|
Содержание права общей
долевой собственности составляют принадлежащие сособственникам правомочия по
владению, распоряжению и пользованию общим имуществом. Каждый сособственник при
осуществлении права общей собственности не зависимо от размера своей доли имеет
один голос. Впрочем, практического значения, как мы сейчас увидим, это не
имеет. Осуществление права общей собственности должно происходить по взаимному
согласию всех собственников. Если же согласие не достигнуто, то определение
последствий возникших разногласий зависит от того, касаются ли они
осуществления правомочий по владению и пользованию общим имуществом или
правомочия распоряжения. Если сособственники не договорились относительно
владения и пользования общим имуществом, то каждый из них, хотя бы оставшийся в
единственном числе, может обратиться в суд. Если же разногласия касаются права
распоряжения, то возникший спор не может быть урегулирован судом. Принцип
взаимного согласия при осуществлении права распоряжения общей собственностью
должен действовать без каких бы то ни было изъятий. Два собственника вкупе или
порознь могут продать свои долги, но навязать третьему продажу всего общего имущества
в целом они не имеют права. Именно по этому при осуществлении права общей
собственности принципе не имеют значения, какой долей располагает каждый из
собственников, хотя размер доли подлежит учету при распределении приносимых
общим имуществом доходов и плодов, падающих на нее расходов и обременений
(ст.248 и 249 ГК).
Принадлежащая
сособственнику доля в общей собственности не локализируется в какой-то
конкретной части общего имущества, а простирается на все имущество в целом. В
то же время сособственник может быть заинтересован не только в меновой, но и в
потребительской стоимости указанного имущества. Он может быть заинтересован не
только в доходах, которые приносит общая вещь, но и в том, чтобы использовать
эту вещь для удовлетворения своих потребительских нужд. Сособственник имеет
право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества
соразмерно доле. Если это невозможно, он вправе требовать от других участников
общей собственности соответствующей компенсации.
В тех случаях, когда во
владение и пользование собственника выделяется часть общего имущества, он
наряду с сохранением права на долю в общей собственности приобретает также
право на выделенную ему часть имущества. По своей юридической природе это право
может быть отнесено к вещным. Такие ситуации чаще всего возникают при
определении порядка владения и пользования жилым домом, находящимся в общей
собственности двух и более лиц. Если договор об определении порядка владения и
пользования домом удостоверен нотариусом и зарегистрирован в местной
администрации, то он сохраняет силу и для того лица, к которому перейдет доля в
общей собственности.
Одним из оснований
возникновения общей собственности, с которым связано немало вопросов ее
осуществления, является совместное участие двух или более лиц в строительстве
дома. Нередки случаи, когда гражданин, которому для строительства дома отведен
земельный участок, привлекает к участию в строительстве членов своей семьи или
иных лиц. По окончании строительства между созастройщиками, а иногда между ними
и органом государственной власти (местного самоуправления), возникает спор, за
кем дом должен быть зарегистрирован: только ли за лицом, которому отведен
земельный участок, или также и за иными лицами. Судебная практика подходит к
разрешению указанных споров с учетом следующих условий:
-
во-первых, необходимо установить, связаны ли лица, принимавшие участие в
строительстве дома, семейно-бытовые отношениями или являются посторонними для
застройщика лицами;
-
во-вторых, в каких целях возводился дом: в целях обеспечения жильем
принимавших участие в строительстве лиц или в иных целях;
-
в-третьих, участию в деле, если он не выступает в деле в качестве
стороны, надлежит привлечь орган, которые отводит земельные участки, и выяснить
его отношение к возникшему спору.
Если лица, участвовавшие в
строительстве, связаны семейно-бытовыми отношениями или хотя бы и не связаны,
но дом возводился для обеспечения, как тех, так и других лиц жильем, а орган,
отводивший земельный участок, не возражает против признания дома общей
собственностью, спор решается судом в пользу фактических созастройщиков. Суд
может и не согласиться с мнением соответствующего органа, возражавшего против
признания дома общей собственностью созастройщиков, но свое несогласие суд
должен мотивировать в решении по делу.
Каждый сособственник по
своему усмотрению может распоряжаться принадлежащей ему долей в общей
собственности. Для распоряжения долей, в том числе и для отчуждения, он не
должен испрашивать согласия других участников общей собственности. В то же
время им далеко не безразлично, кто займет место сособственника, отчуждающего
свою долю. Вследствие указанных и иных обстоятельств, в законе должны быть
закреплены правила, которые, не ущемляя прав сособственника на распоряжение
своей долей, вместе с тем обеспечивали бы, насколько это возможно, интересы
остальных участников общей собственности. Этим целям призваны служить
установления закона о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли.
При продаже доли
постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки
доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме
случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан в письменной форме
известить остальных сособственников намерении продать долю постороннему лицу с
указанием цены и других условий продажи. Если остальные сособственники
откажутся от покупки доли или не приобретут доли в праве собственности на
недвижимое имущество в течение одного месяца, а на движимое имущество в течение
десяти дней со дня извещения, продавец может продать долю любому лицу. При
продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой
сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать
перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Аналогичные правила
применяются и при отчуждении доли по договору мены, но лишь тогда, когда
отчуждатель обменивает свою долю на вещи, определенные родовыми признаками,
причем лицо, имеющее преимущественное право на приобретение доли, предлагает
отчуждателю вещь того же рода, в том же количестве и того же качества.
В случаях, предусмотренных
законом, распорядиться долей в общей собственности можно лишь при соблюдении
тех или иных условий. Так, общее имущество в кондоминиуме не подлежит
отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения в
кондоминиуме.
Множественность субъектов
прав собственности сказывается и тогда, когда речь идет об основаниях
прекращения общей собственности. Наряду с основаниями, которые относятся как к
односубъектной, так и к общей собственности, последняя характеризуется
специфическими основаниями ее прекращения, в первую очередь такими, как раздел
общей собственности и выдел из нее. При разделе общая
собственность прекращается для всех ее участников, при выделе – для того, чья
доля из общей собственности выделяется. Но выдел может привести к тем же
результатам, что и раздел. Если общая собственность принадлежит двум участникам
и один из них получает компенсацию за свою долю, то общая собственность
прекращается и для другого, поскольку он становится единоличным собственником
имущества, которое ранее было общее.
Основания
и способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел могут иметь место как по
взаимному согласию сособственников, так и по судебному решению. Выдел доли из
общей собственности происходит не только по требованию выделяющегося
сособственника, но и по требованию кредиторов для обращения взыскания на его
имущество. Раздел и выдел, если это допускается законом и возможно без
несоразмерного ущерба имуществу, происходит путем выдела доли в натуре.
Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник получает
денежную или иную компенсацию. Расчеты между сособственниками имеют место и
тогда, когда имущество в натуре не может быть выделено в точном соответствеии с
размером пинадлежащей каждому из них доли. Каковы бы не были основания и
способы раздела и выдела, количественным мерилом при определении размера
имущества, выделяемого в натуре, либо размера компенсации должен служить размер
принадлежащей сособственнику доли. Раздел общей собственности и выдел из нее
должен происходить соразмерно принадлежащим сособственникам долям.
В соответствии с принципами
взаимного согласия, которое необходимо при осуществлении права распоряжения
общей собственностью, закон устанавливает, что выплата ее участнику остальными
сособственниками какой либо компенсации вместо выдела доли в натуре допускается
лишь с его согласия. Вместе с тем в отступление от этого правила предусмотрено,
что когда доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, и
сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества,
суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных участников общей
собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации сособственник
утрачивает право на долю в общем, имуществе (п.1 ст.246; п.1 ст.247;п.п. 4 и 5
ст.252 ГК). В этом вопросе нормы ГК не согласованы с друг другом, поскольку
правила о необходимости согласия всех сособственников при осуществлении права
распоряжения общей долевой собственностью сформулировано в законе без каких бы
то ни было изъятий. Между тем при выплате сособственнику вопреки его согласию
компенсации вместо выдела доли в натуре имеет место распоряжение общей долевой
собственностью в порядке, устанавливаемом судом, что допускается законом лишь
при осуществлении владения и пользования ею. Происходит исключение
сособственника из числа участников общей собственности, чего на таких условиях
может и не желать.
3. ОБЩАЯ СОВМЕСТНАЯ
СОБСТВЕННОСТЬ
3.1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ
СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
Владение, пользование и
распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется
по согласию всех ее участников, которое предполагается. Они сообща владеют и
пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между
ними. Согласие сособственников предполагается и при сделке по распоряжению
общим имуществом, кто бы из них ее не совершал.
Совершать сделки по
распоряжению общим имуществом может каждый из участников совместной собственности,
если иное не вытекает из соглашения всех участников. Например, такое право
может быть предоставлено лишь одному из участников, для чего другие выдают ему
доверенность.
Если один из участников
общей совместной собственности является недееспособным, частично или
ограниченно дееспособным, то при совершении сделок с его участием в целях
защиты его прав и интересов должны соблюдаться установленные законом
специальные требования. Так, для сделок в отношении приватизированного жилья, в
котором проживают несовершеннолетние (независимо от того, являются ли они
собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе
бывшими), имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется
предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило
распространяется также на жилое помещение, в котором несовершеннолетний не
проживает, если на момент приватизации он имел на это помещение равные с
собственником права (ч.2 ст.3 «закона о приватизации жилого фонда».
Если один из участников
совместной собственности совершил сделку по распоряжению общим имуществом при
отсутствии необходимых полномочий, то она по требованию остальных участников
может быть признана недействительной только в случае, когда доказано, что
другая сторона в сделке знала или заведомо должна была об этом знать.
Такая сделка относится к
числу оспоримых, бремя доказывания возлагается на сторону, которая требует
признания сделки недействительной; другая сторона в сделке должна действовать
умышленно или, во всяком случае, проявить при совершении сделки грубую
неосторожность. В случае признания сделки недействительной применению подлежат
правила п.2 ст.167 ГК, то есть обе стороны возвращаются в первоначальное
положение. Сделка по распоряжению общим имуществом, заключенная участниками
совместной собственности при отсутствии необходимых полномочий, может
квалифицироваться как недействительная независимо от субъективного отношения
другой стороны к совершению данной сделки. Но если умысла или грубой
неосторожности в поведении другой стороны не было, то все полученное ею по
сделке возврату не подлежит, а отвечать перед участниками совместной
собственности будет тот из них, кто совершил сделку, не имея на то полномочий.
Изложенные правила о
владении, пользовании и распоряжении имуществом, находящимся в совместной
собственности, применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной
собственности Гражданским кодексом или другими законами не установлено иное.
Так, в развитии положений, закрепленных в п.3 ст.253 ГК и по существу
воспроизведенных в пп. 2 и 3 ст.35 Семейного кодекса предусматривает, что для
совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки,
требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном
законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие
другого супруга. При отсутствии такого согласия другой супруг вправе требовать
по суду признания сделки недействительной в течение года со дня, когда он узнал
или должен был узнать о совершении этой сделки.
3.2 ОБЩАЯ СОВМЕСТНАЯ
СОБСТВЕННОСТЬ СУПРУГОВ.
В ранее действовавшем
законодательстве правовой режим имущества супругов был определен в
семейно-брачном законодательстве, причем проводился принцип раздельности
добрачного имущества супругов и принцип общности имущества, совместно нажитого
супругами в период брака, - указанное имущество принадлежало супругам на праве
общей совместной собственности. Новое законодательство претерпело существенные
изменения в самом подходе к правовой регламентации имущественных отношений
между супругами. Во-первых, целый ряд норм, регламентирующих эти отношения,
включены в Гражданский кодекс. Во-вторых, супругам предоставлены достаточно
широкие возможности самим определить правовой режим имущества, нажитого во
время брака.
В отношении имущества,
нажитыми супругами во время брака, предусмотрено, что оно является их
совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим
этого имущества. Супруги в брачном контракте могут отнести это имущество либо к
общей долевой собственности, либо к раздельной собственности каждого из них.
Что касается имущества, принадлежавшего каждому из супругов до вступления в
брак, то оно, как и прежде, признается их раздельной собственностью.
Аналогичный правовой режим распространяется на имущество, полученное одним из
супругов во время брака в дар или по наследству, а так же на вещи
индивидуального пользования (кроме предметов роскоши), хотя бы они и были
приобретены во время брака за счет общих средств. Все это имущество, как и прежде,
относиться к раздельной собственности каждого из супругов.
С другой стороны, имущество
каждого из супругов может быть отнесено к совместной собственности, если во
время брака в указанное имущество за счет общего имущества другого супруга
были внесены вложения, которые значительно увеличили стоимость имущества. Но
это правило применяется лишь тогда, когда договором между супругами не
предусмотрено иное (гл.7 и 8 Семейного кодекса РФ).
Вопрос об обращении
взыскания на общее имущество супругов разрешается в зависимости от того,
является ли стороной в обязательстве только один из супругов, или они оба.
Если речь идет об обязательстве одного из супругов, то взыскание можно обратить
лишь на имущество, находящееся в его раздельной собственности, а также на его
долю в общем, имуществе. Но если стороной в обязательстве могут быть признаны
оба супруга, то взыскание можно обратить как на имущество, находящееся в
раздельной собственности каждого из них, так и на общее имущество (гл.9
Семейного кодекса).
Например, ссуда в банке
получена в интересах семьи, или совместное имущество супругов возросло в
результате совершения одним из них преступления. При этом во всех случаях
должны соблюдаться установленные законом правила об обращении взыскания на
имущество граждан. Поскольку лишь зарегистрированный брак порождает права и
обязанности супругов, имущество, нажитое лицами находящимися в фактических
брачных отношениях, хотя бы оно и было нажито в период этих отношений, к
совместной собственности не относится. В зависимости от конкретных
обстоятельств дела указанное имущество подпадает под правовой режим либо
раздельной, либо общей долевой собственности со всеми вытекающими из этого
последствиями. Презумпция равенства долей при разделе общей собственности или
при выделе из нее здесь не действует.
3.3. ОБЩАЯ СОВМЕСТНАЯ
СОБСТВЕННОСТЬ ЧЛЕНОВ КРЕСТЬЯНСКОГО (ФЕРМЕРСКОГО) ХОЗЯЙСТВА
До принятия и введения в
действие части первой ГК правовой режим имущества крестьянского (фермерского)
хозяйства определялся главным образом Законом о таком хозяйстве с внесенными в
него изменениями. Закон наделял крестьянское (фермерское) хозяйство правами
юридического лица, хотя бы хозяйство и было представлено отдельным
гражданином. Членами хозяйства, согласно этому Закону, считаются трудоспособные
члены семьи и другие граждане, совместно ведущие хозяйство. Имущество хозяйства
принадлежит его членам на праве общей долевой собственности. Пользование общим
имуществом члены хозяйства осуществляют по взаимной договоренности.
Сделки по распоряжению
таким имуществом совершает глава хозяйства без особой на то доверенности либо
доверенное лицо. Иной режим пользования и распоряжения имуществом может
устанавливаться договором. При выходе одного из членов хозяйства из его
состава основные средства производства разделу не подлежат. Часть имущества
(вклад, доля, пай) может компенсироваться деньгами. Порядок раздела имущества и
выплаты компенсации устанавливается по взаимной договоренности всех членов
хозяйства, а при ее отсутствии – судом. Срок выплаты компенсации не должен
превышать пять лет.
Наследование имущества
крестьянского хозяйства должно производиться по правиламст.27 Закона о
крестьянском (фермерском) хозяйстве и чю3 ст.15 того же закона, к которой в
ст.27 имеется отсылка, а наследование земельного участка и права аренды
земельного участка – по правилам ст.61 и 62 Земельного кодекса.
В п.1 ст.257 ГК правовой
режим крестьянского (фермерского) хозяйства определяется с иных позиций; оно
принадлежит членам хозяйства на праве совместной собственности, если законом
или договором между ними не установлено иное. Таким образом, правовая модель,
которая закреплена в Законе о крестьянском (фермерском) хозяйстве, в ГК,
оказалось, по существу перевернутой. Отпало и признание хозяйства юридическим
лицом, что не случайно. Если члены хозяйства желают использовать
организационно-правовую форму юридического лица, то они должны создать для
этого хозяйственное товарищество или производственный кооператив.
В п.2 ст.257 ГК определен
состав имущества, которое находится в совместной собственности членов
хозяйства. Это земельный участок и средства производства, а также другое
имущество, приобретенное для нужд хозяйства на общие средства его членов.
Согласно п.3 ст.257 ГК
общим имуществом членов хозяйства являются также плоды, продукция и доходы,
полученные в результате деятельности хозяйства и используемые членами хозяйства
по взаимной договоренности.
Под разделом имущества хозяйства
п.1 ст.258 ГК понимает прекращение хозяйства в связи с выходом из него всех его
членов или по иным основаниям. Общее имущество подлежит разделу по правилам,
предусмотренным ст.252 и 254 ГК, а земельный участок – по правилам,
установленным ГК и земельным законодательством.
Земельный участок и
средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при
выходе из хозяйства одного из его членов разделу не подлежат. В то же время
вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации,
соразмерной его доле в общей собственности на это имущество. Указанные правила
подлежат применению и тогда, когда после смерти одного из членов хозяйства
открывается наследство. При этом наследство открывается после смерти любого
члена хозяйства; не обязательно, чтобы он был последним. Если наследник не
является членом хозяйства, то при наличии в хозяйстве других членов наследнику,
по общему правилу, выплачивается денежная компенсация, соразмерная доле
наследователя в общем имуществе. При этом учету подлежит и стоимость
наследователя в земельном участке.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Изучение права общей
собственности необходимо любому юристу не только с профессиональной точки
зрения. Все мы можем быть участниками общей собственности как жильцы, как
супруги или как члены крестьянского хозяйства. Знание всех правил, изучение
нюансов регулирования права общей собственности может принести большую пользу в
профессиональной деятельности и в частной жизни.
СПИСОК
ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ.
1.
Гражданский кодекс ч.1 от 30 ноября 1994г. – М., 1995
2.
Земельный кодекс: Федеральный закон от 25 апреля 1991 г.. // Ведомости
РСФСР, - 1991 - №22 – ст.768
3.
Основы гражданского законодательства от 31 мая 1991г. // Ведомости СССР
– 1991 - №26 – ст. 733
4.
Семейный кодекс РФ: Федеральный закон от 29 декабря 1995г. // Собрание
законодательства РФ – 1996 - №1 – ст.16.
5.
Башкинскас В. Правовое регулирование предпринимательской деятельности –
М., 1997
6.
гражданское право. Учебник /под ред. А.Сергеева – 1998. – ч.1 – М., 1998
7.
комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая
(постатейный). – М.. 1998.
|
