Средства, уносимые новыми членами, крайне важны, они расширяют возможности торгового дома. Однако эти средства не принимали никоим образом участия в его создании, не поддерживали его в период становления и вложены были уже тогда, когда выгода приложения капитала становилась очевидной, а вкладчик практически ничем не рисковал, поэтому дифференциация доходов "товарищей" по величине и по времени их вкладов представляется справедливой и разумной.

Вместе с тем срок вступления в торговый дом нового "товарища" не влияет на ответственность, которую он разделяет в случае неудачи этого предприятия. Он наравне со всеми несет полную ответственность за все сделки, совершенные товариществом до него. Вышедший же по каким-либо причинам из товарищества предприниматель не освобождается от ответственности за сделки, совершенные торговым домом при его участии (и ранее, если этот предприниматель не являлся его учредителем).

Получившая весьма широкое распространение сфера предпринимательской деятельности, как торговое товарищество, или торговый дом, привлекала многих предпринимателей и возможностью получения прибыли на вложенный капитал, и конкретным характером, спецификой их труда.

Для прекращения деятельности торгового дома. Это происходило:

- по окончании времени действия торгового товарищества (конечно, если его деятельность была доходной, "товарищи" были вправе продлить существующий ранее договор) ;

- по общему согласию "товарищей";

- в случае смерти или ухода одного из "товарищей", если их было только два;

- при отсутствии интереса (вследствие низкой рентабельности, отдачи от совместной деятельности);

- по требованию властей или по несостоятельности (в результате банкротства).

Когда действие товарищества прекращалось, наступал особый процесс--ликвидация. Во время ликвидации уплачивались все долги торгового дома, взимались задолженности по существующим обязательствам, распродавалось имущество, производились внутренние расчеты между "товарищами", основанные на тех же принципах, что и распределение прибыли.

Суть особых взаимоотношений в товариществе, которое привлекает к сотрудничеству вкладчиков, доверяющих ему свои средства, и определяет само название -- "товарищество на вере". В остальном это товарищество подобно полному и обладает всеми привлекательными чертами, присущими товариществу вообще как сфере предпринимательской деятельности.

Торговый дом, построенный на фундаменте принципов товарищества, как следствие этого, обладает значительным капиталом, состоящим из капиталов "товарищей" и участников, вкладов, ссужаемых вкладчиками, а часто и из средств, образующихся путем продажи акций и облигаций, выпускаемых с целью расширения капитала.

Средства, которыми располагает торговое товарищество, позволяют ему заниматься не только и даже не столько торговлей, столько иного рода деятельностью. И не только позволяют, но и обязывают. Ведь риск всегда стремишься смягчить, а то и обойти, и уж тем более, если рискуешь огромным капиталом. Именно поэтому в деятельности торговых домов так много места уделяется сферам бизнеса, обслуживающим процесс торговли: изучению спроса и предложения, поиску продавцов и покупателей (даже тех, кто еще только намеревается что-то произвести, но уже думает, можно ли это продать, и тех, кто через какое-то время мог бы что-то купить), посреднической деятельности по заключению крупных финансовых сделок и т. п.

Все это требует значительных затрат на содержание -необходимого штата специалистов, на извлечение, обобщение, хранение и предоставление необходимой деловым людям информации, на многие другие нужды, которые, конечно же, потом окупаются.

Торговому дому сейчас уже необходимы и бизнесцентр, и павильон для демонстрации выставочных образцов продаваемой продукции, и помещения для деловых переговоров, может быть, и отель.

Может быть, и не столь существенно, из какого материала построено здание торгового дома: сложено ли оно из кирпичей или срублено без единого гвоздя из бревен, есть ли у торгового дома бизнес-клуб или нет, занимается ли он куплей-продажей товаров одной фирмы или контактирует в своей деятельности со многими. Суть в живучести этого вида бизнеса.

1.3 Стадии создания Торгового дома

I. Предварительная стадия

На предварительной стадии производятся следующие работы:

- составление предварительных концепций проекта;

- описание проекта и подготовка презентационных материалов для возможных участников проекта;

- составление сетевого графика работ.

II. Стадия исследования и анализа проекта

Цель: анализ наилучшего использования.

На данной стадии проводятся исследования, на основе анализа которых производится отбор функциональных компонентов Проекта по следующим критериям:

основные:

- соотношение "доходность / риск".

дополнительные:

- объем инвестирования;

- условия инвестирования;

- срок окупаемости;

- срок развития проекта.

Данная стадия подразделяется на следующие этапы:

1. Подбор вариантов возможного использования.

Определяются границы зоны обслуживания (или обосновывается список и характеристики целевых групп потребителей) и набор критериев для возможных участников проекта. Все последующие исследования и анализ осуществляются отдельно для каждого варианта возможного использования.

2. Анализ местоположения и оценка ресурсного качества участка.

Подвергаются изучению характеристики, связанные с местоположением Проекта, ресурсным качеством участка, особенностями прилегающей территории и зоны обслуживания, а именно:

- размер и конфигурация участка;

- ресурсное качество участка;

- характер застройки прилегающей территории;

- функциональные зоны города;

- расположение проекта относительно центра города и главных улиц;

- транспорт;

- пешеходные потоки.

В результате анализа этих характеристик по каждому варианту возможного использования рассчитываются:

- максимально-возможное количество потенциальных потребителей Проекта (рассчитывается в случаях, когда присутствует функция, нацеленная на обслуживание населения);

- агрегированный оценочный показатель Проекта.

Данный показатель позволяет судить о целесообразности размещения той или иной функциональной нагрузки в составе проекта.

3. Исследования потенциального спроса.

Для наиболее полного представления о величине и структуре потенциального спроса исследуются:

- в случаях если в составе проекта предусматривается функция, нацеленная на обслуживание населения:

- население, проживающее в зоне обслуживания ;

- основные типы потребителей, существующие в зоне обслуживания;

- состав расходов различных типов потребителей;

- спрос на различные виды товаров или услуг.

- в случаях если в составе проекта не предусматривается функция, нацеленная на обслуживание населения:

- характеристики спроса целевых групп потребителей.

4. Исследования конкурентной среды.

Для понимания конкурентной среды, изучению подвергаются:

- существующие конкурентные объекты и их влияние на Проект (оцениваются тип, характеристики и степень конкурентного влияния);

- уровни арендных ставок в конкурентных объектах, расположенных в зоне обслуживания Проекта или имеющих одни целевые группы потребителей.

5. Анализ наилучшего использования.

По завершению исследований (этапы 2-4) производится анализ данных с учетом их взаимного влияния, и рассчитываются качественные и финансовые показатели по каждому варианту возможного использования. На основе этих показателей по описанным выше критериям Девелопер совместно с заказчиком / инвестором, консультантами и, возможно, прочими участниками Проекта определяет вариант наилучшего использования.

Стадия разработки Проекта.

Цель: разработка архитектурного проекта, предпроектная проработка и определение финансовых характеристик Проекта.

На этой стадии ведутся переговоры с потенциальными инвесторами, арендаторами и прочими участниками Проекта, собираются письма о намерениях, заключаются предварительные соглашения или предварительные договоры.

Разработка проекта включает в себя следующие этапы:

1. Окончательная формулировка главной темы проекта.

Описываются основные функциональные компоненты Проекта, решаются вопросы позиционирования и дальнейшей маркетинговой стратегии. (Краткий ответ на вопрос "Что представляет собой Проект и каковы его перспективы").

2. Разработка концептуального плана.

На данном этапе формируются:

- функциональная композиция участка и отдельных объектов;

- схема внутренних потоков (вертикальных и горизонтальных коммуникаций);

- планировка участка;

- примерные поэтажные планы;

- основные требования и рекомендации, касающиеся архитектурных решений.

При этом, кроме функциональных компонентов принимаются во внимание следующие факторы:

- физические и прочие ограничения по размеру и форме архитектурных элементов;

- необходимое инженерное и техническое обеспечение;

- ограничения по циркуляции потоков;

- качество использования пространства;

- требования по общей комфортности Объекта и линии видимости.

3. Разработка функционального плана.

На этом этапе уточняются функциональная композиция и схема внутренних потоков, разрабатывается окончательные варианты плана участка и поэтажных планов, составляется техническое задание для архитектурного проекта и для проектировщика. При этом учитываются / задаются такие особенности как достопримечательности, отделка, интерьер.

4. Разработка архитектурного проекта.

Выполняется при участии лицензированной организации, выполняющей архитектурные работы.

5 Подготовка плана аренды.

На этом этапе, в процессе переговоров достигаются договоренности с главными арендаторами о сроках и условиях их участия в Проекте. На основе этих договоренностей (писем или протоколов о намерениях; предварительных договоров аренды) и функционального плана разрабатывается план аренды. План аренды отражает: конфигурацию арендуемых помещений; состав и расположение будущих арендаторов; ставки аренды на арендуемые помещения; условия участия арендаторов в проекте; условия окончательной отделки помещений; форму договоров аренды.

6. Расчет финансовых потоков.

Расчет финансовых потоков производится на основе плана аренды с учетом возможного изменения состава арендаторов. Расчет выполняется в трех вариантах: пессимистический, реалистический и оптимистический, - и может быть дополнен соответствующими комментариями и оценкой рисков.

7. Разработка бизнес-плана.

Его разработка основывается на проведенных на предыдущих этапах маркетинговых исследованиях, и должен включать в себя данные по:

- разработанной на предыдущих этапах концепции;

- анализу спроса и конкуренции (в т.ч. Прогнозам на среднесрочную и долгосрочную перспективу);

- архитектурным проработкам;

- плану аренды;

- участникам Проекта;

- экономике Проекта;

- оценке рисков;

- страхованию;

- юридическому обоснованию.

При этом, чем крупнее Проект и, чем известнее желаемые для Проекта инвесторы, тем выше требования к участникам Проекта, списку его арендаторов, консультационной и юридической фирмам.

В случае необходимости, на этом же этапе подбирается финансовый посредник, который, используя бизнес-план и юридическое заключение, за счет своего имени и связей осуществляет подбор инвесторов, согласование финансовой схемы и инвестиционных соглашений.

8. Составление и утверждение бюджета на IV стадию развития Проекта

Стадия реализация проекта

Цель: строительство/реконструкция Объекта, подготовка и сдача его в эксплуатацию.

Данная стадия разделяется на следующие этапы:

1. Проектирование и Согласования.

На этом этапе выполняется разработка проектной документации и согласования проекта в комитете по архитектуре и градостроительству, земельном комитете, СЭС, органах пожарного надзора и других.

Страницы: 1, 2, 3, 4