Появление в Законе дополнительных требований к условиям договоров, заключаемых по результатам конкурса с инвестиционными и социальными условиями, вполне оправданно. На практике широко известны случаи, когда покупатель, выигравший конкурс и получивший государственное или муниципальное имущество в собственность, в дальнейшем от выполнения инвестиционных условий отказывался либо настаивал на том, что сама плата за имущество и есть его инвестиции в приватизируемый объект.

Важными положениями ст.20 Закона являются указания на то, что в случае невыполнения победителем коммерческого конкурса условий, а также ненадлежащего их исполнения, в том числе нарушения промежуточных или окончательных сроков исполнения таких условий и объема их исполнения, договор купли-продажи государственного или муниципального имущества расторгается по соглашению сторон или в судебном порядке с одновременным взысканием с покупателя неустойки; при этом имущество остается соответственно в государственной или муниципальной собственности, а полномочия покупателя в отношении указанного имущества прекращаются. Помимо неустойки с покупателя также могут быть взысканы убытки, причиненные неисполнением договора купли-продажи, в размере, не покрытом неустойкой.

Хотя в наименовании института "публичный конкурс" и присутствует слово "конкурс", нормы права, регулирующие публичный конкурс, не могут являться общими по отношению к данному виду конкурса.

Что касается других общих гражданско-правовых положений, регулирующих конкурс, необходимо обратить внимание на то, что эти "общие" нормы применяются к институту конкурса в том случае, если они не противоречат законодательству о приватизации, так как оно является специальным - регулирующим особые приватизационные правоотношения. К таким базовым нормам в первую очередь относятся статьи 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации. Конкурс является одним из гражданско-правовых способов отчуждения имущества, разновидностью договора заключаемого на торгах (ст.447 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.4 ст.447 Гражданского кодекса Российской Федерации, выигравшим по конкурсу признается лицо, которое, по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Применять данный пункт к отношениям, регулирующим приватизационный конкурс, нельзя, так как условия заранее установлены, а участники конкурса соревнуются по предложению максимальной цены. Таким образом, следует отметить, что если понятие и правила проведения аукционов, установленные приватизационными нормами, соответствуют правилам проведения торгов в форме аукциона, установленным в ст.447-449 ГК РФ, то понятие торгов в форме конкурса не совпадает с понятием конкурса, и семантически правильнее было бы назвать такой способ приватизации аукционом с условиями.

По составу участников статья 448 Гражданского кодекса Российской Федерации различает открытые и закрытые конкурсы. В первых могут участвовать любые лица, признаваемые законом в качестве возможных покупателей; вторая разновидность предполагает отбор потенциальных участников конкурса по каким-либо признакам, указываемым в нормативных актах и условиях проведения конкурса.

В отношении конкурса по продаже государственного и муниципального имущества статьей 20 Закона установлено, что он является открытым по составу участников. Кроме того, в ст.447 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в Законе о приватизации 2001 г. содержится норма о том, что конкурс, в котором участвовал только один участник, признается несостоявшимся.

Ранее государственная программа приватизации 1992 г. устанавливала две разновидности конкурсов: коммерческий и инвестиционный. При этом на коммерческом конкурсе право приобретения принадлежало покупателю, предложившему максимальную цену, а на инвестиционном конкурсе - покупателю, предложение которого наилучшим образом соответствует критериям, установленным планом приватизации. Законом о приватизации 1997 г. вместо инвестиционных и коммерческих конкурсов было предусмотрено проведение коммерческих конкурсов с инвестиционными и (или) социальными условиями.

Согласно п.1 ст.13 Закона 2001 г., одним из способов приватизации является "продажа государственного и муниципального имущества на конкурсе", т.е. указание на инвестиционные и (или) социальные условия исчезли из названия этого способа приватизации. Статьей 20 Закона, регулирующей продажу государственного и муниципального имущества на конкурсе, предусмотрено, что "покупателю необходимо выполнить определенные условия". Исчерпывающий перечень таких условий содержится в п.21 указанной статьи. Законом 2001 г. устанавливается верхний предел срока, в течение которого должны быть выполнены условия конкурса, - 1 год. Таким образом, законодатель практически полностью отказался от перечня социальных условий, предусмотренного ранее действовавшим Законом о приватизации, и от включения в статью инвестиционных условий. Это говорит о еще большем отдалении государства от контроля и планирования экономики.

Такое сокращение перечня социальных условий представляется закономерным, если обратить внимание на другие одновременные изменения в Законе:

По Закону о приватизации 1997 г. на конкурсе могли быть проданы любые пакеты акций (а не только свыше 50%, как по Закону о приватизации 2001 г.); установление условий было целесообразным, так как государство могло реализовать на конкурсе небольшой пакет акций, оставив остальные в государственной собственности. Тогда, благодаря инвестициям, увеличится прибыль, а значит, повысятся не только дивиденды, отчисляемые в доход государства, но и инвестиционная привлекательность оставшихся в государственной собственности акций, а также их рыночная стоимость. По Закону о приватизации 2001 г. покупатель акций по конкурсу получает в собственность более 50% акций, т.е. контрольный пакет. Такой стратегический инвестор должен быть вправе сам выбирать инвестиционные проекты, и государству нецелесообразно навязывать инвестиционные условия. Стратегический инвестор сам заинтересован в нормальном развитии и повышении доходности, поэтому отсутствует необходимость в принуждении со стороны государства.

Кроме того, поскольку при установлении начальной цены продажи на коммерческом конкурсе с условиями необходимо учитывать инвестиционную стоимость таких условий с целью корректировки реальной рыночной стоимости пакета акций, в результате установления инвестиционных условий государственный бюджет "недополучает" инвестиционную составляющую конкурса, поскольку инвестиции направляются на выполнение соответствующих условий.

С другой стороны, по мнению автора, в настоящее время наше государство еще не стало настолько развитым в экономическом плане, чтобы отказываться от таких рычагов воздействия на покупателей приватизированных предприятий, как инвестиционные условия, от которых зачастую зависит рентабельность предприятия.

Еще одним принципиальным отличием Закона 2001 г. от Закона 1997 г. является отсутствие указания на то, что "продажа предприятия как имущественного комплекса или акций созданного в процессе приватизации открытого акционерного общества, которые составляют более 50% уставного капитала указанного общества, осуществляется исключительно на коммерческом конкурсе" (п.2 ст.16 Закона о приватизации 1997 г.). То есть названные объекты могут продаваться и посредством других способов приватизации, а это, как указывалось выше, не способствует созданию эффективного собственника.

В соответствии со ст.20 Закона 2001 г. продажа предприятия как имущественного комплекса и пакета акций, превышающего 50% уставного капитала открытого акционерного общества, созданного в процессе приватизации, осуществляется по конкурсу в случае, если в отношении имущества (объекта приватизации) его покупателю необходимо выполнить определенные условия. Другие указания на то, какое еще имущество может быть приватизировано посредством конкурса, в Законе о приватизации 2001 г. отсутствуют; таким образом, перечень объектов приватизации посредством конкурса, в отличие от действовавшего ранее Закона 1997 г., является исчерпывающим.

Таким образом, рассмотрев способы приватизации, которые в общем виде содержались в ранее изданных нормативных актах можно сказать, что законодатель с учетом сложившейся практики внес серьезные изменения в порядок их реализации, что должно положительно отразиться на эффективности продажи государственного имущества.

При изучении ГК РФ нетрудно заметить, что помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п.3 ст.288), ни в ст.130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.

Подобное умолчание не случайно. Оно во многом определяется позицией ряда авторов, в том числе занимавшихся разработкой Кодекса непосредственно, которая сводится к следующему. "В нежилых зданиях: вещное право на часть здания: по-прежнему выражено идеально (арифметически) - 1/2, 1/3, 1/4 и т.п., поскольку закон назвал только жилое помещение объектом вещного права" Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. - М., 2002. С.619.. При таком подходе здание может быть продано или иным образом отчуждено по частям только путем продажи доли в праве общей долевой собственности на здание. Что же касается признания права собственности на часть здания, каковой технически является нежилое помещение, то эта возможность отрицается Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав// Вестник МГУ. 2002. № 4. С.14..

Нельзя не отметить, что продажа или иное распоряжение долей в праве собственности на здание как форма отчуждения весьма удобна. В этом случае сособственники после покупки (приобретения) доли своим соглашением должны определить порядок владения и пользования конкретными помещениями в здании (ст.47 ГК). Однако, как показала практика, эта форма не стала единственной.

Еще до принятия Гражданского кодекса целым рядом нормативных актов нежилое помещение было признано самостоятельным объектом недвижимости и, соответственно, гражданского права. Так, в соответствии с приложением 3 к постановлению Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г. № 3020-I "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Федерации, краев, областей, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1992. № 3. Ст.89. нежилые помещения, построенные за счет 5 - и 7-процентных отчислений, подлежали передаче в муниципальную собственность. Нежилые помещения, перечисленные в п.5.14.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284 САПП РФ. 1994. № 1. Ст.2., и в разделе 4 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. №1535 Собрание законодательства РФ. 1994. № 13. Ст.1478., до сих пор остаются одним из основных объектов приватизации.

При рассмотрении дел, связанных с отчуждением такого рода объектов как в процессе приватизации, так и на "вторичном" рынке недвижимости, суды, включая Конституционный Суд РФ и ВАС РФ, не ставили под сомнение саму возможность признания нежилого помещения самостоятельным объектом права. Такой подход полностью отвечал реальному положению дел на рынке недвижимости, где сделки по продаже нежилых помещений по своей частоте многократно превосходили и превосходят, скажем, договоры купли-продажи нежилых зданий в общую долевую собственность покупателей.

С 31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст.3594.. В статье 1 Закона нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости.

Сам факт упоминания в Законе, принятом после вступления в силу ГК, о нежилом помещении как самостоятельном объекте трудно переоценить. Однако этого недостаточно. Отсутствие в Гражданском кодексе норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем.

В постановлении от 10 сентября 2002 г. по делу № 3673/02 Президиум ВАС РФ отказался признать за ООО "Ангарида", приобретшем в собственность нежилое помещение общей площадью 110 кв. м, право на долю в общем имуществе здания, в каковое входят коридоры, лестницы, туалетные комнаты, подвал, аварийный выход и т.п. Вестник ВАС РФ. 2002. № 12. С.24.. Тем самым одна из высших судебных инстанций страны посчитала невозможным распространить на нежилое помещение элементы правового режима, предусмотренного ГК РФ для жилых помещений.

Напомним, что в соответствии со ст.290 ГК собственник жилого помещения в многоквартирном доме является одновременно сособственником общих помещений и несущих конструкций дома, сособственником механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования за пределами или внутри квартиры, обслуживающего более одной квартиры. При этом собственник жилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от передачи права собственности на жилое помещение.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12