|
9)
договоры
поручительства.
Квартира оформляется в собственность
заемщика обычно на основании договора купли-продажи квартиры, приобретаемой за
счет ипотечного кредита. Он выдается после регистрации договоров купли-продажи,
залога и права пользования квартирой.
Заключенные договоры купли-продажи
и ипотеки квартиры (и соответственно переход права собственности и залог) регистрируются
в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество по месту
нахождения недвижимости, после чего кредитные средства и первоначальный взнос перечисляются
на счет продавца и заемщик вселяется в приобретенную квартиру.
Программа страхования,
как правило, включает три договора: страхования жизни и потери трудоспособности
заемщика, страхования квартиры, страхования права собственности на нее. Страхователем
по договорам страхования является заемщик, первым выгодоприобретателем —
кредитор.
Каждый ипотечный банк использует
свою схему предоставления ипотечных кредитов. Они весьма разнообразны по объектам
и субъектам кредитования, методам мобилизации ресурсов, взыскания основного
долга и процентов. Может использоваться, например, следующая схема
кредитования: банк выступает гарантом финансовой сделки по приобретению недвижимости,
выпускает облигации под конкретные объекты недвижимости сроком на два года, а также
муниципальный облигационный заем под строительство жилья и выдачу коммерческих кредитов
под приватизацию предприятий.
Или, допустим, кредитуются
застройщики, которые строят жилье для его реализации. В качестве залога выступают
строящиеся объекты, поэтому оформление залога и выдача кредита осуществляются
поэтапно по мере окончания строительства.
Схема накопительных счетов
«сберегательных жилищных контрактов» используется Сбербанком России. В случае
выполнения условий контракта (минимальный срок контракта — один год) клиент имеет
право получить ипотечный кредит по пониженной процентной ставке (80% ставки по кредитам
на строительство и приобретение жилья).
Наибольшее
распространение в России получила схема кредитования, основанная на заключении
с заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилого помещения с
правом его последующего выкупа.
Финансовая компания покупает
у риэлторской фирмы квартиру для заемщика банка и заключает с ним договор
аренды с правом выкупа квартиры. Договор заключается на один месяц с регулярным
его продлением, если заемщик своевременно вносит взносы по кредиту. Компания
выступает поручителем заемщика и в случае не возврата кредита в установленные сроки
погашает данный кредит за счет обратной реализации квартиры риэлторской фирмы.
Согласно Федеральной
ипотечной программе кредиты предоставляются гражданам Российской Федерации, официально
подтвердившим свой доход, первоначальный взнос — не менее 30% стоимости жилья; ставки
и сроки различны, все выдаваемые кредиты проверяются на соответствие требованиям
Агентства ипотечного жилищного кредитования и впоследствии рефинансируются им.
Субъектами рынка
ипотечных кредитов выступают:
1) система финансово-правового
регулирования, которая определяет концепцию развития кредитования и формирует
законодательную базу, создает необходимые условия для организаций целостной системы
ипотечного кредитования, включающей в себя ипотечные кредитные учреждения, страховые
и пенсионные фонды (как источники средств), рынок закладных и других связанных
с ними финансовых инструментов;
2) заемщики — физические и
юридические лица (строительные и риэлторские фирмы), получившие ипотечный
кредит;
3) кредиторы — ипотечные кредитные
учреждения (коммерческие и специализированные ипотечные банки, строительные организации
и др.), предоставляющие заемщикам ипотечный кредит;
4) инвесторы — физические
и юридические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами,
эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (пенсионные фонды,
страховые компании, инвестиционные фонды);
5) компании, которые определяют
инфраструктуру ипотечного рынка (продавцы жилья, оценщики, риэлторские фирмы, органы
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, судебные
органы, нотариальные конторы, страховые компании, операторы вторичного рынка).
Объектами сделок ипотечного
рынка являются ипотечные кредиты и ипотечные облигации или закладные. Ипотечные
облигации обращаются на первичном и вторичном рынках.
На первичном рынке
кредитор и заемщик непосредственно вступают в договорные кредитные отношения, обеспеченные
ипотекой, а на вторичном рынке происходят трансформация персонифицированных закладных
в обезличенные ценные бумаги и их размещение среди инвесторов.
Начало создания вторичного
рынка ипотечных кредитов связано с Указом Президента РФ от 10 июня 1994 г. № 182
«О выпуске и обращении жилищных сертификатов». С этого момента появилась возможность
привлечения финансовых ресурсов строительными компании посредством выпуска жилищных
сертификатов, дающих владельцу право на определенную площадь строящегося жилья.
Жилищные сертификаты — особый
вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их
собственника:
-
на приобретение собственником
квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов;
-
на получение от эмитента
по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного
сертификата.
Схема индексации номинальной
стоимости жилищного сертификата указывается при его выпуске и остается
неизменной в течение установленного срока его действия.
Жилищный сертификат удостоверяет
внесение первым владельцем (юридическим ли физическим лицом, приобретающим сертификат)
средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется
в течение установленного срока действия жилищного сертификата.
Номинал жилищного сертификата
устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном
эквиваленте.
Жилищный сертификат, как правило,
имеет определенный срок действия. Он может обмениваться на жилищные сертификаты
новой серии, если таковые имеются.
В качестве эмитентов жилищных
сертификатов выступали юридические лица, зарегистрированные на территории
Российской Федерации, имеющие права заказчика на строительство жилья, отведенный
в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную
документацию на жилье, являющиеся объектом привлечения средств; а также юридические
лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права.
Эмитентами жилищных сертификатов
не могут быть банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи.
Эмитент жилищных сертификатов
несет от своего имени обязательства по ним перед собственниками этих сертификатов.
Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади)
не может превышать размер общей площади строящегося эмитентом жилья,
являющегося объектом привлечения средств.
Следующим этапом формирования
вторичного рынка ипотечных кредитов в масштабах Федерации стало создание в 1996
г. Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в форме открытого акционерного
общества со 100%-ным участием государства. Оно должно было разработать единые стандарты
и процедуры ипотечного кредитования, организовать вторичный рынок закладных в России,
а также выкупать у банков ипотечные кредиты, соответствующие установленным стандартам,
и выпускать под них ценные бумаги, имеющие правительственные гарантии.
На базе северо-западного филиала
АИЖК совместно с коммерческими банками были отработаны процедуры ипотечного кредитования,
стандарты и требования к предоставлению и обслуживанию долгосрочных кредитов и повышение
надежности создаваемой системы.
Важнейшими элементами системы
ипотечного кредитования, организуемой АИЖК, выступали региональные операторы в субъектах
Федерации, которые не менее чем на 51 % должны были принадлежать региональным администрациям.
В 2002—2003 гг. АИЖК заключило соглашение с 46 субъектами Федерации о
совместной деятельности по развитию ипотечного кредитования.
АИЖК осуществляет
кредитование через банки-партнеры и риэлторские фирмы.
Заемщики — физические лица
для получения кредита обращаются банк — участник программы, заключивший соответствующее
соглашение с региональным оператором. Региональные операторы организуют работу
по выдаче банками ипотечных кредитов (подключая к схеме оценщиков, риэлторов, страховые
компании), отвечают за своевременность расчетов заемщиков; выкупают у банков
закладные, аккумулируют их и оптом продают Агентству. АИЖК в свою очередь на базе
приобретаемых закладных будет формировать обеспечение, под которое затем начнет
выпускать ипотечные ценные бумаги и привлекать таким образом средства
инвесторов на рефинансирование кредитов.
В современных условиях основными
операторами ипотечного рынка выступают: банк «Дельта-кредит», АИЖК, Московское
ипотечное агентство (МИА). Последнее было создано в 1998 г. в форме открытого акционерного
общества с контрольным пакетом акций, принадлежащих Москве. С 2003 г. КБ «МИА»,
созданный на базе МИА, является московским региональным оператором ОАО «АИЖК».
Законом г. Москвы от 31 марта 1999 г. № 11 было предусмотрено, что КБ «МИА» —
организатор и координатор системы ипотечного жилищного кредитования в Москве.
Основные его функции: разработка стандартов и правил ипотечного жилищного
кредитования, приобретения по кредитным договорам прав требования, обеспеченных
залогом жилых помещений и соответствующих стандартам ипотечного жилищного кредитования
осуществление выпуска ценных бумаг, обеспеченных в том числе и ипотечными
обязательствами.
Кредит заемщику
предоставляют банки, уполномоченные Правительством Москвы. Затем кредиты вместе
с залоговыми обязательствами на недвижимость выкупает МИА. Под гарантии
Правительства Москвы и с учетом находящихся у МИА договоров залога Агентство выпускает
и продает на внутреннем рынке и на международных рынках долгосрочные обязательства
в виде ценных бумаг, чтобы обеспечить приток средств для рефинансирования
ипотечной программы.
В ноябре 2002 г. Банк России
зарегистрировал первый выпуск Агентством процентных документарных облигаций с залоговых
обеспечением на предъявителя сроком на 10 лет номинальной стоимостью 1000 руб.,
объемом 2,2 млрд руб. и ставкой 10% годовых с учетом индексации к курсу евро. Срок
обращения облигаций и погашения, лежащих в их основе ипотечных кредитов одинаков
— 10 лет, таким образом, данная схема позволяет получать и предоставлять
долгосрочные ресурсы.
С принятием 11 ноября 2003
г. Федерального закона № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» в России
появились еще два вида ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные
сертификаты участия.
Облигации с ипотечным покрытием
— обеспеченные залогом ипотечного покрытия ценные бумаги, владелец которых имеет
право на получение от эмитента в предусмотренные им сроки номинальной стоимости
по этим бумагам с процентами. Владельцы облигаций имеют право на получение фиксированного
процента не реже одного раза в год.
Ипотечное покрытие
составляют:
1) требования по
ипотечным кредитам;
2) ипотечные сертификаты
участия;
3) денежные средства в
валюте Российской Федерации и иностранной валюте;
4) государственные ценные
бумаги;
5) недвижимое имущество.
Учет имущества,
составляющего покрытие, осуществляется путем ведения реестра.
Эмиссия облигаций осуществляется
только ипотечными агентами и кредитными организациями. К эмитентам облигаций Закон
предъявляет определенные требования: ипотечным агентом может быть только специализированная
коммерческая организация, исключительным предметом ведения которой является
приобретение прав требования по кредитам, обеспеченным ипотекой, и закладных.
Банк России определяет правила
для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.
Особенности расчета и значений обязательных нормативов следующие:
Достаточности собственных
средств (капитала): H1 = 14%.
Общей ликвидности: Н5 =
20%.
Устанавливаются также
величина и методика расчета следующих дополнительных обязательных нормативов.
Минимальное соотношение размера
предоставленных кредитов с ипотечным покрытием и собственных средств
(капитала): Н17 = 10%.
Минимальное соотношение размера
ипотечного покрытия и объем эмиссии облигаций с ипотечным покрытием: Н18 =
100%.
Максимальное соотношение совокупной
суммы обязательств кредитных организаций-эмитентов перед кредиторами, которые в
соответствии с федеральными законами имеют приоритетное право на удовлетворение
своих требований перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием, и
собственных средств (капитала): Н19 = 50%.
Ипотечный сертификат участия
— принципиально иная, нежели предыдущие, ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца
в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Банк выпускает ипотечные сертификаты
участия, покрытием которых служат закладные по ипотеке. Ипотечные кредиты не учитываются
на балансе банка. Банк становится доверительным управляющим, контролируя поступления
от заемщиков и не неся рисков дефолта заемщиков. Право собственности на ипотечное
покрытие у владельцев сертификатов возникает одновременно с учреждением
доверительного управления ипотечным покрытием (срок действия доверительного
управления — от одного года до 40 лет). Каждый ипотечный сертификат участия
удостоверяет одинаковый объем прав, в том числе одинаковую долю в праве общей
собственности на ипотечное покрытие. Записи об ипотечных сертификатах участия
ведутся в реестре владельцев сертификатов участия. Ипотечный сертификат участия
не является эмиссионной ценной бумагой.
Страницы: 1, 2, 3, 4
| 
