Курсовая работа: Договор аренды недвижимого имущества
Министерство науки и образования РФ
Государственное образовательное
учреждение высшего профессионального образования
Тульский государственный
университет
Курсовая работа
по дисциплине: «Гражданское
право»
на тему: «Договор
аренды недвижимого имущества»
Тула 2011
Содержание
Глава 1. Понятие и элементы договора
аренды недвижимого имущества
1.1 Понятие договора аренды
1.2 Элементы договора аренды
Глава 2. Юридическая сущность и особенности
гражданско-правового регулирования договора аренды недвижимого имущества
2.1 Форма и государственная регистрация
договора аренды недвижимости
2.2 Содержание и существенные условия
договора аренды объектов недвижимости
Глава 3. Регистрация права аренды и
аренды как обремения (ограничения) прав
3.1 Регистрация права аренды
3.2 Регистрация аренды как обременения
(ограничения) прав
Заключение
Список литературы
Введение
Недвижимое имущество –
это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом в
развитии правового регулирования которого явился переход от закрепления в
законодательстве исключительной государственной собственности к легальному
признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты.
Соответственно
произошел переход от практически полного юридического запрета сделок с
недвижимым имуществом к их разрешению, путем расширения круга объектов
недвижимости, вовлекаемого в гражданский оборот, и видов совершаемых с ним
сделок. Продолжается данный процесс и в настоящее время. Так, вступивший в силу
с 20 октября 2001 г. новый Земельный кодекс России ввел, наконец, землю и
земельные участки в сферу гражданского оборота как объекты недвижимости. Данное
событие ознаменовало создание правовой базы земельного строя и переход к новому
этапу земельной реформы, характеризующейся реализацией мер, направленных на
организацию рационального землепользования в Российской Федерации.
Широко развивающийся
рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права
граждан – права частной собственности, права иметь имущество в собственности,
владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с
другими лицами (статья 35 Конституции РФ).
На сегодняшний день
договор аренды является в России наиболее распространенным договором,
заключаемым в отношении недвижимого имущества.
В результате совершения
огромного количества арендных сделок с недвижимостью возникает множество самых
разнообразных споров в этой области. Причина таких споров как непонимание
субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, так и
несовершенство современного нормативного регулирования в данной сфере. Такое
положение вещей на деле приводит к расширению и увеличению роли и значения
судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением норм
гражданского законодательства об аренде недвижимого имущества.
Все это обуславливает
необходимость изучения и совершенствования теории и практики использования
правовых норм в области отношений, связанных с арендой недвижимости.
В последние годы
появилось достаточно большое количество публикаций на данную тему. Аренда
недвижимости рассматривается в самых различных ракурсах: от исследования рынков
аренды недвижимости в различных субъектах РФ, рассмотрения аренды недвижимости
как одной из форм экономических отношений по вложению капиталов, до разрешения
отдельных правовых вопросов, связанных с понятием и правовым режимом
недвижимости, заключением и регистрацией отдельных сделок с недвижимым
имуществом.
Глава 1. Понятие и элементы договора аренды
1.1 Понятие договора аренды
Статья 606 ГК РФ гласит: « По договору аренды
(имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить
арендатору (нанемателю) имущества за плату во временное владение и пользование или
во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в
результате использование арендованного имущества в соответствии с договором,
являются его собственностью» Комментируемая статья исходит из того, что по
договору аренды имущество предоставляется не только в пользование, но и может
быть предоставлено во владение и пользование. Последнее чаще всего интересует
предпринимателей, которые в своей деятельности часто обращаются к аренде
различных видов имущества (транспортных средств, помещения для офисов,
складских помещений, оборудования).
По договору аренды передается только имущество.
Договор аренды - возмездный договор. Имущество по нему передается только за
плату. Форма платы может быть любой (денежной, натуральной). Если имущество
передано без оплаты, то на лицо другой договор – о безвозмездном пользовании
имуществом (гл. 36 ГК РФ).
Анализ статьи 606 ГК РФ показывает, что сторонам в
договоре аренды, могут являться как граждане, так и юридические лица, к ним
применяются различные правила о дееспособности и правоспособности (ст. 21-35,
49 ГКРФ).
Право пользование арендованным имуществом может
включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624
ГК). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное
имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до
его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором
выкупной цены. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли –
продажи, однако не относится к числу смешанных. В отличии от купли – продажи
при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может
перейти к арендатору в момент заключения договора.
«Право пользования арендатора пользуется вещно –
правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным
вещным правам (ст. 305 ГК РФ). Однако такую защиту оно получает только тогда,
когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью
(ч.1 ст. 606 ГК). Если же речь идет о праве пользования (без владения), то
вещно-правовой защитой оно не пользуется».
1.2 Элементы договора аренды
Элементы договора аренды – это стороны, предмет,
форма и содержание.
Стороны договора – арендодатель и арендатор. По
общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать
любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические, а среди
последних – как коммерческие, так и не и некоммерческие организации, а также
государство, национально – государственные, административно – территориальные и
муниципальные образования.
Статья 608 ГК РФ посвящена одной из сторон договора
аренды – арендодателю. Она гласит: « Право сдачи имущества в аренду принадлежит
его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом
или собственником сдавать имущества в аренду».
Следует подчеркнуть, что сдача в аренду имущества
является актом распоряжения им. Таким правомочием располагает прежде всего
собственник, он и назван в законе в качестве возможного арендодателя. Как уже
отметили, собственником может быть любое физическое или юридическое лицо.
В соответствии с п.2 ст. 295 ГК РФ предприятие, за
которым закреплено имущество на праве хозяйственного ведения могут сдавать его
в аренду и, следовательно, быть арендодателями; по объектам недвижимости –
только с согласие собственника; по объектам, относящимся к движимому имуществу,
- самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными
нормативными актами.
В отличии от п.1 ст. 607 ГК РФ, предусматривающего
возможность введения ограничений на объекты аренды только законом, здесь они
могут устанавливаться и иными правовыми актами.
Иногда и сам закон предусматривает возможность сдачи
имущества в аренду лицом, не являющимся его собственником. Образовательные
учреждения « вправе сдавать в аренду основные фонды и имущество» (ст. 47 Закона
РФ «Об образовании).
Арендодателем может быть Российская Федерация, её
субъекты, органы местного самоуправления (ст. 124 – 127 ГК РФ). Все эти функции
осуществляют органы по управлению имуществом.
Итак, арендодателем имущества может быть любое
юридическое или физическое лицо. Если арендодатель – некоммерческая
организация, то сдача имущества в аренду допускается в той мере, в какой это не
противоречит его право собственности (ст. 48, 49, 606 ГК). Если лицо, гражданин
систематически извлекает доходы за счет сдачи своего имущества в аренду, то
такая деятельность считается предпринимательской (ст. 2 КГ) и подлежит
государственной регистрации (ст. 23, 51 ГК). Безусловно, гражданин должен быть
дееспособными (ст. 21 – 35 ГК).
Арендатором может быть любое юридическое или
физическое лицо. Это может быть как лицо, осуществляющее предпринимательскую
деятельность, так и иное лицо(граждане и юридические лица) использующее
арендуемое имущество для других целей (проживания, для удовлетворения
потребительских нужд и т.п.).
Отметим, что арендатор это лицо, заинтересованное в
получении имущества в пользование. Никаких специальных требований закон к нему
не предъявляет.
Предмет договора – это объекты аренды. Статья 607 ГК
гласит: «В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные
природные объекты, предприятие и другие имущественные комплексы, здания,
сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не
теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые
вещи)».
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача
которого в аренду не допускается или ограничивается.
Законом могут быть установлены особенности сдачи в
аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
1. В договоре аренды должны быть указанны данные,
позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передачи арендатору в
качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об
объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованными сторонами, а
соответственно договор не считается заключенным.
Пункт 1 ст. 607 обобщенно перечисляет виды
имущества, которые могут быть переданы в аренду. Применяя содержащиеся в нем
правила следует обратить внимание на ряд обстоятельств: а) земельные участки
могут быть переданы в аренду лишь с учетом норм ст.22 Земельного кодекса РФ
(от. 25.10. 2001г.), Гражданским кодексом РФ, нормативно - правовыми актами
Президента и Правительства РФ в части, не противоречащей Земельному кодексу РФ.
Следует подчеркнуть, что нормы земельного законодательства не имеют приоритета
перед нормами гражданского кодекса в регулировании земельных отношений, если
иное не оговорено в нормах самого ГК. б) другие обособленные природные объекты
– это участки недр, торфяные отводы, леса, озера – все естественного
происхождения, а также искусственные объекты (парки, рыбные пруды, цветники и
т.п.), но с одной особенностью: в п.1 ст. 607 ГК дано определение не
потребляемых вещей, также являющихся самостоятельными объектом договора аренды.
Их основной признак – эти вещи не теряют своих натуральных свойств в процессе
использования, реально сохраняются (компьютер, земля, самолет).
Не потребляемые вещи изнашиваются длительное время,
но при каждом конкретном акте использования сохраняются в натуре. Износ
(амортизация) упомянутого оборудования подлежит учету в соответствии с нормами
законодательства о бухгалтерском учете и налогах. В абзаце 2 п.1 ст. 607 ГКРФ
принципиально важное правило о том, что именно законом могут быть установлены
виды имущества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается.
Ограничение и запреты на сдачу в аренду относятся
прежде всего к имуществу, изъятому из оборота или оборотоспособность которого
ограничена (п.2 ст.129 ГК). Определенные ограничения установлены для сдачи в
аренду природных объектов. Так, участки недр и водные объекты могут
предоставляться в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными
государственными органами.
Участки лесного фонда передаются в аренду
(пользование) также на основании лицензий.
В законе подчеркивается необходимость четкого
определения объекта аренды. При невыполнении данного требования считается, что
условия об объекте подлежащем сдаче в аренду, сторонами не согласовано, а
поэтому договор не признаётся заключенным. Эта сделка ничтожна, и подлежит применению
правила ст. 168 ГК «недействительность сделки, не соответствующей закону или
иным правовым актам».
Глава 2. Юридическая сущность и особенности
гражданско-правового регулирования договора аренды недвижимого имущества
2.1 Форма и
государственная регистрация договора аренды недвижимости
Форма договора аренды
урегулирована в ст. 609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякого
договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования.
Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон
договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в
простой письменной форме (п.1 ст.609 ГК РФ). Особым образом регулируется форма
договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности
на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК). Договор аренды недвижимого
имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это
имущество к арендатору (ст.624 ГК РФ) заключается в форме, установленной для
договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для
дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору
предоставляется право выкупа арендованного имущества. Повышенные требования
содержатся и к форме договоров аренды зданий, сооружений и предприятий: данные
договоры должны заключаться в письменной форме путем составления одного
документа, подписанного сторонами (ст.ст.651 и 658 ГК РФ). Неисполнение
указанного требования влечет, в отличие от общих положений ГК РФ,
недействительность договора.
Страницы: 1, 2, 3, 4
|