустройства (лифт и т. п.);

- пригодности здания к коммерческой эксплуатации;

- вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал);

- фактической площади здания.

Данный перечень не является исчерпывающим. Арендная плата может покрывать коммунальные услуги, услуги по охране здания или сооружения, однако может заключаться и отдельное соглашение, по которому они будут оплачиваться сверх арендной платы.

Выводы. Данная глава курсовой работы рассматривает элементы договора аренды предприятия, такие как предмет договора, форму и государственную регистрацию договора аренды предприятия, передачу арендованного предприятия, содержание договора и т.д.

Прежде чем составить договор аренды предприятия необходимо определить предмет договора, а затем перейти к содержанию договора, т.е. к определению прав и обязанностей сторон, затем характеристика субъектов, позволяет разграничить такие понятие как арендатор и арендодатель. Определение цены договора аренды предприятия и ее соотношение с арендной платой также необходимы для правильности заключения договора.

Если в договоре отсутствует хотя бы один из пунктов - договор не может быть подписан, или же если стороны не могут определить общие обязательства.

Срок аренды предприятия оговаривается в тексте договора, где также оговаривается цена аренды и внешний/внутренний долг организации, сроки оплаты арендной стоимости и т.д.

Заключение

Аренда предприятия - получения внаем необходимого производственного комплекса, для осуществления затем производственного процесса, приносящего прибыль, для создания своего капитала.

Но аренда предприятия не так уж и простое дело, т.к. во-первых, вместе с переходом в руки нового владельца самого предприятия во временное пользование, сроки которого оговорены заранее в договоре, также переходят и долги предприятия, долгосрочные и краткосрочные кредиты, которые необходимо погашать на правах предыдущего владельца.

Гражданский кодекс Российской Федерации учитывает не только права и обязанности, обязательства и возможные последствия от уклонения исполнения обязательств оговоренных в договоре аренды, но также и форму, содержание и основные положения заключения договоров и иных договорных отношений.

Заключение договора невозможно на устных обязательствах сторон, необходимо их законное подтверждение в письменное форме, а если это необходимо, то и методом государственной регистрации.

Прекращение договора не всегда означает прекращение договорных обязательств, особенно в тех случаях, если речь заходит о неуплате или возмещении определенного процента имущества предприятия.

Договорные отношения позволяют регламентировать как экономическую, так и предпринимательскую деятельность, позволяют относиться к совершению сделки законодательно, серьезно, зная, что за вашими правами стоят обязательства, невыполнение которых может рассматриваться в судебном порядке.

Список использованной литературы

1. Заступницкий Д.И. «Сбереги предприятие». - СПб., 2002 г.

2. «Заключение договоров по аренде предприятий». - СПб., 2003 г.

3. Гуциев Д.У. «Как побороть страх перед кредиторами». - М., 2005 г.

4. Потапов Б.В. «Передача арендованного предприятия». - М., 2004 г.

5. Игнатьева И.С. «Договорные отношения». - Киев, 2000 г.

6. Харитонов С.Ф. «Государственное регулирование арендных отношений». - М.: ЮНИТИ-Дана, 2005 г.

7. Сомов В.И. «Арендные отношения». - М., 2002 г.

Страницы: 1, 2, 3