Договор социального найма в ГК РФ регламентируется только в общем виде, подробное регулирование должно быть в новом ЖК РФ и иных актах жилищного законодательства, как в России, так и ее субъектов. До принятия нового ЖК РФ действует ЖК РСФСР 1983 г. в части, не противоречащей Конституции, ГК РФ, Закону “Об основах федеральной жилищной политики” и некоторым другим законодательным актам.

Объектом договора социального найма могут быть жилые помещения предназначены только для социального использования, а именно: жилые помещения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда (ст.672 ГК РФ), а также общественного жилищного фонда (ст.123 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"). В соответствии с ч.1 ст.12 Закона “Об основах федеральной жилищной политики”, жилищный фонд социального использования - это совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

Согласно п.3 ст.40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. В ст.28 ЖК РСФСР отражено, что граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Жилые помещения предоставляются указанным гражданам, как правило, постоянно проживающим в данном населенном пункте.

Определенные категории граждан, признающиеся законодательством нуждающимися в улучшении жилищных условий, сформулированы в ст.29 ЖК РСФСР, Правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещений, действующих в субъектах РФ.

Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются:

1) граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого субъектом РФ;

2) лица, проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям (неустранимые: промерзание стен, повышенная влажность, неисправность санитарно-технического оборудования и т.п.);

3) лица, проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними (по заключению учреждений здравохранения) в одной квартире невозможно;

4) граждане, проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений;

5) граждане, проживающие в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением;

6) граждане, проживающие длительное время на условиях поднайма в домах государственного и общественного жилищного фонда, либо найма в домах жилищно-строительных кооперативов, либо в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, не имеющие другой жилой площади.

Вместе с тем граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий и по иным основаниям, предусмотренным законодательством РФ и субъектов РФ.

Согласно ст.30 ЖК РСФСР учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, осуществляется, как правило, по месту жительства органами местного самоуправления (в некоторых случаях граждане могут быть приняты на учет и не по месту их жительства). Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, работающих на предприятиях, в учреждениях, организациях, имеющих жилищных фонд и ведущих жилищное строительство или принимающих долевое участие в жилищном строительстве, осуществляется по месту работы, а по их желанию - также и по месту жительства. При этом наравне с ними должны приниматься на учет граждане, оставившие работу на этих предприятиях, в учреждениях, организациях в связи с уходом на пенсию.

На основании ст.33 ЖК РСФСР жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений. Вместе с тем для некоторых категорий граждан законодательство предусматривает первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений по договору жилищного найма. Такие лица включаются в отдельные списки.

Только федеральное законодательство предусматривает первоочередное предоставление жилых помещений нуждающимся в улучшении жилищных условий более чем 20 категориям граждан, вне очереди жилище предоставляется также более 20 категориям граждан. Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2000. - С.58-62.

По договору социального найма жилые помещения предоставляются, как правило, в виде отдельной квартиры. При этом, ЖК РСФСР устанавливает норму жилой площади на одного человека в размере 12 кв.м. (ст.38), а Закон РФ «Об основах жилищной политики» в ст.11 относит данный вопрос к компетенции субъектов РФ в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов. Однако в связи с тем, что Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" был принят позже, следует, что установленные нормы - компетенция субъектов РФ.

Субъекты РФ, принявшие нормативные акты, посвященные предоставлению жилых помещений после введения в действие Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", как правило, в отличие от ЖК РСФСР устанавливают размер не жилой площади, а общей площади жилого помещения, куда включается не только площадь комнат, но и так называемых подсобных помещений. Сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10 кв.м.. Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а так же гражданам, которым эта площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы, размер дополнительной жилой площади может быть увеличен.

Жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. При этом не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов. Жилое помещение предоставляется с учетом здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств (ст.40, 41 ЖК РСФСР).

На основании решения органа местного самоуправления, государственного либо муниципального предприятия или учреждения о предоставлении жилья по договору найма гражданина органом местного самоуправления выдается ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное помещение.

Ордер может выдаваться только на свободное жилое помещение. В случае нарушения этого правила ордер может быть признан недействительным. Получить ордер может либо гражданин, которому предоставляется жилое помещение, либо другое лицо на основании доверенности, удостоверенной в установленном порядке. Ордер на жилое помещение может быть в судебном порядке недействительным в случаях предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, нарушения прав других граждан и организаций на указанное в ордере жилое помещение, неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения, а также в иных случаях нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений.

Договор найма жилого помещения социального использования заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение. Одной из сторон по такому договору выступают наймодатели - органы местного самоуправления и муниципальные организации в отношении муниципального жилищного фонда, а так же государственные организации в отношении государственного жилищного фонда. Другой стороной могут быть только граждане, среди которых выделяется наниматель, которому выдается ордер на предоставление данного жилища. Передача жилых помещений по договору социального найма осуществляется по приемо-сдаточному документу (см. Приложение 4.2.).

Как следует из ст.14 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", право социального найма жилого помещения предоставляется гражданам, вновь получающим жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов в пределах нормы жилой площади. Договор социального найма является бессрочным. При этом за гражданами, проживающими по договору найма в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения.

В самом ордере и соответственно в договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним и пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения (п.2 ст.672 ГК и ч.1 ст.53 ЖК РСФСР). К членам семьи нанимателя согласно ч.2 ст.53 ЖК РСФСР относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Жилищное законодательство (ст.54 ЖК РСФСР) регламентирует право нанимателя на вселение других граждан в качестве членов семьи в занимаемое им жилое помещение. При этом устанавливается правило, по которому граждане, вселенные нанимателем, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением. Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов и попечителей, как правило, самостоятельного права на это помещение не приобретают.

При производстве капитального ремонта жилого дома, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель согласно ст.82 ЖК РСФСР обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помещение. В случае отказа нанимателя от переселения в это помещение наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке. Предоставляемое на время такого ремонта жилье, как правило относящееся к маневренному фонду, должно отвечать санитарным и техническим требованиям. Крашенинников П.В. Жилищное право. - М.: Статут, 2000. - С.88-89

Все переезды нанимателя и членов его семьи как из занимаемого ими жилого помещения на другую жилую площадь, так и обратно производятся наймодателем за его счет.

В целях повышения благоустройства квартиры возможно осуществление переустройства и перепланировки жилого помещения с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя (ч.2 ст.678 ГК) и с разрешения органа местного самоуправления (ч.1 ст.84 ЖК РСФСР). Наниматель, допустивший самовольное переустройство или перепланировку жилого или подсобного помещения, согласно ч.3 ст.84 ЖК РСФСР обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние.

В связи с бессрочностью договора социального найма по одному соглашению в разное время могут проживать различные граждане, т.е. состав постоянно проживающих лиц может изменяться. При изменении состава семьи нанимателя договор не меняется. Вместе с тем ЖК РСФСР устанавливает правило, по которому совершеннолетний член семьи нанимателя может с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому совершеннолетнему члену семьи умершего.

Закон допускает изменение договора социального найма в связи с изменением объекта соглашения:

во-первых, по требованию члена семьи нанимателя (ст.86 ЖК РСФСР) - совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо учетом состоявшегося соглашения о порядке пользование жилым помещением ему может быть выделено изолированное жилое помещение;

во-вторых, по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью нанимателя (ст.87 ЖК РСФСР) - граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения с кем либо из них одного договора найма на все занимаемые жилые помещения.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7