В договоре аренды зданий и сооружений предусматриваются состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором, другие условия.

Под договором аренды зданий (сооружений) необходимо понимать соглашение по которому, арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Существенными условиями договора являются – объект аренды и размер платы. Что же касается срока договора, то в случае если он не обговорен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В соответствии с действующим законодательством договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Поскольку такие объекты недвижимости, как здания и сооружения, арендуемые на определенных сторонами условиях, расположены, как правило, на земле, в договоре аренды рекомендуется определить право арендатора на земельный участок, на котором расположен такой объект аренды. Если договором аренды не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

В правовом регулировании аренды зданий и сооружений приоритетны правила § 4 гл. 34 ГК "Аренда зданий и сооружений", затем следуют общие положения об аренде (ст. 625 ГК). Если предметом договора аренды являются здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.

Следует сразу подчеркнуть, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды (в том числе об аренде недвижимости) применяются в полном объеме.

Также стоит отметить, что в настоящее время институт аренды зданий и сооружений урегулирован надлежащим образом. Единственное на что нужно обратить внимание законодателя – это необходимость четкого определения понятий «здание», «сооружение», «нежилое помещение», именно на законодательном уровне. В остальном же, к настоящему времени, решена проблематика государственной регистрации зданий, сооружений, вопросы различия понятий здания (сооружения) и нежилые помещения, вопросы государственной аренды зданий, сооружений. И будем надеется, что в ближайшее время рынок аренды зданий и сооружений получит еще большое развитие через упрощение процедуры аренды зданий у государственных органов.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативно-правовые акты

1.  Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. №14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. №5, ст. 410.

2.  Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г., №32, ст. 3301.

3.  Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 октября 2001 г. - №44. - Ст. 4147.

4.  Федеральный закон от 25 июня 2002 г. "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" // СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2519.

5.  Федеральный закон от 21.07.97 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 27.12.2009 N 343-ФЗ) // Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».

6.  Федеральный закон от 15 июня 1996 г. №72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" // Собрание законодательства Российской Федерации, 17 июня 1996 г., №25. - Ст. 2963.

7.  Постановление Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. №1407 "Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности" // Собрание законодательства Российской Федерации, 2 декабря 1996 г., №49. - Ст. 5569.

8.  Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации, 23 февраля 1998 г., №8. - Ст. 963.

9.  Приказ Минюста России от 6 августа 2004 г. N 135(ред. от 24.12.2004 г.) //"Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти", N 34, 23.08.2004,

10.  Распоряжение Мингосимущества РФ от 23 марта 1998 г. №252-р // Панорама приватизации, июнь 1998 г., №6. – С. 23.

11.  Распоряжение Мингосимущества РФ от 16 января 1998 г. №27-р "О передаче в аренду нежилых помещений в г. Владивостоке" // Панорама приватизации, 1998 г., №3. - С. 21.

12.  Распоряжение Мингосимущества РФ от 30 апреля 1998 г. №396-р // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации, 1998 г., №9.

Научная литература

13.  Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договоры о передаче имущества. Книга 2-я. М.: Статут, 2000.

14.  Гражданское право. Том 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2000.

15.  Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Под ред. В.Д. Карповича. - М.: 1996.

16.  Садиков О.Н. Комментарий к части второй ГК РФ – М.: Фонд «Правовая культура». 2001.

17.  Сафаралиева С.Г. Регулирование договора аренды публичного имущества в российском законодательстве // Журнал российского права. - №2. - февраль 2002 г.

18.  Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Ось-89, 1998.

19.  Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. Курс лекций. Чебоксары: Чуваш. кн. изд-во, 1997.

20.  Учебник по гражданскому праву. Ч. 1/ Под ред. Калпина А.Г., Масляева А.И.. М.: Юрист, 1997.

21.  Чижова А.С. Договор аренды нежилого помещения: что должны знать арендатор и арендодатель // Главбух. - №3. - февраль 2001 г.

22.  Шагова В.В. Условия договора аренды по российскому праву / В сб.: Российское и зарубежное обязательственное право. (Проблемы теории и практики). М., 2000.

Материалы судебной практики

23.  Постановление Президиума ВАС РФ от 10 декабря 2002 г. N 5378/02 (Вестник ВАС РФ. 2003. N 4

24.  Постановление Президиума ВАС РФ от 21 апреля 1998 г. N 7654/97 // Вестник ВАС РФ. 1998. N 7. С. 32.

25.  Постановление Федерального Арбитражного суда Московского округа от 04.03.02 по делу N КГ-А40/915-02 // Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».

26.  Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 // Экспресс-Закон, август 2000 г., №30.

27.  Информационном письме ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" (Вестник ВАС РФ. 2000. N 7).

28.  Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 // Экспресс-Закон, август 2000 г., №30.

[1]              Часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации от 26 января 1996 г. №14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 января 1996 г. №5, ст. 410.

[2]Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Под ред. В.Д. Карповича. - М.: 1996. - С.74.

[3]Информационном письме ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" (Вестник ВАС РФ. 2000. N 7).

[4] Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 29 октября 2001 г. - №44. - Ст. 4147.

[5] Постановление Президиума ВАС РФ от 10 декабря 2002 г. N 5378/02 (Вестник ВАС РФ. 2003. N 4

[6] ст. 49, 52 - 54 Федерального закона от 25 июня 2002 г. "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" // СЗ РФ. 2002. N 26. Ст. 2519.

[7]Федеральный закон от 21.07.97 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"  (ред. от 27.12.2009 N 343-ФЗ) // Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».

[8]                Приказ Минюста России от 6 августа 2004 г. N 135(ред. от 24.12.2004 г.) //"Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти", N 34, 23.08.2004,

[9] Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 // Экспресс-Закон, август 2000 г., №30.

[10] Часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г., №32, ст. 3301.

[11] Гражданское право. Том 1 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2000. С. 486.

[12] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договоры о передаче имущества. Книга 2-я. М.: Статут, 2000. С. 445.

[13] Учебник по гражданскому праву. Ч. 1/ Под ред. Калпина А.Г., Масляева А.И.. М.: Юрист, 1997. С. 379

[14] Тархов В.А. Гражданское право. Общая часть. Курс лекций. Чебоксары: Чуваш. кн. изд-во, 1997.С. 195.

[15] Садиков О.Н. Комментарий к части второй ГК РФ – М.: Фонд «Правовая культура». 2001. – с.129.

[16]             Федеральный закон от 15 июня 1996 г. №72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" // Собрание законодательства Российской Федерации, 17 июня 1996 г., №25. - Ст. 2963.

[17]             Постановление Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. №1407 "Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности" // Собрание законодательства Российской Федерации, 2 декабря 1996 г., №49. - Ст. 5569.

[18] Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации, 23 февраля 1998 г., №8. - Ст. 963.

[19] Распоряжение Мингосимущества РФ от 23 марта 1998 г. №252-р // Панорама приватизации, июнь 1998 г., №6. – С. 23.

[20]  Распоряжение Мингосимущества РФ от 16 января 1998 г. №27-р "О передаче в аренду нежилых помещений в г. Владивостоке" // Панорама приватизации, 1998 г., №3. - С. 21.

[21] Распоряжение Мингосимущества РФ от 30 апреля 1998 г. №396-р // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации, 1998 г., №9.

[22]Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. №53 // Экспресс-Закон, август 2000 г., №30.

[23]Чижова А.С. Договор аренды нежилого помещения: что должны знать арендатор и арендодатель // Главбух. - №3. - февраль 2001 г.

[24] Шагова В.В. Условия договора аренды по российскому праву / В сб.: Российское и зарубежное обязательственное право. (Проблемы теории и практики). М., 2000. С. 6.

[25] Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). М.: Ось-89, 1998. С. 76.

[26] Постановление Президиума ВАС РФ от 21 апреля 1998 г. N 7654/97 // Вестник ВАС РФ. 1998. N 7. С. 32.

[27] Постановление  Федерального Арбитражного суда Московского округа от 04.03.02 по делу N КГ-А40/915-02 //  Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».

[28] Садиков О.Н. Комментарий к части второй ГК РФ – М.: Фонд «Правовая культура». 2001. – с.127.