Под реконструкцией Градостроительный кодекс РФ (ст.1) понимает изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади) и качества инженерно-технического обеспечения, а не создание новых строений и сооружений.

При разрешении таких споров в судебном решении должно быть указано, что судом признается право собственности не на самовольную постройку (как вновь созданный объект), а на самовольно реконструированный объект недвижимости. Анализ судебной практики, к сожалению, показывает, что часто самовольно реконструированные объекты в судебных актах фактически отождествляются с самовольными постройками.

Так, общество с ограниченной ответственностью "Сити Плюс" самовольно реконструировало здание, достроив шестой и седьмой этажи, и обратилось в арбитражный суд о признании права собственности на помещения этих этажей. У общества отсутствовали проектная документация и разрешение на строительство. В данном деле реконструкция недвижимости рассматривается судом как самовольная постройка, и именно на основании ст. 222 ГК РФ обществу в удовлетворении иска было отказано.

В другом деле, где предметом спора был реконструированный объект, суд сделал вывод, что произведенный демонтаж передней стены и перекрытия не является реконструкцией, а объект недвижимости, с учетом выполненных работ, не является самовольной постройкой.

Также, следует обратить внимание еще на один момент. Из анализа буквального смысла определения самовольной постройки можно сделать вывод, что положения статьи 222 ГК РФ не применяются к самовольно установленным временным сооружениям. Это видно из судебной практики нашего региона.

Решением арбитражного суда Приморского края от 14 мая 2002 года по делу № А51-3112/2002 2-127 суд обязал Общество с ограниченной ответственностью "Витон" снести незаконно возведенное временное здание склада. В суде были исследованы документы, подтверждающие, что строение представляет собой временное сооружение, отсутствует фундамент. Спорный объект рассматривается судом, как самовольная постройка - наличие всех признаков самовольности в соответствии со ст. 222 ГК РФ. Данные выводы подтверждены и апелляционной инстанцией - Постановлением от 19 октября 2002 года.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 3.05.2001 года по делу № А14-6881-01/264/20 было обоснованно отказано в иске об освобождении земельного участка, так как спорный объект - металлический объект - не является объектом недвижимости, соответственно не относится к категории самовольной постройки.

Регулирование самовольной постройки в нашей стране можно сравнить с законодательством стран Содружества Независимых Государств. Гражданские кодексы Республики Казахстан (ст.244) и Кыргызской республики (ст.254-1) аналогично определяют объект самовольной постройки, как жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество.

В итоге, после проведенного анализа, можно сказать, что сформулировать исчерпывающий перечень объектов самовольной постройки невозможно. Закон его не содержит, а доктринальное толкование и судебная практика по этому вопросу не единообразны. При буквальном толковании в качестве объекта самовольной постройки могут выступать:

- жилой дом, то есть жилое строение, которое отвечает требованиям, предъявляемым к жилью, и может служить для постоянного проживания;

- строение и сооружение, которые не предназначены для проживания (административное здание, кафе, бытовка, баня, гараж, скважина водоснабжения);

- иное недвижимое имущество.

При расширительном толковании, которым и руководствуется большинство правоприменителей, в том числе и автор, действие статьи 222 ГК РФ распространяется также на:

- пристройку части жилого дома;

- самовольную реконструкцию объекта;

- объекты незавершенного строительства.

2.2 Субъект отношений, регулируемых статьей 222 ГК РФ

Вопросы, связанные с субъектом изучаемых отношений, определенны в законодательстве четко и конкретно. Разногласий по этому вопросу не имеется и судебная практика единообразна.

Пункт 2 статьи 222 ГК РФ определяет субъекта, как "лицо, осуществившее постройку". Понятие лица следует рассматривать в контексте ст. 218 ГК РФ. Им может быть любое физическое или юридическое, которое нарушило установленные для постройки правила. Речь идет именно о создателе постройки. Из-под действия данного правового режима выводятся фактические владельцы самовольной постройки, не являющиеся ее создателями, в том числе лица, которым самовольная постройка перешла на основании гражданско-правовой сделки.

Статья 24 Федеральный закон от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об архитектурной деятельности) определяет субъекта аналогично - как гражданина или юридическое лицо, осуществляющего строительство архитектурного объекта.

Если ответчик не является лицом, осуществившим самовольную постройку, то на него не может быть возложена обязанность по ее сносу.

Так, Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ дело было направлено на новое рассмотрение, так как нижестоящими судами не исследованы вопросы и обстоятельства, имеющее значение для дела. Ответчик в деле был ненадлежащим - новый собственник объекта, а не застройщик. Не решен вопрос о том, кем была возведена надстройка над зданием, о которой и предъявлено требование о сносе.

Примером служит еще одно дело. Отделение железной дороги обратилось в арбитражный суд с иском к муниципальному унитарному предприятию (МУП) и обществу с ограниченной ответственностью (ООО) об устранении препятствий в пользовании земельным участком вдоль железнодорожного пути посредством обязания ООО снести самовольно построенное помещение кафе в полосе отвода железной дороги. Первая судебная инстанция обязала ООО снести данное помещение. Однако, в ходе судебного разбирательства не было доказано, что именно ООО возвело данное строение. Не представлены также доказательства того, что спорный объект построен МУП. Поэтому не было правовых оснований для удовлетворения исковых требований. Исходя из этого, апелляционная инстанция отказала в иске.

ГК РФ существенно расширил круг участников рассматриваемых отношений. В статье 109 ГК РСФСР 1964 года речь шла только о гражданине.

Итак, субъектом отношений в области самовольной постройки является не только гражданин, но любой субъект, создавший самовольную постройку, при условии, что законом он рассматривается как лицо.

2.3 Признаки самовольной постройки

Дефиниция признаков любого правового явления имеют большое значение для теоретиков, а также и на практике при разрешении споров. Через их характеристику раскрывается исследуемый предмет в целом, выделяются его особенности и отличия.

Для того чтобы стать объектом отношений, регулируемых ст. 222 ГК РФ, постройка должна быть самовольной. Самовольность имеет место при наличии хотя бы одного из трех признаков:

1. Создание постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

2. Отсутствие необходимых разрешений на постройку.

3. Существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил при создании постройки.

Так, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа при рассмотрении дела сделал вывод, что для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из нарушений, установленных п. 1 ст. 222 ГК РФ.

Каждый из этих признаков является нарушением действующих норм права - в частности, Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ (далее Градостроительный кодекс РФ), Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (далее ЗК РФ), Строительных норм и правил (СНиПов), Закона об архитектурной деятельности, нормативно-правовых актов исполнительных органов власти. Соответственно, правовую природу, сущность самовольной постройки изначально можно выразить, как правонарушение.

При отсутствии признаков постройку нельзя признать самовольной.

По наличию признаков самовольные постройки можно классифицировать на постройки, осуществленные:

- с нарушением целевого назначения земельного участка;

- на земельных участках, не принадлежащих застройщикам;

-без необходимых разрешений;

-с нарушениями градостроительных и строительных норм и правил;

-на земельных участках, не принадлежащих застройщикам, с иными нарушениями законодательства.

Для уяснения сущности самовольной постройки, устранения разногласий при отнесении объектов к самовольной постройке, рассмотрим каждый признак в отдельности.

2.3.1 Непредоставление земельного участка в установленном законом порядке

Гражданский кодекс РФ требует, чтобы земельный участок был не отведенным и притом не отведенным именно для целей строительства.

Закон поставил это требование на первое место, учитывая, что в условиях аграрной реформы, происходящей в России, следует принимать специальные меры для предотвращения явлений анархии в сфере застройки земли. Закон требует, чтобы отвод земельного участка для целей строительства был совершен "в порядке, установленном законом и иными правовыми актами", не конкретизируя соответствующие источники права. Это вполне обоснованно, так как они весьма многообразны и будут изменяться в условиях продолжающейся земельной реформы.

На сегодняшний день основным источником в области земельно-правовых отношений является Земельный кодекс РФ. Граждане имеют право на приобретение земельных участков в частную собственность и предоставление их для индивидуального жилищного строительства (ст.ст. 15, 31, 32, 37, 40 ЗК РФ). Земельным кодексом РФ также регулируются порядок приобретения права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (ст.ст. 28-33), порядок отнесения земель к категориям, перевод их из одной категории в другую (ст.ст. 7-8).

Отвод земельного участка подтверждают правоустанавливающие документы (постановление главы местного образования, договор с кадастровым планом участка), а также доказательства выделения участка в натуре (акт приемки-передачи межевых знаков). Различные письменные обещания, заверения о предоставлении участка в будущем, даже исходящие от уполномоченных государственных органов, проекты договоров и постановлений не могут служить доказательством предоставления земельного участка в установленном порядке.

Закон не содержит категорического указания на вид правового режима и период (временно или постоянно) предоставления земельного участка. Единственным условием его предоставления является - установленный законом и иными правовыми актами порядок.

Так, постановлением администрации города юридическому лицу был предоставлен земельный участок в аренду на пять лет из земель городской застройки для эксплуатации пристройки к существующему двухэтажному зданию столовой. Предоставление земельного участка лицу, осуществляющему постройку, не в собственность и на короткое время не является основанием для признания постройки самовольной. В итоге, за юридическим лицом было признано право собственности на пристройку.

Но судебная практика по данному вопросу различна. В кассационной инстанции подтверждается следующая позиция нижестоящих судов. Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ не предусмотрено признание права собственности на самовольную постройку, если участок земли, на котором она возведена, находится у лица, осуществившего постройку, в аренде. Суд посчитал, что в деле отсутствуют доказательства того, что участок земли был предоставлен истцу в установленном порядке в соответствии с требованиями ст.ст. 28-32 Земельного кодекса РФ под возведенную им постройку. Поэтому, не было оснований для признания за предпринимателем К. права собственности на самовольную постройку.

На наш взгляд, первая позиция суда отражает основные начала гражданских правоотношений в большей мере, является верной. Тем более, арендатор, на законных основаниях владея земельным участком, имеет право предъявлять иск о сносе самовольной постройки. По делу А51-2405/03-23-49 Приморским краевым судом данные требования были удовлетворены. Закон в отношении арендаторов каких-либо ограничений не устанавливает. Поэтому, нецелесообразно наделять арендатора различными полномочиями в правоотношениях, связанных с самовольным строительством.

Выделение и последующее использование земельных участков должно носить строго целевой характер. Если земельный участок был отведен под благоустройство без права возведения на нем каких-либо капитальных строений или для сельскохозяйственного производства, то созданная на нем постройка будет считаться самовольной. Таковой же будет считаться и постройка административного здания на земельном участке, выделенном под строительство другого недвижимого объекта - жилого дома.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12