Отдельного внимания заслуживает вопрос о постройке жилых домов и других нежилых помещений в связи с приобретением права собственности на вновь создаваемый объект имущества.

Действующее российское законодательство причисляет недвижимые вещи к объектам гражданских прав. К недвижимым вещам согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также иные объекты и имущество, отнесенные законом к недвижимости.

Особый интерес к данной категории споров и порядку их разрешения в настоящее время связан, в частности, с тем, что существенно расширился рынок коммерческого строительства, активизировались организации, занимающиеся реконструкцией (перестройкой) ранее созданных объектов строительства: зданий, сооружений и т.п.

Практика свидетельствует о том, что большая часть споров, связанных с признанием права собственности на вновь созданные объекты недвижимости, так или иначе рассматривается в рамках исков о признании права собственности на самовольные постройки. Действительно, если при возведении объекта недвижимости лицом соблюдены все установленные законом правила, последующее оформление права собственности на такой объект не требует обращения к суду и осуществляется в административном порядке.

Правовые вопросы приобретения права собственности на новую вещь регулируются нормами, содержащимися в главе 14 ГК РФ. В п. 1 ст. 218 ГК РФ установлено общее для всех вещей (движимых и недвижимых) правило, согласно которому право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Однозначно делать вывод о том, что одним из первых условий приобретения права собственности на новую вещь в силу закона является определенная цель ее создания, нельзя. Заинтересованное лицо может обратиться в суд с иском о признании права собственности на то или иное вновь созданное недвижимое имущество не только в случае, если последнее было создано этим лицом для себя. В противоречие такому выводу можно привести пример, когда строительная фирма, построившая на свои средства новостройку, обращается в регистрационную палату с тем, что бы зарегистрировать свои права на данное имущество. В данном случае право собственности приобретает не конкретное лицо, а фирма, более того, даже если не обращать внимание на то, что это юридическое, а не физическое лицо, все равно есть ситуации (случаи), когда лицо (организация) приобретает право собственности на имущество, которое изготовлено (построено) им не для себя. Например, организация может строить объект и привлекать дополнительные средства третьих лиц для такого строительства, однако привлекать средства она будет не на основании договора о долевом участии в строительстве, а на основании предварительного (преддоговорного соглашения). Это довольно удобно для собственников (строительной фирмы) тем, что такой договор не надо регистрировать в регистрационной палате, а также тем, что такая форма отношений создает широкое поле для мошеннических, незаконных действий со стороны такой фирмы. Получаются ситуации, когда одну и ту же квартиру, еще не построенную, фактически продают по несколько раз. Права собственности у лица, заключившего предварительный договор (преддоговорное соглашение) не возникает. Если заказывать выписку из регистрационной палаты, то она также покажет, что право собственности на такое имущество принадлежит строительной фирме, а не лицу, заключившему договор на обязанность заключить с ним в будущем договор купли-продажи или уступки права требования.

Новый объект недвижимости может быть создан как в результате его строительства, так и в процессе реконструкции (достройки, перестройки) уже существующего недвижимого имущества. Данное утверждение подтверждает судебная практика.

Реконструкция, достройка и любое другое переустройство, связанное с изменением капитальных конструкций, должно осуществляться на основании разрешения, выдаваемого в соответствии с Градостроительным кодексом РФ органами местного самоуправления, которые при этом утверждают проектную документацию. Не требуется разрешения, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные характеристики надежности и безопасности зданий, строений, а также если речь идет о возведении временных построек.

Решение вопроса о том, был ли новый объект недвижимости создан в результате реконструкции зданий или сооружений, требует в каждом конкретном случае изучения фактических обстоятельств дела, имеющих, как правило, технический характер.

Вопросы возникновения права собственности в результате реконструкции, переустройства (перепланировки) помещений отчасти урегулированы и в ЖК РФ. Не вызывают никаких вопросов отношения, при которых собственник помещений провел переустройство или перепланировку при наличии всех согласований и разрешений. Право собственности как было у данного собственника ранее, так за ним и останется. Интересным представляется то, как ЖК РФ урегулировал вопрос с правом собственности в случае самовольного проведения переустройства и перепланировки?

Возможные последствия самовольно проведенного переустройства и перепланировки помещения предусмотрены ст. 29 ЖК РФ.

Во-первых, согласно ч. 2 ст. 29 ЖК РФ самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Вопрос о самовольной постройке следует оговорить отдельно. Согласно ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Если судом не будет признано право собственности на самовольную постройку за таким лицом, то самовольная постройка подлежит сносу за счет лица, которое ее построило.

По действующему законодательству будет проблематично оформить разрешение на строительство, не имея на праве собственности или аренды земельного участка под такое строительство. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (ст. 222 ГК РФ). В таком случае лицо, имеющее право собственности на вновь построенный объект недвижимого имущества, обязано будет возместить лицу, фактически построившему данный объект, расходы на произведенное строительство в размере, определенном судом. При этом не факт, что суд полностью присудит возместить строителям всю затраченную сумму на строительство такого объекта. Именно подобная сторона правоотношений и приводит к тому, что строительные фирмы, как правило, пытаются прибегнуть к любым способам, чтобы оформить свои права на построенный объект.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано ни за фактически осуществившими строительство лицами, ни за собственником земельного участка в случае, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вторым способом приобретения права собственности является обращение в собственность общедоступных для сбора вещей. В случаях, когда в соответствии с законом, общим разрешением, данным собственником, или в соответствии с местным обычаем в лесах, водоемах или на другой территории допускается сбор ягод, лов рыбы, сбор или добыча других общедоступных вещей и животных, право собственности на соответствующие вещи приобретает лицо, осуществившее их сбор или добычу.

Третьим основанием приобретения на праве собственности вещи или иного имущества выступает приобретение права собственности по договору. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 223 ГК РФ).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено специальным законом в отношении определенной категории вещей (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Иными словами, вещь можно считать переданной при ее фактическом вручении другому лицу. А когда можно считать переданным имущественное право? Как известно, имущественное право не выражено в виде объекта материального мира. Видимо, права на имущественное право можно считать переданными в момент подписания сторонами договора (иного соглашения) о передаче такого права. Если из такого договора следует, что он действует под условием совершения одной из его сторон определенного действия, то имущественное право будет передано с момента совершения обязанной стороной такого действия уже после заключения договора. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента. К передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее (ст. 224 ГК РФ).

Перейдем к четвертой и последней группе оснований приобретения права собственности - право собственности на бесхозяйные вещи. Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался (ст. 225 ГК РФ).

Возникновение права собственности на бесхозяйные вещи также можно подразделить на несколько подвидов:

1) приобретение права собственности на вещи, от которых собственник отказался (ст. 226);

2) право собственности на находку (ст. 227 и 228 ГК РФ);

3) право собственности на безнадзорных животных (ст. 230 и 231 ГК РФ);

4) право собственности на клад (ст. 233 ГК РФ);

5) право собственности на бесхозяйные движимые вещи в силу приобретательной давности.

Бесхозяйное недвижимое имущество может приниматься на учет только отделением (филиалом) регистрационной палаты Минюста РФ. Заявление должен подать уполномоченный орган местного самоуправления, на территории которого находится данное недвижимое имущество. В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. № 580 "Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей". Согласно разделу 2 данного Постановления Правительства РФ принятие на учет объекта недвижимого имущества осуществляется на основании представляемого в единственном экземпляре заявления органа местного самоуправления, на территории которого находится объект недвижимого имущества.

К заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие, что объект недвижимого имущества не имеет собственника, или его собственник неизвестен, или от права собственности на него собственник отказался, а также документы, содержащие описание объекта недвижимого имущества, в том числе план объекта недвижимого имущества. Все прилагаемые документы должны быть удостоверены соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.

Все прилагаемые к заявлению документы представляются в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником и после принятия на учет (отказа в принятии на учет, прекращения принятия на учет) должен быть возвращен органу местного самоуправления, второй - помещен в дело правоустанавливающих документов.

Представление кадастрового плана земельного участка не требуется в случае, если право собственности на земельный участок, от которого собственник отказался, было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и в деле правоустанавливающих документов имеется кадастровый план земельного участка.

Документами, подтверждающими, что объект недвижимого имущества не имеет собственника или его собственник неизвестен, в том числе являются:

1) выданные органами учета государственного и муниципального имущества документы о том, что данный объект недвижимого имущества не учтен в реестрах федерального имущества, государственного имущества субъекта РФ и муниципального имущества;

2) выданные соответствующими государственными органами (организациями), осуществлявшими регистрацию прав на недвижимость до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и до начала деятельности учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, подтверждающие, что права на данные объекты недвижимого имущества ими не были зарегистрированы.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10