-  Заключение предприятиями договора страхования ответственности за неисполнение обязательств перед кредитором и договора об имущественном страховании на весь срок действия кредитного договора в обязательном порядке.

Механизм промышленного ипотечного кредитования может эффективно функционировать только при создании системы информационного обеспечения для получения, обработки, хранения и передач оперативной, достоверной и доступной общественно значимой информации.

     Для повышения привлекательности промышленного ипотечного кредитования для банков следует обратить внимание на объекты социальной инфраструктуры, принадлежащие предприятию – дома культуры, спортивные учреждения, санатории, дома отдыха и т. д., которые обладают большой ликвидностью и, возможно, смогут заинтересовать кредиторов.[7]

ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ СОЗДАНИЯ МЕХАНИЗМА ЖИЛИЩНОГО ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ.

     Советская система жилищного финансирования характеризовалась централизованным распределением бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатным распределением гражданам, официально признанным в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.    

     В 1987 году государственные капитальные вложения в жилищное строительство составили более 80%,а  средства населения лишь 14,6% (включая индивидуальных застройщиков и членов жилищно-строительных кооперативов).

     Государственный бюджет всегда являлся основным источником финансирования жилищного строительства, дополняемым лишь незначительными вложениями со стороны предприятий, что выразилось в практическом отсутствии в России, в начале экономических реформ, механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем. Кредитование осуществлялось только в сфере строительства нового жилья индивидуальными застройщиками или жилищными кооперативами, но не при покупке готового жилья.

     В период 1991-1999 гг. в сфере жилищного финансирования произошли серьезные изменения. Кардинальным образом изменилась структура ввода в действие  жилых домов по типам застройщиков, значительно увеличилась доля частного сектора, в то время как государство перестало играть роль основного участника на данном рынке (см. табл. 1).

Таблица 1

Ввод в действие жилых домов по формам

собственности в 1998 г.

Источник: Российский статистический ежегодник, 1998 г. Данные Госстроя России

     Важные изменения произошли и в структуре источников финансирования жилищного строительства. Доля бюджетных средств, составлявшая до начала реформ 80%, сократилась примерно до 26%, т. е. в 3,1 раза, в том числе доля федерального бюджета – до 15%.

     Аналогичные процессы коснулись строительства жилья, финансируемого за счет  средств предприятий и организаций (сокращение в 2 раза), и только доля жилья, возводимого за счет застройщиков, увеличилась примерно в 2 раза за период с 1991 по 1998 гг. и достигла 39,4% от общего показателя годового объема ввода площадей жилья.

     Проводимая политика бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений в собственности изменила структуру жилфонда (см. табл. 2).

Таблица 2

Структура жилищного фонда Российской Федерации по формам собственности (в млн. кв. м общей площади и процентах).

Источник: Российский статистический ежегодник, 1998 г.

     В настоящее время, в результате перехода в частную собственность 42% подлежащего приватизации жилья 55% всего жилищного фонда в России находится в частной собственности. Такой интенсивный процесс приватизации создал базу для развития рынка жилья. По оценкам специалистов, в крупных городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлечены 1,5-2% квартир, находящихся в частной собственности.

     Сокращение бюджетных ассигнований привело к резкому снижению количества бесплатного жилья, предоставляемого очередникам на улучшение жилищных условий. Размеры предоставляемого бесплатного социального жилья  сократилось с 1990 по 1997 гг. в 3,1 раза. Бесплатное жилье доступно примерно 400 тысяч семей в год, тогда как число граждан, имеющих зарегистрированное право на такое жилье, составляет 6,3 млн. семей.

     В результате резкого сокращения финансирования жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, а также в отсутствии кредитных механизмов строительства и приобретения жилья резко сократились объемы жилищного строительства. Объемы ввода в эксплуатацию нового жилья уменьшились с 61,7  млн. кв. метров в 1990 году до 30,7 млн. кв. метров в 1998 году. Сокращение  объемов ввода жилья в эксплуатацию привело к заметному  ухудшению положения в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий.

     Рынок жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счет собственных сбережений без кредитов и рассрочек. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть  населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

     Проблема обеспечением жильем населения в современных условиях заключается в переходе от строительства жилья за счет государственных ассигнований с последующим бесплатным распределением к системе улучшения жилищных условий граждан посредством приобретения или готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств. Формулировка данной задачи нашла свое отражение в Федеральной целевой программе «Свой дом», а также в разрабатываемой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ.

     Создание системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволит увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения, активизировать рынок жилья, вовлечь в реальный экономический оборот недвижимость в жилищной сфере через механизмы ипотеки, создать базу для привлечения сбережений населения и других внебюджетных финансовых ресурсов, обеспечить развитие строительного сектора, что в конечном итоге окажет влияние на общий экономический рост.

     Механизм жилищного финансирования, создание которого преследует цель системного решения жилищной проблемы российских граждан, должен включать долгосрочное ипотечное кредитование населения, кредитование жилищного строительства, государственную бюджетную поддержку населения на цели приобретения жилья (целевые субсидии).

     Суть долгосрочного ипотечного жилищного кредитования сводится к созданию рыночной системы кредитов гражданам на цели приобретения готового жилья как на первичном (вновь построенном жилье, продаваемое застройщиками), так и на вторичном (уже имеющееся в частной собственности жилье) рынках жилья.

     Жилье, по своей природе, является дорогостоящим товаром длительного пользования, поэтому его приобретение не может производиться за счет текущих доходов потребителей. Создание условий для размещения долгосрочных жилищных кредитов является привлекательной альтернативой, поскольку позволяет существенно ускорить процесс приобретения жилья населением, вынужденным в настоящее время откладывать средства на приобретение жилья в полном объеме.

     В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство же выполняет вспомогательную функцию через установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.

     В рамках кредитования жилищного строительства предлагается стимулировать оживление инвестиций в строительство путем привлечения банковских среднесрочных кредитов (на 1-1,5 года) на кредитование застройщиков жилья. Основная идея состоит в том, чтобы застройщики-получатели кредитов имели возможность погашать  полученные ссуды в наиболее благоприятном для их деятельности режиме, а, именно – в период строительства жилья погашать только задолженность по процентам, а возврат основной суммы долга производить после завершения строительства.

Страницы: 1, 2, 3, 4