Земельный рынок

ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЫНОК

Сегодня можно констатировать, что процесс становления земель-ного рынка в России, особенно рынка земель сельскохозяйственного назначения, сталкивается с большими трудностями. Вялый спрос на земли данной категории, причем преимущественно на садово-огородные и дачные участки, необъяснимые колебания цен на одинаковые земельные участки, слабо выраженные тенденции и зависимость ры-ночной конъюнктуры и ценообразования от определяющих их усло-вий и факторов - вот далеко не полный перечень проблем, которые мешают развитию рыночного оборота сельскохозяйственных земель.

В числе мер, призванных исправить сложившееся положение, важ-ную роль играет создание полноценной правовой базы регулирования земельного рынка, в концепции которой должны быть учтены и ре-альная экономическая ситуация, и особенности земельных отноше-ний в переходной экономике. К сожалению, многие правовые нормы, регулирующие становление многоукладного земельного строя в на-шей стране, недостаточно глубоко экономически обоснованы. Типич-ной в этом отношении можно считать ситуацию и с Земельным ко-дексом - главным земельным законом России.

На своем заседании 14 июля текущего года Государственная дума РФ рассмотрела во втором чтении и приняла в дополнение к двум уже ранее принятым ею вариантам Земельного кодекса еще одну, третью его версию. Но данный документ по-прежнему вызывает много вопросов. Известно, что земля представляет собой "многоликий" фактор жизнеобеспечения общества. Авторы нынешнего варианта Земельного кодекса не отвергают такой "многоликости" содержания категории "земля", но фиксируют ее в "усеченном" виде. Ничего не говорится в нем о том, что земля - это "кладовая" полезных ископаемых и необ-ходимых для людей природных технологий, условие национально-этнической идентификации и государственного самоопределения.

Но это не главное. Авторы проекта Кодекса просто обязаны были определить правовой режим реализации комплекса отношений, возника-ющих по поводу земли во всех ее социоэкологических качествах. Следо-вало сформулировать правовые основы функционирования земельного фонда не только как товара, но и как природного тела, производствен-ного ресурса и технико-экономического фактора общественного вос-производственного процесса, причем с учетом специфики земель раз-ного функционального назначения и хозяйственного использования. К сожалению, кроме общих фраз и ни к чему не обязывающих ремарок, в принятом варианте Земельного кодекса каких-либо соответствующих конкретных правовых норм практически нет. Особенно это касается земель сельскохозяйственного назначения, правовой режим использо-вания которых требует жесткой юридической регламентации.

Характерно, что данный вариант Земельного кодекса содержит много норм, в разной форме разрешающих неконтролируемое приоб-ретение и использование земельных участков, снимающих какие-либо ограничения на изменение функционального назначения любой зе-мельной собственности. Именно с указанной целью Кодексом вводит-ся режим так называемого территориального зонирования (ст. 1, п. 9 и ст. 7, п. 2), кроме того, каждому муниципальному образованию пе-редается право устанавливать свои правила землепользования (ст. 11, п. 1). Как некую "уступку" противникам бесконтрольного из-менения функционального назначения земельных участков надо рас-ценивать правовую норму, содержащуюся в статье 1, п. 7. Согласно ей, изъятие и изменение функционального назначения земель ограничи-ваются или даже запрещаются для "ценных земель сельскохозяй-ственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объек-тов, земель, занятых объектами культурного наследия". И хотя авто-ры Кодекса заключают данную норму уверениями в том, что это по-ложение не следует трактовать "как отрицание или умаление значе-ния других категорий земель", вывод напрашивается один: для менее ценных земель такого рода действия не ограничиваются и тем более не запрещаются. Остается только гадать, кто, на каком основании п по каким критериям будет решать судьбу конкретного земельного участка, субъективно классифицируя его по абстрактной ценности?

Попытка снять разумные ограничения на сделки с землей и при этом уйти от контроля за использованием земельных ресурсов со сто-роны общественности проявляется и в том, что авторы Земельного кодекса замалчивают важнейшее положение Конституции РФ, соглас-но которому земля является общенародным достоянием. Ведь если зем-ля - лишь чье-то конкретное имущество (какого-то физического или юридического лица, в том числе и государства в лице уполномоченных им органов управления), то вполне можно пренебречь мнением обще-ства относительно осуществляемых с ней манипуляций. Не случайно в Кодексе земля настойчиво называется "недвижимым имуществом".

Серьезные возражения вызывает стремление "растворить" земель-ную собственность в искусственной форме "единого объекта недвижи-мости". В этом случае земля перестает существовать как самостоя-тельный объект управления, что открывает широкие возможности для злоупотреблений. К тому же в принятом проекте Земельного кодекса даже в общих чертах не прописаны регламент и обобщенные норма-тивы выделения такого рода "единых объектов".

Неудовлетворительно сформулирована статья 30, в которой идет речь о приобретении земельного .участка без предварительного согла-сования и с осуществлением его по инициативе заявителя. Практика передачи участков без согласования места размещения объекта на нем приведет к такому хаосу в застройке, особенно в городах, что потом что-либо исправить будет невозможно. Конечно, на дачах и садово-огородных участках согласовывать размещение дачного домика, может быть, и не требуется. Ио в случае строительства высотного здания по-добное согласование, очевидно, просто необходимо.

Важным представляется вопрос о том, когда следует оформлять право собственности на земельный участок - до постройки объекта или после его возведения? Вопрос принципиальный и требует одно-значного ответа. Если авторы - сторонники передачи участка в соб-ственность до строительства на нем объекта, тогда хотелось бы спро-сить, а как события будут разворачиваться дальше? Что, если заяви-тель окажется недобросовестным застройщиком? Обращаться в суд? Это может занять очень много времени, к тому же и результаты судеб-ного разбирательства могут быть непредсказуемыми.

Противоречиво сформулирована статья 16. В п. 1 говорится, что к землям государственной собственности не относятся земли муници-пальных образований. В то же время в п. 2 записано, что государствен-ная собственность на землю разграничивается на федеральную, субъек-тов Федерации и ... собственность муниципальных образований. Вы-зывает недоумение и п. 1 статьи 37. Если согласиться с его содержанием, то придется отказаться от сделок купли-продажи земли на огромной части территории страны минимум на 20-30 лет, то есть в течение срока, необходимого для повсеместного создания кадастровой системы. Важно уточнить права и обязанности иностранных граждан в сфере землевладения и землепользования в России. Сейчас в статье 15, п. 3 появилась запись о запрете на продажу земель иностранцам в приграничных районах и на некоторых других территориях, пере-чень которых устанавливается президентом РФ. Но речь здесь идет лишь об иностранных гражданах и ни слова не говорится об иност-ранных юридических лицах. Кроме того, получается, что на всех ос-тальных территориях закрепляется полное равенство прав россий-ских граждан и иностранцев. Но к каким социальным последствиям может привести такое необъяснимое лоббирование интересов иност-ранных претендентов на российское землепользование?

Авторы и сторонники данного варианта Земельного кодекса ус-покаивают взбудораженную общественность тем, что, хотя в предло-женной версии и снимается мораторий на куплю-продажу земель-ных участков, однако поводов для беспокойства нет, так как речь идет всего лишь о 2% территории страны.

Если быть точным, то земли городов и населенных пунктов, на куплю-прода-жу которых в новом Кодексе снимаются ограничения, составляли на начало 2000 г., по данным Госкомзема РФ1 (ныне Росзсмкадастра), всего 18,6 млн. га, или 1,1% .общей площади земельного фонда России. К этим землям добавляются еще 17,4 млн. га (около 1,0% всей территории страны) земель, занятых за чертой населенных пунктов предприятиями промышленности, транспорта, связи, радиовещания и т.п.

Итак, действительно, в оборот вводится всего 2,1% земельного фонда страны. Но что это за земли? Прежде всего отметим, что в городах и населенных пунктах застроенная часть составляет в сред-нем всего 16,6% их общей площади. К этой цифре следует добавить еще 10,1% территории населенных пунктов, отведенных под дороги, улицы, площади. Итого активно используемых земель в городах и поселениях насчитывается менее 30%. Остальное - не застроенная и не освоенная территория, включающая сельскохозяйственные угодья (47,8% общей площади городов и населенных пунктов), леса (9,6%), водные объекты, в том числе болота (5,4%).

Возникает вопрос: по каким ценам будут продаваться эти терри-тории, не оснащенные инженерными коммуникациями, не имеющие каких-либо объектов социальной инфраструктуры, оторванные от сло-жившихся центров социально-трудовой активности городского насе-ления? Ясно, что по демпинговым.

Кроме того, в составе застроенной части территории городов и насе-ленных пунктов 2/3 заняты ветхими зданиями и сооружениями; что касается капитальных построек, то определенная их часть должна быть выведена за пределы поселений из-за негативного воздействия на эколо-гию городской среды. Очевидно, и такие участки городской территории станут продаваться по бросовым ценам. Теперь представим себе, что эти земли будут скуплены за бесценок, а затем предложены реальным инвесторам за астрономические суммы. Рассчитывать в подобном случае на приток инвестиций в города и населенные пункты не приходится.

Слабость аргументации в защиту данного варианта Земельного кодекса просто поражает. В частности, .депутат Государственной думы РФ Б. Немцов считает, что с принятием кодекса будет положен конец разгулу так называемой "земельной" мафии, которая сегодня якобы продаст землю в престижных районах Московской области по цене до 20 тыс. долл. за 1 сотку. Но при чем здесь земли области, если в нем снимаются ограничения па куплю-продажу земель только городов н населенных пунктов? И откуда взялась цифра в 20 тыс. долл., если, по нашим многолетним наблюдениям, цена 1 сотки земли в Подмосковье не превышала 6 тыс. долл., при этом участок имел отличный подъезд и был оснащен' централизованным водопроводом, канализацией, теплоснабжением, электрическими и телефонными сетями? Напомним в данной связи, что аукцион по продаже городских земельных участков в г. Зеленограде, расположенном в Московской области, фактически провалился, поскольку па нем был куплен всего один участок, да и то иностранным инвестором. Что касается сельскохозяйственных земель, то приведем такой пример: в Самарской области па аукционной распродаже в 1999-2000 гг. за 1 га великолепной черноземной пашни платили от 150 до 200 руб.!

С точки зрения соответствия правовых норм экономическим реалиям следовало бы допустить свободную куплю-продажу город-ских земель лишь с учетом обновленных генеральных планов заст-ройки населенных пунктов при жестких правовых и экономичес-ких гарантиях неукоснительного выполнения обязательств, приня-тых покупателем городских земель по их регламентированному освое-нию. Такими гарантиями могут быть юридические нормы, пред-усматривающие серьезные наказания за умышленное нарушение принятых обязательств, начиная с конфискации участка без какой-либо компенсации понесенных затрат и заканчивая мерами уго-ловного наказания. Своего рода гарантией может служить и внесе-ние на специальный банковский счет претендующим на конкретным земельный участок инвестором определенной части (но не менее 30%) суммы, необходимой для освоения данного участка.

Проблема правового регулирования рыночного оборота сельско-хозяйственных земель имеет первостепенное значение. Для ее разре-шения предлагается принять отдельный закон. Здесь сразу возникает вопрос: какие земли будут охвачены его действием?

Формально речь идет о землях сельскохозяйственного назначе-ния (см. ст. 27, п. 6 Земельного кодекса). Но поскольку к последним отнесены "земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей" (ст. 77, п. 1), то как быть с 47,8% поселенческих территорий, которые являются сельскохозяйственными угодьями, в том числе используе-мыми для целей сельскохозяйственного производства? И не означа-ет ли это, что рано или поздно придется распространить особый режим оборота земель сельскохозяйственного назначения на земле-пользования расположенных в городской черте сельскохозяйствен-ных предприятий, блокируя тем самым и рыночные операции с зем-лей в самих городах и населенных пунктах?

Кроме того, целесообразно ли вводить особый правовой режим рыночного оборота сельскохозяйственных земель за пределами насе-ленных пунктов, если оборот земель последних будет регулировать-ся иными, более либеральными нормами? Причем они распростра-няются даже на отдельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями (ст. 27, п. 7). Ведь достаточно скупить все производ-ственные объекты или разваливающиеся деревни в целом, чтобы при-нудить их жителей отдать в собственность новоявленному "селяни-ну" и все принадлежащие им земельные участки. Тем более что де-ревня с принадлежащими ей землями, по новому Земельному кодек-су, - единый земельно-имущественный комплекс.

Страницы: 1, 2