Курсовая работа: Системно-правовой анализ гражданско-правовых отношений в сфере оборота недвижимого имущества в РФ

КУРСОВАЯ РАБОТА

По гражданскому праву

НА ТЕМУ:

«Системно-правовой анализ гражданско-правовых отношений в сфере оборота недвижимого имущества в РФ»

Белгород 2011

Введение

На рубеже XX и XXI веков Россия встретилась с новыми для себя отношениями, связанными с зарождением, функционированием и развитием рынка недвижимости, обусловленного возрождением рыночной экономики.

Актуальность исследования обусловлена тем, что появились новые принципиально важные задачи – учитывать не только недвижимость, как физический объект, но и права на неё, а главное – обеспечить правовое регулирование совершения сделок с недвижимым имуществом и упорядочить действующее обширное и достаточно сложное гражданское законодательство, регулирующее данные отношения.

Важнейшие принципы правового регулирования совершения сделок с недвижимостью определены в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – ГК РФ). Однако он содержал лишь общие положения, которые нуждались в уточнении посредством издания соответствующих законов. Одним из них стал Федеральный закон от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ о государственной регистрации), с принятием которого было связано создание единой системы государственной регистрации, отсутствовавшей ранее. На смену множеству регистрирующих органов пришел единый орган, который решал вопросы регистрации не только прав на недвижимое имущество, но и сделок с ним, и перехода прав по сделкам.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним затрагивает не только сделки купли–продажи, мены и дарения, с ней связаны также договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением, аренды, ипотеки, и ряд иных сделок, предметом которых выступает недвижимость.

Несмотря на значительный интерес к данной теме и большое количество научных работ, она все же недостаточно исследована, что обусловлено обширностью предмета исследования. Отдельные вопросы совершения сделок с недвижимостью остаются недостаточно урегулированными вследствие противоречий, содержащихся в нормативно-правовых актах, что свидетельствует о необходимости дальнейшего совершенствования законодательства.

Объектом курсового исследования являются гражданско-правовые отношения в сфере оборота недвижимого имущества.

Предметом курсового исследования выступают особенности правового регулирования совершения сделок с недвижимостью по российскому законодательству.

Целью настоящего курсового исследования является анализ норм действующего законодательства в сфере регулирования сделок с недвижимым имуществом, анализ и обобщение российского опыта правового регулирования сделок с недвижимостью.

В соответствии с указанной целью исследования были поставлены следующие задачи:

ü  изучить понятие и признаки недвижимости как объекта сделок;

ü  сформулировать понятие сделок с недвижимостью;

ü  рассмотреть виды и формы сделок с недвижимым имуществом;

ü  исследовать обязательную форму сделок с недвижимым имуществом;

ü  раскрыть содержание основных понятий, используемых в законодательстве, регулирующем совершение сделок с недвижимым имуществом;

ü  проанализировать нормы законодательства, регулирующие совершение сделок с недвижимым имуществом, направленных на переход права собственности на недвижимость и на передачу недвижимости в пользование или залог;

ü  рассмотреть порядок и последствия расторжения и признания недействительными сделок с недвижимостью;

ü  проанализировать государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом на основании судебных актов и правоприменительную практику совершения сделок с ним.

Теоретической основой исследования послужили работы О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Е.А. Киндеевой, В.А. Левицкой, А.Р. Кирсанова, М.Г. Пискуновой, Е.С. Болтановой, С.А. Калачевой. В трудах перечисленных авторов разработаны различные актуальные вопросы, касающиеся правового обеспечения сделок с недвижимым имуществом и проблем государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Информационная база курсовой работы состоит из научных, методических, учебных изданий, нормативно-правовых, информационных, аналитических источников, материалов периодической печати. В этот перечень входят Конституция РФ, Гражданский Кодекс РФ, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другие нормативно-правовые акты, учебники («Гражданское право» под ред. Е.А. Суханова; «Гражданское право» под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого; «Недвижимость: права и сделки» Е.А. Киндеевой, М.Г. Пискуновой и др.), юридические журналы («Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование», «Вестник ВАС РФ»), официальные сайты («Консультант-плюс», «Гарант», «Российская газета») и другие источники.

Методологической основой исследования стали современные методы познания, а именно общенаучный диалектический метод исследования правовых процессов и явлений, позволяющий видеть их в развитии, взаимодействии и противоречии, частно-научные и специальные методы познания – системный, комплексный, сравнительно-правовой, системно-правовой, нормативно-логический и функциональный. Работа построена на критическом анализе теоретического материала и подчинена логике правоприменительного процесса.

Научная новизна исследования состоит в комплексном подходе к рассмотрению и систематизации особенностей совершения сделок с недвижимым имуществом.

Научно-практическая значимость заключается в том, что результаты проведенного исследования могут быть использованы в качестве дополнительного источника информации, в том числе при подготовке к семинарам по гражданскому праву.

1. Общая характеристика сделок с недвижимостью

1.1 Понятие и признаки недвижимости как объекта сделок

Объектами гражданских прав являются материальные и духовные блага, по поводу которых субъекты гражданского права вступают между собой в правовые отношения. Одной из классификаций вещей является их деление на вещи движимые и недвижимые. Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми, иными словами характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей.

В юридической литературе выделяются также следующие свойства недвижимости: многократное использование в процессе производства и иных целях, полезность, стационарность, долговечность, фундаментальность, неповторимость, управляемость, детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами и органами местного самоуправления, устойчивая тенденция к росту стоимости.

К недвижимости, согласно статье 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ).

Таким образом, все объекты недвижимости могут быть разделены на следующие группы:

1.  объекты, являющиеся недвижимостью по природе (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты).

2.  объекты, являющиеся недвижимостью по своим физическим свойствам (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты недвижимости).

3.  «недвижимость в силу закона» или «юридически недвижимое имущество» – вещи, являющиеся движимыми по своей физической природе, но указанием закона отнесенные к недвижимым вещам в силу своей высокой стоимости, необходимости специального регулирования их оборота, а также потому, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией РФ (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Существуют также классификации недвижимого имущества по различным основаниям – по формам собственности, характеру потребления, характеру и целям использования в гражданском обороте, физическому статусу.

Практическое значение деления имущества на движимое и недвижимое выражается в установлении для них в законодательстве различного правового режима, под которым понимается наличие особых правил реализации правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом. Важная характеристика правового режима объектов гражданских прав – их оборотоспособность. Согласно ст. 129 ГК РФ по этому критерию вещи делятся на три категории:

ü  не ограниченные в обороте объекты, которые могут свободно отчуждаться и переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом;

ü  ограниченно оборотоспособные объекты, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению;

ü  изъятые из гражданского оборота объекты.

По общему правилу объекты недвижимости, как и иные вещи, считаются не ограниченными в обороте (ст. 129 ГК). Изъятие или ограничение оборота есть исключения из общего правила свободы оборота. Обычные объекты недвижимости – здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения свободно участвуют в обороте, если они не исключены из него законом.

Из гражданского оборота в первую очередь изымаются объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании и не могут в силу публичных интересов быть предметами гражданско-правовых сделок. В данный перечень входят недра, лесной фонд, водные ресурсы; охраняемые или особым образом используемые природные территории с находящимися на них объектами недвижимости; недвижимые объекты исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждаемому Правительством РФ и так далее.

Таким образом, недвижимость является особым объектом гражданских прав. Юридически в понятие «недвижимость» кроме объектов, являющихся недвижимым имуществом по природе, входят объекты, которые можно считать недвижимостью по своим физическим свойствам или даже движимые вещи, отнесенные к недвижимости в силу закона.

Характерными признаками всех объектов недвижимости чаще всего являются их высокая стоимость, неразрывная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению, а также необходимость государственного регулирования оборота. Оборот недвижимости по общему правилу не ограничен. Ограничения могут быть установлены только законом, что обусловлено особым статусом отдельных объектов недвижимости (объекты, находящиеся в государственной собственности, особо охраняемые природные зоны, участки недр и т.д.).

Недвижимым имуществом независимо от своей физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях являются объекты с особым юридическим режимом, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе и правилам о государственной регистрации сделок.

недвижимость сделка имущество расторжение

1.2 Понятие и виды сделок с недвижимостью

Сделки являются одним из наиболее распространенных юридических фактов, это акты осознанных, целенаправленных, волевых действий физических и юридических лиц, при совершении которых они стремятся к достижению определенных правовых последствий. Действия должны осуществляться на основе свободной воли – это один из основных принципов гражданского права.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Таким образом, сделку характеризуют следующие признаки:

а) сделка – это всегда волевой акт, т.е. действия людей и юридических лиц;

б) это правомерные действия;

в) сделка специально направлена на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений;

г) сделка порождает гражданские отношения, поскольку именно гражданским законом определяются те правовые последствия, которые наступают в результате совершения сделок.

Порядок совершения сделок с недвижимым имуществом наряду с Гражданским кодексом РФ регулируется Федеральным Законом №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», некоторыми другими специальными законами (Закон РФ №5663–1 от 20 августа 1993 г. «О космической деятельности», Воздушный кодекс РФ №60-ФЗ от 19 марта 1997 и др.) и подзаконными актами.

Поскольку недвижимость является одной из разновидностей объектов гражданских прав, то с ней можно совершать те сделки, которые охватываются понятием договорных обязательств, если это не противоречит существу недвижимости. Данные сделки перечислены в ГК РФ: купля-продажа (гл. 30), мена (гл. 31), дарение (гл. 32), рента и пожизненное содержание с иждивением (гл. 33), аренда (гл. 34), найм жилого помещения (гл. 35), безвозмездное пользование (гл. 36), страхование (гл. 48), доверительное управление (гл. 53), наследование (часть третья ГК РФ), а также ипотека (ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости), приватизация (Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации») и другие сделки.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5