|
Под правом собственности в объективном смысле
понимают совокупность норм права, регулирующих отношения собственности и
составляющих самостоятельный институт той или иной отрасли права, в нашем
случае – Российского земельного права.
Среди прав на землю выделяется две основные
группы: права, определяющие принадлежность, присвоенность имущества (в данном
случае природных объектов) – например, право собственности, и право пользования
– например аренда.
Возможность иметь в частной собственности землю
предусмотрена Конституцией РФ 1993 года (ст. 9). Конституция закрепляет только
два ограничения осуществления собственником своих прав – не нанесение ущерба
окружающей природной среде и защита охраняемых законом интересов других лиц.[5]
Это же правило содержит ст. 209 Гражданского кодекса РФ.
По земельному законодательству РФ граждане могут
иметь в собственности земельные участки. Однако их использование ограничено
целевым назначением, например для дачного участка, и другими условиями,
закрепленными в договоре о передаче участка. При этом предоставление гражданам
земли ведется в основном для организации личного подсобного (садово–огородного)
или крестьянского (фермерского) хозяйства. Вопросы землеотвода решают органы
субъектов РФ или местного самоуправления.
Лесной кодекс РФ предусматривает для граждан
возможность иметь в собственности только древесно–кустарниковую растительность,
расположенную на земельном участке и появившуюся на нем в результате
хозяйственной деятельности или естественным образом[6].
Водным кодексом РФ устанавливается право частной
собственности граждан на обособленные водные объекты, т.е. на небольшие по
площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с
другими поверхностными водными объектами.
Горное законодательство и законодательство о
животном мире не допускает права частной собственности на эти природные
ресурсы.
Среди прав пользования можно выделить право
аренды, предусмотренное для земельных участков и участков лесного фонда.
Для земельных участков предусмотрены также право
постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и
сервитуты[7].
Для участков лесного фонда и участков, не
входящих в лесной фонд, предусмотрены также права безвозмездного пользования,
концессии и краткосрочного пользования, а также сервитуты[8].
Для водных объектов – право краткосрочного и
долгосрочного пользования и сервитуты[9].
Для объектов животного мира к правам пользования
относятся: охота; рыболовство, включая добычу водных беспозвоночных и морских
млекопитающих; использование полезных свойств жизнедеятельности объектов
животного мира; изучение, исследование и иное использование в научных,
культурно-просветительских, воспитательных, рекреационных, эстетических целях
без изъятия их из среды обитания; извлечение полезных свойств жизнедеятельности
объектов животного мира; получение продуктов жизнедеятельности объектов
животного мира[10].
Право собственности является первым и основным
из вещных прав, определяющих отношение к вещам и отношения по поводу вещей.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим
имуществом[11].
Это три правомочия, которые существуют у каждого собственника.
Под правомочием владения понимается возможность
фактически обладать данным имуществом. Такая возможность должна быть юридически
обоснованной, т.е. необходимо наличие правового титула (основания) на владение.
Фактическое обладание может заключаться в том, что собственник непосредственно
имеет данную вещь в своем обладании (например, живет в доме, построенном на
принадлежащем ему земельном участке) или числит это имущество на балансе.
Право пользования представляет собой возможность
извлечения из имущества полезных свойств. Такое извлечение возможно, например,
при эксплуатации имущества по его целевому назначению. По общему правилу,
использовать имущество может лишь его фактический обладатель, т.е. владелец.
Распоряжение имуществом означает для
собственника возможность определения юридической судьбы вещи. Например,
собственник может отчуждать свое имущество в собственность других лиц,
передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и
распоряжения имуществом (сдавать в аренду, передавать доверительное управление),
отдавать имущество в залог и распоряжаться им иным образом. Собственник вправе
по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые
действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права
и охраняемые законом интересы других лиц[12].
Земля и другие природные ресурсы являются особым
объектом гражданского оборота. Гражданское законодательство распространяется на
эти объекты в той мере, в какой вопросы их оборота не урегулированы
законодательством о земле и других природных ресурсах[13].
Гражданский кодекс регулирует эти вопросы специальной главой 17 «Право
собственности и другие вещные права на землю».
Лица, имеющие в собственности земельный участок
вправе распоряжаться им свободно, поскольку соответствующие земли на основании
закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. К числу земель,
исключенных из оборота, могут быть отнесены, например, земли захоронений, земли
лесного и водного фонда и другие, перечисленные в ст. 27 Земельного кодекса РФ.
Кроме этих ограничений существуют также
ограничения по целевому использованию отдельных категорий земель. В частности,
использование по целевому назначению устанавливается для земель сельскохозяйственного
назначения и земель особо охраняемых природных территорий[14].
Объектом права собственности являются не все
земли вообще, а конкретный земельный участок. Это правило является общим
правилом для гражданского законодательства. Право собственности может
распространяться только на вещи, определенные родовыми или индивидуальными
признаками.
Территориальные границы земельного участка
устанавливаются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе
документов (ст. 26 Земельного кодекса РФ), выдаваемых собственнику специально
уполномоченными государственными органами. К числу таких документов относится,
например, свидетельство о праве собственности на землю, выдаваемое в
соответствии с федеральным законом о государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
Если иное не предусмотрено законом, право
собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах
этого участка поверхностный (почвенный) слой (в настоящее время не установлено
ограничений на обладание им) и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и
растения.
Леса являются исключительной собственностью
Российской Федерации[15],
но могут быть переданы в собственность субъектов Российской Федерации. Это не
относится к городским лесам и лесам, расположенным на землях обороны. Иная
растительность (растения, древесно-кустарниковая растительность, зеленые
насаждения) может находиться в собственности собственника земельного участка
без ограничения[16].
Собственник земельного участка вправе по своему
усмотрению использовать все, что находится над и под поверхностью земельного
участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании
воздушного пространства, иными законами и не нарушает права других лиц. В
настоящее время действуют Закон РФ «О недрах», Федеральный закон «Об охране
атмосферного воздуха» и Воздушный кодекс РФ. Недра являются исключительной
собственностью Российской Федерации и ее субъектов[17],
поэтому собственник земельного участка может осуществлять на своем земельном
участке только добычу общераспространенных полезных ископаемых (торфа, глины,
песка и т.п.) на глубине не более пяти метров от поверхности для личного
потребления. Также собственник имеет право для личного потребления осуществлять
рытье колодцев до первого водоносного горизонта, который не используется для
питьевого водоснабжения данного населенного пункта.
Использование воздушного пространства
ограничивается для частных собственников в соответствие с Воздушным кодексом
РФ. Забор воздуха для предпринимательских нужд осуществляется на основании
лицензии, выдаваемой специально уполномоченным органом. Высотное строительство
осуществляется в соответствии с градостроительными нормами и правилами, а также
в соответствии с градостроительным планом развития данной территории. Таким
образом, использование пространства над земельным участком тоже ограничено.
Помимо прав закон устанавливает для собственника
обязанности. Основной обязанностью собственника является бремя содержания
принадлежащего ему имущества[18].
В состав этой обязанности входит, если иное не предусмотрено законом или
договором, необходимость заботы о своем имуществе, поддержание его в должном
состоянии (не захламление участка, использование его по целевому назначению,
недопущение ухудшения качества земель и т.д.).
Собственник несет также риск случайной гибели
или порчи своего имущества при отсутствии чьей-либо вины (наводнение,
землетрясение и т.д.). Риск случайной гибели переходит к собственнику в
соответствии с правилами гражданского законодательства о возникновении права
собственности. Например, такой риск переходит на приобретателя земельного
участка с момента государственной регистрации[19].
В Российской Федерации признаются частная,
государственная, муниципальная и иные формы собственности[20].
Это означает, что имущество может находиться в собственности граждан и
юридических лиц, а также Российской Федерации и муниципальных образований. Все
формы собственности признаются равными и защищаются равным образом.
Однако фактически различные формы собственности
не равны между собой. В частности, законом определяется, какие виды имущества
могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. К
такому имуществу относится, например, имущество, изъятое из гражданского
оборота (ст.27 Земельного кодекса РФ).
Различны также способы приобретения и
прекращения права собственности для различных субъектов. Например, государство
может приобретать право собственности за счет конфискации какого-либо имущества
или иного отчуждения (выкупа) для своих нужд (глава VII
Земельного кодекса РФ). В то же время граждане отвечают по своим обязательствам
не всем принадлежащим им имуществом, а только его частью. Но даже с учетом
данных различий речь идет прежде всего о разных субъектах права собственности –
публичных и частных.
В собственности граждан и юридических лиц может
находиться любое имущество, за исключением тех видов, которые в соответствии с
законодательством Российской Федерации не могут принадлежать гражданам и
юридическим лицам.
3. ОГРАНИЧЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ.
Граждане и юридические лица могут обладать
правами на землю, предусмотренными земельным законодательством, однако в
отдельных случаях данные права могут быть ограничены. В принципе, к
ограничениям прав на землю можно отнести все, что ограничивает право владения,
пользования или распоряжения земельным участком.
П.2 статьи 56 Земельного кодекса РФ
устанавливает следующие ограничения прав на землю:
особые условия использования земельных участков и режим
хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
особые условия охраны окружающей среды, в том числе
животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры,
археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной
среды обитания, путей миграции диких животных;
условия начала и завершения застройки или освоения
земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в
установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания
автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на
земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной
собственности;
иные ограничения использования земельных участков в случаях,
установленных настоящим Кодексом, Федеральными законами.
Данный перечень не является исчерпывающим. Некоторые из
ограничений предусмотрены другими статьями Земельного кодекса, а также законами
об охране и использовании отдельных природных ресурсов и иными федеральными
законами.
Земельным кодексом предусмотрено установление
нескольких видов зон с особыми условиями использования земель.
Например, в составе земель промышленности и
иного специального назначения в целях обеспечения безопасности населения и
создания необходимых условий для эксплуатации промышленных, энергетических,
особо радиационно-опасных и ядерно-опасных производств и объектов, пунктов
хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных
объектов могут устанавливаться охранные, защитные, санитарные и иные зоны с
особыми условиями использования земель. Земельные участки, которые включены в
такие зоны, у собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов
не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим использования
земель, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы
с целями установления зон[21].
Так на земельных участках в границах охранных зон системы газоснабжения не
допускается строительство каких бы то ни было зданий, строений, сооружений, в
пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы
газоснабжения. Не разрешается препятствовать организации – собственнику системы
газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по
обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий
возникших на них аварий, катастроф[22].
На территориях, на которых находятся памятники
природы, и в границах их охранных зон запрещается всякая деятельность, влекущая
за собой нарушение сохранности памятников природы. Собственники, владельцы и
пользователи земельных участков, на которых находятся памятники природы,
принимают на себя обязательства по обеспечению режима особой охраны памятников
природы. Расходы собственников, владельцев и пользователей указанных земельных
участков по обеспечению установленного режима особой охраны памятников природы
возмещаются за счет средств федерального бюджета, а также средств внебюджетных
фондов[23].
В законах названы только допустимые ограничения
в использовании земельных участков. Конкретные ограничения по отношению к тем
или иным земельным участкам должны устанавливаться актами исполнительных
органов государственной власти или органов местного самоуправления. Эти акты
могут быть обжалованы лицом, чьи права ограничены в судебном порядке. Тогда
ограничение прав на землю устанавливается решением суда. В любом случае
требуется государственная регистрация ограничений прав на землю.
Собственники земельных участков, землевладельцы,
землепользователи и арендаторы в связи с ограничением их прав несут
определенные убытки, связанные, в частности, с невозможностью осуществления в
полном объеме хозяйственной деятельности. Такие убытки подлежат возмещению в
полном объеме, включая упущенную выгоду, соответствующими бюджетами или лицами,
в пользу которых ограничиваются права на земельные участки, а также лицами,
деятельность которых вызвала необходимость установления защитных, охранных,
санитарных зон и влечет ограничение прав собственников земельных участков,
землевладельцев, землепользователей и арендаторов[24].
4. ЗАКЛЮЧЕНИЕ.
Принятый 25 октября 2001 года Земельный кодекс РФ, возможно,
не оправдал ожиданий. Невооруженным глазом можно заметить огромное количество
недочетов юридико-технического характера, которые неизбежно повлекут за собой
проблемы не столько теоретического, сколько практического свойства. Тем не
менее, достоинство Земельного кодекса состоит хотя бы в том, что он устранил
многие пробелы федерального законодательства, препятствовавшие обороту земли.
Право аренды, наряду с правом собственности, стало одним из
основных прав на землю. Указанная тенденция явилась результатом вытеснения из
земельного законодательства права постоянного пользования и права пожизненного
наследуемого владения. Так, существенно сужен круг лиц, которым земельные
участки могут быть предоставлены на праве постоянного пользования. В настоящее
время к их числу относятся только государственные и муниципальные учреждения, а
также казенные предприятия.
Юридические лица, а также граждане с момента вступления в
силу Земельного кодекса вправе приобретать земельные участки только в
собственность или в аренду. Более того, в отношении юридических лиц, которым
земельные участки принадлежали на праве постоянного пользования до вступления в
силу Земельного кодекса, установлены специальные требования. Такие юридические
лица должны переоформить право постоянного пользования на право собственности
или аренды в срок до 1 января 2004 года. Правда, Земельный кодекс не
устанавливает никаких санкций за неисполнение данного положения. В связи с этим
его действенность можно поставить под сомнение.
Еще более незавидная участь постигла право пожизненного
наследуемого владения. С момента вступления в силу Земельного кодекса
предоставление земельных участков на данном праве не допускается.
Закон о введении в действие Земельного кодекса не установил
срока, в течение которого право пожизненного наследуемого владения должно быть
переоформлено. Но то, что оно когда-то должно будет исчезнуть, прямо вытекает
из Кодекса. Ведь это право после принятия Земельного кодекса вновь возникнуть
не может. Приобретенные же ранее права сохраняются, но должны превратиться либо
в право собственности, либо в право пользования на основании договора аренды[25].
Содержание права пожизненного наследуемого владения ограничено: нельзя
распоряжаться земельным участком иначе, чем передавая его по наследству. Раньше
же можно было сдавать его в аренду. Нет никаких сомнений, что чиновники будут
изо всех сил стремиться уничтожить право пожизненного наследуемого владения,
превратив его в право пользования по договору аренды (чтобы все регулярно
платили).
Между тем, в Земельном кодексе РФ есть и нормы, которые явно
лишают прав на землю при их не переоформлении, устанавливая для этого
определенные сроки. Речь идет о праве постоянного (бессрочного) пользования,
которое принадлежит юридическим лицам. Согласно п. 2 Закона о введении в действии
Земельного кодекса, это право должно быть переоформлено до 1 января 2004 г.
Иными словами, Земельный кодекс лишает юридических лиц приобретенных ими на
законных основаниях прав на землю (а на период переоформления этих прав – также
права распоряжаться земельными участками, пусть и с согласия собственника).
Нарушает Земельный кодекс и конституционный принцип свободы договора, понуждая
к переоформлению вещных и бессрочных прав на землю (права постоянного
пользования) в срочные обязательственные права (не более чем на 49 лет). К тому
же договоры аренды предполагают постоянные платежи, понуждать к которым –
значит нарушать свободу договора. Все эти правила, несомненно, противоречат
Конституции РФ. Нарушаются права юридических лиц, а при ущемлении прав юридических
лиц могут нарушаться и основные права и свободы человека и гражданина.
Подводя итоги, можно сделать вывод: ряд норм Земельного
кодекса РФ противоречит Конституции РФ. Так
что рассмотрение в Конституционном Суде дел, связанных с нормами Земельного кодекса
РФ, не за горами.
БИБЛИОГРАФИЯ
Конституция (основной закон) Российской Советской
Федеративной Социалистической Республики. 12 апреля 1978 года.
Конституция Российской Федерации. 12 декабря 1993 года.
Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях»
от 14 марта 1995 года №33-ФЗ. Правовая система «ГАРАНТ».
Закон Российской Федерации «О недрах» от 21 февраля 1992 г.
№2395-1 (в редакции от 3 марта 1995 года, с изменениями и дополнениями от 10
февраля 1999 г.; 2 января 2000 г.; 14 мая,8 августа 2001 г.) Правовая система
«ГАРАНТ».
Федеральный закон «О животном мире» от 24 апреля 1995 г.
№52-ФЗ. Правовая система «ГАРАНТ».
Водный кодекс Российской Федерации от 16 ноября 1995 г.
№167-ФЗ. Правовая система «ГАРАНТ».
Воздушный кодекс Российской Федерации в редакции от 8 июля
1999 г. №150-ФЗ. Правовая система «ГАРАНТ».
Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и
вторая) с изменениями от 20 февраля,12 августа 1996 г.; 24 октября 1997 г.; 8
июля, 17 декабря 1999 г.; 16 апреля, 15 мая 2001 г. Правовая система «ГАРАНТ».
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации
части первой и второй. А.Б. Борисов, «Книжный мир», М., 2001.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г.
№136-ФЗ. Правовая система «ГАРАНТ».
Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 г.
№22-ФЗ. Правовая система «ГАРАНТ».
Хрестоматия по истории Государства и Права. Ю.П. Титов,
«Проспект», М., 1998.
Конституционное право зарубежных стран. В.Е. Чиркин,
«Юристъ», М., 1997.
Земельное право. Вопросы и ответы. Н.Н. Веденин, «Новый
юрист», М., 1999.
[1] Конституция РСФСР 1978 г.
ст.10, ч.1
[2] Конституция РСФСР 1978 г.
ст.10-12
[3] Конституция РСФСР 1978 г.
ст.11, 112
[4] Конституция РСФСР 1978 г.
ст.12
[5] Конституция РФ 1993 г.,
ст.36
[6] Лесной кодекс РФ, ст.20
[7] Гражданский кодекс РФ, ст.216
[8] Лесной кодекс РФ, ст.22
[9] Водный кодекс РФ, ст.55
[10] Федеральный закон «О
животном мире» от 24 апреля 1995 г., ст.34
[11] Гражданский кодекс РФ,
ст.209, п.1
[12] Гражданский кодекс РФ,
ст.209, п.2
[13] Гражданский кодекс РФ,
ст.129
[14] Гражданский кодекс РФ,
ст.260
[15] Лесной кодекс РФ, ст.19
[16] Лесной кодекс РФ, ст.20
[17] Закон РФ «О недрах» от 21
февраля 1992 г., ст.12
[18] Гражданский кодекс РФ,
ст.210
[19] Гражданский кодекс РФ,
ст.223
[20] Конституция РФ 1993 г.,
ст.8, 9
[21] Земельный кодекс РФ, ст.87,
п.3
[22] Земельный кодекс РФ, ст.93
[23] Федеральный закон «Об особо
охраняемых природных территориях» от 14 марта 1995 г., ст.27
[24] Земельный кодекс РФ, ст.57
[25] Земельный кодекс РФ, ст.20,
п.5; ст.21, п.3
|
