3 Зарегистрировать в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства11 Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: [федер. закон принят Гос. Думой 17 июня 1997г., одобрен Советом Федерации 3 июля 1997г.] //Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. -№30. - Ст. 3594.- ISSN 1560-0580..

Для привлечения участников долевого строительства застройщику не требуется иметь лицензию, несмотря на то, что Положением о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденным постановлением Правительства РФ от 21 марта 2002г. №174, выполнение функций заказчика-застройщика отнесено к лицензируемому виду деятельности по строительству. Дело в том, что Законом «Об участии в долевом строительстве…» и положением понятию «застройщик» придается совершенно разное значение. Впрочем, если застройщик намерен осуществлять не только привлечение участников долевого строительства, но и строительную деятельность, то соответствующая лицензия ему потребуется.

Характеризуя субъектный состав договора участия в долевом строительстве, необходимо отразить и наличие еще одного субъекта - собственно участника долевого строительства. Характеристика этого субъекта не представляет сложности с точки зрения особых, специально установленных законом требований, ограничений правового статуса. Участником правоотношения, стороной в договоре долевого строительства могут быть все субъекты гражданского права, находящиеся в состоянии установленной законом правоспособности (способности иметь гражданские права и нести обязанности) и дееспособности (способности своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их).

Существенными условиями договора участия в долевом строительстве является предмет договора, объект долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цена договора, срок и порядок ее уплаты, а также гарантийный срок на объект долевого строительства.

Предмет договора участия в долевом строительстве можно рассматривать в двух аспектах в широком и в узком. В широком смысле предметом договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома являются действия по привлечению денежных средств (финансирование) на строительство (создание) объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома. В узком смысле предмет договора участия в долевом строительстве совпадает с объектом долевого строительства, создание которого является целью договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Предмет договора может быть определен с помощью индивидуальных или родовых признаков. Поэтому, в договоре участия в долевом строительстве многоквартирных домов следует индивидуализировать объект долевого строительства, что позволит максимально защитить интересы участников долевого строительства. В связи с этим, необходимо оформлять в качестве приложения к договору участия в долевом строительстве план многоквартирного дома (поэтажный план) с нанесением на него объекта долевого строительства.

Предметом договора участия в долевом строительстве является деятельность застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передаче их участнику долевого строительства.

В соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» предметом договора участия в долевом строительстве является деятельность застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передаче их участнику долевого строительства.

Объект долевого строительства. В соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительстве в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Данное условие является существенным условием договора,. при отсутствии которого договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 5 Закона).

Как следует из определения, приведенного в п. 2 ст. 2 Закона, «объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства». Причем согласно и этому определению, и положениям ч. 1 ст. 4 Закона, по условиям договора участия в долевом строительстве застройщик обязуется построить (создать) соответствующий многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости; то есть речь в Законе идет об осуществлении застройщиком своими силами и (или) с привлечением других лиц такой деятельности, в результате которой появится новый объект недвижимости, а в нем - жилые или нежилые помещения (объекты долевого строительства)11 Даутов, М. С. Договор о долевом участии в строительстве и договор купли-продажи. Юридическая наука: проблемы теории, практики, перспективы развития /М.С. Даутов - М.: Закон, 2006. - С. 143..

Но Закон устанавливает одно существенное ограничение в отношении объекта долевого строительства. В силу п. 1 ст. 2 Закона, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, к которым относятся «гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственной деятельности». Таким образом, объектом договора участия в долевом строительстве не могут быть (1) какие-либо иные объекты кроме помещений жилых и нежилых и (2) помещения, расположенные в объектах производственного назначения.

Следовательно, отношения, возникающие в связи с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства этих двух групп объектов, вообще не входят в предмет регулирования Закона об участии в долевом строительстве, и потому договор, согласно условиям которых застройщик обязуется передать своему контрагенту подобный объект, не может быть квалифицирован как договор участия в долевом строительстве11 Маковская, А.А. Предмет регулирования и действие во времени закона о долевом строительстве/ А.А. Маковская// Хозяйство и право. - 2006. - №12. -С.46. - ISSN 0134-2398..

Одно из изменений, внесенных в некоторые положения Закона № 214-ФЗ, обусловлено необходимостью максимально точно определить, что является объектом, долевого строительства, в оплату чего вносит участник долевого строительства застройщику денежные средства и, соответственно, на что участник долевого строительства приобретает права в построенном объекте недвижимости.

Согласно поправке, включенной Законом № 111-ФЗ в ч. 1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ, у участников долевого строительства возникает не только право собственности на объект долевого строительства (соответствующее жилое и нежилое помещение), не и «право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости». В этих же целях в п. 2 ст. 2 уточняется определение понятия «объект долевого строительства». Таковым отныне является не одно только жилое или нежилое помещение, но и «общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости», подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Казалось бы, эти поправки всего лишь повторяют положения других федеральных законов. Прежде всего, речь идет о ст. 289 ГК РФ, предусматривающей, что «собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290)», а также ст. 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которой «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее -- общее имущество в многоквартирном доме)».

Однако поправки, внесенные в Закон, несколько выходят за рамки действия и ст. 289 ГК РФ, и ст. 36 ЖК РФ. Если в ст. 289 ГК РФ закрепляется правило об общей долевой собственности на общее имущество дома для собственников квартир в многоквартирном доме, а в ст. 36 ЖК РФ - для собственников помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме, то в Законе в редакции 2006 года эта норма введена как правило императивное также и для всех собственников нежилых помещений в нежилых домах, приобретающих их на основании договоров участия в долевом строительстве. Таким образом, Закон в редакции 2004 года фактически закрепил одинаковый правовой режим общего имущества дома как для жилых и нежилых помещений в жилом доме, так и для нежилых помещений в нежилом доме.

Данное правило является новым для российского права и имеет немаловажное значение для гражданского оборота. Ведь ранее Президиум ВАС РФ в постановлении от 10 сентября 2002 года № 3673/02 был вынужден сделать следующий вывод о невозможности руководствоваться правилами ст. 289-291 ГК РФ в отношении нежилых помещений в нежилом доме: «В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения».

Отныне же, напротив, в российском законодательстве подобная норма появилась, и хотя формально она распространяется только на нежилые помещения в нежилом здании, являющиеся объектом долевого строительства, она может быть применена по аналогии и при совершении участниками гражданского оборота иных сделок в отношении таких помещений (договоров купли-продажи, мены, дарения и т. д.)11 Маковская, А.А. Поправки к Закону об участии в долевом строительстве/ А.А. Маковская// Хозяйство и право. - 2007. -№1. - С.23. -ISSN 0134-2398..

По договору участия в долевом строительстве участник обладает обязательственными правами в отношении исполнения действий застройщика по передаче объекта недвижимости. Вещное право на объект у него возникает после исполнения сторонами своих обязательств в полном объеме и государственной регистрации такого права. Подчеркивается, что обязательственное право участника с момента государственной регистрации договора усиливается залогом земельного участка и строящихся (создаваемых) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве …»).

Существенные условия договора - условия, необходимые и достаточные для его заключения. Существенными, согласно абз.2 п.1 ст.432 Гражданского кодекса, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. При несогласованности сторонами одного из таких условий либо его отсутствии в договоре участия в долевом строительстве договор не пройдет государственную регистрацию и, таким образом, не может быть заключен.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8