- регулирование механизмов привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;

- создание благоприятной налоговой среды для ипотечного жилищного кредитования граждан;

- организацию эффективных условий работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

Совершенствование правовых механизмов реализации прав по ипотеке

С целью совершенствования правовых механизмов реализации прав по ипотеке предполагается внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений в отношении:

1) реализации права пользования заложенным жилым помещением;

2) обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

3) механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

4) заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане.

В России риски предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов увеличиваются из-за трудностей обращения взыскания на заложенное имущество в случае невозврата кредита и сложностей выселения залогодателя и членов его семьи. Снижение рисков планируется осуществить путем устранения противоречий между нормами права, закрепленными, с одной стороны, в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)», с другой - в Гражданском кодексе РФ и в Жилищном кодексе РСФСР, в отношении последствий невыполнения заемщиком обязательств по кредитному и ипотечному договорам. Речь идет о правах пользования жилым помещением членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении, приобретенном с помощью кредита и находящемся в залоге. 11 Ипотека в России (под ред. А.В.Толкушкина) - М.: Юристъ, 2002 г. С. 153.

Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» было установлено, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое жилое помещение при условии, если:

- жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;

- проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже, - до их вселения нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом (квартиру) в случае обращения на него взыскания.

В то же время норма, предусмотренная ст. 292 Гражданского кодекса РФ, ставит серьезные препятствия на пути развития ипотечного жилищного кредитования и жилищного рынка в целом. Была установлена необходимость внесения ряда поправок в указанные законы в части оснований и порядка обращения взыскания на заложенное имущество, а также выселения с целью однозначного понимания закрепленных в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» норм.

Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Концепция предусматривала внесение изменений и дополнений в Жилищный кодекс РСФСР, учитывающих необходимость создания правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

С этой целью предполагалось законодательно закрепить в Жилищном кодексе РСФСР (а в последующем и в Жилищном кодексе РФ) возможность создания специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда - фонда временного проживания, который будет использоваться для переселения граждан в соответствующих случаях.

В качестве самостоятельного мероприятия намечалось заполнить существующий в настоящее время «правовой вакуум» по вопросам ипотеки жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние члены семьи собственника. Согласно ГК РФ сделки с недвижимостью, права на которую имеют несовершеннолетние члены семьи собственника, совершаются только с согласия органов опеки и попечительства. Вместе с тем на федеральном уровне не урегулировано, что именно может служить основанием для такого согласия.

Совершенствование законодательной базы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования

Законодательство РФ, касающееся выпуска и обращения ценных бумаг, не удовлетворяет требованиям развития рынка ипотечного жилищного кредитования и привлечения на него долгосрочных финансовых ресурсов через выпуск и обращение эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

В целях создания «массового технологичного рынка ипотечного жилищного кредитования», учитывающего интересы его участников (в первую очередь инвесторов), необходимо: 11 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г.

- внести изменения и дополнения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», касающиеся порядка обращения взыскания на заложенное имущество и порядка составления, выдачи залога и передачи прав по закладной;

- внести изменения и дополнения в Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций» в части исключения из имущества должника, составляющего конкурсную массу, или выделения в особую конкурсную массу, обеспечения по удовлетворению требований кредиторов по эмиссионным ипотечным ценным бумагам;

- внести изменения в Федеральный закон «О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг», касающиеся включения в перечень информации, раскрываемой эмитентом, данных об обеспечении ценных бумаг и об обязанности эмитента предоставлять инвесторам для ознакомления документы об обеспечении ипотечных ценных бумаг;

- разработать проект федерального закона об эмиссионных ипотечных ценных бумагах, законодательно закрепляющего порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг, их особенности, круг эмитентов и порядок надзора за выпуском и обращением ипотечных ценных бумаг;

- разработать проект федерального закона о кредитных потребительских обществах, регулирующего деятельность специфического вида потребительских обществ, предоставляющих займы своим членам и привлекающих средства своих членов в различных установленных законом формах;

- разработать проект федерального закона о страховании ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования, отражающего особенности страхования в данной сфере и предусматривающего возможность страхования ответственности по договору.

Авторы Концепции намеревались предложить объединению страховщиков, работающих на рынке ипотечных жилищных кредитов, разработать с участием заинтересованных организаций комплекс стандартных правил, осуществляемых в добровольной форме, по видам страхования, связанным с использованием обязательств, обеспеченных ипотекой.

К настоящему времени реализация указанной программы ограничилась внесением изменений и дополнений в Закон об ипотеке и Жилищный кодекс. Остаются нерешенными проблемы законодательной регламентации:

- деятельности потребительских обществ по ипотечному кредитованию;

- выпуска в обращение эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

- страхования ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования.

Создание благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования

Составители Концепции справедливо отмечали, что наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, является действенным экономическим фактором, стимулирующим со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка. Льготы позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения. 11 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г.

В соответствии с действовавшим на дату принятия Концепции Законом РФ «О подоходном налоге с физических лиц» существовали две налоговые льготы для физических лиц:

- во-первых, невключение в совокупный налогооблагаемый доход физических лиц сумм, полученных от продажи квартир, в части, не превышающей пятитысячекратного установленного законом минимального размера оплаты труда;

- во-вторых, исключение из совокупного налогооблагаемого дохода сумм, направленных на новое строительство или приобретение жилья, в пределах пятитысячекратного установленного законом минимального размера оплаты труда, учитываемого за 3-летний период, а также сумм, направленных физическими лицами на погашение кредитов, полученных ими на указанные цели, и процентов по ним.

Ограничение льготы по исключению сумм, направляемых на погашение кредитов и процентов по ним, 3-летним сроком являлось сдерживающим фактором в вопросе увеличения сроков ипотечного кредитования.

В соответствии с Концепцией предполагалось внести изменения в Закон РФ «О подоходном налоге с физических лиц» в части:

- увеличения размера предоставляемой физическим лицам льготы по подоходному налогу до двадцатитысячекратного установленного законом МРОТ и увеличения срока, на который предоставляется льгота для лиц, получивших кредит на строительство или приобретение жилья, на весь период погашения кредита;

- увеличения размера не включаемых в совокупный налогооблагаемый доход физических лиц денежных средств, полученных от продажи квартир и жилых домов, принадлежащих им на праве собственности, до двадцатитысячекратного установленного законом МРОТ.

При принятии части второй Налогового кодекса РФ подоходный налог с физических лиц был отменен и вместо него с 1 января 2001 г. был введен налог на доходы физических лиц, взимаемый на основании гл. 23 НК РФ. Вместо существовавших прежде налоговых льгот были введены имущественные налоговые вычеты.

Следует отметить, что размеры установленных имущественных налоговых вычетов оказались гораздо меньшими по сравнению с предполагавшимися размерами налоговых льгот. Двадцатитысячекратный установленный законом МРОТ (для целей налогообложения) как на дату принятия Концепции, так и в настоящее время составляет 2 млн. руб., но предельные размеры действующих имущественных налоговых вычетов составляют: 11 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г.

- 1 млн. руб. для доходов от продажи недвижимости, принадлежавшей физическому лицу на праве собственности;

- 600 тыс. руб. при приобретении или строительстве жилого дома или квартиры без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным в российских банках для покупки или строительства жилья.

Законодатель предоставил налогоплательщику право на имущественный налоговый вычет при продаже имущества, принадлежавшего налогоплательщику на праве собственности свыше 5 лет, в сумме полученных доходов, но право на этот вычет налогоплательщик может реализовать только при подаче налоговой декларации. Льгота размером до 5 тыс. МРОТ при продаже имущества могла быть реализована налогоплательщиком без подачи налоговой декларации в налоговый орган.

К факторам, существенно ухудшающим положение налогоплательщика, следует отнести новый механизм предоставления имущественного налогового вычета при приобретении или строительстве на территории РФ жилого дома или квартиры. Прежде налогоплательщик, заключив договор долевого строительства и совершив соответствующие платежи, мог начать пользоваться льготой со дня подачи заявления в бухгалтерию того предприятия (организации), которое являлось для него местом основной работы. Теперь, получив право на имущественный налоговый вычет в январе текущего года, налогоплательщик сможет реализовать это право не ранее июля - августа следующего года. Работодатель, как налоговый агент, принужден удерживать налог на доходы физических лиц у своего работника в полном объеме, даже когда работник имеет право на имущественный налоговый вычет и может представить все необходимые документы, подтверждающие это право. В случае высокой инфляции имущественный налоговый вычет как льгота, стимулирующая покупку или строительство на территории РФ жилых домов или квартир, может превратиться в фикцию.

При осуществлении реформы налогообложения доходов физических лиц было осуществлено еще два изменения, фактически ухудшающие положение налогоплательщиков - физических лиц, использующих ипотечные кредиты для приобретения недвижимости на территории РФ. Права на льготное налогообложение лишены лица, приобретающие или строящие дачи и садовые домики, в то время как лицо, строящее дом для летнего отдыха в коттеджном поселке, вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Оказалось введенным налогообложение доходов в виде материальной выгоды от экономии на процентах по ипотечным кредитам, полученным на льготных условиях (см. гл. 19). В соответствии с последним абзацем пп. «я» п. 13 п. 1 ст. 3 Закона РФ от 7 декабря 1991 г. N 1998-1 не облагались подоходным налогом заемные средства, полученные физическими лицами на льготных условиях на строительство (приобретение) жилого дома или квартиры в соответствии с законодательством РФ, законодательством субъектов РФ и решениями органов местного самоуправления.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13