|
В заключение обратим
внимание на то, что значение понятий «земельный участок» и «земля» в
гражданских правоотношениях не идентичны. Понятие «земля» в отличие от
«земельного участка» в современном российском праве не наделяется какими-либо
индивидуализирующими характеристиками.
Правовая
конструкция земельного участка как особого рода вещи (недвижимости) достаточно
сложна, отлична от конструкции вещи вообще и подчинена необходимости
присутствия в ней значительной доли публичного интереса, участием в отношениях,
регулируемых иными отраслями права (земельного, лесного, градостроительного и
т.д.), а также местом и ролью недвижимости в вещных и обязательственных
правоотношениях, ярко выраженным целевым назначением, особенностями включения и
участия в обороте.[11]
Понятие земельного
участка сформулировано в ЗК РФ достаточно узко, поскольку не учтена неразрывная
естественная, природная связь земельного участка с другими природными объектами
на самом земельном участке. В этой связи предлагается сформулировать определение
земельного участка следующим образом: «Земельный участок - это часть
поверхности земли (объект недвижимого имущества), границы которой описаны и
удостоверены в установленном законом порядке, элементами которого могут
являться почвенный слой, водные объекты, расположенные на земельном участке
растения, общераспространенные полезные ископаемые».
1.2 Нормативно – правовое регулирование договора купли – продажи
земельных участков
Совершение сделок с
землей стало регулироваться земельным законодательством сравнительно недавно.
Земля в течение многих лет была исключена из гражданского оборота, и советское
земельное законодательство не допускало возможности совершения сделок с землей[12].
Права на землю преимущественно возникали из актов органов государственной
власти. Совершение сделок с землей было прямо запрещено и квалифицировалось как
уголовно наказуемое деяние. В условиях, когда гражданско-правовое регулирование
оборота иных объектов недвижимости продолжало развиваться и совершенствоваться,
земельные участки стали следовать судьбе иного недвижимого имущества - строений
или сооружений: при переходе прав на строение в большинстве случаев к
приобретателю права переходило право пользования земельным участком.[13]
К сожалению, даже после того, как земельные участки были вновь законодательно
признаны объектами недвижимого имущества, в гражданско-правовом регулировании
сохранилась тенденция воспринимать земельный участок как зависимый от судьбы
основной недвижимости - строения.
Возможность совершения сделок с
земельными участками появилась в связи с разгосударствлением собственности на
землю, введением аренды земли и признанием права частной собственности на
землю. Только один вид сделок с землей - аренда - был закреплен в
законодательстве до введения частной собственности на землю.
С принятием Конституции РФ 12 декабря
1993г. и ГК РФ (первой и второй частей) процесс сближения и последующей
унификации правового регулирования сделок с землей и иными объектами
недвижимости стал стремительно развиваться.
Сторонами сделок с земельными участками
являются не только граждане и юридические лица, но также государство и
муниципальные образования в лице соответствующим образом уполномоченных
государственных органов и органов местного самоуправления, осуществляющих
функции распоряжения государственной и муниципальной собственностью. Иначе
говоря, сторонами сделки выступают участники земельных отношений, определенные
ЗК РФ в п. 1 ст. 5.[14]
Статья 36 Конституции РФ 1993г.
устанавливает, что собственник свободно владеет, пользуется и распоряжается
землей, но свободное распоряжение землей может быть ограничено в публичном
интересе.[15]
Поэтому в новом ЗК РФ закреплены как нормы, ограничивающие либо запрещающие оборот
отдельных видов земельных участков, предусматривающие особые условия договоров,
так и нормы, направленные на создание единого объекта недвижимого имущества.
Общее понятие оборотоспособности закреплено в ст. 129 ГК РФ, согласно которой
объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного
лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование,
реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из
оборота или не ограничены в обороте. Вторая часть ГК РФ подробно регулирует
порядок совершения сделок с различными объектами недвижимости, в том числе и
земельными участками. К сделкам с землей в равной степени предъявляются и
требования о регистрации, установленные Федеральным законом от 21 июля 1997 «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».[16]
Положение ст. 36 Конституции РФ о том,
что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами
осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба
окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, получило
дальнейшее развитие в ГК РФ (ч. 3 ст. 209). ГК РФ также закрепил положение о
том, что перечисленные правомочия собственник земли и других природных ресурсов
осуществляет в той мере, в какой их оборот допускается законом (ч.3 ст. 129 ГК
РФ).[17]
Указанные нормы явились основой для установления земельным законодательством
ограниченной оборотоспособности земельных участков. Как подчеркивается в
работах специалистов в области земельного права, выработанное гражданским
правом общее понятие оборотоспособности применимо и к сфере земельных
отношений, но основное отличие оборотоспособности земельных участков от
оборотоспособности иных объектов гражданских прав заключается в том, что
земельное законодательство устанавливает определенные пределы и ограничения
распоряжения земельной собственностью.
Положения земельного законодательства,
регулирующие совершение сделок с земельными участками, не ограничиваются только
нормами, предусматривающими изъятие из оборота или ограничение в обороте
отдельных земельных участков. Статьями 35, 36, 37 ЗК РФ предусмотрены особые
правила, касающиеся приобретения и отчуждения земельных участков. Статья 35
предусматривает, что отчуждение здания, строения, сооружения в случаях, когда
земельный участок принадлежит их собственнику, производится вместе с земельным
участком. Указанное положение земельного законодательства основано на принципе
единой судьбы земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого
имущества (ст. 1 ЗК РФ).[18]
Ст. 36 ЗК РФ регулирует особенности
приобретения прав на застроенные земельные участки, находящиеся в
государственной или муниципальной собственности: собственники расположенных на
этих участках зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на
приватизацию таких участков.
Появление в ЗК РФ статьи, регулирующей
особенности купли-продажи земельных участков (ст. 37), стало результатом
реализации принципа разграничения действия норм гражданского законодательства и
норм земельного законодательства (п. 1 ст. 1 ЗК РФ) в сфере оборота земельных
участков[19].
Сделки с земельными участками совершаются в соответствии с нормами гражданского
законодательства и его требованиями в отношении законности их содержания,
способности сторон сделки к участию в сделке, соответствия воли и
волеизъявления, соблюдения формы сделки.
Статьей 37 ЗК РФ установлен ряд
требований, соблюдение которых при совершении сделок с земельными участками, в
первую очередь сделок купли-продажи, является обязательным. К их числу
относятся следующие требования: к объекту договора купли-продажи - земельному
участку, в отношении которого должен быть проведен кадастровый учет, и к
продавцу участка - по предоставлению покупателю имеющейся у него информации об
обременениях земельного участка и ограничениях его использования; к условиям
договора купли-продажи земельного участка; к информации, предоставляемой
продавцом в отношении земельного участка и о гарантиях покупателю участка.
К договорам купли-продажи земельных
участков в равной степени применяются положения статей 549 - 551, 554 - 556 ГК
РФ, в ряде случаев с последующей конкретизацией в нормах ЗК РФ. В соответствии
со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны
данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее
передаче покупателю по договору, а при отсутствии этих данных условие о
недвижимом имуществе считается несогласованным[20].
Земельное законодательство закрепило особый способ определения и
индивидуализации земельного участка - формирование земельных участков с
последующим их кадастровым учетом. В соответствии с Федеральным законом «О
государственном земельном кадастре» производится процедура описания земельного
участка и присвоения ему уникального кадастрового номера. Наличие в ЗК РФ
требований о проведении кадастрового учета по отношению к земельному участку -
объекту сделки связано с тем, что в процессе приватизации земель переход прав
на земельные участки, в том числе участки, занятые приватизируемыми
предприятиями, часто осуществлялся по фактическому землепользованию, без
установления границ земельных участков и их инвентаризации. Что касается
земельных участков, переданных в собственность граждан или перешедших в их
частную собственность путем перерегистрации ранее предоставленного права на
землю, то в течение определенного периода времени эти права подтверждались
документами, приложение плана земельного участка к которым не являлось
обязательным.[21]
Одной из особенностей аренды и
купли-продажи земель, находящихся в государственной собственности, стало
широкое использование торгов. Это относительно новый институт современного
земельного законодательства, получивший достаточно широкое развитие в течение
последних 10 лет на территориях тех субъектов Российской Федерации, где активно
развивались рыночные отношения. Возникновение этого института в первую очередь
связано с развитием законодательства о приватизации государственных и
муниципальных предприятий, и с введением конкурсной и аукционной продажи
государственного имущества, и попытками обеспечить соблюдение публичных
интересов при приватизации.
В настоящее время проведение торгов
регулируется ст. 38 ЗК РФ, где закреплены лишь наиболее общие требования к
приобретению земельных участков из земель, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого
земельного участка, а также утвержденными Правительством РФ 11 ноября 2002 г. новыми Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или
муниципальной собственности земельных участков или права на заключение
договоров аренды таких земельных участков.[22]
Предметом торгов (конкурсов, аукционов)
может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право
на заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве продавца
земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного
участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган
местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих
земельных участков в пределах своей компетенции, установленной в соответствии
со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ. Указанные органы определяют на основании отчета
независимого оценщика начальную цену земельного участка или начальный размер
арендной платы, величину их повышения (шаг аукциона). Задаток для участия в
торгах определяется в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного
участка или начального размера арендной платы.
Извещение о проведении торгов
публикуется не менее чем за 30 дней до проведения торгов и должно содержать, в
том числе следующие сведения о земельном участке: местоположение (адрес),
площадь, границы, обременения, кадастровый номер, целевое назначение и
разрешенное использование, а также любые иные сведения, позволяющие
индивидуализировать земельный участок. Указываются дата, время и порядок
осмотра земельного участка на местности.
Победитель торгов заключает договор
купли-продажи земельного участка или его аренды с продавцом в срок не позднее 5
дней с момента подписания протокола о результатах торгов.
ЗК РФ не предусмотрел особенностей
регулирования совершения иных сделок с земельными участками. Общим правилом при
совершении сделок остается необходимость учета положений о делимом и неделимом
земельном участке, об установленных минимальных и максимальных размерах участка
при совершении сделок с земельными участками или их частями. Так, например,
ограничение наследования участков из земель сельскохозяйственного назначения
установлено ст. 11 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Толкование положений указанной статьи позволяет сделать вывод о том, что
иностранные граждане, лица без гражданства не смогут получить по наследству
земельный участок в собственность или на праве пожизненного наследуемого
владения, а иностранные юридические лица и российские юридические лица с более
чем 50% доли иностранного капитала в уставном (складочном) капитале не получат
участок по наследству в собственность. Также установлены ограничения на деление
участка между наследниками, если в результате могут образоваться участки
размером менее минимального размера, установленного субъектами Российской
Федерации.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7
|
