Следует признать, что создание товарищества в строящемся многоквартирном доме в полной мере не соответствует ни одной из целей создания товарищества, установленных ст. 135 ЖК РФ, а именно совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Таким образом, для создания товарищества в строящемся доме требуется установление конкретного круга лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме. Поэтому права такого лица на участие в принятии решения о создании товарищества должны быть удостоверены конкретными документами, подтверждающими возможность возникновения в будущем у такого лица права собственности на помещение в многоквартирном доме, в связи со строительством которого создается товарищество. Только наличие у конкретного лица указанных документов служит юридическим фактом, порождающим правовые последствия, связанные с возникновением у него права на участие в принятии решения о создании товарищества. На настоящий момент к таким документам в принципе можно было бы отнести только договоры участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

Согласно ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию такого дома передать помещения в этом доме участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять указанные помещения при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию такого дома. При этом согласно ст. 17 названного Федерального закона указанный договор подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося (создаваемого) многоквартирного дома, для строительства которого привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Именно поэтому такой договор, зарегистрированный в установленном порядке, можно было бы признать достаточным основанием для подтверждения права конкретного лица - участника долевого строительства - на участие в принятии решения о создании товарищества.

Вместе с тем следует обратить внимание на недостаточно верный подход, избранный законодателем, к определению круга лиц, имеющих право

участвовать в принятии решения о создании товарищества при строительстве многоквартирного дома, поскольку в ч. 1 статьи 139 ЖК РФ приведены недостаточно однозначные критерии определения такого круга лиц (в частности, не устанавливаются конкретные юридические факты, например заключение договора участия в долевом строительстве, позволяющие однозначно определить соответствующий круг лиц). Так, статья прямо указывает на необходимость обязательного возникновения в дальнейшем права собственности на соответствующее помещение в построенном доме у лица, которое участвует в принятии решения о создании товарищества (используется формулировка "будет принадлежать"). В то же время любой договор, предусматривающий переход права собственности, может быть расторгнут, изменен или прекращен, в том числе в связи со смертью гражданина или ликвидацией юридического лица, и, соответственно, лицу, которому по договору должно было бы принадлежать право собственности на помещение в многоквартирном доме, в конечном счете такое право не будет принадлежать, что исключает, легитимность его участия в принятии решения о создании товарищества. Это означает, что на момент принятия решения о создании товарищества в строящемся доме конкретный круг лиц, именно которым будет принадлежать право собственности на помещения в таком доме, точно установить не представляется возможным в связи с невозможностью на момент принятия решения установления всех юридических фактов, свидетельствующих об однозначном возникновении права собственности у всех этих лиц после окончания строительства дома на помещения в этом доме.

В соответствии с ч. 2 статьи 139 ЖК РФ решение о создании товарищества собственников жилья при строительстве многоквартирного дома принимается лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме после окончания его строительства, на их общем собрании. Данное общее собрание должно проводиться в порядке, установленном ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ, т.е. в порядке, установленном для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (45 - 48 ЖК). Соответственно общее собрание лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме, будет правомочным (иметь кворум), если в нем примут участие указанные лица, которые будут обладать более чем 50% голосов от общего числа голосов, которые будут принадлежать всем будущим собственникам помещений в таком доме после окончания его строительства и ввода в эксплуатацию. При этом количество голосов, которым будет обладать каждое указанное лицо на их общем собрании, согласно ч. 3 ст. 48 ЖК РФ, должно определяться пропорционально будущей доле каждого из них в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. В свою очередь такая доля определяется с учетом ст. 37 ЖК РФ. В частности, лицу, у которого возникнет в будущем право собственности на помещение в многоквартирном доме после окончания его строительства и ввода в эксплуатацию, будет принадлежать доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, пропорциональная размеру общей площади указанного помещения.

Таким образом, для создания товарищества в строящемся доме требуется установление не только конкретного круга лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в этом доме, но и конкретных помещений в таком доме, которые будут принадлежать указанному кругу лиц, и общей площади каждого из таких помещений. Поэтому права такого лица на участие в принятии решения о создании товарищества должны быть удостоверены конкретными документами, не только подтверждающими возможность возникновения в будущем у такого лица права собственности на помещение в многоквартирном доме, в связи со строительством которого создается товарищество, но и содержащими сведения об общей площади такого помещения. Применительно к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома следует иметь в виду, что в соответствии с ч. 4 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в указанном договоре должен быть определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства (конкретное помещение в строящемся многоквартирном доме) в соответствии с проектной документацией. При этом согласно ст. 25.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с названным Федеральным законом, представляются также документы с описанием помещения в многоквартирном доме с указанием его местоположения на плане создаваемого многоквартирного дома и планируемой площади такого помещения.

Статья 139 ЖК РФ не устанавливает каких-либо особенностей для государственной регистрации товарищества собственников жилья в строящемся многоквартирном доме. В частности, ч. 3 указанной выше статьи, так же как и ч. 3 ст. 136 ЖК РФ, которая определяет порядок создания товарищества собственников жилья в существующем многоквартирном доме, содержит положение отсылочного характера к законодательству о государственной регистрации юридических лиц (ст. 136 ЖК).

3. Объединение товариществ собственников жилья

Создание товарищества собственников жилья обусловлено одним из важных мотивов - собственники помещений в многоквартирном доме объединяются, чтобы сделать вместе то, что они не могут сделать самостоятельно. Аналогичную цель преследуют и организации, объединяясь между собой. В результате такого объединения достигается координация осуществляемой ими деятельности, что приводит, в конечном счете к улучшению качественных показателей процесса управления этой деятельностью и эффективной защите общих интересов.

В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией. При этом согласно п. 2 ст. 121 ГК РФ некоммерческие организации могут добровольно объединяться. С учетом этого существует возможность создания двумя и более товариществами собственников жилья объединения товариществ собственников жилья.

В соответствии с п. 2 ст. 121 ГК РФ и п. 2 ст. 11 ФЗ "О некоммерческих организациях" объединение некоммерческих организаций осуществляется в форме создания ассоциаций (союзов) таких организаций. Поэтому предусмотренная Жилищным кодексом возможность объединения товариществ собственников жилья предполагает возможность создания такими товариществами ассоциаций (союзов) товариществ собственников жилья. По существу ассоциация (союз) товариществ собственников жилья может выступать по отношению к создавшим ее товариществам как управляющая компания, выполняющая часть управленческих функций, добровольно переданных ей данными товариществами.

С учетом положений ст. ст. 121 - 123 ГК РФ и ст. 11 Федерального закона "О некоммерческих организациях" можно выделить основные особенности правового статуса (правового положения) объединения товариществ собственников жилья как ассоциации (союза) таких товариществ:

- объединение является юридическим лицом - одной из форм некоммерческих организаций (соответственно, в отношении такого объединения действуют положения ФЗ "О некоммерческих организациях");

- наименование объединения должно отражать специфику объединения как объединения товариществ собственников жилья и содержать слова "ассоциация" или "союз";

- учредительными документами объединения являются учредительный договор, подписанный представителями создающих такое объединение товариществ, и утвержденный ими устав, которые должны содержать сведения, указанные в п. 2 ст. 52 и п. 2 ст. 122 ГК РФ;

- товарищества, создавшие объединение, становятся его членами, и как члены такого объединения сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица;

- объединение не отвечает по обязательствам своих членов;

- члены объединения несут субсидиарную ответственность по обязательствам такого объединения в размере и в порядке, предусмотренных его учредительными документами;

- одним из основных источников формирования имущества объединения являются имущественные взносы его членов, обязанность внесения которых хотя прямо не установлена, однако следует из смысла п. 2 ст. 123 ГК РФ;

- имущество объединения принадлежит ему на праве собственности, его члены не имеют имущественных прав в отношении имущества объединения.

В свою очередь, правовой статус члена объединения товариществ собственников жилья сводится к следующим основным правам и обязанностям:

- член объединения вправе по своему усмотрению выйти из объединения по окончании финансового года (в этом случае он несет субсидиарную ответственность по обязательствам объединения пропорционально своему взносу в течение двух лет с момента выхода);

- член объединения может быть исключен из него по решению других членов объединения в случаях и порядке, установленных учредительными документами объединения (в части субсидиарной ответственности исключенного члена применяются аналогичные правила, которые действуют при выходе члена объединения из данного объединения);

- с согласия членов объединения в него может войти новый член объединения;

- член объединения вправе безвозмездно пользоваться услугами (консультационными, информационными и др.) объединения.

Управление объединением товариществ собственников жилья должно осуществляться по правилам гл. 13 ЖК РФ, которая в то же время содержит положения, касающиеся правового статуса товарищества собственников жилья, порядка его создания, государственной регистрации, реорганизации, ликвидации, и не регулирует отношения, возникающие по поводу управления товариществом. Представляется, что правильнее руководствоваться п. 2 ст. 122 ГК РФ и п. 3 ст. 14 ФЗ "О некоммерческих организациях", где порядок управления деятельностью такого объединения, в том числе состав и компетенция органов управления таким объединением, порядок принятия им решений, включая вопросы, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов членов объединения, должны быть установлены учредительными документами объединения.

4. Реорганизация и ликвидация товарищества собственников жилья

Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9