В постклассическую эпоху на востоке Римской Империи конструкция ius in agro vectigali получила распространение как ius perhetuum и ius emphyteuticum (от греч. "насаждать"). Унификация режима была произведена конституцией императора Зенона (474-491), по которой эмфитевсис стал считаться третьем типом (tertiym genus) контракта: в отличие от аренды с личным эффектом и купли, которая в ту эпоху получила реальный эффект, сделка о бессрочной наследственной аренде создавала вещное и обязательственное право одновременно. Специфика нового права отразилась в распределении риска: общий и случайный ущерб нес собственник, тогда как эмфитевта - particulare vel aliud leve damnum (особый или иной легкий ущерб).

Император Юстиниан восстанавливает конструкцию ius in re aliena. Права собственника выражались в обязанности эмфитевты ежегодно вносить ренту (canon), преимущественном праве на покупку участка от эмфитевты (ius praelatonis), а также вправе на 2% от суммы сделки при отчуждении участка третьему лицу (названное в среднее века laudemium). Пренебрежение этими обязанностями (в частности -- неуплата канона в течение трех лет) лишало эмфитевту прав на участок. Эмфитевсис, по мнению В.В. Залесского, получил особое значение в средние века, став моделью для конструкции феодальной собственности: права сеньора были описаны как явная собственность (dominium eminens), а права вассала уподоблены собственности (dominium utile) [45; 211]. Существенное различие заключалось в том, что вассал (в отличие от лично зависимого крестьянина) не обязан совершать в пользу сеньора никаких имущественных платежей, иными словами является собственником феода, тогда как постклассический институт представлял собой эклектическое смешение личных и реальных прав, типичное для эпохи вульгаризации римского права, и не может быть адекватно описан в понятиях разделенной собственности [33; 469].

На Руси в правде Ярослава, известной по записи начала XI века, но по содержанию относящейся к более раннему времени - к X и отчасти к IX веку, речь идет о мужах - рыцарях, хотя и вышедших из общин и успевших стать в значительной мере над ними, но еще не потерявших с ними связи, владеющих не только своими конями, доспехами и платьем, но и челядью. Несомненно, отношения рыцаря с челядью строятся на принципе отработочной ренты. Аналогичные примеры можно встретить в Правдах, хронологически следующих за Древнейшей. Различные "работные люди" рядовичи, закупы, вдачи, пушечники, задушные люди, изгои и, вероятнее всего, частично смерды работали на барской земле под непосредственным надзором приказчиков. Необходимость непосредственного принуждения (в частности, применения физического наказания к закупам "про дело" даже по законом Владимира Мономаха, принятым после киевского восстания закупов) объясняется формой ренты - отработочной, соответствующей недостаточности государственного аппарата.

Однако здесь же возникают и развиваются новые формы ренты. Ярослав в 1031 году посадил своих пленных на реке Роси. В более поздних источниках видно, что пленные Ярослава и их потомки живут на этой земле и обрабатывают ее, в первую очередь, в пользу князя. Очевидно, здесь применялись принципы ренты продуктами [26; 291].

В средние века договор ренты был известен в двух разновидностях и в зависимости от ее источника - рента с недвижимого имущества (R.fonciere) и рента с капитала (R.constituee). Рента с недвижимости была наследственной или вечной. Собственник продавал недвижимое имущество кредитору с тем, чтобы получить под него определенную сумму денег, а затем оно возвращалось к нему для использования на правах зависимого владельца. Владелец обязан был вечно платить ежегодную ренту. Рента с недвижимости обременяла не лицо, а имение. Она уплачивалась каждым владельцем недвижимости покупщику, его наследникам или каждому держателю рентного документа, получившему его по передаточной надписи, (позднее без нее; документ обращается в бумагу на предъявителя). Лицо, получившее имение могло освободиться от повинности платить ренту не посредством выкупа, который не допускался, а лишь посредством передачи имения другому владельцу. Он мог и просто бросить имущество и этим освободиться от уплаты. Право кредитора вступления во владение оставленным домом было признано за кредитором лишь позднее, поэтому в городах встречались ряды заколоченных домов. Известный ученый-цивилист К.П. Победоносцев по данному аспекту писал, что "договор такого рода соответствовал состоянию тогдашнего хозяйства и потребностям кредита: хозяйство было первобытным, то есть неделимое, и главная ценность недвижимого имущества состояла во внутренней производительности почвы и угодий, не подлежавшей верному и постоянному учету; а с другой стороны. Денежный личный кредитор не был обеспечен во взыскании своего долга с наследников в случае смерти должника" [47; 345]. Сначало на одно и тоже имущество не допускалось установление нескольких рент (cens sur nva lien - французское правило). Позднее это правило утратило свое значение, так как ценность первоначальных рентных платежей уменьшалась, а ценность имущества возрастала, и по этому стало возможным установление на одно имущество нескольких рент, а это, в свою очередь, приводило к тому, что вечные ренты поглощали все доходы, стесняя свободу зависимого владельца. Поэтому уже с XIII века возникает право должника на выкуп ренты. В последствии с развитие и усилением роли денежного капитала кредит устанавливался и на других основаниях. "Ныне, указывал К.П. Победоносцев, - кредит утверждается преимущественно на личном доверии и на уверенности в способах высказывания, а в недвижимом имении ищет лишь дополнительного обеспечения; ипотеки вошли в общее употребление" [47; 345]. Таким образом, рента с недвижимости, постепенно изменялась и развивалась, преобразуясь в две конструкции - собственно поземельную ренту, но уже с правом выкупа, она причислялась, как правило, к личным, а не к вещным правам (как во французском законодательстве), и ипотека - как результат преобразования рентных отношений в ипотечные (как в германском законодательстве).

Второй вид договора - рента с капитала или установочная рента, также получил широкое распространение в средние века в западном законодательстве, но уже по другой причине. Церковь и светское законодательство запрещали процентные займы, которые клеймились как ростовщические. Для того чтобы обойти запретительные законы о процентах, люди заключали договор ренты, по которому капитал отдавался в пользование лицу или учреждению не за известные проценты, а с тем чтобы лицу, передающему капитал, уплачивалась ежегодная определенная сумма денег в виде периодических платежей (рента). Такая пожизненная рента, как правило, обусловленная жизнью кредитора или третьего лица, могла быть установлена в пользу кредитора, третьего лица, или нескольких лиц. Подобный договор мог оформляться и дарственным способом по правилам о дарении или о завещании. Этот институт ренты получил развитие, особенно в городах. Договоры пожизненной ренты часто заключались с особыми товариществами или государственными и городскими учреждениями. Право на ренту этого вида было вещное, соединявшееся с записью акта в поземельную книгу, и повинность платежа лежала не на лице, а на имении. Освободиться от этой повинности можно было не посредством выкупа, который не допускался, а лишь посредством оставления имения, или передачи его другому владельцу [47; 351-352]. Непосредственным поводом к использованию соответствующих отношений и их регулированию послужило главным образом, недостаточное развитие кредита. Рассматриваемый институт возник как одно из средств обеспечения получения дохода и сразу же разделился на два в зависимости от продолжительности действия соответствующего источника средства.

В российском гражданском законодательстве развернутые правила, регулирующие отношения, которые связаны с отчуждением имущества под выплату бывшему собственнику или другому лицу денежного или иного содержания (ренты), появились впервые [30; 128]. В Своде законов Российской империи соответствующему договору не нашлось места. И хотя договорный институт ренты отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, но был известен российской науке гражданского права. Еще К.Н. Анненков обратил внимание на то, что "не может быть, кажется, никакого сомнения в том, что и у нас, подобно тому, как и по праву римскому, основанием возникновения обязательства доставлять содержание одними лицами другим может служить не только закон, но также договор как соглашение о таком предмете, который никак не может считаться предметом, законом запрещенным" [53; 566]. Известный российский цивилист К.П. Победоносцев писал, что "наше законодательство не имеет особого разряда для договора ренты и не упоминает о нем. Однако, по общему правилу 1528 и 1530 ст. Зак. Гражд., возможно и у нас заключение подобного договора..." [47; 353]. Незадолго до Октябрьской революции имела место попытка законодательного закрепления института договора ренты. В проекте книги V Гражданского Уложения, внесенном 14 октября 1913 г. в Государственную Думу, гл. XIX именовалась "Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание" [28; 199-201]. Интересно, что в проекте Гражданского Уложения давались определения договора о пожизненном доходе (ренте) (ст. 1100) и его разновидности - договора о пожизненном содержании (ст. 1101), а понятие постоянной ренты, известное современному российскому законодательству, отсутствовало [34; 12].

Гражданское законодательство послереволюционной России прошло в известной мере путь от более узкого до широкого понимания ренты. ГК РСФСР 1922 г. не упоминал ни о ренте как таковой, ни о какой-либо из ее разновидностей. В ГК РСФСР 1922 г., как и в других актах гражданского законодательства того времени, договорные модели, подобные договору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка: никакое ростовщичество не допускалось вообще. Вместе с тем, уже в годы нэпа участились случаи заключения договоров продажи жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания. Такие договоры неоднократно рассматривались судами. Ориентация судов при этом легко угадывается из разъяснения отдела НКЮ N1103 от 12 октября 1923 г., в котором относительно передачи жилых строений под предоставление иждивения продавцу покупателем сказано, что "либо эта сделка притворна, прикрывая фактическое дарение, либо она явно не выгодна для одной из сторон и заставляет подозревать ростовщический элемент" [25; 112-113]. Включение в цену продаваемого дома обязательства покупателя содержать (кормить) продавца до смерти последнего или предоставление ему на тот же неопределенный срок бесплатно помещения, во-первых, лишает элемент цены, какой бы то ни было точности и определенности и с этой стороны может считаться противоречащим ст. 180 ГК РСФСР 1922 г., во-вторых, вносит в гражданско-правовую сферу совершенно несвойственный ей элемент социального обеспечения [29; 647]. 14 сентября 1925 г. Пленум Верховного Суда РСФСР, ссылаясь на ст. 130, 180 ГК РСФСР 1922 г., признал, что договоры продажи строений под условием предоставления продавцу пожизненного содержания недействительны как договоры без установления платежа и покупной цены. Вместе с тем Верховный Суд РСФСР констатировал, что, "исходя из бытовых экономических условий переживаемого периода, судам приходится в отдельных случаях признавать такие сделки, в частности в деревне, действительными, поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне, являющейся продавцом" [24; 137].

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11