II.

После краткого обзора тех разноречивых ответов, которые получает в западноевропейском праве вопрос о юридическом положении зданий, стоящих на чужой земле, приходится теперь обратиться к русской правовой жизни, где также встречается подобное дробление права собственности между землевладельцем и строителем.

В законодательстве Московского государства мы находим постановления, вряд ли заимствованные из западнорусского права В литовском статутe 1858 г. Разд. III, арт. 30, § 4 приводится случай, где, наоборот, строитель поставлен в худшее положение., в которых обнаруживается стремление охранять постройки, возведенные на земле, переходящей потом к новому хозяину; последний по Уложению 1049 г. Гл. XVII ст. 27. обязан при выкупе уплатить строителю полную стоимость постройки, и такое же правило встречается позднее, по поводу возвращения участка из незаконного владения Ук. 9 апреля 1684 г. (П. С. 3. 1087).. Эти постановления свидетельствуют о желании законодателя удержать владельца от бесполезного разрушения построенного и вместе с тем провозглашают право вотчинника на поверхность земли. В начале ХVШ века дома сливаются со всеми остальными категориями поземельных прав под общее название недвижимого имущества; и отмена Указа о единонаследии уже не в состоянии была поколебать См. однако следы некоторых сомнений присутственных мест относительно принадлежания дворов к категории недвижимого имущества в ук. 11 апреля и 29 ноября 1762 г. (П. С. 3. 11511 и 11715). результат, давно подготовленный предшествующим развитием. В истории нашей собственности ХVШ веке означает применение романистических взглядов к явлениям поземельного права, а в сфере специально здесь рассматриваемого вопроса это стремление обнаруживается в попытках законодателя устранить ограничения собственности, которые вытекают из стечения прав двух лиц на один застроенный участок. Межевая инструкция Екатерины II от 25 Мая 1766 г., столь способствовавшая упорядочению и укреплению наших поземельных отношений, изобилует постановлениями, имеющими целью положить конец раздвоению права собственности между зданием и землею; но консолидация происходит здесь не в пользу хозяина участка, а в пользу строителя или его преемника. Государство предписывает сему последнему уплатить первому то, что стоит земля под зданием, и таким образом получается один собственник почвы и ее поверхности Межевая инструкция 25 мая 1766 г. (12659) глава VIII, § 11; глава XXIII § 9; XXV §§ 15, 16, 18, 20; гл. XXVII, §§ 3, 4.--Инструкция землемерам 13 февраля 1766 г. (12570); указ 27 марта 1769 г. (13275).. Здесь законодатель опять-таки руководствуется ценностью построек и сравнительной дешевизной, а также изобилием земли, в большинстве названных случаев, казенной. Но эти мероприятия Межевой Инструкции носят временный и чрезвычайный характер: на будущие годы застроения чужой земли вовсе возбраняется Там, где государство поощряет строительное дело, оно отводит застроенный участок в собственность строителю и отнимает его только тогда, когда обещанное здание не будет воздвигнуто. См. ук. 24 июня 1803 (20816) III 6 п. I; 29 июня 1808 (23173) п. 1--4., а это значит, что если тем не менее обнаружится случай возведения постройки на чужой земле без разрешения хозяина участка, строитель должен подчиняться праву сего последнего и допустить применение правила „superficies solo cedit См. Межевая Инструкция 25 мая 1766 г. (12659) гл. V11I, § 16. Исключение сделано для кирпичных заводов в § 15.. Принцип этот выражается весьма ясно в нашем Своде законов 1832 г. и можно только жалеть, что ст. 364 (По изданию 1842 г., ст. 529). „Кто без всякого правильного укрепления завладел чужою землею и оную застроил, тот лишается вместе с землею и заведенного им строения в пользу законного владельца без всякого вознаграждения". О засеве говорит ст. 370 (536 по изд. 1842). не была уже воспроизведена в I ч. Х тома после 1842 г., хотя нынешняя ст. 386 не дозволяет сомневаться, что по общему правилу в русском праве собственник земли является собственником надстроенных См. еще ст. 611, 1 ч., Х т. (по изд. 1900 г.). зданий, причем незаконному владельцу дается теперь, в отличие от Свода 1832 г., jus tollendi Ст. 622, 628, 1 ч., Х т., по изд. 1900 г. До какой степени у нас принцип „Superficies solo cedit" препятствует установлению поэтажной собственности, трудно сказать. Наш Х том в ст. 394 не приводит домов в числе нераздельных имуществ, и Сенат разрешал установление отдельной собственности на подвал под лавкой. См. реш. 1869 г., № 10..

Но, невзирая на стремление законодателя устранить возможность конфликтов, и в XIX веке встречаются многочисленные случаи стечения двух прав на застроенный участок. Так напр., до 1861 г. дома, построенные государственными крестьянами на казенных землях, считались недвижимостями Это вытекает из ст. 319 Устава о благоустройстве в казенных селениях т. XII, ч. 2; см. по этому поводу Победоносцев, Курс гражд. права (2-е изд.) I стр. 32 и Сенат, решение гражд. Деп. 1870 г. № 669., когда они продавались не на снос На этот счет см. ст. 2184, 2 ч., Х тома (по изд. 1857 г.)., а из этого нельзя было вывести, что земля под домами переставала принадлежать государству, так что здесь получалась двойственность прав; но с другой стороны, когда эти же участки отдавались под выстройку лицам других сословий без надлежащего разрешения правительства, суды отказывались признавать эти здания собственностью строителей, и тогда принцип приращения, выраженный в выше (стр. 32) приведенной ст. 386, а также и в ст. 424, считающих здания принадлежностями земли, одерживал верх См. Пестржецкий, о строениях воздвигнутых на общественных землях, Журн. Гражд. и Угол. права 1872. кн. 5, стр. §61..

При прекращении крепостной зависимости пришлось упорядочить давно уже сложившиеся отношения и устранять то, что шло в разрез с новыми начертаниями: крестьянские постройки или мельницы, построенные на помещичьей земле и оказавшияся вне мирской земли после отведения надела, не должны были оставаться в таком неопределенном положении, и закон предложил крестьянам выкупить землю; в противном случае помещик по истечении известного времени имел право снести постройку Положение о Великорус. крестьянах (по прод. 1863 г.) ст. 91, местное Малороссийское положение ст. 85.. Теперь после обязательного перехода на выкупные платежи возможность этих коллизий на почве крепостного права исчезла и крестьянские постройки считаются составной частью двора Особое приложение к IX т. изд. 1902 г. IV ст. 12, 13, 74. 75, 99. 146, 198. Ср. решение гражд. кас. Деп. 1896 г., № 102.. Вопрос о праве собственности на них связан с решением другого: кто собственник двора? Если субъектом будет признана семья, то и здание разделит участь земли. Если же двор должен быть признан собственностью общества, то семья будет иметь на землю и на здания лишь право потомственного пользования Проект положения о надельных землях (1904) ст. 5, 155.. Так, по крайней меpе, решают вопрос по отношению к крестьянам, живущим в общинном землевладении, составители нового „Проекта по пересмотру крестьянского законодательства”. Вообще нужно заметить, что у нас, как ни старались иногда обойтись без jura in re aliena, на практике приходится неизбежно считаться с этими видами пользовладения. Убедительным подтверждением этой мысли служит чиншевое право, которое продолжает жить и развиваться в России, несмотря на все стремления искоренить или, по крайней мере, локализировать его Характерно в этом отношении решение Сената от 3 марта 1904 (Журн. Мин. юстиции 1904, .№ 4, стр. 149 сл.).. При городских чиншевых отношениях чиншевик строит дом, или владеет им, конечно на чужой земле; и если считать, что он по нашим современным правовым воззрениям, в отличие от римского эмфитевта, может быть назван именно собственником здания В циркуляре Министра Юстиции от 12 ноября 1898 г. за № 30317 права чиншевика на строение названо "собственностью"., то этим самым однако еще не решается вопрос о характере такой собственности: раз юридическая связь с землею порвана, здание может быть произвольно признано движимостью или недвижимостью.

Значение названного вопроса обостряется при переходе чиншевого права от одного чиншевика к другому. Когда в Западном крае действовал Литовский Статут, то эти переходы могли совершаться и домашним порядком Ср. Положение о земельном устройстве чиншевиков 1886 г. (Особое прил. к IX тому XXV) ст. 8.. После введения там I ч. Х тома, статья 594 (по изд. 1842 г., а по изд. 1887 г. в прил. к ст. 708 § 18), в которой перечисляются акты совершаемые крепостным порядком, могла бы означать необходимость крепостного обряда для таких сделок, уже потому, что оброчные содержатели, имеющие потомственное право пользования на городских Устав о городском и сельском хозяйстве. (Свод 1857 г. т. XII ч. 2) ст. 43 п. 3 и ст. 108 п. 31. и казенных землях Устав о пошлинах (Т. V Свода по изд. 1903 г.) ст. 237. подлежат взиманию крепостных пошлин при отчуждении своего права. Но для чиншевиков во владельческих городах и местечках с 1828 г. Зак. 31 мая 1828 (2071) п. 16 и 17. была введена особая льгота, избавившая их от сборов, связанных с крепостным порядком. Это узаконение, образовавшее нынешнее примечание 1 к статье 243 Устава о пошлинах, так редактировано „В западных губерниях во владельческих городах и местечках с владельцев домов и других строений, если с сим владением не соединено или не переуступается право собственности на землю, на которой находится строение, не потребуется кроме условий помещиком утвержденных других каких либо крепостных актов, и при продаже означенных домов и строений или переходе иным образом к другому лицу не взыскивается пошлин". По мнению Змирлова (Журнал Гражд. и Уг. Права 1881 г. кн 3. Заметки стр. 84), здесь продавец освобождается от представления купчих в доказательство своего права, но не сказано, что сам акт продажи может заключаться домашним порядком. См. однако Победоносцев, Курс (изд. 4-е) I стр. 34., что из него можно вывести освобождение не только от пошлин, но и от всех формальностей, образующих крепостной порядок и установленных для перенесения прав на недвижимость. Однако там не сказано, что названная форма недоступна вообще сторонам, если они пожелают облечь свое соглашение в крепостной акт См. Маттель. Журнал Гражд. и Угол. Права 1886 г. № 4, заметки стр. 8., и присутственные места старого типа См. решение общего собрания Сената 19 июня 1857 г. (Сборник решений Правительствующего Сената I № 570). допускали, как нам известно, coсвершение купчих крепостей, содержащих перенесение чиншевого права. Однако с введением судебной реформы в Западном крае произошла и в этом отношении перемена Ср. Маттель, там же; впрочем встречаются и исключения, среди которых нужно упомянуть о циркулярном распоряжении Луцкого суда нотариусам (Суд. Газета 1884 г. № 39 стр. 10), где предписывается крепостная форма, но без пошлин крепостных.: суды и нотариусы стали толковать вышеприведенную статью в смысле безусловного запрещения отчуждения чиншевых построек крепостным порядком, а из этого уже неизбежно вытекало, что такие постройки приравнивались к имуществу движимому, отчуждаемому домашним порядком или нотариальным, но без утверждения старшим нотариусом. Однако подобное воззрение шло в разрез с общим духом нашего обновленного законодательства, в котором Устав гражданского судопроизводства определяет для спора о чиншевом праве подсудность недвижимого имущества Прил. к ст. 1400 У. Г. С. II п. 2.; и неудивительно потому, что Сенат, проводя этот последний принцип, старался одновременно противодействовать практике, допускающей отнесение чиншевых построек к категории движимого имущества См., напр., решение 1877 г. № 112.. Но Сенату не удалось удержаться на этой вполне правильной и целесообразной точке зрения Ср. последнее решение в этом смысле в 1892 г. № 111.: в последних его двух решениях обнаруживается, что вышеуказанное направление практики восторжествовало и в Верховном суде.

В одном из этих решений Сенат, по отношению к чиншевикам Привислинского края 1901 г. № 12; см. по этому поводу заметку Cap. в Журн. Мин. Юстици 1903 г. № 1 и толкование, которое дается статье 203 Устава о пошлинах., признает только беспошлинность перехода, не касаясь самого порядка отчуждения, который по законам, действующим в округе Варшавской Судебной Палаты, должен быть признан тождественным с формой, там установленной для отчуждения недвижимого имущества См. Ипотечный устав 1818 г. ст. 43--45 и 52; ср. по этому поводу Дуткевич. Польское ипотечное право, стр. 256.. Но в губерниях, где применяется наше общегражданское право, вышеприведенная практика, к которой присоединился и Сенат 1899 г. № 26. в последнее время, сводится к тому, что строения городских чиншевиков, не тронутые законом 1886 г., продолжают обращаться, как вещи движимые: передача этого имущества совершается в форме домашнего письменного акта, являемого только к владельцу города или местечка; а для того, чтобы приобретатель чиншевого права считался одновременно собственником здания, пишется иногда купля-продажа на дом, как на материал, отдаваемый на снос; таким же образом совершается заклад, нередко облекаемый в форму условной купли Ср. Рабинович, Судебная Газета 1884 г. № 36 стр. 12, и Нейман, там же 1881 № 39 стр. 9; относительно жителей владельческих городов и местечек Бесарабии существуют особые правила, именно в смысле приравнения построек к движимому имуществу, IX том Свода, Прил. к ст. 322 (прим. II ст. 11). См. Раввич, Юридическая Газета 1874 № 42, стр. 2.. Понятно, что при этой обстановке названные чиншевики лишены настоящего реального кредита, и неудивительно, что государство нашло нужным прийти к ним на помощь, дозволяя земельным банкам выдавать ссуды под обеспечение чиншевых построек Высочайше утвержденное мнение Государственного Совета 26 мая 1897 г. (П. С. 3. 14153). „Министру Финансов предоставляется изменить уставы учреждений долгосрочного кредита по ходатайствам сих учреждений, в смысле разрешения им выдавать ссуды в городах под залог участков с строениями, находящимися у заемщиков во владении на праве потомственного бессрочного пользования и распоряжения за определенную и не подлежащую изменению плату или чинш...". Соответственно сему был изменен, напр., устав Киевского земельного Банка распоряжением Министра Финансов от 13 ноября 1898 г. (С. У. Р. 1899 ст. 123)., если заемщиком будет представлено залоговое свидетельство, составленное старшим нотариусом, на общих основаниях См. цирк. Мин. Юстиции от 12 ноября 1898 г. за № 30317: „п. 4 о выдаче залогового свидетельства старший нотариус делает отметку в крепостном реестре и сборнике запрещений''. Реестр в виду отсутствия особого листа для чиншевика больших услуг оказывать не может. Наоборот, алфавитный указатель к сборнику запретительных статей. (Прил. к ст. 154 п. 5 Пол. о Нот. части §§7--9) мог бы играть существенную роль., хотя и с некоторыми особенностями. Но Государственный Совет счел целесообразным разрешить эту выдачу только тем чиншевикам, которые прибрели свое право путем крепостей Устав Киевского земельного Банка § 10 (новая редакция). „Ссуды под залог имущества последнего рода... (чиншевиков) выдаются с соблюдением при том следующих условий: а) в залог не принимаются имущества, которые по свойству права владения и по месту нахождения самих имуществ могут быть отчуждаемы без совершения крепостных актов".: это весьма понятное предписание имеет целью охранить банк от принятия в залог строений, не принадлежащих чиншевикам-заемщикам См. мотивы Государственного Совета в выше приведенном циркуляре Министра Юстици.. Но так как громадное большинство чиншевиков владеет без всяких крепостей, оказанное благодушие рискует остаться мертвой буквой; и такое крупное практическое неудобство, подрывающее значение этого поземельного правоотношения, вытекает в сущности только из неправильного воззрения на чиншевую постройку, как на движимое имущество.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6