имущества, подлежащего последующей регистрации в государственных органах,

нотариусом производится при условии предоставления залогодателем

документов, подтверждающих его право собственности на имущество. Один

экземпляр договора о залоге имущества остается у нотариуса.

В случаях, когда законом установлена государственная регистрация

договора залога, орган, осуществляющий регистрацию, обязан выдать

залогодателю и залогодержателю свидетельства о регистрации, по запросу

заинтересованных лиц – выписки из реестра.

Перед принятием решения о получении в залог того или иного имущества

следует знать специфические особенности залога конкретного имущества.

При принятии в залог здания, сооружения, строения следует внимательно

изучить учредительные документы залогодателя, выписки из которых следует

прилагать к договору, а также документы, подтверждающие права собственности

и непорочности предлагаемого в залог имущества (т.е. свобода его от ареста,

залога и др.):

Книга записи залогов. Технический паспорт на домовладение, формируемый

БТИ. Свидетельство о праве собственности на строение, либо другие

документы, подтверждающие эти права (наличие указания в законе, договор

купли-продажи строения и т.д.) Государственный акт на земельный участок, на

котором находится здание. Выписка из подземельной книги по месту нахождения

имущества, а также другие необходимые документы, касающиеся конкретного

нежилого помещения.

В случае, если передаваемое в залог здание (строение, сооружение)

является арендуемым третьим лицом, следует изучить договор аренды и только

после этого принять решение о заключении договора залога на данное нежилое

помещение, например, нет ли в договоре запрета на передачу в залог здания,

нет ли договоренности приобретении здания в дальнейшем в собственность

арендатора и др. препятствий.

Закон устанавливает обязательное нотариальное удостоверение и

государственную регистрацию ипотеки. Государственная регистрация залога

предусмотрена ст. 11 Закона РФ «О залоге» и при залоге иного имущества,

подлежащего государственной регистрации в органе, осуществляющем такую

регистрацию. Так, договор залога автомашины регистрируется в органах ГАИ,

договор залога жилых домов регистрируется в БТИ с отметкой в

соответствующем государственном реестре.

2. Реализация залогового права в процессе обеспечения возвратности

ссуд.

Залог – как способ обеспечения возврат кредита означает, что кредитор

(банк) приобретает право первоочередного удовлетворения требования

погашения ссуды и получения причитающихся процентов из стоимости

заложенного имущества, в случае если заемщик не выполняет свое

обязательство в срок, предусмотренный кредитным договором. Чтобы залог мог

стать реальной гарантией возврата кредита, необходимо соблюдение ряда

экономических и юридических требований. Это тем более важно, что хотя закон

имеется, но полноценного механизма его реализации пока нет.

К экономическим требованиям относятся: правильный выбор объекта

залога, оценка его стоимости, определение вида залога, организация в

необходимых случаях контроля за сохранностью предметов залога. Юридические

требования следующие: четкое определение прав и обязанностей залогодателя и

залогодержателя, парильное оформление залоговых документов в соответствии

с видом залога, порядок регистрации и хранения залоговых документов. Тем

самым выстраивается несколько важнейших этапов реализации залогового права.

Выбор объекта (предмета) залога – первый и наиболее ответственный

этап.

Опыт использования залога российскими банками пока крайне невелик,

поэтому они не успели разработать собственные методические пособия по

оценке имущества клиента как предмета залога. В силу этого следует считать

хотя бы следующие общие требования к предметам залога:

а) наличие у залогодержателя права собственности на предмет залога или

права полного хозяйственного владения;

б) отсутствие претензий со стороны других кредиторов на тот же предмет

залога;

в) соответствие определенным критериям качества, дифференцированным в

зависимости от вида закладываемого имущества;

г) достаточность стоимости залога для удовлетворения соответствующего

обязательства клиента;

д) обязательная регистрация в специальной книге.

В качестве покрытия ссуд банки могут использовать самое разнообразное

имущество:

- недвижимость;

- ликвидные (легко и быстро реализуемые товары);

- различные ценные бумаги (достаточно ликвидные);

- денежные средства, включая инвалютные;

- другое имущество;

- имущественные права.

Исходя из этих возможностей российские банки наиболее часто прибегают к

недвижимости и ходовым товарам. Весной 1994 года некоторые московские

банки применяли следующие виды залога, указанные в таблице.

Таблица 2.1.

Виды залога

|Банк |Процентная |Срок |Виды залога |

| |ставка (годовая)|( | |

| | |мес.) | |

|1 |2 |3 |4 |

|Альфа – банк |16 - 25 |1 - 3 |недвижимость, высоколиквидные |

| | | |товары, гарантии московских |

| | | |банков, «золотые сертификаты» |

|Восток - Запад |18 – 36 |до 3 |застрахованный залог |

|Гута – банк |38 – 43 |1 - 3 |гарантии крупных банков, |

| |(17-21*) | |недвижимость |

|Деловая Россия |15 – 25 |1 - 2 |недвижимость, гарантии банков – |

| | | |корреспондентов |

|Империал |20 – 25 |3 - 6 |гарантии крупных банков, рублевые|

| |(18-20*) | |и валютные депозиты |

|Инкомбанк |от 18 |до 12 |облигации Внешэкономбанка, товары|

|Межкомбанк |10 – 22 |от 3 |гарантии банков и организаций |

| |(12-18*) | | |

|Менатеп |10 – 30 |от 1.5|недвижимость, высоколиквидные |

| | | |товары, гарантии крупных банков |

|Московский банк |27 (22*) |1 - 6 |недвижимость, товары **, гарантии|

|СБ РФ | | |крупных московских банков, личные|

| | | |поручительства |

* Ставки по межбанковским кредитам.

** Применяются для клиентов, кредитующих не первый раз.

Анализ таблицы показал, что главным требованием к выбору различного

вида имущества в качестве залога является уровень его ликвидности. Самым

ликвидным объектом, имеющий наивысший рейтинг качества, являются, конечно,

денежные средства (наличие и остатки средств на срочных депозитах,

сберегательных вкладах, валютных счетах). Так, чтобы остатки средств на

счетах можно было принять в качестве залога, нужно, чтобы эти счета были

открыты в том же банке, что выдает ссуду. В случае, когда банк выдает

рублевый кредит, используя в качестве залога средства на валютном счете

заемщика, он должен предусмотреть возможность при необходимости

заблокировать указанный счет на сумму, эквивалентную величине выданного

кредита.

При определении качества таких объектов залога, как товарно-

материальные ценности (готовая продукция, полуфабрикаты, производственные

запасы), можно пользоваться более широким набором критериев.

К ним относятся: быстрота реализации, относительная стабильность

цены, легкость оценки, долговечность хранения, степень морального износа,

возможность страхования. Кроме того, для данных ценностей как объектов

залога важно определить режимы хранения и использования.

При банках целесообразно создать специализированные подразделения по

контролю за залогом. В обязанности этого подразделения должна входить

экономическая и юридическая оценка данного имущества, а также, в случае

необходимости, его реализация. Эта служба разрабатывает залоговую

документацию, дает заключение на кредитный комитет по данному виду залога,

подготавливает проект залогового договора с учетом специфики предлагаемого

объекта. Эта же структура занимается приемом в заклад на собственные

складские площади, обеспечивает выделение охраны и следит за соблюдением

надлежащих условий хранения и фактическим наличием заложенного имущества.

Оценка стоимости залога – важный и очень непростой этап,

непосредственно следующий за определением достаточной (т.е. необходимой с

точки зрения банка-кредитора) стоимости залога. Оценка стоимости

залога его адекватности сумме кредита осуществляется в большинстве случаев

более, чем приблизительно, «на глазок». Дело не только в том, что

залогодатели, как правило, заявляют завышенную стоимость своего имущества.

В сложном положении находится и залогополучатель. Проблема в том, что

объективная оценка закладываемых ценностей связана с определением их

рыночной стоимости, но в наших условиях, когда рынки тех или иных товаров

либо еще вовсе отсутствуют, либо только начали формироваться и не успели

устоять, этот механизм практически пока не работает (за исключением

совершенно небольшого круга товаров). Тем более трудно рассчитывать на него

в обстановке высокой инфляции, постоянно меняющихся правил налогообложения

и т.д. Существуют затруднения и другого рода. Особенно щепетильная

ситуация возникает, когда в качестве залога предлагают партию

продовольствия или других товаров, имеющих ограниченный срок годности.

Здесь только специалист – товаровед может определить, «доживет» ли залог в

ценности и сохранности до срока погашения кредита. В таких случаях важно

знать, в каких условиях будет храниться товар и окажется ли его стоимость

через определенное время эквивалентна сумме кредита.

Бывают случаи, когда заемщик еще до истечения срока погашения кредита

вынужден опять же из-за ограниченности срока годности товара «обновлять»

залог: реализовывать часть ранее опечатанной партии, а взамен предоставлять

в качестве гранит другую. Если они эквивалентны по стоимости, пожалуй

никто не станет возражать. Вывод очевиден: для оценки стоимости залога

лучше всего обратиться к независимым экспертам (хотя, конечно, и это не

идеальный метод). И еще одна рекомендация: банку целесообразно сотрудничать

на договорных началах с какой-либо одной экспертной фирмой (экспертом).

Так как существует ценовой риск, а также риск непродажи отдельных

объектов залога, то оценка стоимости залога, то оценка стоимости залога,

предполагает применение маржи. Это означает, что стоимость принятых в

залог ценностей должна быть больше, чем величина кредита и плата за него.

Уровень маржи – в процентах от стоимости заложенного имущества –

устанавливается при заключении договора залога и зависит от качества

имущества, спроса на него, порядка хранения, вида примененного залога. В

договоре залога отражается право залогодержателя изменять величину маржи

при изменении конъюнктуры и возникновении новых обстоятельств.

Зарубежные коммерческие банки в своей кредитной политики

предусматривает предельные границы применяемой ими моржи (применительно к

разным объектам и видам залога).

Определение(выбор) вида залога – не менее ответственный и тонкий этап.

Здесь цель состоит в том, чтобы из разных возможностей избрать такой

вид (вариант) залога, который наиболее полно отвечает условиям конкретной

кредитной сделки.

Во-первых, выбор можно сделать между обычным залогом и закладом. В

последнем случае у залогодержателя (банка) появляются некие особенные

обязанности и права. Имеются в виду следующие обязанности:

- принимать меры по обеспечению сохранности предмета залога (заклада), не

допускать его порчи;

- застраховать предмет в объеме его стоимости за счет и в интересах

залогодателя.

Одновременно по договору банк может приобрести право пользования

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13