Еще одна особенность возникновения прав на землю уже отмечалась ранее - имеется в виду, что во многих случаях возникновение прав на земельные участки зависит не от одного юридического факта (только административного акта или только от договора), а от определенной совокупности юридических фактов - сложного юридического состава.

В связи с тем, что долгое время земля предоставлялась в административном порядке и использовались такие термины, как "предоставление", "выделение" земель, это нашло отражение в многочисленных нормативных правовых актах, регулирующих земельные правоотношения (заметим, не все они отменены или отредактированы). Достаточно привести пример из ЗК РФ, где в ст. 29, 30, 33 и других статьях говорится именно о "предоставлении" земель. Поскольку данное слово в ЗК РФ часто используется без указания на существо возникающих правоотношений, без указания на возникающий у приобретателя правовой титул, это вызывает путаницу в толковании содержания взаимоотношений. Права зависят не от того, что земля предоставлена, а от того, на каких именно основаниях она получена, каков титул обладания землей.

Следует согласиться, что слово "предоставление" целесообразно применять только при административном порядке передачи земельного участка государственным органом в бессрочное (постоянное) пользование.

Но какое значение имеют для последующих договорных отношений административные акты (обычно это постановления соответствующей администрации) о предоставлении земли в пользование или аренду?

Данная проблема заслуживает отдельного исследования, но и сейчас можно отметить ряд важных обстоятельств.

Во-первых, следует учитывать складывающуюся судебно-арбитражную практику, которая исходит из того, что само по себе обладание документом, фиксирующим те или иные права на землю, не является правоустанавливающим. "Предоставление земельных участков производится на основании решений соответствующих органов власти или органов местного самоуправления". Ясно также, что это положение распространяется только на случаи, когда земельный участок предоставляется из земель публичных образований.

Во-вторых, надо различать собственно административный акт о предоставлении земельного участка и договор, оформляющий определенное взаимодействие сторон, включая публичное образование. При этом в одних случаях договор обязателен, а в других его может и не быть.

В-третьих, целесообразна унификация порядка предоставления земли. В настоящее время такого общего порядка нет, предоставление земель (т.е. административное основание будущих гражданско-правовых отношений) производится различно для разных ситуаций. Для этого достаточно сравнить порядок предоставления земель в ст. 31 - 32, 34 и др. ЗК РФ, ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" Об особо охраняемых природных территориях [Текст]: [Федеральный закон № 33-ФЗ, принят 14.03.1995 г., по состоянию на 30.12.2008] // Собрание законодательства РФ. - 1995. - № 12. - Ст. 1024., в п. 2 ст. 81 ЗК и ФЗ от 15 апреля 1998 г. (в последнем случае - для ведения садоводства и огородничества).

Особый порядок предоставления земель установлен и в некоторых других случаях Об утверждении Положения о порядке формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, и режиме его использования [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 667, от 08.06.1996 г.] // Собрание законодательства РФ. - 1996. - № 25. - Ст. 3023.. Если с необходимостью предусматривать определенные особенности для предоставления некоторых земель еще можно согласиться, то вряд ли следует признать нормальной сегодняшнюю пестроту регламентации порядка предоставления земель в целом.

В-четвертых, было бы правильно исходить из того, что сами по себе недостатки административных актов (неправильное оформление, подписание с нарушением процедур и этапов, подписание не тем должностным лицом, которое уполномочено, и пр.) не должны приводить к ничтожности соответствующей сделки (ст. 168 ГК РФ). Такие сделки, полагаем, было бы правильно считать оспоримыми (действующими до соответствующего решения суда), поскольку нельзя дефекты деятельности одной из сторон сделки перекладывать на другую.

Публичные образования в подобных случаях следует рассматривать как участников гражданских правоотношений (гл. 5 ГК РФ), у них отличается прежде всего порядок формирования воли и волеизъявления. В частности, надо учитывать, что за публичные образования действуют их органы (ст. 124 - 125 ГК РФ); при этом компетенция данных органов различна: если одни из них принимают решение о вступлении в гражданские правоотношения (в том числе о "предоставлении" земли), то договоры аренды от имени публичного образования заключают другие. В связи с этим акты о предоставлении земли, указываемые Земельным кодексом, лишены исключительно публично-правового (административного) значения Грось Л. Участие публично-правовых образований в отношениях собственности: гражданско-правовые проблемы [Текст] // Хозяйство и право. - 2000. - № 5. - С. 34..

Учитывая изложенное, акты предоставления земельных участков, принимаемые соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления, правильно было бы вообще не именовать административными актами.

В-пятых, само по себе решение о предоставлении земельного участка (при необходимости сложного юридического состава) не может заменить соответствующий договор.

В-шестых, отказ от прав из договора (например, при отказе от аренды участка) по общему правилу не может прекратить действие соответствующего административного акта.

Не относятся к актам о предоставлении земли акты государственной регистрации прав на землю, хотя они, безусловно, имеют административно-правовую природу. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество (и сделок с ним) есть лишь система "укрепления", "фиксации" соответствующих прав; она лишь определяет момент возникновения этих прав, но не вызывает их, не служит основанием для их появления.

Не являются актами, определяющими оборот земли, и акты перерегистрации прав на землю. Действующим ЗК РФ предусмотрена перерегистрация (в собственность) земельного участка, ранее выделенного бесплатно в пользование гражданина или предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения (ст. 20 и 21); в постоянное (бессрочное пользование) земельные участки выделяются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование или в пожизненное наследуемое владение не предоставляются, однако эти права, возникшие у граждан (а в отношении права постоянного пользования - и у юридических лиц) до введения в действие Земельного кодекса, сохраняются. Согласно п. 5 ст. 20 ЗК РФ граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пользовании земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм, помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается. Аналогичная норма закреплена в п. 3 ст. 21 ЗК РФ относительно приобретения в собственность участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении граждан.

Действующий ЗК РФ ограничил сферу применения права постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ). В результате оказалось блокированным предусмотренное ст. 271 ГК РФ правило о том, что если собственник имеет здание, сооружение на земельном участке, принадлежащем на праве государственной или муниципальной собственности, то он имеет именно такое правомочие (т.е. право постоянного (бессрочного) пользования). Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено применение ряда положений земельного законодательства, касающихся реализации прав на землю. Так, юридические лица, которым земельные участки были предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования до вступления в силу ЗК РФ, имеют право получить их в аренду или в собственность вне зависимости от целей предоставления участка (п. 1). Что же касается граждан, имеющих земельные участки на этом же праве, то они имеют право приобрести их однократно бесплатно в собственность. При этом граждане, имеющие статус предпринимателей без образования юридического лица, не вправе получить такие участки бесплатно (п. 3); логика проста - в соответствии со ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила, регулирующие деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.

Если же лицо не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования в силу п. 1 ст. 20 ЗК РФ, а право собственности на здание (строение) перешло к нему после введения в действие ЗК РФ, такое лицо до 1 января 2006 г. должно (по своему выбору) переоформить названное право на право аренды земельного участка или же приобрести его в собственность (п. 12).

Случаи, когда земельный участок предоставляется гражданам в собственность бесплатно (п. 5 ст. 20, п. 3 ст. 21 ЗК РФ), не основаны на гражданско-правовых сделках, лишены товарно-денежного характера и к ним не могут применяться общие гражданско-правовые нормы о сделках.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11