Основной объем продаж квартир на первичном рынке происходит накануне сдачи дома в эксплуатацию (за 3-4 месяца), в это время в продажу выбрасывается около 50% квартирного фонда. Однако по некоторым застройщикам (например, ОАО «Кемеровопромстрой») объекты продаются задолго до окончания периода строительства, без активного предложения квартир на рынке через существующую систему продаж. Квартиры в уже сданном доме могут с разной периодичностью появляться на рынке в течение 1 года по мере сбрасывания инвестиционных объектов компаниями, вложившими средства в покупку на ранних этапах строительства, либо получившими квартиры в качестве расчета за выполненные работы.

Следует отметить недостаток информации о предложении квартир от самих застройщиков. Часть компаний-застройщиков характеризуются закрытой политикой в области реализации квартир. Информацию о наличии предложения и стоимости можно получить только после личного обращения в отдел продаж и формирования запроса на требуемое жилье. Сайты с информацией об объектах и с описанием предлагаемых к продаже квартир отсутствуют минимум у половины компаний, буклеты с подробным описанием предлагаемых квартир также не вошли в повседневную практику, что косвенно является следствием дефицитности рынка.

Условия приобретения квартир практически одинаковы у всех застройщиков: первоначальный взнос в размере 30% и рассрочка платежа до момента сдачи дома в эксплуатацию. Квартиру в строящемся доме можно купить как у застройщика, так и у агентства через договор долевого участия. Более 50% квартир приобретается конечными покупателями через ипотеку накануне или после сдачи дома в эксплуатацию.

Если рассмотреть структуру предложения квартир на открытом первичном рынке по районам города, то лидером предложения является жилой район Южный - 58,18% от общего объема предложения.

Рис. Структура предложения квартир на первичном рынке в открытой продаже по районам города Кемерово на февраль 2008г. (по данным «Бизнес-Аналитик Групп»)

На район ФПК приходится 20,91% предложения квартир через открытые источники на первичном рынке жилья.

Предложение квартир в строящихся домах Рудничного района через открытые источники составило 14,55% от совокупной выборки.

Это объясняется тем, что продажи осуществляются непосредственно застройщиками, не занимающимися активным продвижением квартир на рынке, информацию о предложении и стоимости можно получить только после личного обращения в центры продаж.

Квартиры в Центральном, Ленинском районах также реализуются в основном застройщиками, поэтому доля их в совокупной выборке не велика.

По количеству комнат предложение по всем районам состоит на 49,55% из двухкомнатных квартир, по 22,97 % приходится на однокомнатные и трехкомнатные квартиры и 4,5% на многокомнатные квартиры.

По материалу строения 69% стоящегося жилья - кирпичные дома, около 15 % приходится на монолитное домостроение, 16% - панельные дома.

Причем, из кирпича строят преимущественно на Южном, в районе ФПК, панельные новостройки в Рудничном районе города и на ФПК, а строительство домов с использованием монолитного железобетонного каркаса ведется в Ленинском и Рудничном районах.

В феврале 2008 года произошло плановое повышение цен на квартиры у многих застройщиков.

Анализ структуры и стоимости предложения на первичном рынке показывает, что определяющими факторами, влияющими на стоимость квадратного метра в новом доме, являются:

Местоположение (район города) строящегося дома, его транспортная доступность.

Традиционно квартиры в Центральном и Ленинском районах города и на ФПК дороже, чем в более отдаленных районах города, таких как Южный, Рудничный и Кировский.

Бренд застройщика, включающий его репутацию, известность на рынке, опыт реализованных проектов.

Этап строительства.

На ранних тапах строительства стоимость квадратного метра значительно ниже, чем непосредственно перед сдачей дома в эксплуатацию. В процессе строительства стоимость квартир, как правило, растет на 15-20%. Также учитывается стадия развития/ застройки микрорайона.

В меньшей степени на стоимость квартиры влияет технология и материал строения.

3. Организация маркетинговой деятельности в АСО «Промстрой»

В 1996 году в тресте была создана служба маркетинга. Осуществление концепции маркетинга на предприятии требует создания такой организационной структуры, которая позволила бы реализовать эту концепцию. В настоящее время без маркетинговой службы, обеспечивающих проведение маркетинговых исследований по изучению перспектив спроса, требований потребителей к свойствам и качеству товара, тенденций этих требований под влиянием изменяющихся условий жизни, производителям трудно выжить в конкурентной борьбе. Конечной целью функционирования маркетинговых служб является подчинение всей хозяйственной и коммерческой деятельности предприятия законам существования и развития рынка. В этом заинтересованы как изготовители, так и потребители продукции.

Возглавляет службу маркетинга и инвестиций - первый вице-президент АСО «Промстрой», заместитель генерального директора по маркетингу и инвестициям Козырев Олег Юрьевич. Он курирует работу отдела маркетинга и инвестиций, ставит цели и задачи перед отделом, контролирует их выполнение, формирует стратегию продаж.

1. Одним из структурных подразделений службы является «Фонд развития территории Города-спутника Лесная Поляна»

Функции Фонда:

1.1 Маркетинг территории.

1.2 Разработка концептуальной модели развития города-спутника Лесная Поляна.

1.3 Концепции проектов работы служб общественного транспорта, связи, здравоохранения и т.п.

1.4 Фонд - механизм привлечения инвестиций в проекты города-спутника «Лесная Поляна»

2. Другим подразделением службы является отдел маркетинга и инвестиций

Функции отдела:

2.1 направление маркетинга

Специалисты отдела маркетинга осуществляют постоянный мониторинг рынка строительства (ввод жилья в эксплуатацию, ценовая политика конкурентов) г. Кемерово, анализ текущей ситуации на рынке жилья, нежилых офисных и торговых помещений, гаражей, конкурентная разведка. Также на отдел возложена функция обеспечения загрузки мощностей предприятия в долгосрочном периоде - поиск актуальных направлений деятельности компании, разработка маркетингового обоснования проекта. Разработка технического задания на проектирование объекта (концепция объекта). Внедрение инновационных технологий на жилых комплексах. Для того чтобы теоретические наработки технического задания осуществились на практики, отделом производится надзор за соблюдением технического задания на проектирование проектным бюро при разработке проекта, взаимодействие с отделом проектных работ.

2.2 направление инвестиционной деятельности

Для начала необходимо определить методику продажи объектов, для чего устанавливается порядок взаимоотношений с инвестором (договор долевого участия в строительстве, инвестиционный договор, договор купли-продажи объекта), составляется юридическим отделом пакета документов для продажи объектов недвижимости

Для предоставления инвесторам общей информации о строящихся объектах недвижимости, формирование потребительских предпочтений. Для этого созданы специальные подразделения отдела - Центр продаж городской недвижимости АСО «Промстрой», Центр продаж «Города-спутника Лесная Поляна».

Решение о приобретении жилья, пожалуй, одно из самых важных и ответственных решений в жизни любого человека. Покупка квартиры это не только большие финансовые вложения, в квартирах человек проводит большую часть своей жизни.

АСО «Промстрой» стремится предоставить максимально полный объем информации и создать все необходимые условия для принятия обоснованных решений по приобретению жилья. В Центре продаж представлены действующие новые технологии, используемые компанией "Промстрой" в строительстве жилья и жилых комплексов, демонстрационные квартиры, а так же информация по вопросам приобретения, отделки и обслуживания нового жилья.

Основные направления работы Центра продаж:

Демонстрация квартир и технологий;

готовые квартиры с различными планировками;

система обеспечения качественной холодной, горячей и питьевой водой;

технологии теплосбережения;

организация системы приточно-вытяжной вентиляции;

организация системы безопасности и бесперебойной работы инженерных систем жилого комплекса;

Консультации по вопросам приобретения жилья и обслуживанию жилья;

Формирование обратной связи;

индивидуальная работа с каждым клиентом.

После того как инвестор окончательно определяется с выбором объекта недвижимости, он бронирует заинтересовавший его тип недвижимости. В случае если свободных объектов недвижимости нет, ведется предварительная запись инвесторов.

После заключается договор долевого участия в строительстве, договоров купли-продажи жилья, инвестиционных договоров с инвесторами на приобретение объектов недвижимости, заключение договоров аренды с арендаторами помещений коммерческой недвижимости, согласование сроков и суммы оплаты по договору с инвестором

Для проверки своевременности оплаты ведется постоянный финансовый мониторинг своевременности оплаты по договорам, в случае несвоевременности оплаты принятие мер по информированию инвестора о задолженности, расторжение договоров в случае неуплаты, затягивания оплаты по договору

Также АСО «Промстрой» осуществляет собственными силами регистрацию права собственности/аренды инвестора на объект недвижимости в ФРС после полной оплаты инвестором суммы по договору.

Заключение передаточного акта с инвесторами при сдаче квартиры инвестору под самоотделку, устранение замечаний инвесторов при приеме квартиры под самоотделку, контроль за качеством выполнения отделочных работ, сбор документации, подтверждающей права фирмы на выполнение отделочных работ, организация работы службы кураторов выполняется под контролем специалистов отдела.

3. Пресс-служба АСО «Промстрой»

Пресс-служба компании занимается вопросами взаимодействия со СМИ, проведения выставок, конференций, презентаций, информационного обеспечения сайта компании, организации тематических и PR-акций, направленных на продвижение АСО «Промстрой»

АСО «Промстрой» применяет несколько видов рекламы, среди них репортажи на радио и телевидение, статьи в газетах и журналах. Также АСО «Промстрой» имеет свой сайт в Интернете. Особое значение имеет разработка и выпуск сувенирной продукции, то есть малых форм рекламы. Ежегодно выпускается 10000 экземпляров рекламной продукции, обычно это происходит в конце года.

Как видно Промстрой не пользуется традиционными типами рекламы, такими как радио, телевизионная и наружная реклама. Это связано с тем, что о продукте компании и так достаточно хорошо известно в городе. Для рекламы нового продукта компании «город-спутник Лесная Поляна» выбрана другая методика.

Для того чтобы о проекте такого масштаба как «Лесная Поляна» узнали недостаточно рекламы на щитах и биллбордах. Для этого необходима планомерная «пропагандистская» PR - кампания в самых читаемых областных газетах и журналах, а также репортажи на телевидении, желательно на общероссийских каналах. Кроме того, расширению аудитории, осведомленной о проекте поспособствовал интерес к проекту со стороны федеральных органов власти, приезд которых в Лесную Поляну активно освещался в СМИ федерального и областного значения. Данная PR-кампания, хоть и проведена она была не без изъянов, в итоге увенчалась успехом - теперь о городе-спутнике знают в различных регионах страны, подобные проекты начали создаваться повсюду. Кроме того, проект находится под патронажем избранного президента страны Д.Медведева, и этот факт дополнительно привлекает потенциальных покупателей к проекту. Известность одного проекта также способствует продвижению других меньших по объемам проектов. К недостаткам данной PR-кампании можно отнести только чрезмерный внутригородской ажиотаж относительно проекта, что является существенным недостатком.

Координация деятельности отделов маркетинга и коммерческого.

Взаимодействие отдела маркетинга с коммерческим отделом необходимо во избежание ситуации, при которой заказы не могут быть выполнены из-за неожиданной и непрерывной нехватки важных сырьевых материалов и компонентов. Такое положение может создаться в том случае, если отдел маркетинга своевременно не проинформирует специалистов коммерческого отдела о перспективных и заключённых договорах. И наоборот, образование чрезмерных запасов материалов из-за ошибочности прогнозов или из-за того, что отдел маркетинга не сообщил коммерческому отделу об уменьшении потребностей, приводит к замораживанию средств, которые могли бы успешно использоваться по другому назначению.

Координация деятельности отдела маркетинга и финансового отдела.

Отдел маркетинга имеет непосредственное отношение к процессу расчёта издержек и составления смет. Специалисты отдела могут не знать всех тонкостей бухгалтерского дела, но они должны быть подробно знакомы с используемыми методами калькуляции издержек производства и бюджетного контроля, так как отвечают за выполнение сметы и за контроль расходов по маркетингу. Для эффективной реализации общей сметы маркетинга необходимо, чтобы специалисты отдела маркетинга постоянно держали под контролем показатели издержек и прибылей.

Страницы: 1, 2, 3, 4