Договор ренты следует отличать от других гражданско-правовых договоров. Его отличие от договора дарения – в том, что получатель ренты имеет право требовать предоставления встречного удовлетворения – рентного дохода.

Характер встречного удовлетворения отличает договор ренты от договоров купли-продажи и мены. Объем надлежащих получателю рентных платежей является неопределенным, поскольку обязательство по выплате ренты действует бессрочно или в течение определенного срока.

Договор ренты относится к группе рисковых договоров, в которых риск каждой из сторон состоит в вероятности того, что предоставляемое ею окажется больше полученного встречного удовлетворения.

Договором ренты может быть установлена обязанность выплачивать ренту бессрочно (бессрочная рента) или в течение определенного срока.

Форма договора. Договор ренты заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а договор о передаче недвижимого имущества под выплату ренты подлежит также государственной регистрации.

Стороны в договоре ренты – плательщик ренты и получатель ренты. Ими могут быть физические или юридические лица. Договором ренты может быть установлено, что получатель ренты передает имущество в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

Если договором ренты установлено, что получатель ренты передает имущество в собственность плательщика ренты за плату, к отношениям сторон по передаче имущества применяются общие положения о купле-продаже, а если имущество передается бесплатно, – положения о договоре дарения, если это не противоречит существу договора ренты.

В Гражданском кодексе предусмотрено обеспечение выплаты ренты. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество. Плательщик ренты имеет право отчуждать имущество, переданное ему под выплату ренты, лишь с согласия получателя ренты. При отчуждении недвижимого имущества другому лицу к нему переходят обязанности плательщика ренты. Выплата ренты может быть обеспечена путем установления обязанности плательщика ренты застраховать риск неисполнения им своих обязанностей по договору ренты.

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты.

Рента может выплачиваться в денежной форме или путем передачи вещей, выполнения работ или оказания услуг. Форма выплаты ренты устанавливается договором ренты. Размер ренты устанавливается договором. Если получатель ренты передал в собственность плательщика ренты денежную сумму, размер ренты устанавливается в размере учетной ставки Национального банка Украины, если больший размер не установлен договором ренты. Размер ренты изменяется в соответствии с изменением размера учетной ставки Национального банка Украины, если иное не установлено договором.

Рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала, если иное не установлено договором ренты.

Плательщик бессрочной ренты имеет право отказаться от договора ренты. Условие договора, в соответствии с которым плательщик бессрочной ренты не может отказаться от договора ренты, является ничтожным. Договором ренты могут быть установлены условия осуществления плательщиком бессрочной ренты отказа от договора ренты.

Договор ренты прекращается по истечении трех месяцев со дня получения получателем ренты письменного отказа плательщика бессрочной ренты от договора при условии полного расчета между ними.

Получатель бессрочной ренты имеет право требовать расторжения договора ренты в случае, если:

1)  плательщик бессрочной ренты просрочил ее выплату больше чем на один год;

2)  плательщик бессрочной ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

3)  плательщик бессрочной ренты признан неплатежеспособным или возникли иные обстоятельства, явно свидетельствующие о невозможности выплаты им ренты в размере и в сроки, установленные договором.

Получатель бессрочной ренты имеет право потребовать расторжения договора ренты также в иных случаях, установленных договором ренты.

Если договором ренты не установлены правовые последствия расторжения договора ренты, расчеты производятся в зависимости от того, было ли имущество передано в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

Если имущество было передано в собственность плательщика ренты бесплатно, при расторжении договора ренты получатель ренты имеет право требовать от плательщика ренты выплаты годовой суммы ренты.

Если имущество было передано в собственность плательщика ренты за плату, получатель ренты имеет право требовать от плательщика ренты выплаты годовой суммы ренты и стоимости переданного имущества.

Риск случайного уничтожения или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату бессрочной ренты, несет плательщик ренты. При случайном уничтожении или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату бессрочной ренты, плательщик имеет право потребовать, соответственно, прекращения обязательства по выплате ренты или изменения условий ее выплаты.

При случайном уничтожении или случайном повреждении имущества, переданного под выплату ренты на определенный срок, плательщик ренты не освобождается от обязанности выплачивать ее до истечения срока выплаты ренты на условиях, установленных договором ренты.

3. Договор пожизненного содержания (ухода)

Договор пожизненного содержания (ухода) – это договор, по которому одна сторона (отчуждатель) передает другой стороне (приобретателю) в собственность жилой дом, квартиру или их часть, иное недвижимое или движимое имущество, которое имеет значительную ценность, взамен чего приобретатель обязуется обеспечивать отчуждателя содержанием и (или) уходом пожизненно.

В отличие от ранее действовавшего ГК, где договор пожизненного содержания был размещен среди договоров о предоставлении услуг (для того, чтобы подчеркнуть приобретение приобретателем услуг в виде пожизненного материального обеспечения в натуре), в новом ГК этот договор размещен после договоров купли-продажи, дарения и ренты. Это подчеркивает то обстоятельство, что договор пожизненного содержания (ухода) опосредствует переход права собственности от отчуждателя к приобретателю.

Характеристики договора:

1)  односторонний – обязанным по договору становится только приобретатель, отчуждатель же никаких обязанностей не несет;

2)  реальный – момент заключения договора связывается с передачей имущества;

3)  возмездный – приобретатель обязан содержать отчуждателя взамен полученного имущества.

Договор пожизненного содержания сближает с куплей-продажей такой признак, как переход имущества в собственность приобретателя.

Однако между этими договорами значительные различия. Переход имущества в собственность покупателя является безусловным. Покупатель вправе вернуть имущество продавцу в случае продажи имущества ненадлежащего качества в установленные законом сроки. Возврат же имущества отчуждателю при расторжении договора пожизненного содержания возможен по требованию любой стороны по указанным в законе основаниям независимо от качества предмета договора и каких-либо сроков.

Целью договора пожизненного содержания (ухода) является систематическое обеспечение содержания и (или) ухода отчуждателя, поэтому отношения сторон имеют длящийся характер (что не обязательно присуще договору купли-продажи).

По договору купли-продажи эквивалент выражен в денежной сумме, а по договору пожизненного содержания – в материальном обеспечении в натуре.

Форма договора. Договор пожизненного содержания (ухода) заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Если по этому договору передается приобретателю в собственность недвижимое имущество, то он подлежит государственной регистрации.

Стороны в договоре пожизненного содержания (ухода) – отчуждатель и приобретатель.

Отчуждателем в договоре пожизненного содержания (ухода) может быть физическое лицо независимо от его возраста и состояния здоровья. Приобретателем в договоре пожизненного содержания (ухода) может быть совершеннолетнее дееспособное физическое лицо или юридическое лицо. Если приобретателями являются несколько физических лиц, они становятся совладельцами имущества, переданного им по договору пожизненного содержания (ухода), на праве общей совместной собственности. Если приобретателями являются несколько физических лиц, их обязанность перед отчуждателем солидарна. Договор пожизненного содержания (ухода) может быть заключен отчуждателем в пользу третьего лица.

Таким образом, в новом ГК в сравнении с ранее действовавшим законодательством существенно расширен круг лиц, которые могут быть отчуждателями (физические лица независимо от их возраста и состояния здоровья) и приобретателями (не только физические, но и юридические лица), а также предусмотрена возможность заключения этого договора в пользу третьего лица.

Значительно расширен и предмет договора – им может быть не только жилой дом или его часть, как это было ранее предусмотрено в законодательстве, но и любое недвижимое имущество, а также движимое имущество, имеющее значительную ценность. Тем самым расширены возможности использования этого договора в гражданском обороте.

Содержание договора. Существенным условием договора является предоставление приобретателем систематического материального обеспечения отчуждателю, притом в натуре в виде жилища, питания, ухода и необходимой помощи. Стороны вправе предусмотреть и другие элементы материального обеспечения. Все элементы материального обеспечения в натуре подлежат конкретизации в договоре.

Материальное обеспечение, которое ежемесячно должно предоставляться отчуждателю, подлежит денежной оценке. Такая оценка подлежит индексации в порядке, установленном Законом.

Хотя, как правило, материальное обеспечение отчуждателя осуществляется в натуре, однако в практике возможно и включение в обязанность приобретателя ежемесячной выплаты определенной денежной суммы отчуждателю на мелкие расходы.

Хотя имущество переходит к приобретателю на праве собственности, он не вправе отчуждать его при жизни отчуждателя.

Согласно ст. 754 ГК, предусматривающей обеспечение исполнения договора, приобретатель не имеет права до смерти отчуждателя продавать, дарить, менять имущество, переданное по договору пожизненного содержания (ухода), заключать относительно его договор залога, передавать его в собственность другому лицу на основании другой сделки. На имущество, переданное приобретателю по договору, не может быть обращено взыскание в течение жизни отчуждателя. Утрата (уничтожение), повреждение имущества, которое было передано приобретателю, не является основанием для прекращения либо уменьшения объема его обязанностей перед отчуждателем.

Таким образом, право собственности приобретателя обременено существенным ограничением распоряжения имуществом. Приобретатель при жизни отчуждателя ограничен в праве распоряжения им. Продажа, обмен, дарение или иное отчуждение имущества приобретателем при жизни отчуждателя в противоречие с установленным законом запретом влечет недействительность такого договора. Это ограничение обусловлено спецификой договора и является гарантией исполнения приобретателем обязанности пожизненно содержать отчуждателя.

Во всем остальном действуют общие правила о праве собственности приобретателя, в частности, при решении вопроса о риске случайной гибели имущества.

Случайная утрата (уничтожение), повреждение имущества, переданного приобретателю, не освобождает его от обязанностей по договору. В этом проявляется специфика этого договора, его содержания – предоставление отчуждателю материального обеспечения пожизненно, то есть до его смерти.

В содержание договора пожизненного содержания (ухода) включается и условие о сроке. Поскольку приобретатель обязан содержать отчуждателя пожизненно, то есть до его смерти, то срок договора является неопределенным.

Договор пожизненного содержания (ухода) является срочной сделкой. Этот договор нельзя признать условной сделкой, так как условие может наступить или не наступить, а смерть обязательно наступает.

Права и обязанности сторон. Право возникает на стороне отчуждателя, а обязанность – на стороне приобретателя. Отчуждатель вправе требовать, а приобретатель обязан выполнить требование, заключающееся в совершении всех необходимых действий по материальному обеспечению отчуждателя.

В договоре пожизненного содержания (ухода) могут быть определены все виды материального обеспечения, а также все виды ухода (попечения), которыми приобретатель должен обеспечивать отчуждателя.

Если обязанности приобретателя не были конкретно определены или при возникновении потребности обеспечить отчуждателя иными видами материального обеспечения и ухода спор должен разрешаться в соответствии с принципами справедливости и разумности.

Приобретатель обязан в случае смерти отчуждателя похоронить его, даже если это не было предусмотрено договором пожизненного обеспечения (ухода). Если часть имущества отчуждателя перешла к его наследникам, расходы на его погребение должны быть справедливо разделены между ними и приобретателем.

Приобретатель может быть обязан обеспечить отчуждателя или третье лицо жильем в доме (квартире), переданном ему по договору пожизненного содержания (ухода). В этом случае в договоре должна быть конкретно определена та часть помещения, в которой отчуждатель имеет право проживать.

Законом предусмотрена возможность замены приобретателя. При невозможности дальнейшего исполнения физическим лицом обязанностей приобретателя по договору пожизненного содержания (ухода) по основаниям, которые имеют существенное значение, обязанности приобретателя могут быть переданы с согласия отчуждателя члену семьи приобретателя или другому лицу с их согласия. Отказ отчуждателя в даче согласия на передачу обязанностей приобретателя по договору другому лицу может быть обжалован в суде. В этом случае суд принимает во внимание продолжительность выполнения договора и другие обстоятельства, которые имеют существенное значение.

Прекращение договора. Согласно ст. 755 ГК договор пожизненного содержания (ухода) может быть расторгнут по решению суда:

1) по требованию отчуждателя или третьего лица, в пользу которого он был заключен, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения приобретателем своих обязанностей, независимо от его вины;

2) по требованию приобретателя.

Договор пожизненного содержания (ухода) прекращается со смертью отчуждателя.

Закон определяет правовые последствия расторжения договора. В случае расторжения договора пожизненного содержания (ухода) в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением приобретателем обязанностей по договору, отчуждатель приобретает право собственности на имущество, которое было им передано, и имеет право потребовать его возврата. В этом случае расходы, сделанные приобретателем на содержание и (или) уход отчуждателя, не подлежат возмещению.

При расторжении договора в связи с невозможностью его дальнейшего выполнения приобретателем по основаниям, имеющим существенное значение, суд может оставить за приобретателем право собственности на часть имущества, с учетом продолжительности времени, в течение которого он надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору.

В ст. ст. 757–758 ГК определены правовые последствия смерти приобретателя и прекращения юридического лица-приобретателя. Обязанности приобретателя по договору пожизненного содержания переходят к тем наследникам, к которым перешло право собственности на имущество, которое было передано отчуждателем.

Если наследник по завещанию отказался от принятия имущества, которое было передано отчуждателем, право собственности на это имущество может перейти к наследнику по закону.

Если у приобретателя нет наследников или они отказались от принятия имущества, переданного отчуждателем, отчуждатель приобретает право собственности на это имущество. В этом случае договор пожизненного содержания (ухода) прекращается.

При прекращении юридического лица-приобретателя с определением правопреемников к ним переходят права и обязанности по договору пожизненного содержания (ухода). При ликвидации юридического лица-приобретателя право собственности на имущество, переданное по договору пожизненного содержания (ухода), переходит к отчуждателю. Если в результате ликвидации юридического лица-приобретателя имущество, которое было передано ему по договору пожизненного содержания (ухода), перешло к его учредителю (участнику), к нему переходят права и обязанности приобретателя по этому договору.