Передаточный акт не может рассматриваться и как неотъемлемая часть договора1. Подписание акта о передаче недви-жимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Так как продавец счи-тается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором. При этом возникновение права собственности связывается с моментом регистрации права, а не с фактической передачей вещи. Такой вы-вод соответствует смыслу ст. 223 ГК. Поэтому передача недвижимости может предшествовать регистрации, а может и следовать за ней, хотя данное утверждение оценивается в юридической литера-туре неоднозначно.

При заключении договоров продажи жилых помещений в мно-гоквартирных домах и продажи нежилых встроенно-пристроенных помещений в них, если они принадлежат разным (не менее чем двум) домовладельцам, законодатель устанавливает дополнитель-ные обязанности продавца, поскольку это общее имущество вклю-чается в состав кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества.

Обязанности покупателя не требуют подробной характеристи-ки, так как они являются обычными для любого договора куп-ли-продажи, за исключением обязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК.

2.3 Особенности продажи жилых помещений

Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости являются условия о его предмете и цене (ст. 554, 555 ГК)

Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только для проживания граждан, как собственников так и иных лиц по каким-либо основаниям. Оно должно быть зарегистрировано в этом качестве в соответствующих муниципальных или государственных органах (БТИ, администрация муниципального образования).

К числу жилых относятся следующие помещения:

· жилой дом;

· его часть;

· квартиру в многоквартирном доме;

· ее часть.

Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях, за

исключением доли в жилом помещении на праве общей долевой собственности.

Помимо предмета и цены существенным условием договора продажи жилого помещения является перечень лиц, которые и после продажи сохраняют право пользования этим помещением. Ими согласно закону могут быть:

· члены семьи прежнего собственника, оставшегося проживать в помещении (ст.292 ГК);

· наниматели жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст.667 ГК);

· арендаторы (ст. 617 ГК).

Органы опеки и попечительства дают соглашение на продажу жилого помещения, где проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, усиливая гарантии прав несовершеннолетних.

Договор также должен указывать, что в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением.

Собственник квартиры в многоквартирных домах не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Договор купли продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи недвижимости, подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента ее осуществления (п. 3 ст. 433 ГК). Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным.

Государственная регистрация представляет собой составную часть правового режима недвижимости, который стал более строгим по сравнению с правовым режимом движимых вещей. Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей, которыми, в частности, являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода; наличие индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость недвижимости.

Гражданский кодекс предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (ст. 558 ГК) и договора купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК, а не с момента государственной регистрации1.

Государственную регистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлять те же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее.

Существует точка зрения, что при заключении договора продажи жилого помещения регистрируется только сам договор, а переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется2.

Такая позиция, считает Пискунова М. Г., является ошибочной, так как ГК и ФЗ о государственной регистрации устанавливают обязательность государственной регистрации договора дополнительно к государственной регистрации перехода права собственности. С момента регистрации договора он считается заключенным3.

Однако, для того, чтобы покупатель стал собственником недвижимости, необходимо осуществление второго регистрационного действия - регистрации его права. Только с момента внесения второй регистрационной записи в Единый государственный реестр согласно п. 2 ст. 8 ГКРФ возникнет право собственности покупателя. Таким образом, регистрация сделок и регистрация прав - разные регистрационные действия, имеющие различные правовые последствия.

На практике часто возникает вопрос: необходимо ли нотариальное оформление сделок с недвижимостью, в том числе и с жилыми помещениями? Действительно ли Гражданский кодекс ликвидировал обязательное нотариальное оформление сделок с недвижимостью? Примет ли регистратор документы, оформленные в простой письменной форме (без нотариального оформления)? Если да, то в каких случаях?

При ответе на данные весьма серьезные вопросы, прежде всего, следует обратить внимание на следующие обстоятельства.

В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное1.

Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК РФ), а также ипотечного договора (п. 2 ст. 339 ГК РФ).

Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, считаем возможным называть производным (или аксессорным, дополнительным). К нему следует отнести два вида соглашений: договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре; уступка прав или перевод долга, основанных на договоре, совершенном в нотариальной форме. В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров.

Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, стороны договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу.

Бесспорно, регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если договором не предусмотрено нотариальное оформление договора продажи жилого помещения.

Отсутствие в действующем Гражданском кодексе РФ положения об обязательном нотариальном удостоверении договора продажи жилого помещения и других сделок с недвижимостью часто критикуется в литературе. При этом указываются следующие негативные последствия подобного нововведения в ГК: увеличение уровня криминальности, так как в нашей стране немало людей с низкой правовой культурой; появление дополнительных расходов из федерального бюджета на создание специальной службы, обеспечивающей проведение правовой экспертизы и проверки законности сделки; большой срок государственной регистрации сделки (до 1 месяца); дополнительные расходы граждан на услуги квалифицированного юриста при составлении договора и некоторые другие.

Видимо, с этим нельзя не согласиться, хотя ликвидация обязательного нотариального удостоверения некоторых сделок (в том числе и договора продажи жилого помещения) имеет и определенные позитивные последствия. С другой стороны, положение о том, что граждане согласно ГК РФ имеют факультативное право обратиться в нотариальную контору за удостоверением сделки, для которой законом не установлена обязательная нотариальная форма, вряд ли имеет под собой достаточно содержательную основу.

Русский менталитет срабатывает таким образом, что когда идет речь о правовых процедурах, рассматриваемых как ненужные формальности, если к тому же их соблюдение связано с затратами, то их следует отбросить при первой возможности. Но это, в конечном счете, оборачивается против самих граждан1.

Определенные проблемы возникают в случае смерти одной из сторон до государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом. Если сделка, подлежащая государственной регистрации (в том числе и договор продажи жилого помещения), нотариально удостоверена, но не зарегистрирована в учреждении юстиции, то она не является заключенной (п. 3 ст. 433 ГК РФ), и как недействительная сделка не может порождать правовых последствий (п. 1 ст. 165 Гражданском кодексе РФ).

Следует отметить, что к этому случаю п. 3 ст. 165 ГК РФ не применим, поскольку предусматривает последствия уклонения стороны от регистрации, но никак не прекращение ее правосубъектности (если субъекта права уже нет, то уклоняться некому). Очевидно, что в случае смерти правоотчуждателя правоприобретатель, получив отказ в государственной регистрации сделки, вправе обратиться в суд за признанием его права, если сделка была фактически исполнена. В этом случае государственная регистрация права приобретателя (но не сделки) будет осуществлена на основании судебного решения.

Необходимо подчеркнуть, что в юридической литературе широкое распространение получила точка зрения, в соответствии с которой неосуществление государственной регистрации договора продажи жилого помещения влечет безусловную недействительность сделки.

Например, Козырь О. М. пишет: «Статья 165 ГК устанавливает самое жесткое из возможных последствий неосуществления государственной регистрации сделки с недвижимостью, которая в силу закона подлежит такой регистрации. Такая сделка считается ничтожной, а значит, вообще не порождает правовых последствий. Однако для случаев недобросовестного поведения одной из сторон, выражающегося в уклонении от регистрации, суду по требованию другой стороны предоставляется возможность вынести решение о регистрации сделки в соответствии с судебным решением, что спасает сделку от «ничтожности» (п. 3 ст. 165)».

Заключение

Итак, мы рассмотрели понятие и элементы договора продажи недвижимости, содержание договора продажи недвижимости, а также особенности продажи жилых помещений.

Недвижимость является основой материального производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость - важнейший экономический процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирования.

В качестве полного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 90-х годов.

Значение публично-правовых норм в регулировании отношений недвижимости нельзя недооценивать. Природа этого объекта представляет наиболее значительное вмешательство публичного права в регулирование вопросов, связанных с недвижимостью, по сравнению с регулированием других объектов гражданских прав. Может лишь возникать вопрос об оптимальном соотношении частноправовых и публично-правовых норм.

Гражданский кодекс РФ заложил основу такого соотношения, отличающегося от того, что было в советском праве.

Список используемой литературы:

1. Конституция РФ.

2. Гражданский Кодекс РФ.

3. ФЗ от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

4. ФЗ от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от 21.12.2004г.).

5. Постановление Правительства Российской Федерации от 15.03.1997г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли».

6. Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 13.11.1997г. № 21.

1. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга 2: договоры о передаче имущества. М., 2000, с. 879.

2. Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, 1998, № 1.

3. Гражданское право: Учебник // Под ред. Е. А.Суханова. М., 2001, с. 570.

4. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. М., 1999.

5. Козырь О. М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. М.,1998, с. 413.

6. Комментарий к части второй Гражданского кодекса РФ для предпринимателей / Под ред. В. Д. Карповича. М., 1996.

7. Крашенинников П. В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. М., 1999, с. 671.

8. Пискунова М.Г. Особенности возникновения прав на недвижимость и проблемы государственной регистрации. М., 2000, с. 490.

9. Синайский В. И. Русское гражданское право. М., 2001, с. 621.

10. Шершеневич Г. Ф. Курс граж-данского права. М., 1998, с. 590.

11. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1997, с. 790.

Страницы: 1, 2, 3