Обращение к закону дает основание для вывода, что в ГК РФ о моменте прекращения права собственности упоминается дважды: в ст.236 и ст. 237 ГК РФ. Статья 236 ГК РФ говорит о случаях отказа от права собственности и о том, что сам по себе отказ от данного субъективного права не влечет его прекращения. Момент прекращения права собственности законодатель в этом случае связывает с приобретением права собственности на эту вещь другим лицом.

Статья 237 ГК РФ регулирует этот вопрос применительно к процедуре обращения взыскания на имущество собственника по его долгам и обязательствам и устанавливает, что право собственности на имущество прекращается в этом случае с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому оно переходит.

Как известно, способы возникновения субъективного права собственности, этими двумя случаями не исчерпываются, а нормативное регулирование момента прекращения права собственности в других правоотношениях отсутствует. Не определено законодателем и понятие "приобретение права собственности". Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. Гришаева С.П., Эрделевского А.М. - М. Юрайт. 2006. - С. 199..

Судебная практика по данному вопросу складывается под влиянием положений, сформулированных в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Этим постановлением судам рекомендовано исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться имуществом, поскольку право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Однако продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его исполнение Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 10. - С. 18..

Приверженцы занятой позиции считают, что покупатель в этом случае не имеет юридической возможности распоряжения, так как его право не подтверждено документально, а продавец лишен осуществления правомочий фактически, поскольку имущество уже передано покупателю Трикоз Е.Н. Право собственности: гарантии, угрозы, борьбы // Законодательство и экономика. - 2005. - № 12. - С. 24.. Из этого вытекает, что если недвижимость еще не передана, то продавец, стало быть, имеет возможность распоряжения имуществом, несмотря на то, что обременил себя, юридически связал необходимостью исполнения обязательства из договора. Вместе с тем, следуя логике, надо бы сделать вывод о том, что и в этом случае продавец не может ни фактически, ни юридически совершать действия по передаче данного объекта в собственность другому лицу, поскольку подобные действия нельзя расценить как правомерные. Но если допустить, что право собственности в приведенном примере сохраняется за продавцом, то на каком основании оно ограничивается так, что продавец не в состоянии его осуществлять, и, более того, даже обязан нести ответственность за осуществление составляющих его правомочий.

Как представляется, проблема подлежит решению иначе: субъективное право собственности не сохраняется за продавцом, а прекращается и определенный промежуток времени не существует для того, чтобы быть установленным вновь, но уже у покупателя.

Известно, что субъективное право называется так потому, что оно принадлежит конкретному субъекту. Вместе с тем, субъективные права в совокупности с противостоящими им обязанностями составляют юридическое содержание правоотношения. Если рассматривать куплю-продажу как гражданское правоотношение, ведущее к возникновению права собственности покупателя, то с таким же успехом его можно охарактеризовать как правоотношение, лежащее в основе прекращения права собственности продавца. Более того, именно прекращением права собственности у продавца и обусловлено возникновение права собственности покупателя. Этот вывод предопределен тем, что содержание обязательственного правоотношения, возникающего на основании договора купли-продажи недвижимости, составляют права и обязанности его участников, направленные на то, чтобы продавец передал покупателю недвижимость и совершил действия, необходимые для возникновения права собственности у покупателя. В том случае, если одна из сторон договора уклоняется от совершения положенного, закон в п.3 ст.551 ГК РФ, содержат легально определенную процедуру, подлежащую применению для того, чтобы процесс приобретения права собственности завершился его возникновением. Закон последователен, поскольку "для того чтобы соответствующий интерес мог быть удовлетворен, управомоченный должен иметь возможность распоряжаться не только своими действиями, но и чужими действиями противоположной стороны, которые он сам совершить не в состоянии" Власова Л.В. Структура субъективного гражданского права. - СПб. Юридический центр Пресс. 2002. - С.8., но которые оказываются необходимыми в данном случае в процессе присвоения социального блага. Иначе нельзя, поскольку факт подписания договора не может считаться юридически безразличным явлением, - заключенный договор порождает права и обязанности сторон, подлежащие исполнению под страхом принуждения через суд.

При этом продавец, являясь обладателем субъективного права собственности, состоя в вещном правоотношении и имея в числе обязанных всех иных лиц, с одним из них вступает в относительное обязательственное правоотношение, возлагая на себя долг и обязываясь действовать в целях его сложения. Тем самым, продавцу одновременно принадлежит и субъективное право собственности, и обязанность действовать так, чтобы оно прекратилось. Безусловно, что такое положение сохраняется определенный временной промежуток, более того, и в этом промежутке не остается неизменным. В этом случае субъекты вещного и обязательственного правоотношений, с одной стороны, действуют каждый внутри своей собственной системы, с другой стороны, - динамика каждого из этих правоотношений взаимообусловлена развитием другого, субъекты же их находятся в состоянии связанности взаимными правами и обязанностями одновременно в обоих правоотношениях.

Итак, договор как юридический факт служит основанием возникновения определенной совокупности субъективных гражданских прав и правовых обязанностей, характерных для каждого отдельно взятого обязательственного правоотношения. Стороны гражданского обязательственного правоотношения, возникающего на основании купли-продажи, связаны состоянием принадлежности субъективных гражданских прав продавца и покупателя. Данная юридическая связь, развиваясь, реализуясь в действиях сторон на согласованных ими условиях, ведет к тому, что покупатель становится собственником приобретаемого имущества, в то время как субъективное право собственности продавца на отчуждаемое им имущество прекращается. В основании права собственности продавца, безусловно, лежит договор купли-продажи, но договор не как юридический факт, породивший договорное правоотношение, а договор как собственно гражданское правоотношение, реализация которого происходит через осуществление субъективных гражданских прав и исполнение правовых обязанностей.

Поэтому следует сделать вывод о том, что при продаже недвижимости, продавец, заключая сделку, обременяет свое право собственности обязательством прекратить его для того, чтобы оно возникло у покупателя. В силу этого продавец обязан:

- передать недвижимость покупателю;

- совершить действия, необходимые для регистрации права собственности за покупателем.

И к тем и другим действиям продавец может быть понужден через суд, как к исполнению договорной обязанности, а собственником имущества он остается до тех пор, пока в состоянии по своему усмотрению осуществлять действия собственника. Эти действия представляют собой правомочия, составляющие содержание субъективного гражданского права собственности.

Следовательно, при исполнении сделок по отчуждению имущества на праве собственности, субъективное право собственности отчуждателя имущества прекращается, и возникает субъективное право собственности приобретателя. При совершении сделок с недвижимостью момент прекращения права собственности у одного участника гражданского правоотношения (отчуждателя) и момент возникновения права собственности у другого (приобретателя) не совпадают: право собственности продавца прекращается в тот момент, когда им исполнены договорные обязанности по передаче имущества, и, стало быть, собственность как объект его субъективного права более не существует. Покупатель, обладая имуществом как объектом субъективного права собственности, возможным к возникновению, обязан для этого обратиться за соответствующим актом к органам публичной власти. Продавец при этом связан обязанностью оказать покупателю необходимое содействие, поскольку "условием возникновения права собственности у приобретателя и прекращения его у отчуждателя должны быть признана передача вещи приобретателю" Рахмилович В.А. О праве собственности на вещь, отчужденную неуправомоченным лицом добросовестному приобретателю (к вопрос) о приобретении права от неуправомоченного лица) // Проблемы современного гражданскою права: Сборник статей. - М. Городец. 2000. - С. 134-135..

Учитывая положения ст.556 ГК РФ, предусматривающей, что передача недвижимости подлежит подтверждению подписанием передаточного акта, следует различать действия по передаче имущества и подписание передаточного акта. Это необходимо потому, что элементом сложного юридического состава, лежащего в основании возникновения права собственности покупателя является передача собственности, т.е. поступление ее в титульное обладание (держание) приобретателя. Тогда как подписание акта сторонами договора купли-продажи есть не что иное, как оформление действий сторон, очевидно свидетельствующее факт состоявшейся передачи. И в том случае, когда акт передачи стороны подписали, а имущество не передали, следует сделать вывод о том, что действия по оформлению передачи имущества, которая фактически не состоялась, не могут быть положены в основание возникновения права собственности покупателя. А если подобный акт все же положен в основу возникновения права собственности и оно зарегистрировано, следует признавать факт возникновения права собственности несостоявшимся, а свидетельство, выданное в подтверждение права собственности, недействительным.

В случае передачи недвижимого имущества во исполнение договорной обязанности, возникшей на законном основании, покупатель, приняв имущество, становится его титульным владельцем. Титульное владение покупателя следует определить как правовое состояние субъекта в рамках гражданского договорного правоотношения, поскольку:

- основаниями возникновения данного состояния служат юридические факты - заключение договора, исполнение договорной обязанности Чеговадзе Л.A. Гражданско-правовое значение распоряжения объектом права// Вестник Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа. - 2004. - №2. - С. 25.;

- передача имущества во владение порождает ряд правовых последствий, поскольку представляет собой исполнение основной обязанности продавца;

- состояние владения имуществом необходимо в целях порождения состояния правообладания этим имуществом, и в этом смысле оно является предпосылкой субъективного гражданского права собственности Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное) / Под ред. Садикова О.Н. - М. Инфра-М. 2005. - С. 290..

Исходя из этого, следует вывод о том, что передача имущества во исполнение договорной обязанности продавца - это акт распоряжения собственностью как объектом субъективного гражданского права собственности. Акт распоряжения объектом влечет за собой "отчуждение" объекта от продавца и поступление его в фактическое обладание покупателя. С момента передачи имущества у продавца наблюдается невозможность осуществления субъективного права собственности, возникшая по его собственной воле. При нормальном развитии гражданского правоотношения закон не предусматривает возможности воссоединения субъективного права собственности продавца с объектом, поступившим во владение покупателя, не предоставляет оснований для его отобрания у покупателя и возврата продавцу. В связи с тем, что субъективное право собственности неосуществимо из-за отсутствия объекта и не способно к воссоединению с объектом, следует признать, что субъективное право собственности продавца прекращается в тот момент, когда он по своей воле исполняет добровольно возложенную на себя договорную обязанность по передаче имущества покупателю. Прекращение права собственности продавца является одним из оснований приобретения права собственности покупателя.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12