|
Ст. 10 закона определяет, что: “Федеральным органом исполнительной власти
в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним является минюст РФ[31]”;
это определено постановлением правительства[32].
Министерство юстиции осуществляет ряд полномочий указанных в ст. 10 закона и в соответствующих
приказах Министра юстиции[33],
и постановлениях Правительства РФ[34].
Сама же
государственная регистрация прав на недвижимость проводится после: “приема документов, необходимых для
этого и отвечающих требованиям названного Закона, их регистрации, проведения
правовой экспертизы документов и проверки законности сделки, установления
отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на
данный объект недвижимости, других оснований для отказа или приостановления
регистрации прав. Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды
или иной сделки с недвижимостью допускается по Закону только при наличии
государственной регистрации ранее возникших прав на нее в Едином
государственном реестре прав. Регистрация прав должна проводиться не позднее
чем в месячный срок со дня подачи заявления и всех необходимых документов[35].”
Так, ст. 13 Закона устанавливает порядок
регистрации, последовательно определяя ее стадии в следующем виде:
- прием документов,
необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям этого
закона; регистрация представленных документов;
- правовая экспертиза
представленных документов и проверка законности сделки с недвижимостью;
сопоставление заявленных прав на объект недвижимости с уже зарегистрированными
на него правами с целью установить отсутствие возможных противоречий;
- при отсутствии
указанных противоречий и других оснований для отказа в регистрации либо ее
приостановления - внесение записи в Единый государственный реестр прав на
недвижимое имущество;
- совершение
регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача
удостоверений о произведенной регистрации, каковыми согласно ст. 14 Закона
являются особого вида свидетельства.
Далее по закону: ”Статьей 16 определен круг лиц,
управомоченных обращаться с требованиями о регистрации прав и сделок в
учреждения юстиции, на которые возлагается функция регистрирующего органа
(правовые нормы этой статьи подлежат применению, если в статьях главы IV Закона
не установлены особые правила регистрации).
Исходя из указания, содержащегося в п. 1 ст. 2
Закона, согласно которому термин "государственная регистрация прав"
подразумевает и регистрацию соответствующих сделок, можно утверждать, что
положения ст. 16 в равной мере применимы и при проведении регистрационной
процедуры в отношении сделок с недвижимым имуществом. Заметим также, что ст. 16
Закона соотносится с установлениями п. 3 ст. 165 ГК, которые аналогично
регулируют порядок регистрации сделки в случае уклонения одного из контрагентов
от прохождения регистрационной процедуры[36].”
Таким
образом, регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество
удостоверяется свидетельством об этом, а регистрация договоров и иных сделок
посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, в
котором выражено содержание сделки. Она проводится по заявлению
правообладателя, стороны договора или уполномоченного ими лица при наличии у
него доверенности.
“При возникновении
прав на основании договоров (сделок), которые не нуждаются в нотариальном
удостоверении, заявления о регистрации прав должны подавать все стороны
договора (сделки). В случае уклонения одной из них от регистрации прав переход
права собственности регистрируется на основании решения суда, принятого по иску
другой стороны. Когда же права возникли на основании договоров (сделок), хотя и
не требующих обязательного нотариального удостоверения, но по желанию стороны
нотариально удостоверенных, заявление о регистрации права подает одна из сторон
договора.[37]”
Из
вышесказанного следует, что право собственности всегда регистрируется по
заявлению сторон, либо стороны сделки, даже если другая сторона в необходимых
случаях уклоняется от подачи такого заявления.
Подобный вывод делает и
Романов О. В своей статье
он пишет: “ Государственная регистрация
производится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора
либо представителя упомянутых лиц, имеющего надлежащим образом оформленную
доверенность. Если право возникает на основании акта государственного органа
или органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации
права подается лицом, в отношении которого принят такой акт. В случае, если
права возникают на основании договоров, не требующих нотариального
удостоверения, заявление о регистрации должно исходить от всех участников
сделки. При уклонении одной из сторон от прохождения процедуры регистрации
права на недвижимость оно регистрируется на основании решения суда, вынесенного
по требованию другой стороны. Регистрация же по заявлению одной из сторон
сделки возможна только в том случае, если права возникли на основании сделки,
не требующей нотариального удостоверения, но нотариально удостоверенной по
желанию участников[38].”
Вопрос о том, кто вправе
обратиться за регистрацией, если сделка, подлежащая регистрационному
оформлению, удостоверена нотариально в силу требования закона, законодательно
не урегулирован.
“Следует, однако,
оговориться, что законом "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним" круг сделок, требующих соблюдения
квалифицированной письменной (нотариальной) формы, сведен к минимуму. Утратили
силу положения ст. 7 Закона о введении в действие части второй ГК, сохранявшие
требование о нотариальном удостоверении договоров, предусмотренных ст. 550,
560, 574 ГК (договоры продажи (а в силу ст. 567 - и мены недвижимого имущества)
вообще и предприятия как его разновидности в частности, а также договор дарения
недвижимости). Требование о нотариальном удостоверении и одновременно о
государственной регистрации сделки Гражданским кодексом установлено только для
связанного с отчуждением недвижимого имущества договора ренты (ст. 584), а
также для договора залога недвижимого имущества (ст. 339). При этом Закон о
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
применительно к ипотеке содержит изъятие из общего правила о порядке
регистрации, устанавливая, что процедура регистрации залога недвижимого
имущества начинается только по заявлению залогодателя после государственной
регистрации прав залогодателя на вещь, являющуюся предметом залога.
Вместе с тем по смыслу п.
2 ст. 163 ГК не исключается возможность того, что в других законодательных
актах могут содержаться требования о нотариальном оформлении определенных видов
сделок с недвижимостью, требующих в то же время государственной регистрации. В
данных случаях при отсутствии в законе прямых указаний на этот счет следует
руководствоваться аналогией ст. 16 Закона “о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним”, то есть по требованию любой из
сторон такой сделки проводить регистрацию нотариально оформленной сделки и
возникшего на ее основании права на недвижимость[39].”
Необходимо упомянуть о
том, что по закону возможна государственная регистрация сделок с ещё не
созданным объектом недвижимости, точнее возможна регистрация такого объекта
недвижимости. Вот что об этом пишет профессор Романов: “Несомненно положительным является включение в Закон
правовых норм, предусматривающих возможность и регулирующих особенности
регистрации прав на объект незавершенного строительства. Дело в том, что до
вступления нового Закона в силу нотариусы, как правило, отказывали в
удостоверении сделок с объектами незавершенного строительства, ссылаясь на то,
что предмет сделки (чаще всего квартира) не сдан в эксплуатацию, не прошел
регистрацию и установить с достоверностью принадлежность прав на него
конкретному лицу сложно. При этом участникам сделки советовали заключать
договор без нотариального оформления, рассматривая объект незавершенного
строительства в качестве "совокупности строительных материалов".
Регистрационные же органы расценивали объекты незавершенного строительства как
недвижимое имущество и не принимали для регистрации права собственности
договоры купли-продажи или дарения, не оформленные нотариально. Таким образом,
заключить договор продажи незавершенной строительством недвижимости, минуя
судебную процедуру, зачастую было невозможно.
Статья 25 Закона
устанавливает, что в случае необходимости совершения с объектом незавершенного
строительства сделки право на указанный объект недвижимого имущества должно
быть предварительно зарегистрировано. Указанная статья содержит перечень
документов, необходимых для первоначальной регистрации прав на объект
незавершенного строительства. Если для регистрации вновь создаваемых объектов
недвижимости требуется по общему правилу предъявление документов,
подтверждающих факт их создания, то при регистрации прав на незавершенные
строительством объекты необходимы документы, подтверждающие право пользования
земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных
случаях - проектносметная документация, а также документы, содержащие описание
объекта незавершенного строительства[40].” Таким образом, такая
регистрация возможна и это во многом облегчает деятельность строительных
компаний.
Необходимо так же сказать и о такой недвижимой “вещи”, как предприятие. Профессор романов
говорит об этом следующее: ”Наиболее
сложной для понимания представляется ст. 22 Закона, где определяются
особенности регистрации прав на предприятие и сделок с ним. Пункт 1 указанной
статьи предусматривает, что регистрация прав на все объекты недвижимого
имущества, входящие в состав предприятия, в том числе и земельные участки, а
также сделок с ними осуществляется в месте нахождения данных объектов. В то же
время государственная регистрация прав на предприятие как имущественный
комплекс и сделок с ним в целом должна производиться согласно п. 2
рассматриваемой статьи в месте регистрации предприятия как юридического лица.
Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является
основанием для внесения в Единый государственный реестр записей о праве на
каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в
месте нахождения объекта. Буквально истолковать эту норму права можно так:
право на предприятие должно быть зарегистрировано там, где это предприятие
зарегистрировано как юридическое лицо. При этом обращает на себя внимание
прежде всего то, что законодатель использовал термин "предприятие" в
двух значениях: в одном случае, говоря о предприятии как имущественном
комплексе, то есть объекте гражданских прав, в другом - упоминая предприятие в
качестве юридического лица - субъекта гражданско-правовых отношений[41].” На основании
вышесказанного возникает ряд вопросов, таких как:
Во-первых, должна ли производиться перерегистрация
прав в другом учреждении юстиции в случае перехода права собственности на
предприятие в целом к лицу, находящемуся в другом регистрационном округе.
Во-вторых, встает проблема надлежащей регистрации
прав в том случае, если предприятие находится в собственности нескольких лиц
(например, создание предприятия в результате совместной деятельности), место
нахождения которых различно.
В-третьих,
непонятно, в каком конкретно учреждении юстиции должно регистрироваться право
собственности на предприятие, принадлежащее государству.
Но ответы на эти вопросы не охватываются целью этой курсовой, поэтому я
не буду говорить об этом.
Итак, “Основаниями
для регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения
(обременения) прав на недвижимость и сделок с ним служат: акты органов
государственной власти или местного самоуправления в пределах их компетенции;
договоры и другие сделки с недвижимостью, свидетельства о приватизации жилых
помещений, совершенные в соответствии с законодательством; свидетельства о
праве на наследство; вступившие в законную силу судебные решения и др.
Обязательным приложением к документам, которые требуются для регистрации прав,
являются план земельного участка и (или) план объекта недвижимости.
План
земельного участка, а также планы другого недвижимого имущества должны быть
удостоверены соответствующими органами. Документы, которые необходимы для
государственной регистрации прав, представляются не менее чем в двух
экземплярах, один из которых должен быть подлинником (кроме актов органов
власти и местного самоуправления)[42].”
Одним
из наиболее широко распространенных на практике основанием является договор
продажи недвижимости (ст. 549-558 ГКРФ). По этому договору продавец обязуется
передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение,
квартиру или другое недвижимое имущество.
Кстати,
о земельном участке: “Что касается
земельных участков, то их правовой режим закреплен земельным законодательством,
которое признает право частной собственности на них только за гражданами,
ведущими крестьянское, личное подсобное, дачное хозяйство, садоводство или
получившими земельный участок для индивидуального жилищного строительства, а
также за коммерческими предприятиями, которые приобрели земельные участки при приватизации
государственных и муниципальных предприятий. Но сделки с земельными участками
могут совершаться лишь в той мере, в какой их оборот допускается земельным
законодательством (п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 209 ГК РФ, ст. 13 Вводного закона к
части второй ГК РФ от 26 января 1996 года)[43].”
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5
|
