|
При уклонении одной из сторон договора от государственной
регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании
решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях,
предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном
производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки,
возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет
уклоняющаяся сторона.
Статья 20 Закона о регистрации называет основания для отказа
в государственной регистрации права, которые имеют непосредственное значение и
для отказа в государственной регистрации сделки. В государственной регистрации
может быть отказано в случаях, если:
- право на объект недвижимого имущества, о государственной
регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим
государственной регистрации;
- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось
ненадлежащее лицо;
- документы, представленные на государственную регистрацию
прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего
законодательства;
- акт государственного органа или органа местного
самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан
недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством,
действовавшим в месте его издания на момент издания;
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не
уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными
условиями, составило документ без указания этих условий;
- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого
имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект
недвижимого имущества;
- правообладатель не представил заявление и иные необходимые
документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект
недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной
регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона
перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после
введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом
недвижимого имущества;
- не представлены документы, необходимые в соответствии с
настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;
- имеются противоречия между заявленными и уже
зарегистрированными правами;
- осуществление государственной регистрации права
собственности не допускается в соответствии с п. 5 ст. 25.2 Закона о
регистрации (если земельный участок не может быть предоставлен в частную
собственность).
При принятии решения об отказе в государственной регистрации
прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания
срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о
причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело
правоустанавливающих документов.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован
заинтересованным лицом в суде, в арбитражном суде.
Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования
о ее регистрации. Несоблюдение нотариальной формы влечет ничтожность сделки.
Суд может признать сделку действительной, несмотря на
несоблюдение нотариальной формы, при наличии следующих условий:
1) одна из сторон полностью или частично исполнила сделку
(очевидно, и другая сторона может полностью или частично исполнить сделку);
2) другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения
сделки; обычно это происходит в результате бездействия, хотя не исключены и
активные действия;
3) заявлено требование стороны, исполнившей сделку, о
признании ее действительной.
Важно отметить, что даже при наличии названных трех условий
суд может (но не обязан) признать сделку действительной.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается
заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3
ст. 433 ГК РФ). В то же время в п. 1 статьи 164 ГК РФ предусмотрено, что в
случаях, установленных законом, несоблюдение требования о государственной
регистрации сделки влечет ее ничтожность.
Подводя краткий
итог, отметим следующее: действительность сделки определяется через следующую
систему условий: законность содержания; способность физических и юридических
лиц, совершающих ее, к участию в сделке; соответствие воли и волеизъявления;
соблюдение формы сделки. Что касается формы сделки, то выделяют устную и
простую письменную форму, так же закон предусматривает нотариальную форму и
заключение сделки по средствам государственной регистрации.
3.
Недействительные сделки
Недействительной
признается сделка, не способная породить желаемые сторонами последствия, но при
определенных условиях порождающая нежелательные последствия. Последние
представляют собой определенные санкции, вызванные противоправным характером
действий лица.
Статья
166 ГК воспроизводит традиционное деление недействительных сделок на оспоримые
и ничтожные.
В качестве критериев, по которым проводится различие между
оспоримыми и ничтожными сделками, в ст. 166
названы:
а) порядок признания соответствующей сделки недействительной п. 1
ст. 166);
б) круг лиц, которые могут заявлять о недействительности сделки
(п. 2 ст. 166). Оба названных критерия носят формальный характер и
свидетельствуют о том, что, в сущности, любая недействительная сделка по воле
законодателя может быть отнесена либо к оспоримым, либо к ничтожным сделкам.
Оспоримой
считается такая недействительная сделка, которая может быть признана таковой
судом. Иными словами, оспоримая сделка порождает те правовые последствия, на
которые она была направлена, но они могут быть аннулированы в случае, если суд
признает сделку недействительной. Если же обращения в суд не последует либо
будет пропущен установленный законом срок для ее оспаривания, сделка считается
действительной, несмотря на наличие в ней соответствующих дефектов.
Оспоримыми считаются лишь те сделки, которые признаны таковыми
законом ст. 168 ГК). Однако в законе ни одна из сделок прямо не названа
оспоримой (в отличие от прямого указания на ничтожность некоторых сделок - и
др.). Поэтому внешними показателями оспоримости сделки служат содержащиеся в
конкретных нормах закона прямые или косвенные указания на судебный порядок
признания ее недействительной ("может быть признана недействительной
судом", "в судебном порядке", "по иску собственника,
акционера, прокурора и т. п.").
Ничтожной
признается сделка, недействительная сама по себе независимо от решения суда. В
случаях, когда закон признает сделку ничтожной, функция суда обычно состоит
только в применении к ней предусмотренных в законе последствий. Вместе с тем
если в суде будет все-таки возбужден спор, предметом которого служит одно лишь
признание сделки ничтожной (например, вследствие нарушения формы и до того, как
сделка будет исполнена), суд все же, руководствуясь общими нормами гражданского
или соответственно арбитражного процесса, должен принять исковое заявление й
вынести решение по существу заявленного требования.
Есть
и еще некоторые различия между указанными видами недействительных сделок. Одно
из них состоит в том, что ничтожная сделка недействительна с самого начала ее
совершения, в то время как оспоримая в зависимости от решения суда признается
недействительной с момента ее заключения либо вынесения решения суда. Различие
состоит и в том, что спор о ничтожности сделки и ее последствиях может
возбудить любое лицо, в то время как оспоримая сделка признается
недействительной только по заявлению заинтересованного лица, в роли которого
может выступать и тот, кто совершил сделку, и третье лицо (так, при
определенных условиях оспаривать действительность сделки, совершенной арендодателем
с покупателем арендованного имущества, может арендатор).
ГК
(ст. 167) различает три нежелательных для сторон последствия недействительности
сделок:
двусторонняя
реституция (восстановление прежнего состояния), которая предполагает, что
каждая из сторон передает другой все приобретенное по сделке в натуре, а если
это невозможно – в виде денежной компенсации;
односторонняя
реституция, при которой одна из сторон возвращает полученное ею по сделке
другой стороне, а та передает все, что получила или должна была получить по
сделке, в доход Российской Федерации;
никакой
реституции, а все, что обе стороны получили или должны были получить по сделке,
взыскивается в доход Российской Федерации.
Различия
между указанными последствиями можно иллюстрировать на примере купли-продажи
земельного участка с нарушением установленных требований. При применении
двусторонней реституции продавец получает обратно земельный участок, но
возвращает покупателю полученную за участок сумму. При односторонней реституции
в случаях, когда основанием признания сделки недействительной послужили
неправильные действия продавца, последний возвращает покупателю уплаченные за
землю деньги, а покупатель передает в доход Российской Федерации земельный
участок. Наконец, если по обстоятельствам дела исключается реституция для обеих
сторон, продавец передает в доход Российской Федерации деньги, которые уже
успел получить, а покупатель приобретенный им земельный участок (если он за
него не рассчитался, то и оставшуюся к оплате сумму) в бюджет Российской
Федерации.
Решение
суда о том, какое из перечисленных последствий должно сопутствовать признанию
сделки недействительной, зависит в конечном счете от того, какое из требований
закона оказалось нарушенным. К числу этих требований относятся:
–
сделка должна по содержанию соответствовать закону;
–
форма сделки должна соответствовать требованиям закона;
–
сделка должна быть совершена дееспособным лицом;
–
сделка юридического лица должна соответствовать его правоспособности;
–
волеизъявление должно соответствовать подлинной воле.
Различают
общие и специальные основания признания сделки недействительной и такие же
общие и специальные последствия такого признания. Общие основания, о которых
идет речь, закреплены в ст. 168, которая признает недействительными сделки, не
соответствующие закону или иному правовому акту, то есть Указу Президента
Российской Федерации либо постановлению Правительства Российской Федерации.
Общее последствие недействительности сделки в соответствии с п. 2 ст. 167 ГК
составляет двусторонняя реституция. По общему правилу такого рода сделки
признаются ничтожными. Однако ст. 168 ГК допускает признание законом сделок
оспоримыми[10].
Наряду
с указанным общим существуют и специальные основания.
К
числу специальных оснований относятся:
1.
Нарушение требований о содержании сделок (ст. 169 ГК). Наряду с правилом о
сделках, не соответствующих закону или иным правовым актам, впервые выделена
категория «сделок, совершенных с целью, противной основам правопорядка и
нравственности». Такого рода сделки относятся к категории ничтожных. Основанием
для признания сделки недействительной служит то, что лицо действовало
умышленно. При этом имеется в виду не только прямой, но и косвенный умысел (то
есть тогда, когда лицо желало соответствующих последствий, и тогда, когда
сознательно допускало такие последствия). Для гражданского права характерен,
как правило, второй вариант.
2.
Нарушение формы сделки и требования о ее государственной регистрации (ст. 162,
165 ГК). В законе, в том числе в Кодексе, в ряде случаев предусмотрена не
только обязательная письменная форма, но и содержится указание на то, что
нарушение этого требования влечет за собой недействительность сделок.
Недействительность сделки в качестве последствия нарушения требования о
письменной форме включена в п. 3 ст. 162 (несоблюдение простой письменной
формы, установленной для внешнеэкономических сделок), а также в отдельные
статьи, относящиеся к обязательственному праву: ст. 331, 339, 362 и 429 ГК.
Кроме того, недействительность устной сделки может быть предусмотрена и
соглашением сторон.
При
нарушении требования о нотариальной форме в отличие от простой письменной
сделка всегда признается ничтожной; такой же ничтожной будет считаться и
сделка, нарушающая правила об обязательной государственной регистрации (п. 1
ст. 165).
В
случаях, установленных в законе, основанием для признания сделки
недействительной может служить и нарушение требования о регистрации сделки.
3.
Недействительность сделки, связанная с недееспособностью стороны. К указанной
группе в ГК относится прежде всего сделки, совершенные гражданами, признанными
недееспособными вследствие психического расстройства (ст. 171), сделки
малолетних, не достигших 14 лет (ст. 172), а также сделки несовершеннолетних в
возрасте от 14 до 18 лет, заключенные без согласия родителей, усыновителей или
попечителей (если указанное согласие необходимо) (ст. 175), а также сделки,
совершаемые без согласия попечителей гражданами, лишенными дееспособности
вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами
(ст. 176).
Два
первых вида сделок являются ничтожными, а остальные оспоримыми: при этом право
их оспаривания предоставляется родителям (усыновителям, опекунам и попечителям).
В
отношении сделок, отнесенных к числу ничтожных по ст. 171 и 172 ГК, в настоящее
время появилась существенная оговорка. Указанного последствия можно избежать,
если родители (усыновители, опекуны) докажут, что сделка совершена лицом,
признанным недееспособным, или малолетним к его выгоде.
В ту
же группу входят сделки, совершенные гражданами хотя и дееспособными, но
находившимися в момент совершения сделки в таком состоянии, когда они не были
способны понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК). При
этом не имеет значения конкретная причина – алкогольное опьянение, наркотики
или болезнь. Эти сделки тоже являются оспоримыми. Право на их оспаривание
предоставляется либо самому гражданину, оказавшемуся в соответствующем положении,
либо иным лицам, чьи охраняемые законом интересы нарушены в результате
совершения такой сделки (при определенных условиях члены семьи указанного лица,
а если речь идет о продаже квартиры или жилого дома – те, кто совместно
проживал вместе с указанным лицом, и др.).
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5
| 
