Ряд исследователей считают, что под приватизацией жилья следует понимать любое отчуждение жилых помещений государственными или муниципальными образованиями. Так, Е.А. Чефранова приватизацией жилья называет переход жилых помещений из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан или юридических лиц Чефранова Е.А. Приватизация жилищного фонда. [Текст] - М., Российская правовая академия МЮ РФ. 1994. - С. 8.. К.А. Глухов, придерживаясь аналогичной позиции, делит приватизацию жилья на следующие формы: 1) приобретение гражданами занимаемых жилых помещений в порядке, установленном Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"; 2) приобретение гражданами свободных жилых помещений на условиях полной платности; 3) приобретение гражданами и юридическими лицами свободных жилых помещений через аукцион; 4) приобретение жилищными кооперативами жилых домов с целью их последующего заселения и эксплуатации Глухов К.А. Вопросы приватизации жилых помещений [Текст] // Государство и право. - 2008. - № 1. - С. 14..

По нашему мнению, в данном случае происходит смешение различных по своей природе сделок. Безусловно, первая форма, приведенная К.А. Глуховым, является приватизацией, и это прямо вытекает из приватизационного законодательства. По отношению же к другим формам вряд ли можно говорить о приватизации жилья как таковой. Здесь речь может идти только об обычных гражданско-правовых сделках, где сторонами выступают, с одной стороны, государственные либо муниципальные образования, а с другой - граждане или юридические лица. При этом условия и порядок передачи жилья регулируются исключительно гражданским, а не специальным приватизационным законодательством.

В первой редакции Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" было сказано, что он распространяет свое действие на государственный и муниципальный жилищные фонды. После внесения изменений и дополнений в данный Закон его ст. 2 несколько увеличилась по форме (текстуально), однако с точки зрения содержания (правового регулирования) объем жилищного фонда, подлежащий приватизации, не изменился. В норму внесено дополнение о том, что в жилищный фонд, подлежащий приватизации, включается также "жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд)". Внесение в рассматриваемый Закон такого дополнения с точки зрения формально-юридической недостаточно корректно, поскольку государственный жилищный фонд включает в себя жилищный фонд государственных предприятий (и учреждений), муниципальный жилищный фонд, а кроме прочего и жилищный фонд муниципальных предприятий (и учреждений). Казалось бы, такое понятие, как "ведомственный жилищный фонд", должно было уйти. Тем не менее включение в ст. 2 Закона указанного дополнения можно оправдать с точки зрения практической. Дело в том, что, пользуясь отсутствием четких указаний в Законе и не вдаваясь в анализ жилищного законодательства и законодательства о собственности, многие предприятия и даже целые ведомства запрещали приватизацию закрепленного за ними жилья (Министерство путей сообщения, Минобороны, Минсельхоз и др.).

К примеру, в свое время Министерство путей сообщения РФ разработало и разослало инструктивное письмо от 24 декабря 1991 г. № П-16747 "О приватизации жилищного фонда железнодорожного транспорта", в котором делался вывод о том, что вопрос о приватизации жилищного фонда железной дороги должно решать названное Министерство.

Строго говоря, Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" был принят в развитие ст. 13 не действующего сегодня Закона РСФСР "О собственности в РСФСР", где указывалось, что наниматель жилого помещения в доме государственного или муниципального жилищных фондов и члены его семьи вправе приобрести в собственность соответствующую квартиру или дом путем их выкупа или по другим основаниям, предусмотренным законодательством РСФСР и республик, входящих в РСФСР. Основной задачей данного законодательного акта является создание правовой основы для преобразования отношений собственности на жилье. Однако думается, что не совсем верно связывать начало процесса передачи гражданам обобществленного жилищного фонда только с названными Законами.

Фактически возможность возникновения права собственности у нанимателей жилых помещений и членов их семей появилась с реализацией принятого Советом Министров СССР от 2 декабря 1988 г. Постановления № 1440 "О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда" Собрание постановлений Совета Министров (Правительства) СССР. - 1989. - № 1. - Ст. 4. и разработанных на его базе республиканских положений о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт, а также республиканских, краевых и областных положений о порядке и условиях продажи гражданам квартир в личную собственность, принятых Советами Министров автономных республик и исполкомами областных (краевых) Советов народных депутатов Шешко Г.Ф. Продажа квартир в личную собственность [Текст] // Хозяйство и право. - 1989. - № 11. - С. 119-124; Марткович И.Б. Жилищное право: закон и практика. [Текст] - М., Высшая школа. 1990. - С. 88 - 96..

Российское Положение устанавливало, что в собственность граждан продавались занимаемые ими квартиры в домах государственного и общественного жилищных фондов, незаселенные квартиры в домах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту.

Освобожденные за выездом граждан квартиры во вновь построенных домах, реконструированных или капитально отремонтированных исполкомами местных Советов, предприятиями, учреждениями, организациями, могли быть проданы только после их заселения в установленном порядке.

Не могли быть проданы квартиры: а) включенные в число служебных; б) в домах, находящихся в закрытых военных городках.

Однако приведенный перечень не являлся исчерпывающим. Исполкомы областных Советов народных депутатов включали в него и другие виды жилых помещений. Так, в Свердловской области не продавались квартиры в домах, подлежащих сносу по ветхости или под застройку, а также квартиры в домах, находящихся в санитарно-защитных зонах, зонах опасных геологических процессов и затоплений.

Продажа гражданам занимаемых ими квартир производилась с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи.

В соответствии с республиканскими положениями квартиры в домах, подлежащих реконструкции или капитальному ремонту, продавались гражданам, состоящим на учете в исполкоме местного Совета народных депутатов или предприятия, учреждения, организации для приобретения таких квартир.

Решения о продаже квартир гражданам принимались с учетом состава семьи, трудовой и общественной активности, исходя из установленной в республике нормы жилой площади на человека, с учетом права на дополнительную жилую площадь. Сметная стоимость квартир определялась путем распределения общей суммы затрат на строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) дома между получателями квартир. Продажная цена квартир устанавливалась оценочными комиссиями, которые образовывались исполкомами местных Советов народных депутатов, предприятиями, учреждениями, организациями.

Региональными положениями предоставлялась возможность оплаты стоимости квартир в рассрочку.

Однако приведенный выше порядок передачи квартир в собственность граждан путем договора купли-продажи не нашел широкого применения. Так, в Российской Федерации было продано 0,2% от всего государственного и общественного жилищных фондов. Как правильно отмечалось в литературе Агафонова Н., Степанов Н. Квартира с аукциона, или об одном из методов, с помощью которого решают жилищную проблему в Чувашии [Текст] // Хозяйство и право. - 1990. - № 10. - С. 88; Приходько И.А. Молодежные жилые комплексы. [Текст] - М., Норма. 2007. - С. 12-13., граждане не были заинтересованы выкупать то, чем они фактически владеют, причем даже за сравнительно невысокую плату. К тому же необходимо отметить, что в республиканских и областных положениях выкуп обусловливался тем, что цены на жилые помещения определялись оценочными комиссиями, образуемыми исполкомами местных Советов народных депутатов. Однако во многих регионах такие комиссии до принятия Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" созданы не были.

В отличие от Постановления Совета Министров СССР № 1440 и принятых на его основе нормативных актов Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" за счет бесплатной передачи первоначально, как правило, части жилья, а затем и всего жилого помещения предполагал осуществить передачу в собственность граждан не отдельной части жилищного фонда, а основной части государственного и муниципального жилищных фондов и тем самым существенно реформировать отношения в жилищной сфере.

Основные начала приватизации жилья, как и любые принципы одного явления, нельзя рассматривать в отрыве друг от друга, поскольку они взаимно дополняют и развивают один другой, воплощаясь в тексте законодательных норм, регулируют отношения, связанные с приватизацией жилищного фонда.

Из анализа норм Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" можно выделить три важнейших принципа: добровольность (ст. 1), бесплатность (ст. 1) и одноразовость (ст. 11) приватизации жилья.

При этом если первый принцип (добровольность) вытекает из основных начал гражданского законодательства: по ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г. по состоянию на 06.12.2007] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301; Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят 26.10.1996 г. по состоянию на 06.12.2007] // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410; Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г. по состоянию на 29.11.2007] // Собрание законодательства РФ. -2001. - № 49. - Ст. 4552. физические и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, будучи свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих закону условий договора (см.: п. 2 ст. 1), то два других (бесплатность и одноразовость) характеризуют некоторые черты современной жилищной политики России, выраженной среди прочих нормативных актов в Законе РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Главным принципом приватизации жилья является принцип добровольности. В ст. 1 названного выше Закона прямо указывается: "...передача в собственность граждан на добровольной основе...", т.е. граждане сами принимают решение, приватизировать занимаемое жилье или нет, и в случае положительного решения вопроса, кто из членов семьи будет участвовать в осуществлении приватизации, а кто - нет (конечно же, в порядке и на условиях Закона). Никто не вправе принудить нанимателей и членов их семей приватизировать занимаемое жилье. Более того, если хотя бы один член семьи отказывается участвовать в процессе приватизации, остальные члены семьи не имеют права приватизировать занимаемое жилое помещение.

Среди принципов приватизации жилищного фонда особое значение имеет принцип одноразовости бесплатного приобретения занимаемого жилого помещения. Вместе с тем в отличие от принципа добровольности этот принцип, думается, не является безусловным. Например, в ситуации, когда гражданин, стоящий в очереди на улучшение жилищных условий, приватизировал занимаемую квартиру, государственная, муниципальная организация или орган местного самоуправления, очередником которых является гражданин, вправе обусловить предоставление квартиры выкупом или безвозмездной передачей ранее занимаемой квартиры. В результате такого отчуждения у гражданина, надо полагать, должно вновь возникать право на бесплатную приватизацию жилья. Как правило, этот вопрос на практике так и решается. Однако законодательного решения подобных ситуаций до сих пор нет Кузьмина И. Гарантии прав социально незащищенных членов семьи собственника при отчуждении жилого помещения [Текст] // Законность. - 2008. - № 1. - С. 18..

Теоретические исследования и развитие гражданского законодательства в направлении комплексной защиты прав и законных интересов несовершеннолетних граждан привели к необходимости установления в этих целях изъятия из принципа одноразовости. Федеральным законом от 11 августа 1994 г. О внесении изменений и дополнений в закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» [Текст]: [Федеральный закон № 26-ФЗ, принят 11.08.1994 г., по состоянию на 29.12.2004] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 16. - Ст. 1864. введена норма, согласно которой несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, вновь приобретают право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов после достижения ими совершеннолетия.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13