В соответствии с Федеральным законом «О государственной пошлине» государственная пошлина в отношении договоров об ипотеке взимается в двух случаях:

- при нотариальном удостоверении договоров об ипотеке (государственная пошлина составляет 1,5% от суммы договора);

- при государственной регистрации договоров об ипотеке (государственная пошлина за государственную регистрацию договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке) и за выдачу документа о регистрации взимается в 2-кратном МРОТ за каждое действие для граждан и в 5-кратном МРОТ для юридических лиц).

Поскольку в соответствии с ГК РФ не требуется нотариальное удостоверение договора купли-продажи жилья, то для тех, кто приобретает жилье при помощи ипотечного кредитования, это жилье становится на 1,5% дороже. В соответствии с Концепцией предполагалось снижение размера государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке путем осуществления следующих мероприятий: 11 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г.

- выделения сделок по ипотеке жилых помещений в отдельную категорию и установления значительно меньшего размера государственной пошлины за их нотариальное удостоверение (в размере минимального размера оплаты труда);

- устранение двойной оплаты одного действия и отмены или уменьшения размера государственной пошлины за государственную регистрацию договора об ипотеке в связи с тем, что Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлена плата за государственную регистрацию договоров с недвижимостью (в том числе и договоров об ипотеке) в форме регистрационного сбора за государственную регистрацию.

Аналогичные изменения, касающиеся налоговых льгот для физических лиц и размера государственной пошлины, предполагалось внести в проект второй части Налогового кодекса РФ, принятый Государственной Думой Федерального Собрания РФ в первом чтении.

Организация условий для эффективной работы кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов

В сфере организации условий для эффективной работы кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов предполагалось осуществление конкретных мероприятий, направленных:

1. на регулирование деятельности кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов;

2. на уточнение процедур регистрации прав и сделок по ипотеке жилья;

3. на отражение сделок по уступке прав по ипотечным кредитам в бухгалтерском учете кредитных организаций;

4. на уточнение критериев обеспеченности по долгосрочным ссудам.

Расширение деятельности банков и иных кредитных организаций на рынке ипотечных жилищных кредитов, включая деятельность по предоставлению кредитов, их обслуживанию, финансированию и рефинансированию, а также необходимость снижения и эффективного распределения рисков между участниками процесса требует, с одной стороны, расширения круга разрешаемых операций, а с другой - усиления контроля и регулирования.

В концепции предусматривалось:

- разработать инструкцию ЦБ РФ о порядке регулирования деятельности кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования, регулирующую, в частности, риски кредитных организаций по операциям на рынке ипотечных жилищных кредитов;

- внести изменения в инструкцию ЦБ РФ N 63 «О порядке осуществления операций доверительного управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными организациями РФ», предусмотрев возможность передачи прав требования по ипотечным кредитам в доверительное управление иным кредитным организациям для обслуживания кредитов. 11 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г.

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, приобретенные в собственность за счет кредита банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. При такой форме ипотеки по закону стоимость сделки снижается на 1,5% (размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора об ипотеке). При этом не установлено, каким образом в этом случае осуществляется регистрация права залога, что совершенно необходимо для устранения возможности вторичного залога уже заложенного жилья без уведомления держателя последующей ипотеки.

Концепция предполагает установление порядка государственной регистрации смены залогодержателя по договору об ипотеке в случае уступки права требования по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, новому кредитору, в соответствии с которым для смены залогодержателя в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество было бы достаточно волеизъявления первоначального и нового кредиторов-залогодержателей. Предлагаемый порядок базируется на применении ст. 382 и 384 ГК РФ, в соответствии с которыми при переходе прав кредитора к новому кредитору к нему переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства, т.е. право залога. Основанием смены залогодержателя будет являться не уступка права по договору по ипотеке, а уступка права требования по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, и, как следствие этого, смена залогодержателя.

Для решения указанных проблем обосновывалась необходимость:

- разработать и принять для учреждений юстиции - регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним инструкцию Министерства юстиции РФ о порядке регистрации ипотеки, возникающей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требования по ипотечным кредитам;

- подтвердить возможность регистрации ипотек, возникающих из смешанных и комплексных гражданско-правовых договоров, содержащих условия об ипотеке, в письме-разъяснении Министерства юстиции РФ учреждениям юстиции - регистраторам прав и сделок с недвижимостью.

Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, была утверждена приказом Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290. 11 Приказ Минюста РФ, Госстроя РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290. Однако принятие данной инструкции не решило всех организационных проблем, связанных с регистрацией ипотеки, в силу закона, а также регистрацией ипотеки, возникающей из смешанных и комплексных гражданско-правовых договоров, включающих условия об ипотеке.

В целях унификации бухгалтерского учета операций по уступке прав требований по ипотечным кредитам предполагалось уточнить порядок бухгалтерского учета в письме-разъяснении ЦБ РФ кредитным организациям - операторам вторичного рынка.

Указанные разъяснения до настоящего момента не разработаны и не приняты.

Для повышения заинтересованности коммерческих банков в выдаче ипотечных кредитов и для адекватной оценки кредитного риска предлагалось изменить подход к критериям обеспеченности по долгосрочным кредитам, выдаваемым кредитными организациями гражданам для приобретения жилья и обеспеченным ипотекой приобретаемого жилья.

В этих целях было предложено внести соответствующее изменение в инструкцию ЦБ РФ «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам» в части определения критериев обеспеченности процентов по долгосрочным ссудам. Данное мероприятие также не осуществлено. 22 Инструкция ЦБ РФ от 30 июня 1997 г. N 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам».

§2.3 Роль органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления в содействии становлению системы ипотечного жилищного кредитования

Направления деятельности органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по реализации Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования

Роль региональных и местных органов власти на данном этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях. 11 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г.

Воздействие со стороны органов исполнительной власти субъектов РФ, а также органов местного самоуправления может быть оказано по следующим основным направлениям:

- поддержание платежеспособного спроса населения на жилье посредством выделения бюджетных средств, предназначенных для целевой адресной поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий, в форме безвозмездных субсидий, предоставляемых для выплаты первоначального взноса;

- выделение бюджетных средств в целях предоставления гарантий (поручительств) по ценным бумагам, выпускаемым операторами вторичного рынка (агентствами по ипотечному жилищному кредитованию) для привлечения средств частных инвесторов.

Активная позиция органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по созданию благоприятных условий для различных участников жилищного рынка не должна ограничиваться рамками бюджетной политики. Особое значение при этом имеет создание эффективной нормативной базы на региональном и местном уровне. Основная цель должна состоять в развитии норм, установленных федеральным законодательством с тем, чтобы ускорить и упростить процедуры, связанные с совершением сделок купли-продажи, ипотеки, а также созданием эффективной системы государственной регистрации этих сделок и прав. 11 Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Одобрена постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» с изменениями от 12 апреля 2001 г.

На местном и региональном уровне рекомендовано принятие следующих законодательных и нормативных актов, способствующих развитию ипотечного жилищного кредитования:

- закон субъекта РФ о развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, в котором найдут отражение вопросы создания резервного фонда для временного проживания граждан, не справившихся с погашением ипотечного кредита, в период обращения взыскания и реализации жилья, а также временного проживания после обращения взыскания, если средств от реализации заложенного жилья недостаточно для приобретения или найма жилья по нормам постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий;

- инструкция учреждения юстиции субъекта РФ - регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним об особенностях регистрации ипотеки жилого помещения, приобретаемого за счет кредитных средств, в целях обеспечения ускоренной регистрации учреждением юстиции договоров купли-продажи и ипотеки жилья (в рамках инструкции Министерства юстиции РФ);

- положение об организации информационного взаимодействия между органами регистрации граждан по месту жительства и кредиторами (залогодержателями) при предоставлении жилищных ипотечных кредитов, утвержденное распоряжением местных органов власти;

- порядок действия органов опеки и попечительства при принятии решения о согласии на передачу жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние граждане, в ипотеку (залог) и на обращение взыскания на это помещение, а также обеспечения взаимодействия коммерческих банков и органов опеки и попечительства при ипотечном жилищном кредитовании.

Финансирование приобретения и строительства жилья в регионах РФ

В настоящее время в большинстве регионов РФ заложены законодательные и организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования.

Первоначально в городах Москве и Санкт-Петербурге были разработаны концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования, в основе которых лежит двухуровневая модель. В Москве эта модель опиралась на учрежденное Московское городское агентство по ипотечному кредитованию, а в Санкт-Петербурге - на филиал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, созданный на федеральном уровне. Слабое развитие кредитной системы, низкие доходы и, соответственно, недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье в совокупности с отсутствием накоплений заставили органы власти субъектов РФ и местного самоуправления, а также строительные компании искать промежуточные решения проблемы финансирования строительства жилья.

К основным методам решения проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу и повышения доступности жилья относятся:

1) долевое строительство и продажа жилья в рассрочку;

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13