Дольщик может передать свои права по договору долевого участия тре­тьему лицу на основании договора об уступке права требования (договора цессии). В этом случае происходит перемена лиц в обязательстве долевого участия: третье лицо приобретает права Дольщика и его статус. Договор цессии может быть заключен без согласия Застройщика, если предыду­щий Дольщик исполнил все свои обязанности перед Застройщиком. В договоре цессии должны быть указаны стороны, характеристики дого­вора долевого участия (дата, номер, стороны, предмет), объем передавае­мых прав, их цена.

Предметом долевого участия в строительстве следует признать ту часть (долю) строящегося объекта недвижимого имущества, которая подлежит передаче Дольщику (квартира, комната, помещение). Предмет договора мо­жет быть определен индивидуальными или родовыми признаками (путем указания точного размера общей или полезной площади в объекте, подлежа­щей передаче Дольщику, или через пропорцию участия Дольщика в общем объеме финансирования строительства — ст. 24 ЖК РСФСР).

Для согласования условия о предмете договора (независимо от спосо­ба его определения) стороны должны обязательно указать характеристи­ки строящегося объекта недвижимости в целом: адрес земельного участ­ка, на котором осуществляется строительство, расположение строящего­ся дома на земельном участке (обозначается на отдельном плане); целе­вое назначение (жилое или нежилое строение); общую площадь объекта (в том числе полезную площадь); этажность, наличие балконов, гаражей, лифтов, подвалов, чердаков, мансард и т.п.[7]

Обычно предметом договора долевого участия в строительстве являет­ся отдельная квартира. Для того, чтобы индивидуально определить пред­мет договора долевого участия квартиры необходимо указать: предвари­тельный номер квартиры; этаж, на котором она расположена, и ее поло­жение в осях; планировку квартиры; количество уровней квартиры; об­щую проектную площадь квартиры, в том числе полезную, наличие и площадь балконов, мансард, кладовок и т.п.; площадь иных помещений, подчиненных квартире (гаражей, подвалов, чердаков и т.п.); помещения и оборудование, которое станет общей собственностью всех жильцов дома.

Ценой договора долевого участия в строительстве является тот объем ка­питальных вложений, который Дольщик обязан осуществить в строитель­ство Объекта недвижимого имущества. Поскольку недвижимость, даже будущая, относится к уникальным вещам, к цене договора долевого уча­стия не применимы правила ст. 424 ГК РФ. В договоре долевого участия стороны обычно указывают, что Дольщик финансирует строительство именно конкретно своей доли в объекте.

На практике условие о цене обычно формулируется в виде валютной оговорки (ст. 317 ГК РФ): цена определяется в денежной сумме эквива­лентной определенной сумме в долларах США или в иных условных еди­ницах. Платежи осуществляются в рублях по курсу, установленному ЦБ РФ на день платежа. Денежные средства вносятся единовременно или по

частям. При этом вся или большая часть денежных средств обычно под­лежит перечислению до момента завершения строительства.

Цена в договоре долевого участия в строительстве в подавляющем боль­шинстве случаев определяется через стоимость одного квадратного метра общей площади, которую должен получить Дольщик. В этом случае целе­сообразно указывать, что общий объем капитальных вложений по дого­вору определяется исходя из фактического размера переданного Дольщи­ку недвижимого имущества. Если фактический размер объекта не будет совпадать с его проектной площадью, необходимо определить порядок расчета сторон по возврату или доплате денежных средств.[8]

Содержание договора образует совокупность прав и обязанностей сто­рон. Обязанности по договору долевого участия одной стороны противо­поставляются правам другой стороны и наоборот.

Основными обязанностями Застройщика являются:

— подготовка проектной документации, получение согласовании и разрешений на строительство объекта;

— строительство (реконструкция) или организация строительства объек­та недвижимого имущества в соответствии с градостроительными норма­ми и правилами, а также условиями договора;

— организация приемки объекта недвижимого имущества в эксплуа­тацию, подключение его к городским инженерным сетям;

— передача Дольщику его доли в введенном в эксплуатацию объекте недвижимого имущества в срок, указанный в договоре. Если в договоре такой срок не указан, объект недвижимости подлежит передаче Дольщи­ку в течении семи дней с момента предъявления первого требования Доль­щика после приемки дома в эксплуатацию;

—  гарантийные обязательства Застройщика и подрядчика.

Основными обязанностями Дольщика являются:

— осуществление финансирования строительства в порядке и сроки, которые установлены договором;

— приемка доли в введенном в эксплуатацию объекте недвижимости. В случае невыполнения Застройщиком обязанности по передаче Доль­щику его индивидуально-определенной доли, последний вправе обратиться в суд (арбитражный суд) с иском к Застройщику об истребовании своей доли. Если предмет договора индивидуально не определен, Дольщик вправе обратиться с иском о выделении доли из общей площади пропорцио­нально внесенным им капитальным вложениям. Иск Дольщика будет удов­летворен, если дом не был заселен в установленном порядке другими лицами. При этом площадь выделяемой доли будет определяться по сто­имости квадратного метра на момент выделения квартир.

В случае неисполнения Застройщиком обязанности по строительству и передаче Дольщику квартиры, Дольщик по суду вправе: потребовать возврата внесенных им капитальных вложений; взыскать с Застройщика стоимость квартиры в полном объеме; обязать Застройщика приобрести и передать Дольщику аналогичную квартиру.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение стороной обязательств по договору может повлечь взыскание с нее убытков, причиненных соот­ветствующими действиями другой стороне. Убытки взыскиваются в пол­ном объеме: реальный ущерб и упущенная выгода.

Договором могут быть предусмотрены штрафные санкции (неустойка, штраф) за нарушение стороной отдельных обязанностей по договору. В этом случае убытки взыскиваются в части, не покрытой неустойкой.

Ответственность Дольщика по договору обычно связана с неисполне­нием или ненадлежащим исполнением обязанности по финансированию строительства. Если неустойка договором не определена, за каждый день просрочки с Дольщика могут быть взысканы проценты за пользование чу­жими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). Уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают сторону от исполнения обязанностей по договору долевого участия в строительстве.

Глава 2

Проблемы квалификации договора долевого участия в строительстве.

Соотношение договора долевого участия в строительстве и договора купли-продажи.

Договор долевого участия в строительстве имеет некое сходство с договором купли-продажи недвижимости. Особенно ярко это сходство прослеживается в отношении договора купли-продажи будущих недви­жимых вещей, т.е. вещей, которые будут созданы или приобретены про­давцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ). В качестве общих черт соотноси­мых договоров можно выделить, то, что оба договора заключаются на момент, когда недвижимой вещи еще не существует, а также то, что в ре­зультате исполнения договора и последующей государственной регистра­ции прав одна из сторон становится собственником недвижимости.[9]

Однако, договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют разную юридическую природу. Различия между сопоставляемыми договорами заключаются в следующем:

 Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют различный предмет. Легальное определение дого­вора купли-продажи дано в ст. 549 ГК РФ: «По договору купли-продажи недвижимого имущества  продавец обя­зуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество ».

Договор купли-продажи недвижимости является сделкой с недвижи­мостью. К недвижимости (недвижимым вещам, недвижимому имуще­ству) гражданское законодательство (ст. 130 ГК РФ) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмер­ного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имуще­ство. Например, ст. 131 ГК РФ относит к недвижимости предприятие как имущественный комплекс. Федеральный закон «О товариществах соб­ственников жилья» (ст. 1) рассматривает как недвижимость другой иму­щественный комплекс — кондоминиум.

Все вышеприведенные недвижимые вещи могут выступать предметом договора купли-продажи. Предмет договора долевого участия в строи­тельстве уже: права из негомогут возникнуть только на традиционные недвижимые вещи (здания, помещения в них, сооружения и иные объек­ты, прочно связанные с земельным участком).

В отличии от договора купли-продажи договор долевого участия в стро­ительстве не относится к сделкам с недвижимостью. Договор долевого учас­тия в строительстве регламентирует отношения по созданию и передаче иму­щества, которое на момент передачи не является объектом права собствен­ности. В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на создаваемые здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государ­ственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким об­разом, при заключении и исполнении обязанностей по договору долевого участия в строительстве недвижимости как объекта права еще не существует.[10]

Следует подчеркнуть, что предметом дого­вора купли-продажи может выступать только индивидуально-определен­ная вещь (ст. 554 ГК РФ). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижи­мое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствую­щем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуще­стве, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а со­ответствующий договор не считается заключенным.

Предмет договора долевого участия в строительстве может быть опре­делен как индивидуальными, так и родовыми признаками.

Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости различаются по субъектному составу. Продавцом по дого­вору купли-продажи недвижимости является собственник либо уполно­моченное им лицо. Покупатель недвижимости на основании договора купли-продажи становится правопреемником предыдущего собственни­ка. Договор купли-продажи обусловливает переход права собственности и является производным способом приобретения этого права.

Договор долевого участия в строительстве является первоначальным способом приобретения права собственности на недвижимость. До момен­та государственной регистрации права собственности Дольщика на со­зданную вещь ни одна из сторон договора долевого участия не является обладателем этого права.

Соответственно, критерием разграничением договора долевого учас­тия в строительстве и договора продажи недвижимого имущества может быть критерий правопреемства: если сторона договора уже зарегистриро­вала свое право собственности на недвижимость, заключенный договор (даже именуемый как договор долевого участия) будет в действительнос­ти являться договором купли-продажи.[11]

 Договор долевого участия в строительстве и договор купли-продажи недвижимости имеют различное содержание. Поскольку договор долевого участия в строительстве охватывает стадию создания строительства объекта недвижимости, такой договор по содержанию прав и обязанностей сто­рон шире договора купли-продажи.[12]

Кроме того, по договору долевого участия дольщик обязан исполнить обязанность по финансированию строительства полностью или в боль­шей части до момента передачи ему доли. Именно такие условия соответ­ствуют экономическому содержанию возникающего обязательства. Под­разумевается, что именно средства Дольщика являются одним из источ­ников финансирования строительства.

По общему правилу, продажа недвижимости предполагает, что поку­патель должен оплатить недвижимость непосредственно до или после ее передачи продавцом (ст. 486 ГК РФ). Иные условия оплаты (предоплата, рассрочка платежа) могут быть предусмотрены условиями договора купли-продажи. Однако соответствующие условия оплаты с юридической точки зрения не связаны с затратами продавца по созданию или приобретению недвижимости.

Все вышеизложенное свидетельствует  о неприменимости к договору долевого участия в строительстве положений о купле-продаже.

Соотношение договора долевого участия и договора строительного подряда

Договор подряда регламентирован гл. 37 ГК РФ. По договору строи­тельного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок по­строить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходи­мые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обус­ловленную цену (ст. 740 ГКРФ).

Страницы: 1, 2, 3