|
p align="left">Также к природным объектам недвижимости относится лес. Леса как объект недвижимости занимают центральное место в составе элементов лесного фонда. Согласно Конституции РФ, леса могут быть в собственности государственной, муниципальной и частной. Согласно ст. 4 Лесного кодекса РФ от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ, вступившего в силу 1 января 2007 г. (далее - ЛК РФ), участниками лесных отношений являются Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, граждане и юридические лица. От имени Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований в лесных отношениях участвуют соответственно органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления в пределах своих полномочий, установленных нормативными правовыми актами. Использование, охрана, защита, воспроизводство лесов осуществляются исходя из понятия о лесе как об экологической системе или как о природном ресурсе. Леса располагаются на землях лесного фонда и землях иных категорий. Использование, охрана, защита, воспроизводство лесов осуществляются в соответствии с целевым назначением земель, на которых эти леса располагаются. Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. Формы собственности на лесные участки в составе земель иных категорий определяются в соответствии с земельным законодательством (ст. 8 ЛК РФ). Многие авторы относят к природным объектам недвижимости многолетние насаждения См. Уруков В.Н. Многолетние насаждения - объект недвижимости? // "Право и экономика", N 10, октябрь 2005; Гражданское право. В 4 т. Т. 1: Общая часть (отв. ред. - Е.А. Суханов). - М.: "Волтерс Клувер", 2008.. А, например, О.Ю. Скворцов пишет об этом: «Следует отметить, что леса, равно как и многолетние насаждения, в силу своих естественных признаков не являются объектами недвижимости. Таковыми являются земельные участки, на которых находятся леса и многолетние насаждения» Скворцов О.Ю. Указ. соч. С.115. Аналогичного мнения придерживаются авторы Концепции было развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе высказано предложение об исключении понятий «леса» и «многолетние насаждения» из категории «недвижимое имущество» Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 11.. 2.2 Производные объекты недвижимостиПод производными (или рукотворными, антропогенными) объектами недвижимости понимаются такие недвижимые вещи, которые созданы в процессе деятельности человека См. Скворцов О.Ю. Указ. соч. С.115; Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 13; Долганова Н.С., Зюзин В.А., Королев А.Н., Назимова А.А. Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (постатейный). - М.: "Юстицинформ", 2008; и пр..К числу таких объектов относятся прежде всего здания и сооружения (в законодательстве и в литературе используется и термин «строения», которым фактически охватываются два указанных понятия). Кроме того, к числу этих объектов относятся помещения (жилые и нежилые), находящиеся в зданиях и сооружениях, но тем не менее выступающие в качестве самостоятельных объектов гражданских прав.Законодательство не раскрывает понятий «здание» и «сооружение». В связи с этим в литературе высказывается точка зрения, согласно которой понятия здания и сооружения не относятся к числу правовых категорий и, как следствие, делается вывод о нецелесообразности попыток дать юридическое определение этим терминам Витрянский В.В. Договор аренды и его виды. М., 1999. С. 181.. Е.Е. Дорогавцева пишет, что подобный подход представляется дискуссионным по следующим причинам. Регулирование зданий и сооружений подчинено особому правовому режиму (см., например, § 4 гл. 34 ГК РФ, посвященный аренде зданий и сооружений). Уже одно это обстоятельство, по мнению данного автора, требует отграничения указанных объектов от смежных объектов недвижимости См. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (Проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. 2002. N 7. С. 105..Вместе с тем «разница между самими понятиями здания и сооружения с юридико-технической точки зрения не имеет значения, поскольку режим указанных объектов недвижимости и условия их оборота идентичны», - пишет О.Ю. Скворцов Скворцов О.Ю. Указ. соч. С.115. Сделка, совершенная со зданием, влечет те же правовые последствия, которые влечет сделка, совершенная с сооружением. Представляется, что это исключает практическую нужду в отделении понятия здания от понятия сооружения.Как уже отмечалось, гражданское законодательство не содержит правовых определений здания и сооружения. Для того, чтобы сформулировать соответствующую дефиницию, юристы прибегают к подзаконным нормативным актам. Так, в соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов N ОК-113-94, под зданиями понимаются архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных осадков и пр.) для труда, социально культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Под сооружениями понимаются инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения некоторых функций Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94 (ОКОФ) (утв. постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. N 359). Изменение 1/98 Общероссийского классификатора основных фондов (ОКОФ) // "ИУС Государственные стандарты", 1998 г., N 9..Приведенные определения не основываются в полной мере на понятии недвижимости, сформулированном в ст. 130 ГК РФ. В частности, они не содержат указания на такие существенные для недвижимости признаки, как неразрывная связь с земельным участком, неперемещаемость. Понятие зданий и сооружений формулируется через указание на цели их использования, что может рассматриваться как факультативный признак, при помощи которого эти понятия отграничиваются от смежных объектов недвижимости.Более совершенным представляется определение здания, предлагаемое авторами Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Под зданием в Концепции «понимается сооружение (созданное заново или приспособленное), укрепленное на поверхности земли или в ее недрах, признанное в установленном законом порядке пригодным для использования в соответствии с тем или иным назначением» Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 12.. Как видим, разработчики Концепции отказались от противопоставления понятий здания и сооружения и определяют одно понятие через другое.Среди признаков зданий и сооружений следует выделять такой признак, как их отдельное расположение. Этот признак приобретает значение при сопоставлении таких объектов, как здания и сооружения, с одной стороны, и помещения, с другой стороны. Очевидно, что помещения не могут быть охарактеризованы как «отдельно стоящие». Строго говоря, помещения не являются отдельными вещами. Это составные части других индивидуально-определенных объектов, каковыми являются здания и сооружения.«Активное вовлечение в гражданский оборот помещений произошло вследствие интенсивной приватизации, прежде всего в жилищной сфере», - пишут С.М. Корнеев, П.В. Крашенинников Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда: Законодательство и практика. М. Статут, 1996. С. 21.. Хотя законодатель и признал помещения, как жилые, так и нежилые, самостоятельными объектами права, в юридической литературе это вызывает критику. Так, Е.А. Суханов пишет о том, что в этой ситуации «возможна лишь общая долевая собственность на объект в целом (с выделением соответствующих помещений в пользование отдельных собственников в большем или меньшем соответствии с их долей в праве на общее имущество), но невозможна индивидуальная собственность на части этого объекта. В противном случае возникают логически неразрешимые споры о собственности на «места общего пользования», «лестничные клетки» и т.п., не говоря уже об «ипотеке» части дома (составляющей, например, 99% его общей площади) или комнаты. При этом они касаются возможности признания на соответствующие объекты именно вещных, а не обязательственных прав, ибо последние (например, в форме аренды) могут иметь объектом любые обособленные помещения, поскольку они передаются во временное пользование на соответствующих условиях» Суханов Е.А. Ограниченные вещные права // Ученые-юристы МГУ о современном праве / Под ред. М.К. Треушникова. М., 2005. С. 186..Вместе с тем, несмотря на во многом справедливую критику, признание помещений самостоятельными объектами права стало фактом гражданского оборота и сформировавшегося в России права недвижимости. Для того, чтобы изменить правовое регулирование в этой области, необходимы серьезные, но вместе с тем осторожные и продуманные законотворческие решения. Видимо, именно поэтому при разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе указанная критика была проигнорирована. Разработчики Концепции объяснили необходимость включения в перечень недвижимых вещей жилых и нежилых помещений «не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим» Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 12..Впрочем, авторы Концепции осознают неоднозначность подхода к помещениям как к самостоятельным объектам права. Так, в Концепции указывается, что «жилые и нежилые помещения могут быть признаны самостоятельными объектами гражданского оборота в качестве простых неделимых вещей, право собственности на которые либо уже зарегистрировано в ЕГРП, либо может быть зарегистрировано. При определении жилых и нежилых помещений как самостоятельных объектов недвижимости одна из существенных трудностей проявляется в вопросе об обособленности (определении пространственных границ таких объектов), что необходимо для классификации их в качестве вещей» Там же. С. 48.. И в дальнейшем признается, что поскольку помещение, в отличие от здания, лишено какого-либо материального выражения, то «помещение - это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова Там же. С. 49..В законодательстве единственным определением понятия «помещения» была дефиниция, содержавшаяся в Федеральном законе «О товариществах собственников жилья» (1996 г.), который в настоящее время, с принятием Жилищного кодекса РФ, утратил свою силу. В соответствии с указанным законом под помещением понималась единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования, для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" // Собрание законодательства Российской Федерации, 17 июня 1996 г., N 25, ст. 2963 (утратил силу) // СПС ГАРАНТ-Максимум Платформа F1 Эксперт, версия от 07.04.2009г..В настоящее время в законодательстве отсутствует понятие «нежилое помещение». Вместе с тем это понятие может быть сформулировано через противопоставление и соотнесение с другой легальной дефиницией - «жилое помещение». Под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). Отталкиваясь от этого определения можно сформулировать понятие нежилого помещения - таковым является изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении.Впрочем, в судебно-арбитражной практике нежилые помещения по своему правовому режиму были уравнены со зданиями и сооружениями См. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 о государственной регистрации договоров аренды и сделок с ним // Вестник ВАС РФ. 2000. N 7..2.3 Недвижимость как юридическая фикция«Уровень юридической техники, помимо прочего, определяется разнообразием средств, которые законодатель применяет при регулировании общественных отношений», - пишет О.Ю. Скворцов. Скворцов О.Ю. Указ. соч. С.115 Одним из юридико-технических приемов является применение так называемых правовых (юридических) фикций. При формулировании понятия недвижимости российский законодатель как раз прибегнул к использованию юридической фикции.Юридическая фикция - это способ правового регулирования, при котором законодатель придает объекту правового регулирования те свойства, которыми данный объект не обладает. В самом общем виде использование правовых фикций освобождает от необходимости объяснять многие положения права; упрощает процедуру регулирования; будучи особым приемом, оптимизирует нормативную систему; исключает избыточность правового регулирования Черниловский З.М. Презумпции и фикции в истории права // Советское государство и право. 1984. N 1. С.67.Кроме того, фикция как юридико-технический прием имеет многовековую традицию. Данный прием известен со времен римского права. Особое распространение фикции получили с активизацией деятельности преторов. Как известно, преторское право являлось источником урегулирования отношений, которые не были регламентированы либо урегулирование которых иными источниками права не соответствовало понятиям справедливости. Преторы использовали юридическую фикцию в том случае, если не находили норм, при помощи которых можно было бы разрешить спор.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8
|
