Во-первых, приобретатель вознаграждает отчуждателя не деньгами (хотя как вид материального обеспечения алиментирование отчуждателя в виде определенных денежных сумм, безусловно, не исключается), как в договоре купли-продажи, а путем предоставления определенных обусловленных благ (помещения для проживания, своевременного и калорийного питания, например, завтрака, обеда и ужина), обязуется организовывать бытовое и медицинское обслуживание отчуждателя, обеспечивать его одеждой, обувью, лекарственными препаратами, газетами, журналами, художественной и другой литературой, средствами связи (радио, телевидение, телефон), предоставлять возможность посещения культурно-массовых учреждений (театров, кинотеатров). Стороны могут договориться и о других дополнительных условиях и формах предоставления услуг. В то же время, ограничение обязанностей приобретателя имущества по сравнению с теми, которые предусмотрены законодательством, не допускается.

Во-вторых, существенным условием договора купли-продажи является цена. Если такой договор допускает строгую определенность цены уже в момент его заключения, то договор пожизненного содержания является договором с определенным элементом неопределенности, т.е. на время его заключения еще не известны действительный размер затрат, которые понесет приобретатель, а поэтому и их соотношение к стоимости приобретенного жилого дома (квартиры) не может быть определено. Вышесказанное подтверждает, что договор пожизненного содержания имеет характерный признак - предоставление услуг по досмотру или содержанию лица. Поэтому по действующему законодательству этот договор отнесен не к договорам отчуждения прав собственности, а к договорам о предоставлении услуг.

Если по договору купли-продажи у приобретателя может возникнуть как право собственности, так и оперативного управления, то по договору пожизненного содержания - только право собственности. В то же время договор пожизненного содержания (в отличие от договора купли-продажи) создает определенное ограничение в осуществлении приобретателем права собственности: отчуждение дома приобретателем при жизни отчуждателя не допускается (ч. 1 с. 427 ГК Украины).

Возникающие из договора пожизненного содержания отношения носят длительный, стабильный доверительный характер и могут продолжаться долгие годы. Механизм правового регулирования отношений пожизненного содержания построен с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества. Одновременно с этим для пожизненного содержания, как никакого другого договора, характерен признак алеаторности (рискованности, от лат. alea - игральная кость, случайность). В отличие от купли-продажи или мены, которые по общему правилу опосредуют акты эквивалентного товарообмена, договор пожизненного содержания сопряжен с риском того, что размер оказываемых услуг окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного в пожизненное содержание имущества. Считается, что заключая договор пожизненного содержания, стороны осознают данное обстоятельство и с ним соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введение в него условия о том, что общий размер оказываемых услуг, которые могут быть оказаны, либо выплачены, ограничиваются стоимостью переданного имущества (в данном случае, считаю, будет не лишним указать, что сам процесс заключения договора пожизненного содержания требует обязательного согласования условий данной сделки между сторонами лично).

1.2. Субъект и объект договора пожизненного содержания

Правовое регулирование отношений пожизненного содержания в ГК осуществляется в основном на началах диспозитивности. Большинство норм главы 37 ГК Украины сформулировано таким образом, чтобы обеспечить необходимую урегулированность отношений сторон даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в самом договоре сторонами не учтены. Однако, следует отметить, что число вопросов, которые должны быть прямо оговорены в договоре достаточно невелико. К ним, в частности, относятся вопросы о размере оказываемых услуг.

В то же время, ряд конкретных отношений пожизненного содержания урегулирован императивным образом. В основном это касается вопросов, связанных с гарантиями их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав отчуждателей имущества. Как уже отмечалось, придание отношениям пожизненного содержания указанных свойств является одной из главных целей правового регулирования.

Спорным является вопрос: с какого момента договор пожизненного содержания вступает в законную (юридическую) силу? Так, А.В. Дзера, Н.С. Кузнецова, А.А. Пидопригора считают, что указанный договор вступает в законную силу с момента его государственной регистрации и в этот же момент к приобретателю переходит право собственности на дом (другое имущество). Поэтому они считают договор пожизненного содержания реальным11 Зобов`язальне право: теорія і практика. Навч. посібн. / За ред. О.В.Дзери. - К. “Юрінком Інтер. - 1998 - с. 374; Цивільне право України: Підручник у 2-х кн. Книга друга / За ред. О.В. Дзери, Н.С.Кузнєцової - К. “Юрінком Інтер”. - 2000 - с. 157. С.Я. Фурса, Е.И. Фурса высказывают мнение, что законом не предусмотрено, с какого момента договор пожизненного содержания приобретает законную силу, а с точки зрения права договор вступает в законную силу с момента совершения действий граждан, организаций, которые хоть и не предусмотрены законом, но в силу общих начал и содержания гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (ст. 4 ГК Украины). В данном случае, считают они, что одна сторона (которая нуждается в уходе или содержании) с заключением договора пожизненного содержания совершила предусмотренные действия, а другая сторона договора в данном случае получает имущество при условии предоставления помощи по содержанию.

Таким образом, договор может приобретать юридическую силу с того момента, когда началось предоставление услуг по содержанию и это положение должно вытекать из самого содержания договора. Так, если содержание предусматривалось в ежедневном уходе, то в таком случае, оказание содержания хотя бы один день. Если же содержание связывалось с передачей денег один раз в месяц (неделю, день), то с момента передачи денег хотя бы один раз. Однако необходимо связать исполнение условий договора с фактическим их осуществлением, которое вызывает необходимость точного их определения.

В советской юридической литературе О.А. Красавчиков связывал заключение данного договора не с моментом достижения соглашения о передаче дома с условием пожизненного содержания, а с самой передачей. По его мнению, обязанности по передаче дома, которая предшествовала бы самой передаче, в данном случае не существует, и приобретатель не вправе требовать ему принудительной передачи дома на том основании, что соглашение об отчуждении дома уже достигнуто и даже облечено в требуемую законом форму. Исходя из этого автор сделал вывод, что данный договор является реальным, считается заключенным с момента надлежаще оформленной передачи дома11 Советское гражданское право: Учебник в 2-х кн. Книга вторая / под ред. О.А. Красавчикова. - М. Высшая школа. - 1985.

.

Однако, в советской литературе высказано и другое мнение. Полагаем, что поскольку отчуждение дома должно быть нотариально удостоверено с последующей регистрацией договора в исполкоме местных советов, то договор должен считаться заключенным с момента облечения соглашения в соответствующую форму, имеющую конститутивное значение. Таким образом, он является консесуальным, а по этой причине может быть и взаимным (двусторонним)22 Советское гражданское право / В 2-х частях. Часть вторая - Л. - 1982. - с. 19.

С точки зрения практика, именно с данным утверждением можно согласиться по следующим основаниям.

Так, закон весьма строго подходит к форме договора пожизненного содержания. Данный договор относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению, а Законом Украины

“О нотариате” (ст. 1) именно на нотариат возложена обязанность удостоверять права, а также факты, имеющие юридическое значение. Раз нотариальная деятельность направлена на придание официальной силы, достоверности юридическим правам, фактам и документам, то и договор пожизненного содержания вступает в силу с момента его нотариального удостоверения со всеми вытекающими из него последствиями, т.е. нотариально удостоверенный договор пожизненного содержания свидетельствует не только о переходе права собственности, но и об обязанности лица предоставлять содержание до смерти другого лица.

Таким образом, сам закон указывает на то, что в сделке заинтересованы обе стороны и в правоотношениях, возникающих вследствие заключения договора пожизненного содержания. Обе стороны могут настаивать на расторжении договора, если их права будут нарушаться. Поэтому невозможно одновременно говорить о том, что договор пожизненного содержания является односторонним и может регулироваться по правилам купли-продажи. Правоотношения, возникающие на основании заключенного договора пожизненного содержания, более сложные. Здесь связываются гуманистические принципы и интересы как обеих сторон, так и государственные. Подтверждением этого является требование действующего законодательства по поводу того, что в случае гибели имущества приобретатель не освобождается от исполнения обязанностей, взятых на себя по договору (ч. 2 ст. 427 ГК Украины).

Учитывая вышесказанное, еще следует добавить, что фактическое действие договора пожизненного содержания должно быть с условием непричинения содержателем вреда здоровью иждивенца. Это положение должно быть аналогичным ч. 1 ст. 528 ГК, которая предусматривает невозможность стать наследником лица, которое лишило жизни наследодателя либо осуществило покушение не его жизнь. Поэтому такие договора должны сопровождаться периодическим контролем со стороны органов опеки и попечительства при условиях содержания либо предоставления иной помощи. Исходя из гуманистических и правоохранительных позиций государство не может оставить лицо, которое находится в тяжелом физическом состоянии без государственной правовой защиты. Поэтому предлагается о случаях удостоверения договоров пожизненного содержания уведомлять органы опеки и попечительства для осуществления контроля за исполнением условий договора. В таком случае эти органы смогут ставить вопрос о расторжении таких договоров либо признании их недействительными. Если условия будут нарушаться содержателем. А может такой контроль, наоборот, станет подтверждением исполнения условий договора. В связи с этим необходимо рассматривать эти правоотношения в контексте с другими отраслями права, которые могут повлиять на эти правоотношения.

Так, обращает внимание вопрос о возможной связи между рассматриваемыми правоотношениями и алиментными обязанностями отцов и детей, а именно возможности заключать такие сделки, когда обе стороны имеют родственные отношения и по КоБС Украины обязаны предоставлять содержание. Эти вопросы, хотя и тесно связаны между собой, но лежат в разных плоскостях. На первом плане является право лица на выбор конкретного лица содержателя, если у него имеется имущество, которое дает возможность ставить вопрос о заключении соответственной сделки. И в том случае, если такого имущества нет, то лицо может обращаться к лицам, которые обязаны предоставлять такое содержание.

Говоря о договоре пожизненного содержания, следует остановиться на вопросе его государственной регистрации. Так, действующий ГК Украины не содержит такой нормы. Предполагаемый проект ГК Украины, как более прогрессивный, включает норму об обязательной государственной регистрации такого договора, если он предусматривает отчуждение недвижимого имущества. Но и новое, предлагаемое гражданское законодательство не ставит вопрос о сроках такой регистрации, что, однако, является не менее сажным вопросом. Рассмотрим пример. 13.03.93 г. Я.В. был заключен договор пожизненного содержания с Ж.В. и удостоверен в I николаевской госнотконторе. Согласно этому договору Я.В. была передана в собственность квартира, принадлежащая Ж.В. на праве собственности. Выполняя условия договора пожизненного содержания, Я.В. проживала с Ж.В. в его квартире и прописалась в установленном порядке, но договор пожизненного содержания зарегистрировала в БТИ 6.06.94 г. В ноябре 93г. Ж.В. умер, и его наследник Ж.А. 16.04.94 г. оформил свидетельство о праве на наследство в I николаевской госнотконторе. Это стало возможным благодаря тому, что Я.В. до этого времени не зарегистрировала договор в БТИ (законом сроки регистрации не предусмотрены). 19.12.94 г. Я.В. обращается с иском в Центральный районный суд г. Николаева об отмене свидетельства о праве на наследство, выданного I николаевской госнотконторой. Ж.А. подает встречный иск в суд о признании договора пожизненного содержания недействительным. Судебное рассмотрение длилось не один год. 2.10.96 г. Я.В. умерла. Судом правопреемником был признан ее наследник Я.Л. Кроме того, в ноябре 1996 г. Ж.А. заключил договор купли-продажи с К.Е. Лишь в июне 2000 г. судом было принято решение об отмене свидетельства о праве на наследство, и признании права собственности за Я.Л., мотивируя тем, что 13.03.93 г. был заключен надлежащим образом договор пожизненного содержания между Я.В. и Ж.К. и с момента его нотариального удостоверения Я.В. стала собственницей принадлежавшей Ж.К. квартиры, а получение свидетельства о праве на наследство Ж.А. стало возможным лишь благодаря тому, что договор пожизненного содержания не был зарегистрирован в БТИ.

Таким образом, этих многих судебных разбирательств можно было бы избежать, если бы законом был определен срок, в течение которого необходимо произвести регистрацию в БТИ, как в случаях с договорами об отчуждении автомототранспорта, которые в десятидневный срок подлежат обязательной регистрации в органах государственной автоинспекции.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8