|
как в России?Более точным и последовательным в области регулирования регистрационных действий с недвижимым имуществом представляется законодательство Российской Федерации.Так, ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в которой определено понятие "недвижимые вещи", идентична ст. 130 ГК Республики Беларусь. Но, в отличие от положений ст. 220 белорусского ГК, ст. 219 ГК РФ устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации, а не с момента создания имущества. Российская судебная практика применяет данное положение следующим образом: право собственности на недвижимое имущество возникает с момента регистрации этого права, а не с момента регистрации самого имущества.Уже упоминавшийся Закон № 122-ФЗ в ст. 1 указывает, что регистрации подлежат права на следующее недвижимое имущество, а также сделки с ним: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все иные объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Таким образом, одно из основных отличий российского закона о регистрации недвижимости от его белорусского аналога состоит в том, что первый содержит открытый перечень недвижимых вещей, на которые Закон № 122-ФЗ распространяет свое действие, в связи с чем перечни, приведенные в этом Законе и ст. 130 ГК РФ, полностью совпадают.Кроме того, согласно ст. 4 Закона № 122-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с регистрацией вещных прав на недвижимость должны регистрироваться ограничения (обременения) прав на нее, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.Как видим, Закон № 122-ФЗ вообще не предусматривает такого вида госрегистрации, как регистрация самой недвижимости, а уж тем более не содержит норм об обязательном государственном подтверждении приобретения имуществом статуса недвижимости. Такой подход представляется более верным, поскольку, как сказано выше, особенности правового положения недвижимых вещей устанавливаются гражданским правом именно в силу их прочной связи с землей. Наличие либо отсутствие государственного акта о регистрации не способно разрушить либо, наоборот, создать данную связь. В случае отсутствия регистрации прав на недвижимость фактический собственник должен нести негативные последствия, связанные с невозможностью вовлечь данное имущество в гражданский оборот либо оформить легально отношения с третьими лицами, но при этом сущность самой вещи как недвижимой не изменится.Подтверждает высказанное мнение и позиция, изложенная в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ) от 25.02.1998 № 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Названный пункт устанавливает, что по смыслу ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона № 122-ФЗ не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на подобные объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими отношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.Более того, еще ранее российская судебная практика пришла к однозначному выводу о приобретении материальными объектами статуса недвижимых вещей именно в силу природы данных объектов. В п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" дана ссылка на судебное дело, из материалов которого следовало, что на участке были возведены фундамент и стены дома. Поскольку перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно, Президиум ВАС РФ приходит к заключению о том, что данный объект является объектом недвижимости.Таким образом, продуманная взаимосвязь норм ГК РФ и Закона № 122-ФЗ позволяет выстроить целостную систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество, не содержащую противоречий, связанных с искусственным "присвоением" вещам статуса недвижимых путем регистрации их создания. На сегодняшний день в РФ недвижимость признается таковой именно в силу своих свойств, а не в силу издания государственного регистрационного акта. Российское законодательство в полной мере восприняло концепцию участия в гражданском обороте не самих объектов недвижимости, а прав на них. Поэтому согласно регистрационному законодательству РФ для цели введения недвижимости в гражданский оборот в обязательном порядке необходимо зарегистрировать право собственности на нее.Именно следствием такого подхода является то, что ст. 25 Закона № 122-ФЗ, не подвергая сомнению наличие у не завершенных строительством объектов статуса недвижимости, позволяет регистрировать право собственности на такие объекты в случае необходимости вовлечения их в гражданский оборот.Республика Беларусь: попытка изменить природу вещейВернемся же к белорусским реалиям.Как сказано выше, если регистрационное законодательство продолжит существовать в неизменном виде, а также если будет принята новая редакция ст. 131 ГК, недвижимым имуществом в нашем государстве будут признаваться и, соответственно, участвовать в гражданском обороте именно как недвижимость исключительно объекты, зарегистрированные как созданная недвижимость. Следовательно, любое иное имущество, в том числе являющееся недвижимым согласно положениям ст. 130 ГК, но не прошедшее процедуру регистрации его создания, недвижимым признаваться не будет, если только впоследствии не издадут специального нормативного акта, посвященного этому вопросу.Между тем некоторые нормы ГК объективно учитывают специфику недвижимого имущества, но их действие формально не может распространяться на вещи, не признаваемые недвижимыми согласно действующему законодательству. В качестве примера рассмотрим обычную гражданско-правовую сделку, связанную с куплей-продажей объекта незавершенного строительства, в отношении которого не была проведена процедура консервации и который не был зарегистрирован как созданная недвижимость.В силу п. 2 ст. 7 Закона № 133-З данное имущество не признается недвижимым. Поэтому при совершении сделки купли-продажи незавершенного незаконсервированного строения, которую необходимо оформлять в соответствии с п. 3 ст. 220 ГК как куплю-продажу строительных материалов, участники сделки непременно окажутся в ситуации, попросту противоречащей здравому смыслу. Рассмотрим ее более детально.1. Первые трудности возникают уже с определением предмета договора купли-продажи. Согласно п. 2 ст. 435 ГК, если договор купли-продажи не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, договор не считается заключенным. Это означает, что для заключения договора необходимо будет определить точное количество подлежащих передаче строительных материалов, поскольку формулировки наподобие "продается все, что находится на строительном участке" явно не содержат сведений о количестве передаваемого товара. В связи с этим придется пересчитать все участвующие в создании недостроенного объекта материалы вплоть до количества использованного цемента. В случае же продажи недвижимости для достаточной идентификации предмета договора достаточно указать ее место нахождения.2. Новый собственник материалов не сможет обезопасить себя от недобросовестных действий, связанных с отказом от предоставления права аренды, со стороны владельца земельного участка, на котором находится незавершенное строительство. Напомним, что при продаже недвижимости в силу п. 1 ст. 523 ГК к покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В нашем случае, если владелец земельного участка откажется заключать договор аренды с новым собственником незарегистрированного строения, то незадачливый покупатель будет вынужден полностью демонтировать строение и перевезти купленные материалы на новое место.3. Новый собственник материалов также не защищен от недобросовестных действий и самого продавца, который, пользуясь необязательностью государственной регистрации движимого имущества, прав на него и сделок с ним, вполне может продать объект незавершенного строительства нескольким лицам одновременно. Если бы речь шла о продаже недвижимости, подобное было бы невозможно в силу принципа исключительности госрегистрации прав на недвижимость.4. Исходя из норм действующего законодательства, "отпускать" покупателю незавершенного строительства имущество, несмотря на частичное нахождение последнего в земле, необходимо либо по товарным (ТН-2), либо по товарно-транспортным накладным (ТТН-1), которыми оформляется любая передача товарно-материальных ценностей. Между тем передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем согласно ст. 527 ГК осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.5. Определение рыночной стоимости недвижимости в значительной мере зависит от ее места нахождения, в связи с чем, если бы незавершенное строительство рассматривалось как недвижимость, цены на недостроенный объект, находящийся в Минске, значительно отличались бы от цен на аналогичный объект, размещенный, к примеру, в г. Ганцевичи Брестской области. Но поскольку оформляется продажа именно строительных материалов, и в том и в другом случае предметом договора выступает известная совокупность обезличенных вещей, вследствие чего продавец вполне может занизить цену объекта, тем самым нанеся ущерб государству занижением налогооблагаемой базы.6. Могут возникнуть и многие дополнительные проблемы, связанные с искусственным приданием статуса движимых вещей объектам незавершенного строительства. Например, согласно ст. 226 ГК возможно приобрести право собственности на подобную постройку как на бесхозяйную вещь на основании приобретательной давности всего лишь по истечении 5 лет добросовестного, открытого и непрерывного владения (что не допустимо без решения суда в случае с недвижимым имуществом). Любые иски, связанные с данной постройкой, будут рассматриваться судом не по месту ее нахождения, а согласно общим правилам подсудности. Наследство в отношении такой постройки будет открываться также не по месту ее нахождения.Необходимо отметить, что подобные противоречия между имеющимся правовым статусом и фактически присущим объекту характером недвижимости будут возникать и в отношении других объектов, создание которых не зарегистрировано согласно Закону № 133-З. Например, в отношении садовых домиков, домов, находящихся в частной собственности граждан, и т.д. Для каждой из этих категорий недвижимых объектов, чтобы придать им статус недвижимости, необходимо будет издавать нормативный акт, относящий вещи, создание которых не зарегистрировано в соответствии с требованиями Закона № 133-З, но которое по своей природе имеют прочную связь с землей, к недвижимым вещам и без такой регистрации. Так, в момент написания настоящей статьи по информации, полученной от работников регистрирующих организаций, уже готовился нормативный акт, которым предполагается отнести незавершенное незаконсервированное строение, прочно связанное с землей, к недвижимости.В заключение отметим, что законодатель Республики Беларусь при написании Закона № 133-З пошел по самому простому пути, связав приобретение определенным объектом статуса недвижимости с формальным моментом государственной регистрации его создания. Между тем государственная регистрация природу вещей изменить не в силах, а потому очевидно, что регулирующее соответствующие отношения законодательство нуждается в совершенствовании. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 1. Конституция Республики Беларусь 1994 года. Принята на республиканском референдуме 24 ноября 1996 года. Минск «Беларусь» 1997г. 2. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 19 ноября 1998 г.: с комментариями к разделам / Коммент. В. Ф. Чигира // Мн.: Амалфея, 1999. 3. Гражданский процессуальный кодекс Республики Беларусь от 10 декабря - 1998 г. // Мн.: Амалфея, - 1999. 4. Гражданское право: Учебник, под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого, М.: Проспект. - Т. 2. - 2000. 5. Гражданское право. Учебник. Часть 1. Издание третье, переработанное и дополненное. / Под ред. А. П. Сергеева. - М., ПРОСПЕКТ, 1998. - 632с. 6. Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1996. 7. Иоффе О. С. Советское гражданское право. Т.1 Л., 1958., Новицкий И. Б. Сделки. Исковая давность. М., 1954. 8. Колбасин Д.А. Гражданское право. Общая часть. - Мн.: ПолиБиг. По заказу общественного объединения «Молодежное научное общество». 1999. - 374с. 9. Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь. В 2 книгах. Кн. 1. / Отв. ред. В. Ф. Чигир. - Мн.: Амалфея, 1999. - 624с.
Страницы: 1, 2
|
